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부산 '치료 화장품' 美 진출… 가격 비싸도 충성도 높아
“기술은 충분한데 잘 알리는 것만 된다면 세계 영업은 시간 문제 아닐까요.” ‘의료 화장품’은 이미 한국에서는 오래된 업계다. 의료계의 경험과 기술을 치료용 화장품에 녹인 것이 경쟁력을 인정받은 것이다. 소위 피부과 수준으로 만든 ‘더마 그레이드(Derma-grade)’ 화장품인 셈이다. 트리니타스(대표 박준형)는 2020년 설립된 부산 해운대에 본사를 둔 신생 회사다. 이번 라스베이거스 페어에는 최고마케팅책임자(CMO)인 정재민 마케팅 대표가 참가했다. 그는 “의사 출신인 대표와 연구진이 피부과 방문 이후 집에서 환자 스스로 보살필 수 있는 방법을 찾던 중에 개발된 제품이 핵심”이라며 “첫날 샘플을 가져간 분들이 다음날 다시 판매해달라고 요청이 많아 놀랐다”고 전했다. 트리니타스의 해외 전시는 이번이 처음이다. 한국에서는 주로 장년층 여성들이 애용하는 제품이 주목을 받고 있는데 네이처글로리 크림, 리바이탈 크림, 인텐시브 보습 로션 등이 주력 제품이다. 가격대는 기존 제품들에 비해서 소폭 높다. 50ml 사이즈의 보습크림이 5만8000원이다. EGF(상피세포 성장인자) 성분과 재료 비용이 많이 들기 때문이라는 설명이다. 그러다 보니 청년층보다는 장년층 고객의 충성도가 높은 것이 특징이다. 그는 “제품을 내놓은 지 2~3년밖에 되지 않아 여전히 많은 것들을 배우고 있다”며 “다시 봐도 초창기 기업들의 해외 진출은 매우 힘든 문턱이라서 정부 지원은 큰 의미가 있다”고 전했다. 트리니타스는 미국 총판 시스템을 꿈꾸고 있다. 물론 아마존 등 기존 온라인 플랫폼을 사용할 수도 있지만, 장기적으로 수수료, 수익 배분 등의 차원에서는 ‘독립’을 바라고 있다. 김 대표는 “이는 수많은 한국발 화장품 제조업체들이 바라는 바”라고 덧붙였다. 최인성 기자미국 고품질 정재민 마케팅 치료용 화장품 의료 화장품
2026.09.03. 23:05
글로우서울, 9월 미국 동부·조지아·서부서 '미주 사업설명회' 개최…K-FnB 브랜드 글로벌 파트너 발굴 나서
공간 브랜딩 기업 글로우서울(GLOW SEOUL)이 9월 중 미국 동부(뉴욕)·조지아(애틀랜타)·서부(로스앤젤레스) 3개 지역에서 잇따라 사업설명회 및 비즈니스 미팅을 진행한다. 국내 사업 경험을 바탕으로 K-FnB 브랜드를 소개하고, 가맹점 모집이 아닌 장기적으로 브랜드를 함께 키워갈 전략적 파트너 발굴을 목표로 한다. 사업설명회 일정은 ▲동부(뉴욕) 9월 17일(목) 오후 2시 ▲조지아(애틀랜타) 9월 22일(화) 오전 11시 ▲서부(로스앤젤레스) 9월 24일(목) 오후 2시 순으로 진행되며, 장소 및 형식은 아래 이미지를 참고하면 된다. 대상은 F&B 사업자, 유통·리테일·상업시설 개발사, 부동산 투자사 등 미국에서 한국 FnB 브랜드 운영 및 투자에 관심 있는 개인 및 기업이다. 참가 신청은 글로우서울 공식 인스타그램 프로필 링크에 게재된 지역별 사전 등록 구글 폼을 통해 가능하다. 글로우서울은 한국에서 청수당, 온천집, 소하염전, 레인리포트, 스탠다드브레드 등 공간 자체가 콘텐츠가 되는 브랜드를 선보여 온 기업이다. 글로우서울을 이끄는 유정수 대표는 침체된 상권이었던 서울 익선동과 창신동을 '핫플레이스'로 재탄생시키며 공간 기획 전문가로 이름을 알렸으며, SBS '손대면 핫플! 동네멋집' 등에 출연한 바 있다. 이 중 청수당과 온천집은 미국에서 이미 검증된 성과를 내고 있다. 뉴저지 청수당, 맨해튼 온천집이 약 1년 9개월째 운영 중이며, 올 하반기 보스턴에서 청수당 신규 매장을 오픈할 예정이다. 최근에는 미국 대형 유통기업·상업시설 개발사·부동산 투자사로부터 협업 문의가 이어지면서, 대형 플래그십부터 Central Kitchen 기반 다점포, Shop-in-Shop, 지역 공동개발까지 다양한 사업 형태가 논의되고 있다. 또한 오픈키친 베이커리 브랜드 ‘스탠다드브레드’, 일 년 내내 비가 오는 디저트 카페 ‘레인리포트’, 구독자 300만 명을 보유한 유튜버와 협업한 종합 베이커리 브랜드 ‘ETF 베이커리’ 등은 한국에서의 높은 인지도를 바탕으로 아시아 6개국(싱가포르·중국·대만·태국·필리핀·인도네시아) 및 중동 2개국(카타르·사우디아라비아) 현지 파트너와 계약을 체결하고 사업 확장을 진행 중이다. 글로우서울 관계자는 “미국에서는 매장 한 곳을 여는 것보다 브랜드를 함께 성장시킬 파트너를 찾는 것이 중요하다”며 “이번 설명회에서도 글로우서울과 함께 미국 사업을 성공으로 이끌어 나갈 파트너를 찾을 예정”이라고 말했다. 정현식 기자미국 사업설명회 글로우서울 공식 사업설명회 일정 브랜드 운영
2026.09.03. 18:18
구글 이어 애플도 ‘아메리카호’
애플이 미국 내 애플 지도(Apple Maps)에서 캐나다와 미국 국경에 걸쳐 있는 온타리오호(Lake Ontario)를 ‘아메리카호(Lake America)’로 변경했다. 애플은 9월 1일부터 미국 내 지도에서 새 명칭을 사용하기 시작했다. 구글이 지난달 29일부터 미국 내 구글 지도에서 명칭을 변경(본보 9월 1일 보도)한 데 이어 애플도 같은 조치를 취했다. 이 같은 움직임은 도널드 트럼프 대통령이 지난달 27일 온타리오호의 명칭을 ‘아메리카호’로 바꾸도록 행정명령을 내린 데 따른 것이다. 연방 내무부 산하 미국 지명정보시스템(GNIS)은 이에 따라 미국 내 공식 지명 데이터베이스의 명칭을 변경했으며, 구글은 정부 공식 자료를 반영해 지도에 새 명칭을 표기하기 시작했다고 밝혔다. 이어 애플도 미국 내 지도에 새 명칭을 적용했다. 다만 명칭 변경은 국가별로 다르게 적용된다. 미국에서는 ‘아메리카호’, 캐나다에서는 기존 ‘온타리오호’로 표시되며, 미국과 캐나다 이외 지역에서는 두 명칭이 함께 병기된다. 온타리오호의 약 52%는 캐나다에, 나머지는 뉴욕주에 속해 있어 캐나다에서는 미국 정부의 명칭 변경을 인정하지 않고 있다. 한편 모든 지도 서비스가 연방정부 지침에 동참한 것은 아니다. 맵퀘스트(MapQuest)는 기존 ‘온타리오호’ 명칭을 유지하겠다는 입장을 밝혔다. 트럼프 대통령은 앞서 지난해 ‘멕시코만’을 ‘아메리카만’으로 바꿔부르도록 한 행정명령에도 서명한 바 있다. #시카고중앙일보 #시카고 #일리노이 #미중서부 #구글 #애플 #온타리오호 #아메리카호 노재원미국 애플 구글 지도 명칭 변경 캐나다 이외
2026.09.03. 11:01
비즈니스가 은퇴 플랜이라는 착각부터 버려야 한다 [ASK미국 은퇴/상속플랜-윌리엄 황 한솔보험대표]
▶문= 수십 년간 한인타운에서 비즈니스를 운영해 오며 모든 수익을 사업체에 재투자해 왔다. 막연히 나중에 은퇴할 때 비즈니스를 팔고 남은 대금과 권리금이 내 노후 자금이 되겠지라고 생각해 왔는데, 최근 경기 침체와 업종 변화를 보며 과연 원하는 시기에 제값에 팔 수 있을지 덜컥 겁이 난다. 평생 사업에만 매달려 온 비즈니스 오너들은 은퇴 준비를 어떻게 다르게 접근해야 하나? ▶답= 많은 미주 한인 비즈니스 오너들이 범하는 가장 치명적인 재정적 실수는 바로 "내 비즈니스가 곧 내 은퇴 플랜"이라고 맹신하는 것이다. 비즈니스의 매각 가치는 결코 오너의 통제 아래 있지 않다. 예상치 못한 경기 침체나 업종 트렌드의 변화, 혹은 오너 자신의 갑작스러운 건강 악화로 인해 원치 않는 시기에 헐값으로 사업체를 넘겨야 하는 이른바 강제 매각의 위험은 언제나 존재한다. 따라서 비즈니스 오너의 가장 핵심적인 은퇴 전략은 사업체의 불확실성으로부터 개인의 은퇴 소득을 완벽하게 분리해 내는 것이다. 비즈니스가 호황일 때 창출되는 수익의 일부를 사업체 밖으로 체계적으로 빼내어, 어떤 상황에서도 무너지지 않는 안전한 개인 자산으로 쌓아 두어야 한다. 이를 위한 가장 효과적인 대안 중 하나가 바로 개인 연금이다. 연금은 비즈니스 오너들에게 절세와 자산 증식이라는 두 가지 강력한 무기를 제공한다. 연금 계좌 내에서 발생한 수익은 인출하기 전까지 세금이 이연되므로, 매년 세금을 떼이지 않고 복리로 자산을 극대화할 수 있어 세금 부담이 큰 오너들에게 절대적으로 유리하다. 특히 2008년 금융위기나 최근의 인플레이션 사태를 겪으며 안전 자산을 선호하게 된 오너들에게는 지수형 고정 연금이 훌륭한 대안이 된다. 이 상품은 S&P 500과 같은 시장 지수의 상승에 참여해 수익을 올리면서도, 시장이 폭락할 때는 마이너스 수익률이 아닌 '0% Floor', 즉 하한선을 적용받아 원금을 100% 방어한다. 무엇보다 가입 시점의 약정에 따라 100세까지 마르지 않는 '평생 보장 인컴'을 지급하므로, 훗날 사업체를 예상보다 낮은 가격에 매각하더라도 오너 개인의 노후 생활비는 흔들림 없이 보장된다. 나아가 이러한 플랜은 오너 개인의 은퇴를 넘어 사업체의 매각 가치를 높이는 데도 기여한다. 성공적인 비즈니스 매각을 위해서는 회사를 원활하게 굴러가게 만드는 핵심 직원의 존재가 필수적이다. 생명보험이나 연금을 활용한 이연 보상 및 임원 보너스 플랜을 구축하면, 핵심 인재들에게 장기 근속을 유도하는 황금 수갑을 채울 수 있어 기업 경쟁력과 매각 가치를 동시에 끌어올릴 수 있다. ▶문의: (213)487-4900 은퇴/상속플랜-윌리엄 황 한솔보험대표미국 은퇴 비즈니스 오너들 은퇴 전략 은퇴 소득
2026.09.02. 19:07
역이민 전 증여, 시점에 따라 세금이 달라진다 [ASK미국 상속법-박하얀 변호사]
▶문= 조만간 한국으로 역이민을 하려고 하는데, 떠나기 전에 자녀에게 재산을 미리 증여해 두면 세금을 줄일 수 있을까? ▶답= 역이민을 앞둔 미국 시민권자들에게서 자주 받는 질문이다. 결론부터 말하면, 증여 시점을 언제로 잡느냐에 따라 유불리가 크게 갈린다. 미국 증여세는 증여자의 거주지와 국적을 기준으로 판단한다. 미국 시민권자나 거주자가 증여하면 연간 공제와 평생 통합 공제를 활용해 상당 부분을 세금 없이 넘길 수 있다. 문제는 역이민 후, 즉 한국 거주자로 신분이 전환된 뒤 증여할 때 생긴다. 한국 세법상 증여세는 증여자와 수증자 중 어느 한쪽이라도 한국 거주자면 원칙적으로 신고 의무가 발생한다. 즉 미국 거주자 신분일 때 미리 증여해 두면 한국 증여세를 피할 여지가 있지만, 역이민 후 거주자로 판정된 상태에서 같은 증여를 하면 한국 증여세까지 별도로 검토해야 한다. 예를 들어 미국 시민권자 박모 씨가 한국으로 역이민한 뒤 미국에 사는 자녀에게 미국 부동산을 증여했다고 가정하자. 박씨가 한국 거주자로 판정된다면, 자녀가 미국에 살고 있더라도 미국 증여세 신고와는 별개로 한국 증여세 신고.납부 의무도 함께 발생할 수 있다. 한미 간에는 증여세에 관한 조세조약이 없어 두 나라에서 각각 세금 문제가 불거질 가능성도 배제할 수 없다. 또한 역이민 후에도 미국에 재산을 남겨 둘 계획이라면 신탁 설립을 반드시 고려해야 한다. 특히 자녀에게 증여는 하고 싶지만, 자녀의 이혼이나 채권자 문제 등을 고려하면 재산을 한 번에 온전히 넘기기 부담스러울 수 있다. 이런 경우 취소 불가능 신탁(irrevocable trust)을 설립해 지급 시기와 조건, 관리 방식을 미리 설계해 두는 방법도 좋은 대안이 된다. 따라서 역이민을 계획 중이라면 증여 시점과 방법, 그리고 신탁 활용 여부까지 출국 전에 전문가와 함께 꼼꼼히 설계해 두는 것이 중요하다. ▶문의: (714)523-9010 상속법 박하얀 변호사미국 역이민 한국 증여세 증여세 신고 증여 시점
2026.09.02. 19:03
공항 입국심사, 추방재판 회부 사례 늘었나 [ASK미국 이민/비자-최경규 변호사]
▶문= 공항에서 실제로 추방재판에 회부되는 사례가 어느 정도 발생하나? ▶답= 실제로 발생하지만 전체 공항 이용객과 비교하면 매우 적은 편이다. 2026년 1월 CBP 개별 사건 자료에서는 공항에서 119건의 일반 NTA가 발부되었고, 그중 92건이 영주권자로 기록되었다. 같은 기간 신속추방, 즉 입국불허는 1014건, 비자면제프로그램 입국 거절은 712건, 입국 신청 철회는 866건이었다. 즉, 문제가 발견된 모든 사람이 이민법원으로 보내지는 것은 아니며, 비영주권자는 정식 재판 없이 입국 거절이나 신속추방으로 처리되는 경우가 더 많다. NTA를 받으면 이민법에 따른 정식 추방재판이 시작되며, 사안에 따라 입국 후 석방되거나 ICE에 구금될 수 있다.▶문= 영주권자는 어떤 경우 공항에서 추방재판에 회부되나? ▶답= 대표적으로 장기 해외 체류에 따른 영주권 포기 의심, 180일을 초과한 해외 체류, 범죄 기록, 기존 추방명령, 과거 이민 사기나 허위진술이 발견된 경우다. 그러나 해외에 180일 이상 체류했다는 사실만으로 영주권이 자동으로 없어지는 것은 아니다. CBP가 영주권 포기를 주장하며 I-407 서명을 요구하더라도 반드시 서명해야 하는 것은 아니다. 서명을 거부하면 CBP는 NTA를 발부하여 이민판사에게 영주권 유지 여부를 판단받도록 할 수 있다. 따라서 NTA 발부는 추방 확정이 아니라 정부의 주장을 법원에서 다투는 절차의 시작이다. ▶문= 불법체류자도 국내선 공항에서 체포되어 추방재판에 회부될 수 있나? ▶답= 가능하다. 2025년 1월부터 2026년 2월까지 TSA는 약 3만1000명의 여행 정보를 ICE에 제공했고, 이를 토대로 800명 이상이 체포되었다. 다만 모두 공항 내부에서 체포된 것은 아니다. 최종 추방명령이 없는 사람은 NTA를 받고 새로운 추방재판이 시작될 수 있다. 반면 이미 최종 추방명령이 있다면 새로운 재판 없이 구금 후 추방될 위험이 있다. I-130이나 I-485가 계류 중이라는 사실만으로 체포가 자동으로 중단되는 것도 아니므로 출발 전에 체류.재판 기록을 확인해야 한다. ▶문의: (714)295-0700 / [email protected] / KLLAW이민법 (카카오톡) 이민/비자 최경규 변호사미국 입국심사 공항 입국심사 정식 추방재판 최경규 변호사
2026.09.02. 19:01
[K-굿즈 페어의 사람들] 신기술 ‘손톱 광택기’ 시연
지난달 25일부터 3일 동안 열린 라스베이거스 K-굿즈 페어에서 매우 특이한 홍보로 관심을 끈 중소기업이 있다. 현장에서 ‘손톱 요정’으로 불린 알파디스플레이테크(Alpha Display Tech)의 김철하 대표다. 관람객들의 통행이 가장 빈번했던 중앙 통로에 위치한 부스 앞에서 지나는 사람들의 손톱과 주변 굳은 살을 제거해 준 덕이다. 김 대표는 남녀 불문하고 손을 잡아 악수를 하고는 순식간에 손톱을 반짝반짝하게 만들어 탄성을 자아냈다. 노하우는 요즘 대세라고 하는 ‘유리 손톱 광택기(Glass Nail File)’다. 최대 200마이크로미터(μm)(머리카락 2가닥)까지 정밀하게 유리를 자르는 기술이 적용됐다. 김 대표는 “저희 주력인 윙(WinG) 제품은 유리 표면처리 기술을 기반으로 경도를 살려낸 특징을 갖고 있다”며 “안써본 분들은 있겠지만 한 번만 써본 분은 없을 것”이라고 소개했다. 부스에는 주로 네일샵 관련 여성 바이어들이 붐볐지만, 실제 선물용으로 남성들의 구매가 더 많다는 것이 김 대표의 귀뜸이다. 2010년 용인에서 창업한 김 대표는 “스마트폰 액정이 얇아지면서도 강도를 포기하지 않는 기술과 유사하다”며 “쇠로 만들어진 광택기는 거칠고 피부에도 좋지 않아 퇴출되면서 이제 유리 제품이 더 각광을 받고 있다”고 설명했다. 현재 광택기는 아마존을 포함, 온라인 구매가 가능하며, 추후 소매점 확장 등 마케팅 노력도 이어간다는 계획이다. 김 대표는 한국과 해외의 뷰티 엑스포에 적극적으로 참가하며 판매 확대 노력을 하고 있다고 밝혔다. 글·사진=최인성 기자미국 절단기술 유리 손톱 유리 제품 유리 표면처리
2026.09.02. 18:15
은퇴자의 캘리포니아 주택 구입, 현금 흐름이 핵심이다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아는 주택 중간 가격이 80만~100만 달러에 달해 고정 소득이 줄어드는 은퇴자가 현금이나 일반 모기지로 주택을 구입하기 쉽지 않다. 하지만 전략을 달리하면 현실적인 방법은 존재한다. 은퇴자의 주택 구입은 단순히 “살 수 있는가”의 문제가 아니라 “은퇴 후에도 매달 유지할 수 있는가”의 문제로 접근해야 한다. 가장 확실한 방법은 기존 자택 매각과 다운사이징이다. 고가 해안가 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티의 주택을 팔고, 인랜드 제국인 리버사이드·샌버나디노 카운티나 센트럴밸리의 2~3베드룸 콘도 또는 타운하우스로 이사하는 전략이다. 부부 공동명의의 경우 주요 거주지 5년 중 2년 거주 조건을 충족하면 주택 매각 차익에 대해 최대 50만 달러까지 양도소득세가 면제될 수 있다. 이 자금을 전액 다운페이먼트로 넣으면 무모기지, 즉 현금 완납 구매도 가능해져 은퇴 후 월 고정비를 대폭 낮출 수 있다. 두 번째는 은퇴자 맞춤형 자산 소진형 모기지, 즉 Asset Depletion Mortgage를 활용하는 방법이다. 정기적인 급여 소득이 없어도 401(k), IRA, 개인 증권, 현금성 자산을 일정 기간, 보통 10~20년에 걸쳐 균등 상각한 금액을 월 소득으로 간주해 대출 심사를 통과하는 방식이다. 다만 조건은 까다롭다. 일반 모기지보다 금리가 0.5~1%포인트 높고, 최소 다운페이먼트 30~40% 이상을 요구하는 경우가 많다. 따라서 적어도 20만~30만 달러의 현금 유동성이 사전에 갖춰져 있어야 한다. 세 번째는 55세 이상 시니어 커뮤니티 내 토지 포함 매뉴팩처드홈(Manufactured Home)을 고려하는 것이다. 앞서 언급했듯 토지, 즉 부지를 함께 소유하는 ‘Real Property’로 전환된 매물을 노리는 것이 중요하다. 일반 단독주택 대비 매입가는 40~60% 저렴할 수 있지만, 부지 임대료(Space Rent)가 없는 구조를 선택해야 은퇴 후 임대료 폭등 리스크에서 자유로워질 수 있다. 커뮤니티 내 골프장·수영장 등 편의시설을 저렴한 HOA 비용으로 누릴 수 있는 것도 강점이다. 네 번째는 지역 및 자산 유형을 전략적으로 전환하는 방법이다. 현재 LA 다운타운 등지에서는 공실 오피스를 주거용 콘도나 차터 스쿨 등으로 전환하는 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 매물이 늘고 있다. 이러한 매물은 신축보다 분양가가 20~30% 낮게 책정되는 경우가 많고, 세제 감면 혜택이 붙는 경우도 있다. 따라서 현지 시청의 주택 전환 인센티브 공고를 정기적으로 확인하는 것이 좋다. 다섯 번째는 공동 구매, 즉 Co-buying이나 신탁·공동 지분 방식인 Tenancy in Common을 활용하는 것이다. 배우자나 직계 가족과 합산 소득으로 대출을 받거나, 친구와 지분을 나눠 구매하는 방식도 현실적인 대안이 될 수 있다. 다만 이후 상속이나 지분 처분 시 분쟁이 생길 수 있으므로 반드시 부동산 변호사와 함께 동거·분할 매매 계약서, 즉 Co-ownership Agreement를 사전에 작성해야 한다. 은퇴자가 주택을 구입할 때 반드시 확인해야 할 덫도 있다. 첫째는 보험 가용성이다. 최근 캘리포니아 산불 및 홍수 위험 지역, 특히 인랜드 산자락 지역에서는 주요 보험사에서 신규 계약을 거부하는 사례가 있다. 계약 전 반드시 보험 견적을 먼저 받고, FAIR Plan, 즉 주정부 마지막 보험에 의존할 경우 비용이 얼마나 들지 미리 시뮬레이션해야 한다. 둘째는 재산세 고정 혜택이다. 55세 이상은 기존 주택의 재산세 기준액을 새 주택으로 최대 3회까지 이전할 수 있는 권리가 있다. 이는 Prop 19에 따른 제도다. 반드시 해당 카운티 세무서에 본인 적용 여부를 확인해 연간 재산세 폭등을 막아야 한다. 셋째는 현금 흐름의 35% 룰이다. 모기지, 재산세, 보험료, HOA, 유틸리티의 합계가 연금·사회보장연금(SS) 등 월 순소득의 35%를 초과하면 생활고가 생길 수 있다. 따라서 최종 판단 기준은 ‘구입 가능한가’가 아니라 ‘매달 유지 가능한가’가 되어야 한다. 결국 캘리포니아에서 은퇴자가 주택을 구입하려면 가격만 볼 것이 아니라 현금 흐름, 세금, 보험, HOA, 지역 리스크까지 함께 따져야 한다. 은퇴 후 안정적인 주거를 원한다면 무리한 구입보다 장기적으로 유지 가능한 구조를 먼저 설계하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 주택 구입 은퇴자 맞춤형 주택 매각
2026.09.02. 16:54
남가주 상업용 부동산, 고금리 속 선별 회복세 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
LABJ 패널 토론회를 통해 본 2026년 서던캘리포니아 부동산 시장은 고금리와 강화된 대출 심사라는 거시적 역풍 속에서도 남가주 특유의 숙련된 인력 풀과 경제적 다양성, 높은 정주 선호도를 바탕으로 탄탄한 회복력을 유지하고 있다. 2026년 상반기 캘리포니아 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 금리와 대출 환경이다. 과거 0~3%대 초저금리 시대에서 벗어나 시장은 정상화 과정에 진입했다. 차입자들은 장기 부채의 상환 수수료 부담을 피하고 유연성을 확보하기 위해 SOFR 금리를 활용한 단기·중기 대출로 전환하는 추세다. 대출 기관들은 DSCR, 즉 부채감당비율과 테넌트 신용도는 물론, 캘리포니아에서 급등하는 보험 비용까지 세밀하게 심사하며 리스크 관리를 극도로 강화하고 있다. 법적·규제적 불확실성도 주요 변수로 작용한다. 지역별 이전세, 강화된 테넌트 보호 조항, 인허가 지연이 비용 상승 요인으로 대두되고 있다. 특히 산불 및 지진 등 기후 리스크와 이에 따른 보험 가용성 악화는 투자 의사 결정에 중대한 걸림돌이 되고 있다. 부실 자산에 대한 리캡탈라이제이션, 즉 자본 재조정 활동은 증가했으나 기관 투자자들은 ‘좋은 자본을 가치 없는 자산에 낭비하지 않는다’는 원칙 아래 극도로 선별적인 접근을 취하고 있다. 부문별로는 물류 및 산업용 부동산이 가장 강력한 성장세를 보였다. LA는 항공우주 및 방위산업이 미국 내 1위를 기록하며, 안두릴, 스페이스X, 노스롭 그루먼 등의 기업 주도로 연초 대비 300만 제곱피트 이상이 임대되어 전년 대비 86%의 임대 증가율을 달성했다. 특히 LA·롱비치 항만과 인접한 사우스베이 지역은 물류 접근성과 제조업 수요를 동시에 흡수하며 시장을 선도했다. 감가상각 세제 개편의 영향으로 자가 사용 목적의 건물 매입도 25% 증가했다. 오피스 시장은 팬데믹 이후 침체에서 벗어나 거래량이 최고 수준으로 반등했다. 그러나 신규 공급 파이프라인이 전무해 기존 우량 자산 위주로 수요가 집중되는 양극화가 뚜렷하다. 현재는 확고한 임차인 우위 시장, 즉 Tenant’s Market이다. 건물주들은 조기 입주 허용, 무료 임대 기간, 주차 혜택 등 모든 조건을 열어 두고 공실 채우기에 사활을 걸고 있다. LA 다운타운의 클래스 B·C급 오피스는 장기 방치 대신 적응형 재용도, 즉 Adaptive Reuse 전략을 선택하고 있다. 대형 오피스를 25년 장기 임대의 차터 스쿨, 즉 대안학교로 전환하거나 향후 월드컵·올림픽 수요를 겨냥해 부티크 호텔로 탈바꿈하는 창의적 사례가 늘고 있다. 자본 시장에서는 바이어와 셀러 간의 호가 격차가 좁혀지며 시장이 정상화 단계로 접어들고 있다. 거래 성사율도 과거 40~60%에서 70~80% 수준으로 상승했다. REITs, 고액 자산가, 연기금 등 주요 투자 주체들도 다시 시장에 복귀하는 움직임을 보이고 있다. 향후 전략으로는 단순히 할인된 부실 자산을 매입하는 접근에서 벗어나야 한다. 장기적으로 우량 임차인을 유치할 수 있는 건물 품질과 입지 경쟁력을 면밀히 분석해야 한다. 거시 지표보다 소구역, 즉 Submarket 단위의 미시 수요와 최신 편의시설 유무를 기반으로 한 ‘마이크로 마켓’ 분석이 성패를 좌우할 핵심 요소로 강조된다. 특히 주의해야 할 점도 있다. 기존 상업용 부동산을 담보로 private lending이나 하드머니 투자를 고이자율로 유혹하는 경우에는 신중해야 한다. 앞으로 가을 무렵까지 추가적인 조치가 나오지 않는다면 파산 케이스들이 상당한 문제로 부각될 수 있다. 결국 2026년 남가주 상업용 부동산 시장은 전반적인 침체라기보다 자산별·지역별·임차인별로 명암이 갈리는 선별 회복 국면으로 볼 수 있다. 산업용과 물류 부동산은 여전히 강세를 보이고, 오피스는 입지와 활용 전략에 따라 성패가 나뉜다. 지금은 단순한 가격 할인보다 자산의 질, 임차인 안정성, 보험 비용, 대출 조건, 지역별 수요를 종합적으로 따져야 할 시기다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 시장 서던캘리포니아 부동산 남가주 특유
2026.09.02. 16:53
인랜드 이주 열풍, 팬데믹 이후 급격히 식었다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
지난 3년간, 즉 2023년 중반부터 2026년 현재까지 서던캘리포니아 해안 지역인 LA·오렌지·샌디에이고 카운티에서 인랜드 제국, 즉 리버사이드·샌버나디노 카운티로의 이주는 팬데믹 열풍이 꺼지며 ‘급랭’에서 ‘정체’로 전환된 상태다. 2023년은 팬데믹 여파로 재택근무가 잔존하며 인랜드행 순유입이 마지막으로 크게 기록된 해였다. 그러나 금리 인상이 본격화되며 이주 속도는 하강 곡선을 그렸다. 2024년부터 2025년까지는 캘리포니아 재무부(DOF) 및 DMV 면허 반납 데이터 기준으로 해안가에서 인랜드로의 순유입 증가 폭이 전년 대비 40~50% 이상 감소한 것으로 나타났다. 특히 LA 카운티에서 인랜드로 빠져나간 숫자는 줄고, 반대로 인랜드에서 텍사스·네바다 등 타주로 빠져나가는 ‘이중 이탈’ 현상이 두드러졌다. 2026년 상반기 현재는 여전히 플러스, 즉 순유입 상태이긴 하나 그 규모는 미미한 수준이다. 팬데믹 이전인 2019년 수준에 근접한 흐름이다. 주 1~2회 해안가 사무실 출근을 위해 1~2시간 통근하는 ‘슈퍼 커뮤터’는 늘었지만, 아예 집을 옮기는 ‘전면 이주’는 급감했다. 인랜드 지역으로 이주하는 가장 큰 이유는 가격 압박이다. 해안가 중간 주택 가격이 90만~110만 달러인 데 비해, 인랜드는 50만~60만 달러대에 신축 주택과 넓은 마당을 확보할 수 있다. 같은 월 지출, 즉 모기지와 재산세를 기준으로 해안가보다 2배 큰 집에 거주할 수 있다는 점이 여전히 강한 유인이다. 하이브리드 근무의 정착도 영향을 미쳤다. 완전 재택근무는 줄었지만, 주 2~3회 출근을 감수할 수 있다면 통근을 희생하고 주거 만족도를 선택하는 중산층·신혼부부의 전략적 선택이 가능해졌다. 물류·의료·교육 일자리 증가도 인랜드 유입을 뒷받침한다. 인랜드 밸리, 즉 리버사이드·로마린다·온타리오 일대에는 대형 의료센터와 아마존·유나이티드 등 물류 허브가 확장되고 있다. 굳이 해안가로 출근하지 않아도 되는 직종의 유입은 꾸준한 편이다. 55세 이상 시니어 은퇴지로서의 저렴한 대안도 있다. 모바일홈·매뉴팩처드홈 파크가 인랜드에 밀집되어 있어 은퇴 자금이 넉넉지 않은 시니어들이 해안가를 떠나는 주요 요인으로 작용하고 있다. 다만 단기적으로 향후 1~2년간 이주세는 더욱 둔화될 전망이다. 주요 테크·금융사의 사무실 완전 복귀, 즉 RTO 정책이 강화되면서 2시간 통근은 더 이상 감당하기 어려운 리스크로 부각되고 있다. 여기에 6~7%대 고금리가 지속되면서 기존 해안가 주택을 팔고 인랜드로 갈아타기를 주저하게 만드는 금리 락인(Lock-in) 효과도 강하게 작용하고 있다. 중장기적으로 향후 3~5년간은 선택적 이주에서 필수적 이주로 재편될 가능성이 있다. 가성비를 중시하는 MZ세대와 원격근무가 가능한 프리랜서 계층은 꾸준히 유입되겠지만, 기후 리스크가 큰 변수로 부상할 것이다. 특히 인랜드는 해안가에 비해 여름철 폭염, 40도 이상 고온의 일상화, 산불 연기와 스모그, 가뭄에 따른 수도세 상승 부담이 크다. 이로 인해 집값은 싸지만 냉방비, 보험료, 공기질 관리비를 합산한 총생활비가 해안가와 별반 다르지 않다는 인식이 퍼질 경우 인랜드의 매력도는 낮아질 수 있다. 특히 주택 보험사들이 인랜드 산불 위험 지역의 신규 계약을 대거 거부하고 있어, 이는 이주 장벽으로 작용하고 있다. 인프라 변수도 남아 있다. Metrolink, 즉 통근열차 증편과 15번·91번 고속도로 확장 공사가 진행 중이지만 교통 체증 해결은 여전히 쉽지 않다. 반면 인랜드 내 신축 허가 물량은 해안가의 3배에 달해 장기적으로는 인구 비중이 꾸준히 상승할 것으로 예측된다. 결국 인랜드 제국은 여전히 남가주 주택시장에서 중요한 대안 지역이지만, 팬데믹 시기처럼 무조건적인 이주 열풍이 이어지는 단계는 아니다. 낮은 주택 가격만 볼 것이 아니라 통근 시간, 금리, 보험료, 기후 리스크, 생활비까지 함께 따져야 하는 신중한 선택의 시장으로 바뀌고 있다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 인랜드행 순유입 인랜드 지역 인랜드 유입
2026.09.02. 16:52
차압 매물 증가, 무조건 기회는 아니다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
최근 2026년 중순 이후 여러 인터넷 매체에 언급되고 있는 차압률 21% 상승 기사에 관해 몇 자 적는다. 이 자료는 부동산 통계에 권위가 있는 ATTOM에 의해 발표되었으며, 2026년 상반기 미국의 압류, 즉 foreclosure 신청 건수는 22만7548건으로 2025년 같은 기간보다 21%, 2024년보다 28% 증가했다고 전했다. 압류 개시는 18%, 은행 소유 부동산, 즉 REO 완료는 33% 늘었으며, 평균 처리 기간은 2013년 이후 최저인 563일로 단축됐다. 주별로는 플로리다, 사우스캐롤라이나, 인디애나의 압류율이 가장 높았다. 다만 캘리포니아의 경우, 특히 한인들을 포함해 주로 거주용이나 투자용으로 고려되는 지역의 상황은 아니라는 점에 주목해야 한다. ATTOM은 시장이 점차 정상화되는 추세라고 분석했으며, 전문가들은 세금·보험·생활비 상승으로 인한 재정 압박이 서비스 업체들의 손실 완화 및 REO 관리에 계속 부담으로 작용할 것이라고 전망했다. 앞으로 차압은 지속적으로 상승할 수밖에 없다는 점을 명심해야 하며, 모든 매물이 기회가 아니라는 점에도 주의해야 한다. 주로 캘리포니아의 차압 원인은 지난 몇 년간 외곽 지역에서 첫 주택 혜택을 받고 주택을 구입한 이들에게서 나타난다. 이들은 공통적으로 적은 다운페이먼트에 FHA나 VA 융자를 이용한 경우가 많다. 재산세와 보험을 포함한 임파운드 어카운트로 부담스러운 페이먼트를 매달 내다가 실직할 경우, 보유 기간과 상관없이 곧바로 주택 판매를 시도하게 된다. 또는 비교적 오랜 보유 기간에도 추가로 주택담보대출을 받은 경우가 이에 해당된다. 따라서 현재의 차압 증가를 급격한 시장 붕괴의 전조로 보기는 어렵다. 차압 매물은 직접 실사해 보면 구입 가격이 비싼 경우가 대부분이고, 전문팀이 아니라면 손대기 어려운 상태의 매물이 많다. 차압 매물 구입을 계획하는 분들은 가격만 보고 접근하기보다 주택 상태와 수리 비용, 지역 시장성, 권리 관계 등을 철저히 사전 조사하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 통계 차압 매물 차압 증가
2026.09.02. 16:51
모기지 금리보다 중요한 것은 구매 준비다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
2026년 7월 중순 현재 최고 수준에 근접한 높은 모기지 이자에도 불구하고, 현재 6.55~6.75% 정도 수준에서 주택 매물, 즉 재고가 늘어나면서 주택 구매 모기지 신청이 전주 대비 6% 증가했다. 전체 모기지 신청은 1.9% 증가한 것으로 나타났다. 외곽 지역의 경우 거래량이 10% 정도 늘어난 것으로 나타나고 있다. 6월 주택 재고는 전년 동기 대비 4.2% 증가해 구매자들에게 더 많은 선택지와 기회를 제공하고 있다. 유가 상승 등으로 높은 금리가 당분간 유지될 가능성이 큰 만큼, 전문가들은 모기지 이자가 내려가는 타이밍을 맞추려 하기보다 개인의 예산과 장기 계획에 맞춰 주택을 구매하고, 추후 금리 하락 시 재융자를 활용할 것을 권장하고 있다. 이를 위해서는 재융자를 위한 이자율을 포함해 최고의 조건으로 최상의 융자를 받을 수 있도록 항상 준비해야 한다. 앞으로 상황에 따라서는 2~3번까지의 재융자도 고려하고 준비해야 한다. 결국 높은 금리 환경에서는 처음부터 완벽한 금리 타이밍을 기다리기보다, 감당 가능한 예산 안에서 주택을 구입하고 이후 재융자를 통해 페이먼트를 낮추는 전략이 필요하다. 재융자로 월 페이먼트를 낮춰 주택 유지 부담을 줄이는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 금리 타이밍 주택 구매
2026.09.02. 16:50
캘리포니아 무면허 공사, 1000불 넘으면 위험하다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아에서 면허 없이 합법적으로 진행할 수 있는 공사는 총공사비, 즉 자재비와 인건비를 합한 금액이 1000달러 미만이고, 건축 허가(Building Permit)가 필요 없으며, 고용된 직원 없이 본인이 직접 하는 경우로 제한된다. 또한 하나의 프로젝트를 여러 개로 나누어 계약하는 것은 불법이다. 일반적인 핸디맨들이 이에 해당된다. 면허 없이 기준을 초과하는 공사를 진행할 경우 최대 5000달러의 벌금 및 6개월 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있다. 2026년 7월부터는 최소 민사 벌금이 건당 1500달러로 인상되었다. 또한 면허가 없는 상태에서 1000달러 이상의 공사를 하면 법원을 통해 공사대금을 청구할 수 없을 뿐만 아니라, 의뢰인이 이미 지급한 돈에 대해 “면허가 없었으니 돌려달라”며 소송을 제기해 돌려받을 수도 있다. 따라서 공사 계약 전에는 반드시 컨트랙터 라이선스를 조회해야 한다. 라이선스 보유 여부와 현재 상태, 과거 문제가 있었던 기록 등을 함께 점검하는 것이 중요하다. CSLB 웹사이트에서 확인하면 된다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 곽재혁 부동산 캘리포니아 무면허 공사 계약
2026.09.02. 16:49
캘리포니아 주택공사, 첫 디파짓 한도 확인해야 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아에서 주택공사를 진행할 때 최초 디파짓과 관련해 반드시 알아야 할 몇 가지 사항이 있다. 첫째, 계약금은 공사 가격 총액의 10% 또는 1000달러 중 더 적은 금액으로 법적으로 제한된다. 둘째, 진행 중 공사비, 즉 Progress Payment의 경우 계약금 외의 선불 금액은 실제 완료된 작업 또는 납품된 자재의 가치를 초과할 수 없다. 셋째, 예외 조건도 있다. 컨트랙터가 공사에 대한 이행 및 지급 보증서, 즉 Performance and Payment Bond를 제공하면 계약금 한도 규정에서 면제될 수 있다. 넷째, 이를 위반할 경우 제재를 받을 수 있다. 위반 시 최대 5000달러의 벌금 또는 1년 이하의 구금 등 경범죄 처벌을 받을 수 있으며, 소비자에게 10% 이상의 손실을 초래한 경우 면허 취소 및 최소 1만 달러의 민사 벌금이 부과될 수 있다. 다섯째, 계약 전에는 컨트랙터의 라이선스 소지 여부를 반드시 확인해야 한다. 특히 책임보험, 즉 liability insurance와 종업원 상해보험 소지 여부를 확인해야 공사 진행 중 사고가 발생했을 때 집주인의 책임을 줄일 수 있다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 캘리포니아 주택공사 곽재혁 부동산 계약금 한도
2026.09.02. 16:48
주택구입융자, 실패 원인은 두 가지다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
캘리포니아 주택융자 실패의 두 가지 주요 원인으로는 ‘부채 대비 소득(DTI) 비율’과 ‘자산, 즉 자금 출처 및 대규모 예금’을 꼽을 수 있다. 그중에서도 DTI 비율이 가장 큰 비중을 차지한다. DTI 비율은 컨벤셔널 대출의 경우 최대 50%, FHA 및 VA 대출은 최대 55%까지 허용된다. 대출 거절이 발생하는 이유로는 대출 기관의 부정확한 소득 및 자산 검증, 이자율 변동, 부동산 세금 및 HOA, 즉 주택소유자협회 회비에 대한 정보 부족 등이 있다. 특히 소득 증명 서류의 소득이 ‘5000달러’와 같이 정수로 끝날 경우, 대출 기관이 고객의 말만 믿고 소득을 기재했을 가능성이 있으므로 주의해야 한다. 부동산 중개인은 대출 기관과 긴밀히 협력하고, 소득 및 자산이 조기에 검증되었는지, 이자율이나 부동산 세금의 변동이 대출 자격에 미칠 영향을 미리 파악해야 한다. 마지막으로 다른 대출 기관의 DU 결과에 대한 교차 확인 및 제2의 의견을 제공할 수 있어야 한다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 부동산 중개인 곽재혁 부동산 부동산 세금
2026.09.02. 16:46
모바일홈, 저렴하지만 숨은 비용과 위험 따져야 한다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
Manufactured Home과 Mobile Home은 일반 단독주택보다 상대적으로 저렴한 주거 대안으로 주목받고 있지만, 장점만 보고 접근해서는 안 된다. 특히 토지를 함께 소유하지 않는 경우가 많기 때문에 일반 부동산과는 다른 구조적 단점과 비용 부담을 반드시 살펴봐야 한다. 가장 먼저 고려해야 할 점은 감가상각이다. 대부분의 경우 토지를 소유하지 않기 때문에 주택 자체는 부동산이 아니라 개인 자산으로 분류된다. 일반 주택은 시간이 지나면서 가치가 오를 수 있지만, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 중고차처럼 시간이 지날수록 가치가 하락하는 감가상각 자산이 될 수 있다. 공원 부지 임대료, 즉 Space Rent의 상승도 큰 부담이다. 모바일홈이나 매뉴팩처드홈은 땅은 공원 소유주가 보유하고, 거주자는 매월 부지 임대료를 내는 구조가 일반적이다. 캘리포니아에서는 이 부지 임대료가 해마다 크게 오르는 경우가 많고, 이 비용이 고정비의 대부분을 차지해 월 지출이 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 일부 지역에는 렌트 컨트롤이 있기는 하지만 완전한 보호 장치로 보기는 어렵다. 융자 조건도 불리할 수 있다. 주택이 개인 자산으로 분류되는 경우 일반 모기지, 즉 30년 고정 대출이 아니라 Chattel Loan, 즉 물건 담보 대출 형태로 융자를 받아야 하는 경우가 많다. 이 경우 금리가 높고 상환 기간도 평균 15~20년 정도로 짧을 수 있어 월 부담이 커질 수 있다. 커뮤니티 규칙도 엄격하다. 모바일홈 파크는 HOA 수준의 강력한 규제를 두는 경우가 많아 외관 변경, 애완동물 크기, 방문객 주차, 렌트 허용 여부 등이 매우 까다로울 수 있다. 따라서 구입 전 커뮤니티 규정과 장기 거주 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다. 보험 가입과 유지에도 어려움이 있다. 캘리포니아에서는 산불 위험 증가로 State Farm, Allstate 등 주요 사설 보험사들이 신규 계약을 대폭 축소하거나 중단한 경우가 있다. 제조홈이나 모바일홈은 일반 목조 주택보다 구조적으로 약하다고 판단되어 보험사들이 더 기피하는 현상도 심하다. 보험료도 부담이다. 일반 단독주택 대비 보험료가 평균 1.5배에서 2배 이상 비쌀 수 있다. 특히 이동성이 있는 차량으로 분류되면 폭풍 피해 위험을 더 높게 책정하는 경우도 있다. 지진 보험은 별도로 봐야 한다. 캘리포니아 지진 보험, 즉 CEA 또는 민영 지진 보험은 기본 주택 보험에 포함되지 않는다. 모바일홈의 경우 지진 발생 시 주각, 즉 틀에서 미끄러지는 위험이 커서 보험료가 매우 높거나 보장 범위가 극히 제한적일 수 있다. 사설 보험을 구하지 못할 경우에는 주정부가 후원하는 마지막 보루인 FAIR Plan에 의존해야 할 수 있다. 하지만 FAIR Plan은 보장 범위가 좁고, 내용물 배상 등이 제외될 수 있으며, 보험료는 오히려 시중보다 비쌀 수 있다. 자연재해 취약성도 반드시 고려해야 한다. 시니어 커뮤니티가 교외 또는 산림 인근, 즉 도시-자연 경계 지역인 WUI에 위치한 경우가 많아 산불 위험에 노출될 수 있다. HUD 기준 이후 제작된 주택이라도 일반 주택보다 방화벽 두께가 얇거나 지붕·외장재의 내화 등급이 낮은 경우가 있어 연소가 빠를 수 있다. 지진에도 취약할 수 있다. 바퀴 달린 섀시 위에 얹혀 있는 구조적 특성상 강진 시 하부 앵커, 즉 고정 장치가 뽑히거나 주택 전체가 기초 위에서 이탈하는 현상이 일반 주택보다 훨씬 치명적일 수 있다. 단순히 벽에 금이 가는 수준이 아니라 집이 완전히 틀어져 구조적 전손, 즉 Total Loss로 이어질 확률이 높다. 강풍과 홍수 위험도 있다. 캘리포니아 남부의 산타아나 바람 같은 돌풍이나 겨울 폭우가 발생할 경우, 얇은 외벽과 지붕 구조로 인해 누수 및 외벽 손상이 쉽게 발생할 수 있다. 또한 홍수 지역, 즉 플레인에 조성된 오래된 파크의 경우 배수 불량으로 침수 피해 위험이 클 수 있다. 결국 Manufactured Home과 Mobile Home은 낮은 구입 가격이라는 장점이 있지만, 감가상각, 부지 임대료 상승, 불리한 융자 조건, 엄격한 커뮤니티 규칙, 보험 부담, 자연재해 취약성까지 함께 따져야 한다. 단순히 매입 가격만 보고 결정하기보다 장기 보유 비용과 위험 요인을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 모바일홈 파크 일반 부동산 일반 단독주택
2026.09.02. 16:45
매뉴팩처드홈과 모바일홈, 제작 시점이 다르다 [ASK미국 부동산-곽재혁 부동산 중개인/미연방세무사 (EA)]
미국에서 주거 대안으로 자주 언급되는 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 비슷해 보이지만, 제작 시점과 적용 기준에 따라 구분된다. 특히 1976년 6월 15일은 두 주택을 나누는 중요한 기준일이다. Mobile Home, 즉 모바일홈은 1976년 6월 15일 이전에 제작된 주택을 말한다. 연방 주택도시개발부(HUD)의 안전 및 내화 기준이 적용되기 전 제작된 구형 주택이다. 반면 Manufactured Home, 즉 매뉴팩처드홈은 1976년 6월 15일 이후 제작된 주택이다. 연방 HUD가 정한 엄격한 건설·안전·내구성 기준을 통과한 주택이라는 점에서 모바일홈과 차이가 있다. 부동산 등록 측면에서도 구분이 필요하다. 토지를 소유한 경우에는 주택을 부동산(Real Property)으로 전환해 영구적으로 고정할 수 있다. 그러나 대부분의 경우 주택은 차량과 같은 개인 자산(Personal Property)으로 분류된다. 현장에서 직접 짓는 Modular Home, 즉 모듈러홈은 또 다른 개념이다. 모듈러홈은 해당 지역의 건축법을 따르는 일반 부동산으로, 모바일홈이나 매뉴팩처드홈과는 성격이 다르다. 이 같은 주택은 시니어 은퇴지나 일반 거주지로서도 매력이 있다. 무엇보다 진입 장벽이 낮다는 점이 장점이다. 캘리포니아의 일반 단독주택(SFH)과 비교하면 매입 가격이 현저히 저렴하며, 보통 일반 단독주택 가격의 3분의 1에서 2분의 1 수준이다. 55세 이상을 위한 시니어 커뮤니티가 많다는 점도 눈여겨볼 만하다. 대부분의 모바일홈 파크는 55세 이상을 대상으로 운영되며, 비교적 조용하고 안전한 주거 환경을 제공한다. 골프장과 수영장, 클럽하우스 등 편의시설을 갖춘 곳도 많고, 커뮤니티 행사 등을 통한 사회적 교류도 활발하다. 유지보수 부담이 낮다는 점도 장점으로 꼽힌다. 주택 면적이 상대적으로 작아 내부 수리와 청소에 드는 비용이 적다. 외부 조경과 공용시설 관리를 공원 측에서 맡는 경우가 많아 거주자의 관리 부담도 줄어든다. 재산세 절감 효과도 기대할 수 있다. 주택이 자동차와 같은 개인 자산으로 분류될 경우, 일반 부동산 재산세율인 약 1.25%보다 훨씬 낮은 차량등록세(VLF) 수준으로 세금을 납부할 수 있다. 다만 토지를 소유한 경우에는 별도의 과세가 적용될 수 있으므로, 구입 전 등록 형태와 세금 기준을 확인할 필요가 있다. 결국 모바일홈과 매뉴팩처드홈은 제작 시점에서 출발해 적용 기준과 등록 방식까지 차이가 있다. 가격과 관리 부담이 낮다는 장점이 있는 만큼, 주택 자체뿐 아니라 토지 소유 여부와 세금 체계까지 함께 살펴보는 것이 중요하다. ▶문의: (213)663-5392미국 부동산 일반 부동산 부동산 등록 제작 시점
2026.09.02. 16:43
미 젊은층 70% “미국이 가는 방향 자랑스럽지 않다”
미국의 18~34세 젊은층 10명 중 7명은 현재 미국이 향하는 방향에 자부심을 느끼지 못한다는 조사 결과가 나왔다. 아메리칸대 사인정책정치연구소가 2일 발표한 여론조사에 따르면 응답자의 70%는 “미국이 국가로서 나아가는 방향”에 자부심을 느끼지 않는다고 답했다. 현재 미국의 상태에 대해서도 71%가 자랑스럽지 않다고 응답했다. 이번 조사는 젊은 밀레니얼 세대와 성인 Z세대를 대상으로 진행됐다. 연구소는 이 세대가 2001년 9·11 테러, 코로나19 팬데믹, 정치적 갈등 심화 등 굵직한 사건을 겪으며 성장한 집단이라고 설명했다. 다만 미국의 과거에 대해서는 다른 반응도 나타났다. 응답자의 59%는 “미국이 과거 어떤 나라였는가”에 대해서는 자부심을 느낀다고 답했다. 현재와 미래 방향에 대한 실망감이 과거 미국에 대한 평가와는 구분되는 셈이다. 연구소의 몰리 오루크 선임고문은 보고서에서 “젊은층은 빠르게 변하는 미국 속에서 자신을 넘어서는 책임까지 짊어진 채 살아가고 있다”며 “그들이 미국의 현재 상태를 어떻게 바라보는지는 이 세대에 대한 중요한 이야기를 들려준다”고 밝혔다. 이번 조사 결과는 트럼프 행정부의 이란 전쟁 대응, 생활비 상승, 이민 정책 등을 둘러싸고 미국 내 불신과 우려가 커지는 가운데 나왔다. 또 미국 건국 250주년을 맞은 시점에 발표돼 젊은층의 국가 인식 변화를 보여주는 지표로 주목된다. 정치 여론조사 평균을 집계하는 디시전데스크HQ에 따르면 2일 저녁 기준 도널드 트럼프 대통령의 국정 지지율은 39.2%, 부정 평가는 57.2%로 나타났다. 이번 아메리칸대 조사는 지난 7월 23일부터 8월 1일까지 18~34세 미국인 1031명을 대상으로 실시됐다. 온라인 속보팀미국 젊은층 아메리칸대 사인정책정치연구소 미래 방향 정치 여론조사
2026.09.02. 16:21
대학 등록 전, 재정보조 내역서부터 다시 확인해야 한다 [ASK미국 교육-리차드 명 대표]
대학 합격의 기쁨도 잠시, 이제 자녀의 대학 등록을 앞둔 가정이라면 반드시 마지막으로 점검해야 할 중요한 과제가 있다. 바로 재정보조의 마무리다. 많은 학부모가 대학에서 Financial Aid Award Letter를 받으면 재정보조 절차가 모두 끝났다고 생각하지만, 이는 착각이다. 문제는 실제로 이 시점부터 얼마나 세심하게 재정보조 내역서를 확인해 올바르게 대응할지에 따라 최종적인 대학 비용에 대한 재정 부담의 가중치가 크게 달라질 수 있다는 점이다. 무엇보다 먼저 대학에서 제시한 재정보조 내역을 정확히 구분해야 한다. 재정보조 패키지에는 일반적으로 Grant와 Scholarship 같은 무상보조금과 Work-Study, Student Loan 같은 유상보조금이 함께 포함된 형태가 대부분이다. 따라서 단순히 재정보조 총액만 보고 “이 정도면 충분하다”고 판단해서는 안 된다. 실제로 갚지 않아도 되는 무상보조금이 얼마인지, 대출금이 얼마나 포함되어 있는지, 그리고 최종적으로 가정이 부담해야 할 Net Price가 얼마인지를 반드시 계산해 검토해야 한다. 특히 대학 등록을 앞둔 시점에는 Financial Aid Office에서 요구한 서류가 모두 제출되었는지 여부도 정확히 확인해야 한다. FAFSA나 CSS Profile을 제출했다고 해서 모든 절차가 자동으로 완료되는 것이 아니기 때문이다. 대학에 제출한 정보의 Verification 대상이 되었거나 추가 세금 자료, 가족관계 확인, 소득 및 자산 관련 증빙자료 등이 요구될 수도 있다. 이러한 서류가 미비하면 이미 제시된 재정보조금도 확정되지 않거나 지급이 지연될 수 있고, 때로는 취소될 수도 있다. 재학생의 경우에는 이러한 요구 사항의 누락 자체가 재정보조 내역에 대한 검토 지연을 의미하기도 한다. 또한 처음 받은 재정보조 내역이 가정의 현재 재정 상황을 제대로 반영하고 있는지도 살펴야 한다. 기준연도의 소득과 비교해 현재 부모의 소득이 크게 감소했거나 실직, 사업 손실, 일회성 소득, 가족 상황의 변화 등 특별한 사정이 발생했다면 대학에 Special Circumstances에 따른 Professional Judgment를 요청할 수 있다. 중요한 것은 단순히 형편이 어렵다고 호소하는 것이 아니라, 숫자와 증빙자료를 통해 재정 상황의 변화를 논리적으로 설명하는 것이다. 대학에서 제시한 재정보조가 기대보다 부족하다면 그대로 받아들이기 전에 Appeal을 반드시 검토해야 한다. 특히 다른 대학에서 더 좋은 재정보조 제안을 받았거나 가정의 재정 상황에 중요한 변화가 있었다면 이를 근거로 재정보조 사무실에 재검토를 요청할 수 있다. 다만 Appeal은 감정적인 요구가 아니라 대학의 재정보조 공식과 정책을 이해한 상태에서 객관적인 근거를 가지고 진행해야만 성공 가능성을 높일 수 있다. 추가적으로 대학을 등록한 후에는 실제 학비고지서를 보고 반드시 Award Letter와 대조하는 지혜도 필요하다. Tuition과 Fees뿐만 아니라 기숙사비, Meal Plan, 건강보험료 및 기타 비용을 확인하고 장학금과 보조금이 정확히 반영되었는지 여부도 반드시 점검해야 한다. Student Loan을 이용한다면 필요한 금액만 선택하고, 대출 조건과 이자율 및 상환 의무도 사전에 이해해야 한다. 어필을 염두에 둔다면 Student Loan을 일단 받는 것이 유리하다. 재정보조 지원을 해 준 것을 거절하고 무조건 무상보조금만 달라고 하는 것은 가정의 재정 형편에 대한 어려운 상황을 납득시키기 어렵기 때문이다. 무엇보다 기억해야 할 점은 재정보조는 “신청”으로 끝나는 과정이 아니라는 사실이다. FAFSA 제출은 출발점이고, 대학의 Award를 검토하고, 잘못된 부분을 수정하며, 부족한 부분에 대해 Appeal하고, 최종 학비고지서까지 확인해야만 비로소 한 해의 재정보조가 마무리되는 것이다. 대학 등록을 눈앞에 둔 지금의 작은 실수가 향후 수천 달러, 때로는 그 이상의 추가 부담으로 이어질 수 있다. 반대로 마지막 단계까지 재정보조 공식을 잘 이해하고 철저히 점검한다면 불필요한 학비 부담을 줄일 기회를 찾을 수 있을 것이다. 성공적인 대학 진학은 합격통지서를 받는 것으로 완성되는 것이 아니다. 가정이 감당할 수 있는 비용으로 자녀가 대학을 졸업할 수 있도록 만드는 것, 그것이 진정한 대학 진학 준비의 마지막 단계다. ▶문의: (301) 219-3719 / [email protected]미국 재정보조 재정보조 내역서 재정보조 절차 재정보조 패키지
2026.09.02. 13:21
재정보조 성공, 신청 전 사전설계가 좌우한다 [ASK미국 교육-리차드 명 대표]
“God helps them that help themselves.” 즉, 하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다는 오래된 격언이 있다. 아무리 좋은 기회가 주어진다고 해도 이를 얻기 위한 준비와 실천이 없이는 좋은 결과를 기대하기 어렵다는 의미다. 대학 진학을 위한 학자금 재정보조도 이와 다르지 않다. 매년 재정보조 신청 시기가 다가오면 많은 학부모가 FAFSA나 CSS Profile을 어떻게 작성해야 하는지에 관심을 집중한다. 그러나 재정보조의 성공은 신청서를 작성하는 시점부터 시작되는 것이 아니다. 신청에 앞서 가정의 수입과 자산이 재정보조 공식에서 어떻게 평가될 것인지를 정확히 진단하고, 이에 따른 사전설계를 얼마나 철저히 했는지가 더욱 중요한 문제다. 재정보조 공식은 단순히 부모의 연소득만을 가지고 판단하지 않는다. 부모와 학생의 소득과 자산, 자산의 종류와 소유권, 그리고 대학이 적용하는 재정보조 방식에 따라 가정의 재정 부담은 크게 달라질 수 있다. 따라서 가장 먼저 세금보고서상의 Adjusted Gross Income(AGI), 근로소득, 이자와 배당소득, 자본이득, 사업소득과 임대소득 등이 재정보조 계산에 어떠한 영향을 미치는지부터 점검해야 한다. 자산도 마찬가지다. 중요한 것은 단순히 자산이 많고 적은 문제가 아니다. 어떠한 자산을 누가 소유하고 있는지, 그리고 해당 자산이 재정보조 공식에서 어떻게 평가되는지를 이해해야 한다. 특히 학생 명의의 UGMA나 UTMA 계좌는 학생 자산으로 보고되므로 부모 자산과 다른 영향을 미칠 수 있다. CSS Profile을 요구하는 대학이라면 더욱 세심한 사전준비가 필요하다. 대학의 Institutional Methodology에 따라 FAFSA에서 다루지 않는 추가적인 재정 정보가 검토될 수 있기 때문이다. 결국 동일한 가정이라도 어느 대학에 지원하는지에 따라 재정보조 결과는 크게 달라질 수 있다. 추가로 지원 대학들의 선정도 재정보조 사전설계의 중요한 부분이다. 대학의 명성이나 순위만을 기준으로 지원 목록을 작성하기보다 각 대학의 Cost of Attendance, Need-Based Grant 지원 정책, Merit Scholarship 기회, 재정보조 신청 방식과 우선 마감일 등을 함께 비교해야 한다. 합격 가능성만을 고려한 대학 선정이 아니라 재정보조 가능성까지 고려한 대학 선정이 자녀의 대학 진학과 재정보조의 성공을 동시에 가능하게 하기 때문이다. 무엇보다 사전설계와 단순한 정보 습득을 혼동해서는 안 된다. 재정보조에 관한 내용을 많이 알고 있다고 해서 반드시 좋은 결과가 나오는 것은 아니다. 현재 가정의 재정 상황을 정확히 분석해 문제점을 찾아내고, 합법적인 범위에서 개선할 수 있는 부분을 찾아 적절한 시기에 올바른 실천을 해야만 비로소 준비가 결과로 이어질 수 있다. 물론 재정보조 사전설계란 자산을 숨기거나 신청서의 내용을 사실과 다르게 만드는 것이 전혀 아니다. 세금, 투자, 현금 유동성, 은퇴계획과 자녀의 대학 진학 계획을 함께 고려하면서 가정의 장기적인 재정 안정성을 해치지 않는 범위에서 준비해야 한다. 결국 재정보조의 성공은 기회를 기다리는 가정보다 기회를 준비하는 가정에 더 가까이 다가온다. 신청서를 제출한 뒤 결과가 좋기를 기대하는 것보다 신청 전에 재정보조 공식을 이해하고 문제점을 찾아 대비하는 것이 현명하다. “하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다”는 말처럼 재정보조도 준비하지 않은 가정에 저절로 좋은 결과가 찾아오는 것이 아니다. 아는 것보다 중요한 것은 준비하는 것이며, 준비보다 더욱 중요한 것은 올바른 시기에 실천하는 것이다. 자녀의 대학 진학이라는 중요한 시기를 앞두고 있다면 FAFSA가 열리기만을 기다릴 것이 아니라, 사전에 반드시 가정의 재정 상황을 진단하고 재정보조 공식에 맞는 사전설계를 시작해 마쳐 놓아야 한다. 재정보조 신청서에서 적용하는 기준은 자녀가 대학에 등록하는 시점보다 2년 전의 수입과 현재의 자산 내용이다. 세금보고서에는 현재 보유하지 않은 유동자산이나 부동산 자산의 내용, 혹은 이로 인해 발생한 소득 등이 기재될 수 있다. 이러한 내용이 결과적으로 자칫 재정보조의 불이익으로 연결되는 경우가 많이 발생하기에, 결국 재정보조의 성공은 신청에서 시작되는 것이 아니라 사전준비와 실천에서 시작한다는 점을 유념해야 한다. ▶문의: (301) 219-3719 / [email protected]미국 재정보조 재정보조 사전설계 재정보조 신청 재정보조 공식
2026.09.02. 11:50