제이 권/프리마 에스크로 대표
월말이라 정신이 없던 지난 주말 사업체를 인수인계할 때마다 늘상 실랑이가 벌어지는 리스의 시큐리티 디파짓이 또 문제였다. 프랜차이즈 아이스크림 가게 리스를 인수받는 과정에서 유명 브랜드에 크레딧도 좋은 바이어여서 의외의 상황이 벌어진 것이다. 건물주 입장에서는 이해가 가는 점이었다.
처음 신청서를 넣을 때에는 개인의 고득점 크레딧과 사업 구상이 유망한 바이어였다.
프랜차이즈 바이어를 법인 이름으로 하면서 리스와 에스크로의 모든 서류에 바이어이름이 그에 상응하게 바뀌어야 하는데 수정하는 것은 문제가 아니었으나 초안과 달리 건물주가 갑자기 시큐리티 디파짓 4만달러를 요구해 사단이 나고야 말았다. 현명한 바이어는 초기 계약서에 '개인 혹은 그 지명자'로 구입자에 대한 변경을 못을 박았기에 셀러나 그 누구도 항변을 할 수는 없으나 건물주의 요구라는 큰 암초를 만난 것이었다.
건물주의 입장에서는 비지니스 크레딧이 전혀 없는 법인 이름으로 모든 위험 부담을 지지 않으려는 바이어에 대비해 나름 대책을 준비 하는 것은 당연했다.
만약 책임과 위험부담으로 인해 사업체를 법인이나 회사 명의로 구입하길 원한다면 리스의 시큐리티 디파짓도 요구액이 커질 수 있다는 것을 염두에 둘 필요가 있다.
시큐리티 디파짓은 셀러가 바이어로부터 직접 에스크로를 통해 받아가는 경우가 있고 건물주로부터 직접 셀러가 받게 되는 두 가지 경우로 크게 나눌 수 있다.
전자는 대부분 어사인먼트로 남은 기간이나 조건을 그대로 바이어가 인수하는 경우에 셀러의 시큐리티 디파짓을 그대로 혹은 차액을 조정해 셀러가 받아가고 새 입주자인 바이어는 추가로 입금을 하게 된다.
후자는 새로운 리스를 받는 경우로 새 디파짓을 바어가 직접 건물주에게 디파짓하며 이 금액은 전 입주자인 셀러의 것과 사뭇 다를 수 있다.
짧게는 대여섯 장에서 많게는 수십장에 달하는 복잡한 리스 서류인데 많은 한인들이 셀러의 구두 설명만 듣고 그 내용을 간과하는 일이 많아 타운은 늘 분쟁으로 뜨겁다. 건물주가 개인이 아닌 전문 투자 그룹 소유일 시에는 깨알같은 글씨로된 두꺼운 리스를 읽어본다는 것이 상당한 부담이 되므로 전문인과 상담해 조언을 구하는 것이 현명하다고 본다.
에스크로에서 작성된 리스 어사인먼트를 그대로 사용하는 개인 건물주가 있는가 하면 자신의 고유 양식을 고집하여 전.후 세입자가 서명하도록 하는 이들도 있다. 반드시 변호사를 고용하여 서명과 함께 공증하도록 하며 그 비용을 세입자들에게 부담시키는 건물주도 있다.
어떤 경우에도 그 유대 관계를 공고히 그러나 명확하게 문서화하는 것이 서로에게 편안한 일이 된다는 것을 강조하고 싶다. 사업이 어렵다고 사정하였더니 '그럼 어려운대로 이 금액만 내라'고 말로는 지극히 너그럽던 건물주가 일단 에스크로가 들어간 것을 알고 지난 수년간 누적된 차액을 클레임하는 것이 냉정한 현실이라는 사실을 잊어서는 않될 것 같다.
▶문의:(213)365-8081