제이 권/프리마 에스크로 대표
돈을 빌리는 입장에서나 빌려 주는 입장이나 챙겨야 할 서류들은 마찬가지로 중요하다. 융자를 해주는 은행이나 기관에서는 담보로 건물과 사업체에 순위대로 등기를 하는 것이 보통이다. 정부에서 부과하는 세금에 대한 저당(Lien)은 별도로 우선 순위가 되지만 그 사이에 업자들이나 개인 관리 회사 등으로 부터 들어오는 담보권은 모두 등기 순위대로 그 희비가 엇갈리도록 되어 있다. 만약 같은 날짜에 등기된다 해도 나열되는 번호가 우선 순위가 되며 낮은 번호가 우선이 된다. 등기되는 서류에는 정확하게 시간까지 표시가 되도록 되어 있으므로 시시비비를 가리는데 무리가 있을 수 없다.
부동산을 담보로 담보권을 잡았을 경우에는 'Substitute Trustee and Full Reconveyance'라는 서류를 등기해 해당 카운티에 담보권은 해제가 된다. 채무 관계에 대한 증명과 해제는 별개의 문제이므로 반드시 'Zero Demand' 원본 어음(Note)과 담보권 서류를 돌려받아야 하는 것이 원칙이다. 대개 마지막 페이먼트를 납부하기 전에 맞바꾸는 것이 상례이며 원본을 채권자가 분실했다면 'Affidavit of Lost Note'를 공증인 앞에서 사인해 대체할 수 있다.
사업체에 대한 담보는 UCC(Uniform Commercial Code)로 주 혹은 카운티에 등기를 한다. 채무가 변재 혹은 완불되었을 때에 'UCC Termination'을 등기해 담보권은 해제되나 채무에 대한 사항은 확실하게 원본 담보 서류와 어음 등을 돌려받는 것이 중요하다.
페이먼트를 지불한 수표나 어음의 사본이나 원본 등을 보관하는 것으로 충분하다 잘못 생각하는 일이 많은데 참으로 위험한 일이다. 등기 보험 회사인 타이틀 회사에서 건물에 대해 보험을 필요로 할 때에는 단순한 등기 해제 서류는 물론 빚을 탕감했다고 하는 'Pay-off Demand' 혹은 융자 기관에서 발행한 'Zero Demand Letter' 등을 요구하는 일이 많으므로 주위해야 한다.
특히 8개나 되는 담보권 중에서 은행을 제외한 개인 채권자의 것을 하나씩 해결하는 데 많은 시간과 노력이 필요했다. 특히 우편을 통해 UCC에 나타난 채권자들에게 서류를 보내고 답을 기다리는데 오랜 시간이 걸렸다. 속속 나타난 채권자들이 사무실에 직접 신분증을 들고 나타나 이를 확인하고 지불하는 금액을 적고 공증까지 한 뒤 돌아갔으며 원본 담보권과 함께 정확하게 모든 것을 기입하였다.
그러나 기억으로 2개의 담보권은 채권자들로 부터 아무런 응답이 없었고 고의는 아니었겠으나 연락처를 모르는 셀러로 인해 에스크로는 마냥 지연이 되는 것을 피할 수 없었다. 재촉하는 ABC와 리스를 빨리 해결하고자 하는 건물주의 요청에 쫓긴 셀러는 자신이 직접 서류를 가져가서 한국에서 가끔 입국하는 채권자를 만나 담판짓겠다고 했으나 고양이에 생선을 맡길 수는 없어 반드시 공증을 해오도록 요구하였다.
이에 화가 난 셀러는 자신을 믿지 못한다고 한바탕 소동을 벌였지만 어쩔 수 없는 바른 판단이었다. 결국 중재에 나선 에이전트의 심부름으로 서류가 셀러를 통해 나갔고 며칠 후 완벽하게 공증이 된 'Pay-off Demand' 서류가 들어왔다. 대개 우편물이나 메신저를 통해 들어오는 서류는 날짜를 소인하고 제 3자를 통해 들어온다면 그 경로를 적도록 돼있다.
채무자와 채권자는 반드시 서로에게 필요한 서류를 구두가 아닌 문서로 전달을 해야 한다. 해제시에 적절한 서류를 작성해서 전달하는 것 또한 의무이며 중요한 절차인 것이다.
▶문의:(213)365-8081