제이 권/프리마 에스크로 대표
부동산을 매매할 때 에스크로나 HOA 사무실로부터 엄청난 두께의 서류를 건네 받고 놀라는 이들이 많다. 깨알같은 글씨로 된 계약서 같기도 하고 등기부 사본같기도 한 일련의 서류들을 받으면 과연 읽어봐야 하는 것인지 또 보관이 필요한 서류인지를 분간하기가 어려운 것이 사실이다. 요즘은 첨단 문화의 영향으로 CD나 이메일로 전달이 되기도 하지만 부담스러운 것은 마찬가지이다.
흔히 CC&R이라 하는 건 'Covenant Conditions & Restrictions'을 말한다. 건물내 자체 규율 조건 혹은 규제라고 표현할 수 있는데 거주자와 사용자가 지켜야 하는 제반 사항에 대하여 상세하게 나열되어 있는 여러 조항으로 건물 시공과 함께 정부로부터 인허가를 받을 때 반드시 승인을 받아야 하는 중요한 서류 중 하나이다.
대개 건물의 신축 및 증축 조건에 대한 자세한 내용은 물론 건물을 바람직한 상태로 유지하기 위해 필요한 제반 사항들에 대한 것들과 하자 보수에 필요한 내용 현재와 미래에 대한 지침이 포함되어 있는 것이 일반적이다. 건물은 물론 대지에도 적용이 되며 사용에 대한 제한과 허가 사항들이 상세하게 기록되어 해당 카운티에 등기되어 있는 서류이다.
건물이나 대지를 매입하고자 하는 바이어는 반드시 이 서류를 검토하여 사용 목적과 용도에 합당한 지를 따져보아야 하며 승인함과 동시에 에스크로가 진행되도록 대개는 조건부(Contingency)중 하나로 되어 있다.
양해가 되지 못해 소송으로까지 비화되기도 하기에 구입전에 면밀하게 검토해 보는 것이 현명하다.
둘째로 'Underlying Document'는 건물이나 대지에 올라있는 여러 등기 사항들을 총괄하여 지칭하는 용어이다. 시청이나 카운티 혹은 주 정부로부터 인허가 받을 때는 물론 추후에 받은 여러 공식 통보나 규제가 있을 수 있다.
주변 건물과의 사용권관계 땅밑의 유전 미네랄권 전기나 개스 개발권에 이르기까지 다양한 계약까지도 여기에 포함된다. 심지어 건물이나 대지에 붙은 각종 벌금에서부터 주변 시설물에 대한 관계 서류까지 포괄적으로 직간접적으로 연관된 모든 등기 서류를 말한다.
한 예로 낡은 건물을 헐고 재개발을 계획하는 경우를 보자. 지하 주차시설을 염두에 두고 있으나 만약 지하 일정 깊이 이하로 묻힌 상하수도관이나 생수 혹은 유전시설이 심각한 장애가 될 수 있다.
또다른 예로 구입한 상업용 건물과 그 부지에 증축을 계획하였으나 옆의 건물이 갖고 있는 사용권으로 인해 반드시 사용통로나 파킹장으로 구비가 되어야 하는 어처구니 없는 경우도 있다.
이에 대한 자세한 사전 조사없이 구입한 부동산으로 매도자와 매입자간에 발생하는 소송문제로 늘 타운은 뜨겁다. 경비가 들더라도 정확하게 법적 리뷰와 조언을 받는 것이 바람직하다. 간혹 융자를 받는 은행으로부터 이로 인해 제재를 받는 경우도 있으므로 주의하여야 한다.
'Preliminary Title Report'에 나와있는 등기부 열람 번호와 계약자가 나와있는 모든 서류를 타이틀 회사로부터 사본을 건네받아 살펴보는 지혜가 필요한 것이다.
▶문의:(213)365-8081