제이 권/프리마 에스크로 대표
주택이나 상업용 건물은 물론 빈 땅을 구입하는 데에도 반드시 필요한 서류가 NHD(Natural Hazard Disclosure)리포트라고 흔히들 말하는 주변 환경조사서이다. 이따금씩 '프로퍼티 디스클로저(Property Disclosure)'와 혼동하는 이들이 있는 것이 사실이나 확연히 다른만큼 주의해야 한다.
프로퍼티 디스클로저는 포괄적인 의미로 쓰이인다. TDS(Transfer Disclosure Statement) Seller's Property Questionnaire Supplemental Disclosure등이 있으며 에이전트를 통해 셀러가 작성해 바이어에게 직접 전해지므로 에스크로를 통하지 않는다. 내용으로는 직간접적인 건물에 대한 상세한 내역은 물론 허가 내용 자연적인 현상 등 셀러가 알고 있는 모든 사항을 기입하도록 되어 있다.
이에 반해 NHD리포트는 건물이나 대지의 주변 환경에 대한 자세한 내용을 조사해 보고하는 매우 유익한 자료이다. 여기에는 개발된 땅의 토양에서부터 지진대 홍수 지역 잠정적인 홍수지역 화재 위험지역 오염 지역 등에 대한 보고는 물론 일정 반경 마일 이내에 학교와 세금에 이르기까지 필요한 정보가 많이 들어있다.
JCP-LGS라는 회사와 프로퍼티 ID 등 다수의 회사들이 리서치를 해 제공하는데 내용에는 큰 차이가 없다. 대게 100달러 안팎의 비용이 들고 셀러가 바이어에게 에스크로 컨틴전시기간내에 리뷰하도록 하는 것이 일반적이다.
클로징이 되어도 모든 확인이 들어오지 않으면 커미션을 지급하지 않는 부동산 회사도 있을 정도로 이는 매우 중요한 사한이다. 때에 따라서는 팩스로도 사인이 가능하지만 배우자가 대신 사인하는 것은 부당한 일이고 반드시 날짜를 기입하는 것이 법적으로 하자가 없다. 에스크로에서 타이틀 서류 관리 사무소 서류와 함께 바이어에게 NHD서류를 주면 처음에는 그 양에 놀라고 다음에는 읽어봐야 할 지 고민에 머리가 아프다. 하지만 첫 장에 기입되어 있는 기본 사항만이라도 읽어보는 것이 현명한 일이다.
정작 자신의 건물 허가나 내역을 공개(Disclose)하는 것이 셀러의 의무이긴 하나 주변 환경까지 알고 바이어에게 공개할 책임은 희박하므로 바이어가 챙겨야 하는 항목중의 하나이다. 만약 부지(Lot)가 여러개의 구역(Parcel)로 이루어져 있다면 각각 별도의 비용으로 리포트가 나오므로 셀러의 부담이 더하여지며 재산세에 대한 세부 항목을 추가로 요구할 수 있다. 신설 학교에 대한 세금이나 기타 공공 세금에 대한 조항도 비교적 상세하게 점검할 수 있다는 장점이 있다.
이러한 NHD리포트에 대한 조항은 정식으로 가주 부동산 매매 양식에 들어가 있는 중요한 항목중의 하나이다. 경우에 따라서는 REO나 숏세일 혹은 경매 매물에 있어 바이어가 부담해야 하는 케이스도 많다. 이따금 이미 주문해 놓은 리포트를 가지고 새로운 바이어에게 제출하는 셀러가 있다면 그 서류가 일반적으로 6개월내 발행된 것이 유효하므로 다시 업데이트된 것으로 요구할 필요가 있다.
▶문의:(213)365-8081