빈 오피스 건물 주거 전환 쉬워졌다…내년부터 전면 시행 [ASK미국 주택/부동산-이웅범 건축사]
▶답= 팬데믹 이후, LA의 오피스 빌딩과 상업시설은 점점 공실률이 높아지고 있습니다. 재택근무와 온라인 소비 확산은 도심의 상업공간 수요를 빠르게 변화시켰고, 한편으로는 극심한 주택 부족 현상이 여전히 이어지고 있습니다. 이러한 상반된 도시 문제를 동시에 해결하고자, LA시는 2024년 'Citywide Adaptive Reuse Ordinance(ARO)'를 대폭 개정하고 2025년부터 본격 시행에 들어갔습니다.
기존의 Adaptive Reuse조례는 제한된 지역과 1974년 이전에 준공된 건물에만 적용되어 왔습니다. 그러나 개정된 조례는 그 범위를 LA 시 전역으로 확대하고, 준공 후 15년 이상 된 모든 건축물을 대상으로 용도변경을 통한 주거 전환을 가능하게 했습니다. 이에 따라 사무실, 호텔, 종교시설, 상업용 빌딩, 심지어 오래된 주차장도 적절한 절차를 거치면 주거용 유닛으로 리모델링이 가능합니다.
이 조례의 핵심은 유연한 인허가 절차와 완화된 개발기준입니다. 주거 전환 시 적용되던 주차장 확보, 채광·환기, 오픈스페이스, 유닛 최소 면적, 이격 거리, 건물 높이 등의 요건이 면제되거나 유연하게 적용되며, 중간층 추가나 옥상 공용공간 증축도 건축면적에 포함되지 않습니다.
특히 이번 개정안은 저소득층 주거유닛을 포함할 경우, 유닛수의 제한을 없에주는 인센티브나 기존 건물 위에 2개 층의 수직 증축 허용 같은 실질적인 혜택도 제공하고 있습니다. 이는 단지 낡은 건물의 재활용을 넘어 도심 주거공급 확대와 공공성 강화라는 두 가지 목표를 동시에 달성하려는 전략입니다.
Adaptive Reuse는 단순한 리모델링이상의 의미를 가지고 있습니다. 건축자산을 보존하면서 도시를 재생하는 지속가능한 해법입니다. 신축을 할 경우 들어가는 자원과 에너지를 고려하면, 기존 건물을 활용하는 것이 환경적으로도 훨씬 유리합니다.
지금은 도시를 허물고 새로 짓는 시대가 아니라, 재해석하고 되살리는 시대입니다. 비어 있는 건물에 새로운 삶의 가능성을 불어넣는 이 변화에, 우리 모두가 귀 기울여야 할 때입니다.
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