제이 권/프리마 에스크로 대표
주택을 구입할 때에 자금의 유통이나 출처에 가장 많이 거론되는 것이 '기프트 펀드'(Gift Funds)이다. 댓가없이 지원되는 자금으로 가족이나 친인척사이에 양도 할 때 흔히 쓰이는 방법이다. 에스크로에서 문서를 작성할 때나 융자에서 자금의 출처를 확인할 때에 많이 이용된다.
에스크로가 오픈이 되면 바이어는 주로 3일 혹은 그 이내에 수표나 은행 보증 수표 또는 송금을 통해 반드시 계약된 금액을 입금하여야 한다. 이를 어기면 계약이 무효가 될 수 있다. 많은 이들이 에이전트에게 맡긴 수표는 잔고가 없기 때문에 CD나 다른 어카운트에서 자금을 이체시켜야 한다는 애교섞인(?) 이유를 대기도 하는데 셀러나 은행을 납득시킬 수 없으므로 공수표를 남발하여서는 안되겠다.
수표는 반드시 계약서에 명시된 바이어의 것이나 기프트 펀드를 제공하는 제 3자의 것이어야 하며 에스크로 디파짓과 함께 모든 사본이 은행으로 제출되도록 되어 있다.
은행의 융자 담당자는 바이어로 부터 받은 융자 신청서의 내용과 계약서 수표의 흐름 그리고 제출되는 모든 제반 서류를 검토하여 승인 여부를 가린다. 만약 바이어가 제출한 서류의 내용과 에스크로 혹은 은행이나 기타 자금 출처에 대한 서류가 서로 맞지 않는다면 추가 보충 서류를 요구할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.
요즘처럼 융자 조건이 까다로워 졌다고 하는 때에는 더더욱 조심할 필요가 있으나 늘 앞뒤가 맞아야 한다는 것은 기본 사항인 것이다.
만약 처음 입금부터 기프트 펀드로 에스크로에 디파짓이 되었다면 계약이 취소되는 경우를 염두해 두어야 한다.
계약서의 바이어와 입금인이 다른 경우 누구에게 리펀드가 될 것인지에 대해 명확히 해 둘 필요가 있다는 것이다. '제3자 입금'(Third party Deposit)이라는 이름의 서류를 함께 작성해 자금을 회수하는 데 따를 수 있는 어려움을 방지할 수 있다.
요즘은 처음 계약서의 이름과 달리 법인이나 회사 이름으로 바이어의 이름을 변경하는 경우가 많으므로 사전에 염두에 두고 대비를 하는 것이 현명하다고 본다. 에스크로 클로징을 앞두고 대개는 3일 이전까지 은행 보증 수표나 송금을 통해 잔금을 입금하는데 이런 저런 이유로 많은 바이어들이 하루나 이틀 전에 디파짓을 급하게 하는 바람에 이따금 사고가 발생하기도 한다. 오전 11시 이전 마감인 송금 시간을 지나쳐 입금이 제때 맞춰 들어오지 않아서 등기가 하루 지연이 되기도 하고 'Cashier's Check'(은행 보증수표)를 만들었다가 지불정지를 잘못하기도 한다.
아무리 은행 보증수표라고 하더라도 발행인이 원하면 지불정지(Stop Payment)가 가능하다는 것을 아는 이는 많지 않다.
따라서 해당 은행 보증수표가 완전히 지불 확인이 되는 대략 2-3일간의 기간 후에 명의가 넘어가도록 서류를 등기 하는 것이 안전하다고 본다. 어떤 셀러들은 바이어의 모든 매매 금액이 입금되는 즉시 자신의 대금을 지불해야만 건물 열쇠를 넘기겠다고 고집해 이를 이해시키는 어려운 과정을 거치느라 애를 태우기도 한다.
마지막 대금 입금 과정에서 은행에서는 발행인(Remitter)의 이름을 기입하도록 되어 있는 은행 보증 수표를 확인하도록 한다.
만약 바이어의 순수한 자금이 아닌 기프트 펀드가 섞여있다면 이 때에 반드시 융자 담당자의 상의를 거쳐 수표를 발행받는 게 좋은 방법이다. 에스크로 영수증과 수표의 사본을 함께 제출하는 것이 은행이 내거는 조건이기 때문이다. 이는 수표 발행인 혹은 자금 출처를 확인하는 방법으로 은행에서 중요하게 여기므로 주의해야 한다.
이미 융자 은행에 제출되어 있는 서류들과 후에 에스크로를 통해 들어오는 서류의 내용이 상충된다면 가이드라인에 맞지 않으므로 펀딩이 어려운 것이다. 기프트 펀드는 투자용에는 적용이 곤란하며 반드시 주거를 목적으로 하는 부동산 매입이어야 한다. 다운 페이먼트 금액이 20% 미만인 경우에도 바이어의 펀드가 아닌 기프트 펀드가 어려운 편이나 오히려 다운이 적은 FHA 융자를 받을 때에는 기프트 펀드 사용이 가능하다. 가장 중요한 것은 기프트 펀드의 출처는 반드시 친족이어야 하며 직계 혹은 방계에 한하므로 융자 전문인과 구체적인 상의를 하는 것이 바람직하다.
▶문의:(213)365-8081