제이 권/프라마 에스크로 대표
모든 사건의 서류와 원본을 보관하고 있다해도 누가 등기를 먼저 하느냐에 따라 희비가 엇갈리고 엄청난 결과를 초래한다는 것을 믿는 이들은 결코 많지 않다. 대부분의 일반인들은 은행이나 정부 기관등에서 발행한 원본이라는 것만으로 너무도 고이 잘 보관은 하지만 적절한 처리에 미숙하여 불이익을 당하는 일이 더 많다.
예를 들면 주택 모기지의 페이먼트를 완납한 후에 은행으로부터 받는 '대리 수탁자와 재양도(Substitution Trustee and Full Reconveyance)' 서류를 잘 접어 장농 서랍에 너무도 잘 보관한 나머지 십수년 세월이 흐른 후에 집을 매매 할 때에 아직 융자가 풀리지 않고 타이틀상에 나타난다면 이는 낭패이다. 그래도 원본을 찾을 수 있다면 다행인 경우이지만 그렇지 못한 일도 있어서 클로징에 막대한 지장을 받는 일이 비일비재하다. 많은 은행들이 완납된 모기지에 대해 헤지 서류를 등기한 후에 원본을 메일하면서 편지와 함께 통보를 하는 것이 상례이지만 2차 혹은 라인오브크레딧 페이오프에는 담보권을 푸는 '재양도(Reconveyance)'나 UCC의 종결(Termination)같은 원본 서류를 당사자에게 메일하는 경우도 있기에 각별한 주의가 필요하다.
그래도 담보권 해지는 본드를 구입한다던지 다른 증명을 통해 융자가 완납됐음을 제시할 수 있다는 방도가 있지만 담보권을 거는 경우에는 그 중요함이 더욱 강조된다. 요즘처럼 세월이 어수선 할 때에는 사채를 많이 이용하는데 부동산 1차 모기지 외에는 기타 빚이 없다는 말을 철석같이 믿고 사채를 내주고 담보권을 여유있게 등기하거나 지연하게 되는 일로 법적시비가 많은 것이 현실이다.
모든 등기를 요구하는 서류는 반드시 공증이 돼야 하고 카운티 정부에서 발행한 서류 외에는 원본이 아니고서는 등기가 곤란하다. 등기 순서를 표시하는 일련번호는 등기가 된 년도가 표시되며 등기 순서별로 번호가 매겨지며 그에 따라 담보 우선순위도 함께 결정된다.
2차 담보권자가 개인 채권자이더라도 3차의 은행이 차압절차를 밟는다면 반드시 2차 담보권이 우선이 되어 채무를 탕감받을 수 있다. 그리고 담보권이 카운티에 등기돼 있다면 반드시 해지 서류도 해당 카운티에 등기돼야 한다. UCC의 경우 주정부에 등기된 것을 아무리 카운티에 등기해도 소용이 없고 판결(Judgment)을 받았다 해도 등기하지 않으면 구속력이 없는 공식화되지 않은 서류가 되어 효력을 발생할 수 없다.
함께 일하던 동료가 친지의 담보권을 오렌지카운티가 아닌 LA카운티에 등기했다가 조용히 횡재를 부르며 부동산을 매각하고 줄행랑을 친 채권자로 곤욕을 치루던 일을 기억한다. LA카운티의 가까운 등기소로는 노워크과 밴나이스가 있다. 2000년 이후 부동산 열기로 오전 8시에 예정된 등기 외에는 특별한 경우를 제외하고는 어려운 것도 사실이지만 본인이 직접 원하는 경우에는 예외가 된다. 담보권은 반드시 부동산이 소재한 해당 카운티에 등기되어야 하며 등기를 통해 공고가 되지 않은 어떤 담보권도 효력이 없다는 것을 명심해 불이익을 당하는 이들이 없었으면 하는 바램이다.
▶문의:(213)365-8081