6, 7월 남가주 주택시장 동향 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]
▶답= 전통적으로 부동산 시장의 매매가 활발한 여름이 되었지만, 시장의 기대와는 달리 현재 마켓은 일종의 긴장 상태에 있습니다. 매매를 촉진하기 위해 대통령이 연준에 금리 인하를 독촉하면서 모기지 이자가 더 빨리 하락할 것으로 전망이 수정되고 있지만, 모기지가 예상보다 더 빨리 하락하더라도 매매에 미치는 영향은 제한적일 수 있기 때문입니다.
최근 몇 개월간 시장에 매물은 늘어나고 있으며, 마켓 대기 기간은 90일 이상을 넘어가고 있습니다. 실거주를 목적으로 하는 바이어들이 모기지 금리가 높은 상태에서도 구입을 추진해왔지만, 유지비용의 급속한 상승으로 인해 구입 결정을 보류하는 사례가 늘고 있습니다.
특히 콘도의 경우, HOA(관리비)의 인상과 더불어 캘리포니아의 ‘발코니법’(SB326)에 따라 안전 검사와 시정 조치가 필요한 경우, 일시적인 HOA 인상인 스페셜 어세스먼트(special assessment)까지 발생해 융자 승인에 불리한 영향을 미치거나, 신규 보험 가입이 더욱 까다로워지고 매년 프리미엄이 상승하고 있습니다. 이러한 요인들이 지역별 매매 감소의 주요 원인이 되고 있습니다.
앞으로 고위험 화재 지역의 적용 범위가 확대되면서, 셀러들이 보험료 인상 또는 보험 재가입 자체가 어려워지는 일이 증가할 것으로 보입니다. 자연재해 지역에 위치한 고가 주택들의 매매와 가치에도 부정적인 영향을 끼치게 될 것입니다.
또한, 캘리포니아 거주자들에게 있어 주택 구입은 더 이상 우선순위가 아닙니다. 곧 인상될 유류비와 기본임금 상승, 관련 생활비 증가, 소비 둔화로 인해 일반인들과 자영업자들의 생계 문제가 더 중요한 현안으로 부상하고 있습니다. 이로 인해 보다 저렴한 주택 구입과 임대를 위한 수요가 모빌홈, 외곽 지역 은퇴 단지, 소형 주택 등으로 확산되고 있습니다.
최근에는 가장 서민적이고 가성비 좋은 중국 투고 식당들의 폐업이 늘어나고 있는 현실이, 소비 둔화를 보여주는 가장 실질적인 사례로 나타나고 있으며, 다양한 경제 지표들에 대한 신뢰도 또한 떨어지고 있습니다.
과거와 달리, 주정부의 비우호적인 정책이 주택 시장의 향후 전망을 더욱 어둡게 하고 있습니다. 환경 관련 제약이나 개선 비용을 주택 오너에게 추가 부담시키고, 테넌트 보호 정책은 렌드로드들의 운영비와 소송 비용을 증가시켜 신규 투자자들의 시장 진입을 어렵게 만들고 있습니다.
주택 시장의 투자를 유도하기 위해, 일부 은행권에서는 가상화폐를 이용해 달러로 환전하지 않고도 주택 거래가 가능하도록 고려하고 있으며, 주정부 차원에서는 스테이트팜(State Farm)을 시작으로 보험사들의 불공정 절차에 대한 조사를 개시했습니다.
그러나 무엇보다도, 개스비가 캘리포니아에서 본격적으로만 오르기 시작해도, 이에 따른 심리적 압박이 커져 주택 시장의 회복세에 찬물을 끼얹는 형태로 여름철 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소로 지적됩니다.
전국적으로 약 2,500만 가구의 빈집이 있는 상황에서, 가격이 앞으로 몇 퍼센트 하락하는가보다 중요한 것은 이 하락세가 장기적으로 이어지지 않도록 막는 정책 대책을 마련하는 것이라고 생각됩니다.
▶문의: (213)663-5392
곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)