[보험 칼럼] 건물 시가보다 더 높은 건물 보험가액?

보험사는 복구할 때의 재건축비용으로 산정
보험료는 낭비가 아닌 사고시 복구비 선지급 개념

최근 뉴욕과 뉴저지를 포함한 미국 북동부 지역에서 상업용 건물 보험료가 큰 폭으로 인상되고 있습니다. 보험 갱신서를 받은 많은 건물주가 “우리 건물 시가는 100만 달러인데, 왜 보험사는 150만 달러를 기준으로 보험료를 청구하는가”라는 의문을 가집니다.  
 
이 질문에 대한 해답은 보험 계약서에 명시된 ‘재건축 비용(Replacement Cost)’과 ‘시가(Actual Cash Value)’의 개념 차이에서 시작됩니다. 시가는 감가상각이 반영된 현재 건물의 중고 가치입니다.  
 
반면, 재건축 비용은 사고 후 기존 건물과 동일하거나 유사한 수준의 건물을 새로 짓는 데 필요한 금액입니다. 이때 기준이 되는 것은 현재의 자재비와 인건비, 그리고 강화된 건축 규정입니다. 따라서 시가보다 재건축 비용이 훨씬 높게 책정되는 것이 일반적입니다.
 
예를 들어, 팬데믹 이전 100만 달러로 지을 수 있었던 건물이 이제는 자재비, 인건비 상승으로 150만 달러 이상이 드는 경우가 많습니다. 게다가 건물 해체, 폐기물 처리, 설계 수수료, 행정 비용 등도 포함되기 때문에 보험사 입장에서는 그에 맞춰 보장금액을 산정할 수밖에 없습니다.
 

보험은 단순히 자산 가치를 보전하기 위한 수단이 아니라, 사고 후 사업을 빠르게 복구하고 재개하기 위한 복구 도구입니다. 만약 시가 기준으로만 보험에 가입했다면, 사고 시 지급되는 보험금이 실제 복구 비용보다 턱없이 부족해져 추가 비용을 자비로 부담하거나, 심각한 경우에는 사업을 접게 되는 상황도 발생할 수 있습니다.
 
따라서 재건축 비용 기준으로 보험가액이 책정되는 것은 억울하거나 불합리한 것이 아닙니다. 오히려 사고 후 사업의 지속 가능성을 담보하는 가장 현실적인 안전장치인 셈입니다.
 
이러한 맥락에서 소상공인들이 할 수 있는 실질적인 대응 방안도 있습니다. 첫째, 보험 증서에 명시된 보험가액이 실제 재건축 비용과 유사한지 확인하고 둘째, 보험 브로커와 정기적으로 상담하며 지역 시공 단가 변화를 반영하는 것입니다.  
 
셋째, Co-insurance 조항도 반드시 확인해야 합니다. 통상적으로 보험금 전액을 받기 위해서는 재건축 비용의 80~90% 이상으로 보험을 들어야 하기 때문입니다.
 
또한 최근의 기상변화를 염두에 두고 홍수보험, 사고로 인한 영업중단시 수입 손실보장 보험, 복구 시 관련 지방정부의 최신 법규를 준수해야 하는 추가비용(Ordinance or Law coverage), 폭염 등으로 전기가 며칠씩 끊기는 블랙아웃때 냉장고 등의 재고손실을 커버하는 옵션 등도 꼭 검토해 보시 길 권해 드립니다.
 
보험은 ‘지출’이 아니라 ‘복구력’입니다. 재난 이후 사업을 다시 일으킬 수 있는 자금 확보라는 관점에서 보면, 보험료는 일종의 투자입니다. 특히 시가보다 높게 책정된 보험가액은 결국 나와 가족의 생계, 그리고 사업의 지속성을 지키는 마지막 방어선이 될 수 있습니다.

김동관 / 이코노보험 이사·언더라이터 상용보험