내집 지킨 홈오너들 비결, 알고보니…구입한 집값보다 현시세가 높고, 2차 융자 없거나 다운 많이 했다
▶오래 전에 구입했다
1999년 글렌데일에서 단독주택을 38만달러에 구입한 이모씨의 주택가격은 현재 70만달러수준이다.
집값이 많이 오를 때는 90만달러까지 육박했지만 지금은 많이 내려간 상태다. 모기지 융자금은 25만달러가 남아있다. 에퀴티가 넉넉한 관계로 집값이 떨어졌다고 해서 마음 조급할 일이 없다. 그냥 갖고 있으면서 페이오프 할 날만 기다리고 있다.
파트너스 리얼티의 대니얼 정씨는 "과거의 주택경기 사이클을 보면 집값이 내리고 오른 시절이 있었지만 장기적으로 보유한 사람들은 높은 에퀴티 상승을 경험하고 있다"고 말했다.
▶2차 빚이 없다
10년전에 구입했다고 해서 모든 주택이 안전한 것은 아니다. 사업이나 주택 리모델 등으로 인해 2차 3차빚을 마구 뽑아 쓴 사람들은 지금 힘들다. 그러나 2차이상의 빚이 없는 홈오너들은 집값이 떨어져도 걱정이 없다.
40대 김모씨는 13년전 패서디나에서 콘도를 마련했다. 그 당시 방 3개짜리 콘도는 20만달러대였다. 김씨는 2000년들어 집값이 폭등하자 사업을 위해 라인 오브 크레딧으로 20만달러를 융자받았다. 불과 2만달러를 다운하고 구입한 주택이 효자가 된 것이다.
그러나 김씨 집은 주택경기가 나빠지면서 1 2차를 합친 빚이 시세보다 많은 깡통주택으로 변하면서 애물단지로 전락했다.
2005년 이전 주택 구입자중에서 2차융자가 없는 사람들은 수입에 문제가 없는 한 집을 잘 갖고 있다.
▶다운을 많이 했다
다운페이먼트 비율은 주택의 생사에 중요한 역할을 했다. 2005년이후 다운페이먼트 20%미만으로 마이홈을 이룬 사람의 대다수는 집을 던졌다. 집값 하락이 20%를 넘은 지역이 많았기 때문이다. 그러나 다운을 많이한 사람들은 집값이 떨어져도 버티고 있다. 현금으로 구입했다면 더 이상 말할 필요도 없다. 이들은 집을 오래도록 갖고 있으면 언젠가 주택가격이 반등할 것이라는 기대감을 갖고 있다.
리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 "수년전 주택가격이 폭등하던 시절에 노다운과 5%다운 등으로 주택을 구입한 바이어의 거의 모두가 집을 던졌다고 보면 될 것"이라고 전했다.
▶신흥개발지역을 피했다
다운페이먼트를 똑같이 20% 다운하고 2005년에 주택을 구입했다고 가정했을 때 지역에 따라 결과는 달리 나왔다. 한인타운을 중심으로 출퇴근 거리 1시간미만의 LA인근지역은 집값 하락이 20%를 넘지 않았다. 반면 빅터빌 랜초 쿠카몽가 폰태나 코로나 발렌시아 팜데일 랭캐스터 지역에 주택을 구입한 사람들 중에서 집을 던진 경우가 많았다. 신흥개발지역의 주택가격 하락폭이 컸기 때문이다.
부동산 정보분석 업체인 데이터 퀵자료에 따르면 빅터빌 같은 지역은 주택가격이 최고가 대비 50%정도 떨어지면서 전체 거래량 중 차압과 같은 비정상적인 주택비율이 40%를 넘은 것으로 나타났다.
신흥개발지역은 집값이 오를때 같이 올랐지만 내릴때는 기존 도시보다 더 많이 내려갔다.
박원득 부동산 전문기자