그래서 있다는 사람들은 호텔 구입에 대해 한번쯤 생각 해 보게 된다. 호텔은 덩치가 큰 관계로 개인 소유보다 기업이나 투자펀드형태로 구입하는 경우가 훨씬 더 많다.
호텔 구입시 이것만큼은 알아두자.
◆ 지역
첫째는 관광지이고 둘째는 도심지역이다. 전자는 시즌별로 매상에 차이가 크다. 여름에 정신없이 바쁘고 겨울에는 스키장을 제외하고는 한가하다. 여름에 벌어서 1년을 버텨야 한다. 반면 후자는 연중 매상이 꾸준하다. 시즌별로 차이가 없다. 휴가철이라고 해서 특별한 대목은 없다. 어느 지역을 선택할 것인가는 바이어의 취향에 따라야 할 것이다.
◆ 투자액
모든 부동산이 그렇듯이 호텔도 투자자가 다운페이먼트 금액을 정해야 한다. 300만달러를 갖고 있다면 600만달러까지는 융자를 끼고 구입할 수 있다. 500만달러의 현금이 있다면 1000만달러짜리 호텔도 가능하다. 일반 상업용 건물처럼 50%정도의 다운페이먼트 자금만 있으면 융자는 무리 없이 얻을 수 있다. 호황기에는 30%만다운하면 구입이 가능했으나 지금은 이 비율이 50%선으로 높아졌다.
◆ 부대시설
호텔은 잠 만 자는 곳이 아니다. 대형 호텔은 컨벤션 센터기능을 갖추고 있다. 식당이나 연회석도 있다. 이러한 호텔 부대시설은 엑스트라 매상을 높여주는 중요한 요소다. 호텔은 방만 팔아서는 돈이 안된다. 컨벤션 센터를 임대해주고 결혼식 피로연 장소로 음식과 술을 팔아야 수익이 늘어난다. 방만 있는 호텔은 모텔수준이다. 진정한 호텔을 찾는다면 각종 부대시설을 갖춘 곳을 찾아야 한다. 물론 부대시설이 잘 되어 있으며 구입가격도 올라간다. 지금은 없지만 나중에 부대시설을 지을 수 있는 공간이 있다면 발전 가능성이 높은 호텔이라고 봐야 한다.
◆ 투자 수익률
상업용 건물의 수익률은 캡레이트(Cap Rate)로 표시한다. 호텔도 마찬가지다. 캡레이트는 순운영수입(NOI:Net Operating Income:총 수입에서 세금 등 운영경비를 제외한 수입으로 모기지 페이먼트는 포함되지 않는다)을 가격으로 나눈 수치다. 호텔의 캡레이트는 건물의 형태나 시설 등에 따라 다르다. 최근의 캡레이트는 6~8%정도로 보면 된다. 호텔 가격이 1000만달러라면 연간 수익이 60만달러~80만달러가 된다. 은행 융자를 이용했다면 이 수입에서 모기지 페이먼트를 빼야 한다. 캡레이트는 지역에 따라 차이가 많다. 대도시일수록 그 수치는 낮고 외곽으로 나가면 올라간다. 다운타운의 수익성이 떨어지고 주변도시는 높다.
◆ 재고
호텔은 다른 상업용 건물과 달리 살림살이가 많은 건물이다. 오피스 빌딩은 업무용 공간만 내주면 된다. 그러나 호텔은 사람이 자고 먹고 회의를 하는 곳이므로 다양한 시설과 물품을 구비해야 한다. 침대 관련 물품부터 식당용품까지 아주 복잡하다. 호텔 비품들이 가격에 포함되는지 아니면 별도로 계산되는지도 확인해야 한다.
◆ 가격 계산
호텔가격은 캡레이트 이외에 방 갯수에 따라 정해지기도 한다. 방 하나에 30만달러가 넘는 호텔이 있고 10만달러대의 싼 물건도 있다. 유닛당 30만달러라면 방 50개짜리 호텔가격은 1500만달러가 된다. 10만달러라면 500만달러다. 이것 역시 위치나 호텔상태 앞으로의 성장 가능성에 따라 달라진다.
박원득 부동산 전문기자