제이 권/프리마 에스크로 대표
필요한 정보들은 상세히 기재해야밀린 렌트비·장비리스 서류 신중히
얼마전 클로징 한 에스크로는 요즘처럼 융자 조건이 어려운 가운데도 비교적 모든 절차가 순조로워 은혜롭게 진행이 되다가 유독 셀러의 페이오프로 골머리를 앓은 잊지못할 일이었다.
처음 에스크로를 오픈하면 셀러와 바이어 모두에 전달되는 기본적인 서류 중 하나로 'Information Sheet'라는 것이 있다. 바이어에게는 융자를 어느곳을 통해서 얻을 것인지 보험을 어느 회사로 할 것인지 원하는 메일링 및 이메일 주소 등 꼭 필요한 사항들이 들어있다.
셀러는 갚아야 하는 빚들에 대한 정보와 'Loan Numbers' 리스한 장비 건물주 관련 사항 관리 사무실 EDD계좌 세금고지서 관련 사항 CPA 등 에스크로를 진행하는 데 필요한 모든 정보를 적도록 되어 있다. 그러나 대부분의 셀러나 바이어들은 서명만 한 상태로 에스크로에 서류를 제출해 그 진행이 늘 순조롭지 못한 것이 사실이다.
간혹 어떤 셀러들은 그나마 은행 이름이라도 써넣어 에스크로 오피서가 은행에 조회로 업무를 처리하는 경우도 있다. 그러나 상세한 정보를 제공하여 신속하게 진행을 하도록 해주는 바이어와 셀러는 만나기 어렵다. 바이어의 경우 클로징에 임박해 아무 보험이나 임시방편으로 가입하는 안타까운 상황들도 많이 보게된다.
그래도 융자나 보험은 고객 자신이 직접 선택할 수 있으니 좀 나은 편이다. 관리 사무실이나 건물주의 정보를 늦게 받고 시작한 경우 많은 고초를 겪게 된다. 은퇴해 여러 곳을 여행 다니는 건물주라면 시간이 촉박하여 만나기도 어렵거니와 사인을 받기는 더욱 힘들다. 더구나 리스를 조정하거나 서로 분쟁이 있을 경우 시간에 쫓기는 측이 불리하다는 것은 너무도 당연한 일이다.
가장 흔한 일로는 밀린 렌트에 대한 다른 해석과 이해이다. 충분히 양해가 되어 서로 동의한 금액을 낸 것이므로 더 이상의 지불할 밸런스가 없다고 생각하는 셀러와 임시로 금액을 조정하여 페이먼트를 하도록 했을 뿐 금액을 조정하는데 동의한 적이 없다는 건물주 사이에 적지 않은 금액 차이로 분쟁을 겪는 것이 흔한 상황이다.
뿐만 아니라 'Free and Clear'로 기대했던 장비 리스 계약에 대해 서로가 내용공개를 하지 않아 분쟁이 있을 수 있다. ATM 머신 크레딧카드 머신 커피 메이커 등 많은 장비들에 대한 서류와 정보를 정확하게 에스크로와 바이어에게 전하는 것이 불상사를 막는데 도움이 된다.
부동산의 경우 HOA에 대한 정보를 상세히 제공하지 않아 에스크로가 클로징 되어도 트랜스퍼 비용은 물론 모든 책임까지 셀러에 남아있는 경우가 있으니 관련된 모든 정보를 에스크로에 전하는 것이 좋다. 많은 신흥 주택단지는 1개 혹은 2개 이상의 HOA계좌를 갖는 게 흔하니 주의하여야 한다.
클로징을 준비하는데 셀러로부터 가장 많은 문제를 야기하는 것은 뭐니뭐니해도 페이오프이다.
마지막 페이먼트를 했고 은행이나 채권자로부터 완불되었다는 편지까지 받았으니 마음놓고 수 십년을 지내다가 막상 부동산을 정리하려고 하니 담보물 해지 서류가 등기되어 있지 않아 담보권이 살아 있는 것으로 나오는 경우가 너무도 많다. 아무리 세월이 흘렀어도 원본 해지 서류를 보관하고 있다면 타이틀 회사를 통해 처리가 가능하므로 서류 보관은 늘 강조해도 부족하다.
마지막 순간 반드시 지불해야 하는 어카운트에 이름을 내밀어서 오피서를 당황하게 만드는 셀러 때문에 황당할 때가 많다. 이미 비용 산출서까지 사인이 끝난 경우라면 번거로울 수도 있으므로 미리 상의를 하는 것이 바람직하다.
▶문의:(213)365-8081