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바이어들, 다운페이 많아지고 융자자격 좋아졌다
현금 구입 바이어 25~30% 침체기에 다운페이 상향조정 부동산 거래 감소가 수년째 이어지면서 주택 및 상업용 건물 시장의 트렌드가 변하고 있다. 과거 부동산 호황기시절에 볼 수 있었던 에이전트간의 치열한 경쟁이 줄어들고 있으며 고객간 신임도는 높아지고 있다. 라이선스만 취득하고 바로 현장에 뛰어드는 에이전트는 감소하고 경험이 풍부한 에이전트만이 살아남고 있다. ▶에이전트가 정리됐다 타운 부동산 업계서는 지금 남아있는 에이전트들은 주택경기가 완전히 회복될 때도 볼 수 있는 얼굴이라고 말하고 있다. 그만둘 사람은 벌써 부동산 매매를 그만뒀고 지금까지 남아있는 에이전트들은 끝까지 일을 할 사람이라는 것이다. 부동산 경기가 호황이던 2000년대 초.중반에는 너도나도 라이선스를 취득하겠다는 사람들이 많았다. 직장인은 물론이고 의사나 치과의사 변호사중에서도 에이전트를 하겠다고 전업을 선언하기도 했었다. 또한 친척이나 친구 등 주변 사람들의 부동산 거래를 위해서 파트타임으로 일하는 에이전트도 매우 많았다. 하지만 지금은 어느 정도 정리가 됐다. 부동산을 평생 할 사람은 남아있고 그렇지 못한 사람들은 그만뒀거나 불황의 소나기를 피하기 위해 잠시 딴 업종에 종사하고 있다. ▶로열티가 높아졌다 지역별로 에이전트가 감소하면서 경쟁은 많이 완화됐다. 이중으로 리스팅을 주다가 에이전트와 실랑이를 벌이는 셀러가 없어졌다. 주변에 아는 에이전트마다 집을 보여달라고 하던 바이어들도 자취를 감췄다. 경력이 짧거나 실적이 거의 없는 에이전트들이 업계를 떠나면서 오래 전부터 함께 거래했던 에이전트를 찾는 고객들이 늘고 있다. 에이전트들은 "거래량이 줄긴 했지만 한번 연결된 고객은 에스크로를 종결할 때까지 서로 믿고 일하는 경우가 많아졌다"고 말했다. ▶융자되는 사람만 구입한다 호황기시절에는 융자자격이 안되는 사람들도 부동산 구입 시장에 뛰어 들었다. 아무리 노다운도 가능했다지만 크레딧 점수가 낮고 소득증명이 안되는 사람들도 오퍼를 썼다. 5~6년전에는 지금보다 융자조건이 까다롭지 않았지만 승인심사에 걸려 에스크로가 깨지는 일이 적지 않았다. 하지만 지금은 바이어 스스로도 융자자격에 신경을 많이 쓴다. 그래선지 다운페이는 모두 20%가 넘는다. 크레딧 점수도 700점은 훨씬 웃돌고 있다. 바이어가 예전과 달리 많이 줄었지 오퍼를 쓰는 바이어들은 기본적인 융자조건을 갖춘 경우가 많다. 또한 대부분의 바이어들은 풀 다큐먼트(세금보고서를 제출하는 방식)로 가기 때문에 요건만 준비되었다면 융자를 받는데 어려움이 없다. ▶다운페이를 많이 한다 부동산 경기가 좋을 때는 바이어들의 다운페이는 10%가 대부분이었다. 간혹 20%도 있었지만 상당수는 10%를 다운하고 바로 10%를 에퀴티 융자로 뽑아 20%를 맞춰서 주택을 구입했다. 이 방식을 80:10:10이라고도 불렀다. 80%의 모기지 융자를 받기 위해 10%를 다운페이하고 나머지 10%는 사려는 주택의 에퀴티 융자로 충당한다는 뜻이다. 주택경기가 침체기에 들어가면서 바이어들의 다운 페이먼트는 상향 조정됐다. 20%는 기본이고 30%나 50%도 많다. 아예 현금으로 구입하는 바이어들도 전체 거래의 4분의 1수준은 된다. 주류사회도 현금 바이어 비중은 지역에 따라 전체의 25%~30%를 차지하고 있다. 리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 "부동산 경기 불황으로 인해 경험 없는 에이전트들이 살아남기가 힘들어졌으나 꾸준히 고객관리를 해오거나 10년이상 부동산 업계를 지켜온 에이전트들은 어느 정도 실적을 유지하고 있다"고 전했다. 박원득 부동산 전문기자
2011.06.08. 15:24
융자 까다롭지만 안되는 것 아니다, '풀다큐먼트' 세금보고하면…20% 다운 융자 문제없어
최근 까다로운 융자조건이 주택구입의 걸림돌이 된다는 소식에 많은 바이어들이 걱정을 하고 있다. 20%를 다운해도 융자가 힘들다는 소문이 돌면서 마이홈을 이루려는 첫 주택구입자들의 마음은 심란하기까지 하다. 사상 유례없이 폭락한 주택가격에 낮은 이자율로 인해 지금이 주택구입의 적기라고 하지만 융자 때문에 바이어들의 한숨은 깊어지고 있다. 그러나 융자 전문가들은 모기지 융자가 안되는 것은 절대 아니라고 말하고 있다. 센트럴파이낸스의 줄리아 임씨는 "세금보고서를 제출하는 풀 다큐먼트(Full Document)로 가는 바이어라면 20%다운페이먼트로 융자를 받는데 전혀 문제가 없다"고 말했다. 다만 세금보고를 실제 소득보다 적게 한 자영업자들은 풀다큐먼트로 갈 수 없어 최소 30%이상은 다운해야 될것으로 보인다. 소득을 있는 그대로 보고하는 직장인들은 풀 다큐먼트로 가는데 별 지장이 없다. 현재 문제가 되고 있는 것은 풀 다큐먼트 대신에 직장고용상태를 증명하는 'VOE'(Verification of Employment)로 특정 회사를 통해 융자를 신청했던 바이어들이 감사대상이 되고 있다. VOE는 은행이 융자신청자의 고용상태만 확인하면 풀 다큐먼트 없이 그 바이어의 소득을 인정해주는 방식이다. 일부에서는 "한인 자영업자중에서 과연 얼마나 제대로 소득을 보고했겠냐"면서 "이들이 다운페이먼트비율을 높이지 않는한 당분간 융자는 쉽지 않을 것"이라고 전망하고 있다. 박원득 기자
2011.05.18. 14:40
주택구입 정부보조 프로그램, "1만5000달러로 내집 마련…꿈은 이루어졌다"
"누구나 내 집을 가질 수 있다는 확신이 생겼어요." 믿을 수 없었다. 서브 프라임 사태에 이어 주택 차압, 부동산 폭락까지. 부동산 시장은 꽁꽁 얼었다는데 집을 살수 있을까 확신이 들지 않았다. 주택 구입을 위한 정부보조 프로그램이 있다고 했다. 들어는봤어도 다른 세상 얘기인줄로만 알았다. 내 이름으로 된 집을 갖겠다는 꿈은 훗날로 미뤘다. 하지만 꿈은 이루어졌다. LA다운타운 지역에 있는 시니어 아파트에서 일하는 셀라 문(31)씨. 문씨는 오늘(10일) 몬테벨로 지역에 있는 콘도 내 1베드룸 유닛의 주인이 된다. 태어나 처음 주택 소유주가 된 문씨는 "꿈만 같고 행복하다"며 "아직 실감이 나지 않는다"고 했다. 아직 미혼에 수입도 그리 많지 않은 문씨는 첫주택구입자를 위한 다운페이먼트 매칭 프로그램인 '위시 그랜트(Wish Grant)'와 모기지 이자의 15~20%를 세금 크레딧으로 받을 수 있는 MCC(Mortgage Credit Certificate) 프로그램을 통해 내 집 마련의 꿈을 이뤘다. Wish 프로그램은 첫주택구입자가 본인 자금 5000달러를 준비하면 홈론 은행에서 1만5000달러를 매칭해주는 것이다. 1년에 3000달러씩 공제혜택이 주어져 구입한 집에서 5년간 거주하면 보조금 전액을 상환하지 않아도 된다. 문씨가 구입한 몬테벨로의 콘도는 12만 달러. 문씨가 집을 사는데 들어간 비용은 다운페이먼트를 포함 1만5000달러 정도다. 매달 내는 모기지 페이먼트는 483달러이며 관리비 218달러를 포함 월 840달러. 문씨는 또 MCC를 통해 매월 56달러 정도의 모기지 페이먼트를 세금 크레딧으로 받는다. 이에 따라 문씨가 주택 유지를 위해 매달 들어가는 비용은 780달러 정도다. 최근 치솟고 있는 아파트 렌트비와 비교해도 훨씬 저렴한 수준이다. 문씨는 "처음에는 내 집을 사겠다는 꿈도 꾸지 못했는데 아버지 손에 억지로 이끌려 LA한인타운에 있는 샬롬센터에서 첫주택구입 교육을 받았다"며 "이 교육을 통해 내 집 마련을 위한 희망이 생기고 동기가 부여됐다"고 주택 구입 교육의 중요성을 강조했다. 교육을 받은 문씨는 샬롬센터와 아시안부동산협회의 도움을 받아 자신의 소득 수준에 맞게 매물로 나온 주택을 보러 다녔다. 문씨와 그의 아버지는 LA지역에 매물로 나온 10여채의 집을 돌아본 끝에 몬테벨로 지역에 있는 콘도를 선택하고 융자를 위한 서류 준비 에스크로 등을 거쳐 주택 구입을 마무리했다. 문씨는 "능력이 안된다고 생각해 그 동안 주택 구입에 부정적이었지만 이번 과정을 통해 부동산에 대한 자신감까지 생겼다"며 "이 경험을 토대로 5년 후에 더 큰 집으로 옮길 수 있도록 준비해 나갈 것"이라고 말했다. 문씨의 아버지 문정기(60)씨는 "주변 사람들에게 정부 보조 프로그램의 혜택을 받아 집을 샀다고 해도 아무도 믿지 않아 속상했다"며 "앞으로 더 많은 한인들이 이런 기회를 활용해 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있기를 소망한다"고 말했다. 연방주택도시개발국(HUD) 공인 비영리단체인 샬롬센터의 이지락 소장은 "부동산 시장이 어려운 상황이지만 눈을 낮추고 미리 준비하면 첫주택 구입은 그렇게 어렵지 않다"며 "각종 정부 프로그램과 프로젝트를 한인 커뮤니티에 더 많이 알릴 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다. 곽재민 기자 [email protected]
2011.05.09. 18:52
'50% 다운페이먼트' 자금 있으면 호텔 구입 OK
상업용 부동산 경기 침체로 비즈니스 가치가 하락했지만 호텔업은 재력가가 한번쯤 품고 싶어하는 사업이다. 큰 돈 투자하면 고정적인 수입이 보장되고 수년 후 건물가치 상승효과를 얻을 수 있기 때문이다. 또 드라마에서 봐왔던 호텔리어에 대한 막연한 기대감도 한몫하고 있다. 그래서 있다는 사람들은 호텔 구입에 대해 한번쯤 생각 해 보게 된다. 호텔은 덩치가 큰 관계로 개인 소유보다 기업이나 투자펀드형태로 구입하는 경우가 훨씬 더 많다. 호텔 구입시 이것만큼은 알아두자. ◆ 지역 호텔은 크게 두 지역으로 나뉘어 진다. 첫째는 관광지이고 둘째는 도심지역이다. 전자는 시즌별로 매상에 차이가 크다. 여름에 정신없이 바쁘고 겨울에는 스키장을 제외하고는 한가하다. 여름에 벌어서 1년을 버텨야 한다. 반면 후자는 연중 매상이 꾸준하다. 시즌별로 차이가 없다. 휴가철이라고 해서 특별한 대목은 없다. 어느 지역을 선택할 것인가는 바이어의 취향에 따라야 할 것이다. ◆ 투자액 모든 부동산이 그렇듯이 호텔도 투자자가 다운페이먼트 금액을 정해야 한다. 300만달러를 갖고 있다면 600만달러까지는 융자를 끼고 구입할 수 있다. 500만달러의 현금이 있다면 1000만달러짜리 호텔도 가능하다. 일반 상업용 건물처럼 50%정도의 다운페이먼트 자금만 있으면 융자는 무리 없이 얻을 수 있다. 호황기에는 30%만다운하면 구입이 가능했으나 지금은 이 비율이 50%선으로 높아졌다. ◆ 부대시설 호텔은 잠 만 자는 곳이 아니다. 대형 호텔은 컨벤션 센터기능을 갖추고 있다. 식당이나 연회석도 있다. 이러한 호텔 부대시설은 엑스트라 매상을 높여주는 중요한 요소다. 호텔은 방만 팔아서는 돈이 안된다. 컨벤션 센터를 임대해주고 결혼식 피로연 장소로 음식과 술을 팔아야 수익이 늘어난다. 방만 있는 호텔은 모텔수준이다. 진정한 호텔을 찾는다면 각종 부대시설을 갖춘 곳을 찾아야 한다. 물론 부대시설이 잘 되어 있으며 구입가격도 올라간다. 지금은 없지만 나중에 부대시설을 지을 수 있는 공간이 있다면 발전 가능성이 높은 호텔이라고 봐야 한다. ◆ 투자 수익률 상업용 건물의 수익률은 캡레이트(Cap Rate)로 표시한다. 호텔도 마찬가지다. 캡레이트는 순운영수입(NOI:Net Operating Income:총 수입에서 세금 등 운영경비를 제외한 수입으로 모기지 페이먼트는 포함되지 않는다)을 가격으로 나눈 수치다. 호텔의 캡레이트는 건물의 형태나 시설 등에 따라 다르다. 최근의 캡레이트는 6~8%정도로 보면 된다. 호텔 가격이 1000만달러라면 연간 수익이 60만달러~80만달러가 된다. 은행 융자를 이용했다면 이 수입에서 모기지 페이먼트를 빼야 한다. 캡레이트는 지역에 따라 차이가 많다. 대도시일수록 그 수치는 낮고 외곽으로 나가면 올라간다. 다운타운의 수익성이 떨어지고 주변도시는 높다. ◆ 재고 호텔은 다른 상업용 건물과 달리 살림살이가 많은 건물이다. 오피스 빌딩은 업무용 공간만 내주면 된다. 그러나 호텔은 사람이 자고 먹고 회의를 하는 곳이므로 다양한 시설과 물품을 구비해야 한다. 침대 관련 물품부터 식당용품까지 아주 복잡하다. 호텔 비품들이 가격에 포함되는지 아니면 별도로 계산되는지도 확인해야 한다. ◆ 가격 계산 호텔가격은 캡레이트 이외에 방 갯수에 따라 정해지기도 한다. 방 하나에 30만달러가 넘는 호텔이 있고 10만달러대의 싼 물건도 있다. 유닛당 30만달러라면 방 50개짜리 호텔가격은 1500만달러가 된다. 10만달러라면 500만달러다. 이것 역시 위치나 호텔상태 앞으로의 성장 가능성에 따라 달라진다. 박원득 부동산 전문기자
2011.05.04. 14:33
이자율 낮은데 첫 주택구입자 왜 자꾸 힘겨워지나, 다운페이 액수 늘고 '현금 바이어' 들 몰리고…
부동산 시장 침체로 주택 가격이 하락하고 모기지 이자율이 낮은 수준을 유지하고 있지만 첫 주택구입자들의 내 집 마련은 이전보다 더 어려워지고 있다. 융자은행들이 주택 구입자에게 더 많은 다운페이먼트를 요구하고 있으며 현금 바이어들이 대거 주택 시장으로 진입하고 있어 이들과의 경쟁이 치열해지고 있기 때문이다. 주택 시장에서 첫 주택구입자의 감소 원인에 대해 알아봤다. ◇ 첫주택구입자가 사라진다 최근 부동산 시장에서 첫 주택구입자들이 설 곳이 점차 줄어들고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 2월 전국 기존주택 매매에서 첫 주택구입자가 차지하는 비중은 34%였다. 지난 1월에는 29%밖에 되지 않았다. 이는 지난 2008년 이래 최저 수준이다. 부동산 시장 호황기에 첫 주택구입자의 기존주택 구입 비율은 40~45%에 이르렀던 것을 감안하면 매우 낮은 수준이다. 낮은 주택 가격과 5% 이하의 모기지 이자율은 분명 첫 주택구입자에게는 호재다. 하지만 오히려 부동산 시장에서 첫 주택구입자의 비중은 점차 낮아지고 있다. 첫 주택구입자가 시장에서 사라지자 이는 주택판매 감소와 가격 하락으로 이어지고 있다. 이에 따른 더블딥에 대한 우려도 더욱 커지고 있는 실정이다. 홈데이터에 따르면 지난달 LA카운티의 주택 판매량은 4258건으로 전년 동기 대비 12% 감소했다. 주택 중간 가격은 33만 달러로 지난해 같은 기간보다 3%정도 하락했다. 이에 대해 시장 전문가들은 첫 주택구입자에 대한 연방 정부 및 로컬정부의 세제 혜택 종료가 가장 큰 원인이라고 분석하고 있다. 대부분의 세제 혜택이 대부분 지난해에 만료됐기 때문에 첫 주택구입자들이 지난 해까지 시장에 몰렸다는 것이다. NAR의 로렌스 윤 수석경제학자는 “지난 2009년과 2010년 사이 첫주택구입자에 대한 연방정부의 세금 크레딧 혜택 제공 때 기존 주택 시장에서 첫주택구입자 비중은 48%까지 올랐다”며 “첫주택구입자를 부동산 시장에 다시 불러들이기 위한 새로운 대책 마련이 필요하다”고 말했다. ◇ 증가하는 비용과 까다로운 규정 주택 구입에 대한 융자 조건이 강화되고 있다. 정부와 융자 은행들은 주택 구입에 필요한 크레딧 점수 기준 및 다운 페이먼트 비율을 높이는 등 첫 주택구입자의 시장 진입 벽을 높이고 있다. 실제로 국책모기지 기관인 프레디맥에 따르면 주택 융자를 위한 크레딧 점수는 5년 전 720점 정도였으나 지난해엔 평균 758점까지 올랐다. 융자 수수료도 인상됐다. 지난 3월 패니매가 융자 리스크 수수료를 부과한데 이어 지난 1일에는 프레디맥도 융자 수수료 부과를 시행했다. 새로운 규정에 따르면 15년 이상 컨포밍 모기지 신규 신청자 가운데 신용점수가 740점에 못 미치고 주택 구입 시 다운페이먼트가 집값의 25% 이하인 사람들을 대상으로 융자 리스크에 따른 수수료가 부과된다. 지금까지는 크레딧 점수에 따라 이자율에서만 차이를 보였지만 앞으로는 융자 리스크 수수료까지 차등 부과됨에 따라 신용점수가 낮은 바이어들의 부담이 더 늘어나게 됐다. 연방주택국(FHA)의 융자 조건도 크게 강화됐다. FHA는 모기지 대출 부실화에 대비하는 충당금 적립을 위해 융자보험료(MIP)를 인상했으며 신용점수가 580점 이하인 주택 바이어는 다운페이먼트 비율을 매매가격의 10% 이상으로 높이기도 했다. 주택 융자는 앞으로 더욱 어려워질 전망이다. 연방준비제도(Fed)가 융자 은행이 주택 융자 전에 반드시 모기지 대출자의 상환 능력을 검증해야 융자를 할 수 있도록하는 등 모기지 융자 상환 규정을 강화하는 법안을 제안했기 때문이다. 이 법안에 따르면 융자 은행은 모기지 대출자의 소득과 부채 등 재정상태를 확인하고 안정된 직장이 있는지 확인해야 한다. 하지만 이미 융자 은행들은 주택 구입자에게 높은 크레딧 점수와 20% 이상의 다운 페이먼트 등 까다로운 요구 조건을 제시하고 있다. 융자가 안되는 상황에서 낮은 모기지 이자율은 첫 주택구입자에게 큰 도움이 되지 않는 것이다. 경제 및 부동산 연구소인 USC 러스크센터의 리차드 그린 소장은 “잠재 바이어들에게 낮은 모기지 이자율보다는 낮은 다운페이먼트가 더 매력적”이라고 말했다. ◇ 현금 바이어들과의 경쟁까지 지난달 거래된 주택의 약 40%는 융자금을 제때 갚지 못해 은행에 차압된 주택이거나 숏세일 물량이라고 NAR은 밝혔다. 차압주택과 숏세일 물량은 통상적인 가격보다 20% 정도 싼 가격에 매물로 나오고 있다. 이에 따라 3월중 거래된 기존 주택의 중간가격은 15만9천달러로 작년 같은 달에 비해 5.9% 하락했다. 주택 가격이 하락하는 요즘 첫 주택구입자들은 조금이라도 더 싼 매물을 찾게 된다. 난처한 상황에 처한 주택 소유주들이 시세보다 더 싼 가격에 주택을 시장에 팔려고 한다는 믿음이 강하기 때문이다. 하지만 지난 수개월 간 주택 시장에서 첫 주택구입자들의 경쟁력은 약하다. 현금을 보유한 외국 투자자들과 주택 규모를 줄이려는 은퇴자들이 주택 시장을 장악하고 있기 때문이다. NAR은 지난달 거래된 기존 주택 3채 가운데 1채가 전액 현금 거래로 이뤄졌다고 밝혔다. 셀러들은 모기지 융자 승인이 떨어질 때까지 기다려주지 않는다. 중가주 스탁턴 소재 그루프 부동산의 제리 어봇 브로커는 “최근 한 매물에 7명의 바이어가 몰렸는데 전액 현금 구매자가 1명 주택 가격의 20% 이상을 다운 페이먼트할 수 있는 바이어가 2명 FHA 융자를 받은 첫주택구입자가 4명이었다”며 “셀러는 FHA융자를 받을 첫주택구입자에 대해 고려조차 하지 않았다”고 말했다. 주택 시장에서 이러한 현금 바이어들과 첫 주택구입자 사이의 경쟁은 앞으로 더 치열할 것으로 예상되고 있다. 곽재민 기자 [email protected]
2011.04.25. 20:47
다운 페이먼트 더 내고 재융자 받는 한인 는다…낮은 모기지 이자율 영향
깡통주택 소유주 정모(38)씨는 얼마전 한국에서 5만여 달러를 송금받아 캐시-인 재융자를 받았다. 정씨는 "부동산 경기 침체로 주택 가격이 하락하면서 모기지 페이먼트 내기도 벅찬 상황에 캐시-인 재융자가 있다는 것을 알게 됐다"며 "한국에 있는 가족에게 도움을 청해 재융자를 받아 낮은 모기지 이자율로 다시 적용 받았다. 페이먼트를 줄였다는 것만으로도 숨통이 트인다"고 말했다. 최근 낮은 모기지 이자율 등의 영향으로 캐시-인 재융자(Cash-in Refinancing)를 받는 주택 소유주가 늘고 있다. 국책모기지 기관인 프레디맥에 따르면 지난해 4분기 프레디맥을 통해 재융자를 받은 주택 소유주 가운데 절반에 가까운 46%가 다운 페이먼트를 추가로 하고 재융자를 받는 캐시-인 재융자를 받았다. 이는 지난 1985년 프레디맥이 캐시-인 재융자를 시행한 이 후 가장 높은 수치다. 캐시-인 재융자는 주택가치 하락으로 에퀴티가 없거나 모자라 재융자를 받기 힘든 상황에서 추가 디파짓으로 재융자 받는 것을 뜻한다. 주택 시장이 활황인 시기에는 주택 소유주들이 주택을 담보로 현금 대출을 받아 다른 주택을 구입하거나 소비하는 캐시-아웃 재융자(Cash-out Refinancing)가 일반적이었지만 5% 이하의 낮은 모기지 이자율과 주택 가치 하락 등으로 인해 캐시-인 재융자가 늘고 있는 것이다. 캐시-인 재융자의 경우 당장은 추가로 돈이 들어가지만 낮은 이자율로 재융자를 받으면 모기지 페이먼트를 크게 낮출 수 있는 장점이 있다. 또한 페이먼트를 낮춰두었을 경우 향후 주택 시장이 회복돼 장기적으로는 이익이 될 수 있다. 프레디맥의 프랭크 노새프트 수석경제학자는 "지난해부터 현금을 더 내고서라도 재융자를 받으려는 사람들이 늘고 있다"며 "모기지 이자율을 낮추고 컨포밍 융자 한도 조건을 맞춰 이자율을 조정하기 위해 이런 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 곽재민 기자
2011.04.11. 20:51
내집 지킨 홈오너들 비결, 알고보니…구입한 집값보다 현시세가 높고, 2차 융자 없거나 다운 많이 했다
2010년에는 100만채가 집주인으로부터 버림을 받았다. 채무연체통지서(NOD)가 발급된 주택까지 합치면 지난해에 약 200만채의 주택이 차압절차가 진행 중이다. 미국주택의 4분의 1이 깡통주택(모기지 융자금보다 시세가 낮은 주택)이라지만 아직도 건재하게 자신의 집을 지키고 있는 홈오너들은 이보다 많다. 과연 누가 집을 지키고 있는지 알아봤다. ▶오래 전에 구입했다 1999년 글렌데일에서 단독주택을 38만달러에 구입한 이모씨의 주택가격은 현재 70만달러수준이다. 집값이 많이 오를 때는 90만달러까지 육박했지만 지금은 많이 내려간 상태다. 모기지 융자금은 25만달러가 남아있다. 에퀴티가 넉넉한 관계로 집값이 떨어졌다고 해서 마음 조급할 일이 없다. 그냥 갖고 있으면서 페이오프 할 날만 기다리고 있다. 지역에 따라 차이는 있지만 2005년이전에 구입한 사람들은 집값이 떨어졌다고 해도 현 시세가 구입 당시 가격보다 높기 때문에 자신의 집을 지키고 있다. 파트너스 리얼티의 대니얼 정씨는 "과거의 주택경기 사이클을 보면 집값이 내리고 오른 시절이 있었지만 장기적으로 보유한 사람들은 높은 에퀴티 상승을 경험하고 있다"고 말했다. ▶2차 빚이 없다 10년전에 구입했다고 해서 모든 주택이 안전한 것은 아니다. 사업이나 주택 리모델 등으로 인해 2차 3차빚을 마구 뽑아 쓴 사람들은 지금 힘들다. 그러나 2차이상의 빚이 없는 홈오너들은 집값이 떨어져도 걱정이 없다. 40대 김모씨는 13년전 패서디나에서 콘도를 마련했다. 그 당시 방 3개짜리 콘도는 20만달러대였다. 김씨는 2000년들어 집값이 폭등하자 사업을 위해 라인 오브 크레딧으로 20만달러를 융자받았다. 불과 2만달러를 다운하고 구입한 주택이 효자가 된 것이다. 그러나 김씨 집은 주택경기가 나빠지면서 1 2차를 합친 빚이 시세보다 많은 깡통주택으로 변하면서 애물단지로 전락했다. 2005년 이전 주택 구입자중에서 2차융자가 없는 사람들은 수입에 문제가 없는 한 집을 잘 갖고 있다. ▶다운을 많이 했다 다운페이먼트 비율은 주택의 생사에 중요한 역할을 했다. 2005년이후 다운페이먼트 20%미만으로 마이홈을 이룬 사람의 대다수는 집을 던졌다. 집값 하락이 20%를 넘은 지역이 많았기 때문이다. 그러나 다운을 많이한 사람들은 집값이 떨어져도 버티고 있다. 현금으로 구입했다면 더 이상 말할 필요도 없다. 이들은 집을 오래도록 갖고 있으면 언젠가 주택가격이 반등할 것이라는 기대감을 갖고 있다. 리맥스 메가 부동산의 제니 유씨는 "수년전 주택가격이 폭등하던 시절에 노다운과 5%다운 등으로 주택을 구입한 바이어의 거의 모두가 집을 던졌다고 보면 될 것"이라고 전했다. ▶신흥개발지역을 피했다 다운페이먼트를 똑같이 20% 다운하고 2005년에 주택을 구입했다고 가정했을 때 지역에 따라 결과는 달리 나왔다. 한인타운을 중심으로 출퇴근 거리 1시간미만의 LA인근지역은 집값 하락이 20%를 넘지 않았다. 반면 빅터빌 랜초 쿠카몽가 폰태나 코로나 발렌시아 팜데일 랭캐스터 지역에 주택을 구입한 사람들 중에서 집을 던진 경우가 많았다. 신흥개발지역의 주택가격 하락폭이 컸기 때문이다. 부동산 정보분석 업체인 데이터 퀵자료에 따르면 빅터빌 같은 지역은 주택가격이 최고가 대비 50%정도 떨어지면서 전체 거래량 중 차압과 같은 비정상적인 주택비율이 40%를 넘은 것으로 나타났다. 신흥개발지역은 집값이 오를때 같이 올랐지만 내릴때는 기존 도시보다 더 많이 내려갔다. 박원득 부동산 전문기자
2011.03.08. 21:49
금융감독국, 주택구입시 20% 다운페이 추진
주택 거래가의 최소 20%의 다운페이를 요구하는 모기지 융자 관련 규정이 추진되고 있다. 월스트리트저널은 연방준비위원회와 연방예금보험공사 연방통화감독청 등 금융감독 당국은 제2의 주택시장 붕괴를 사전에 방지하고자 부실 위험이 적은 주택 모기지 융자에도 주택 매매가의 최소 20% 금액을 디파짓하도록 하는 규정을 제안했다고 2일 보도했다. 다른 규정안에는 재융자시 75%의 가치 대비 융자비율(LTV)를 유지토록 요구하고 있으며 캐시-아웃 재융자의 경우엔 70%의 LTV 유지를 요구하고 있고 대형국책모기지업체 패니메와 프레딧 맥은 국가가 소유하고 있는 한 이번 규정 적용에 제외될 것으로 보인다고 이 저널은 덧붙였다. 이번 규정안은 모기지 융자 기준을 개선하기 위해 지난해부터 시행된 금융개혁법(Dodd-Frank Act)의 일환으로 나온 조치라는 게 전문가들의 분석이며 이번 규정안이 다른 금융감독당국과 백악관과 양원의 지지를 이끌어낼 수 있는 지는 미지수라고 전했다. 2일 상원 청문회의에 출석한 연방주택국 션 도노반 국장은 "아직까지 이번 규정안에 대한 어떠한 합의도 이루어지 것이 없다"고 밝혔다. 진성철 기자
2011.03.02. 18:37