‘다락’인데 버젓이 ‘복층’ 홍보…오피스텔 ‘사기 분양’ 기승

40억원대의 금융자산가인 김모(63·가명) 씨는 최근 자신 보유 중인 일부 금융상품을 현금화해 서울 영등포의 한 오피스텔을 분양 받았다. 금융시장 변동폭이 큰 요즘같은 시기엔 부동산 만한 안전 자산이 없다고 판단해서다. 김씨는 분양 받은 오피스텔을 활용해 임대사업을 펼칠 계획이다.  
 
그가 주변의 다른 오피스텔을 제치고 이 오피스텔을 분양 받은 것은 '복층' 오피스텔이라는 장점 에 꽂혔기 때문이다. 오피스텔 시장에서 복층 오피스텔은 임대수요가 많아 공실 우려가 적고 임대료도 비슷한 면적으로 다른 오피스텔보다 비싸기 받을 수 있다.  
 

[한 업체의 복층 오피스텔 안내문, 특정업체와 관계없음]

김씨는 '성인 남성도 생활이 가능한 여유로운 복층'을 강조하며 이미 구청으로부터 준공 승인을 받았기 때문에 아무런 문제가 없다는 분양 담당자의 설명만 믿고 오피스텔을 덜컥 계약했다. 그런데 최근 김씨는 영등포구청 건축과 담당자로부터 해당 오피스텔의 '복층'이 사실은 창고용 수납공간으로 허가 받은 '다락'이라는 사실을 설명 듣고 망연자실했다.
 
'다락'은 '복층'과는 달리 냉난방시설을 설치할 수 없고 주거공간으로 사용이 불가능하다. 김씨는 해당 오피스텔 시행사와 분양대행사를 상대로 허위 분양 광고, 사기죄 등의 혐의로 고소할 생각이다. 그는 "분양받은 오피스텔이 불법 건축물이기 때문에 대출금 반환 등의 처분을 받을 수 있다는 얘기를 듣고 잠을 못 이루고 있다"고 하소연했다.  
 

오피스텔 분양시장에서 분양 경쟁이 갈수록 치열해지면서 불법 복층 등 업체들의 허위·과장 광고가 기승을 부리고 있다. 이에 안정적인 임대수익을 기대하며 복층 오피스텔을 분양받아 임대사업을 계획하고 있는 투자자들의 주의가 요구된다. 불법 복층 오피스텔은 소유자가 처벌을 받는다. 재산권 행사나 대출 제한 등의 불이익도 받을 수 있다. 따라서 분양받을 때 이를 제대로 확인하지 않으면 피해를 볼 수 있다.
 
특히 주의해야 할 오피스텔은 '다락'으로 허가를 받은 뒤, '복층' 오피스텔이라는 허위 광고를 앞세워 수요자들을 현혹하는 ‘불법 복층’ 오피스텔이다.  
 
‘불법 복층’ 오피스텔 분양업체들은 대개 자신들이 분양하는 오피스텔이 일상적인 생활이 가능한 '복층' 설계가 적용돼 개방감과 체감 면적 확대 등을 누릴 수 있다고 홍보하고 있지만, 실제로 이 공간은 '복층'이 아니라 '다락'으로 허가받은 창고형 수납 공간인 경우가 대부분이다. 이런 오피스텔은 ‘복층’(실제로는 ‘다락’)을  주거용으로 사용할 수가 없다.  
 
그런데 오피스텔을 지을 때 건축법상 '다락'으로 허가를 받은 후, 업체가 임의로 '복층'으로 설계를 변경한 경우 불법 건축물에 해당하게 된다. 부동산 전문가들은 해당 오피스텔이 불법 복층 증축으로 인해 불법 건축물로 판정받게 될 경우 수분양자는 여러 측면에서 불이익을 당할 수 있다며 분양에 주의를 당부했다. 특히 업체 측의 홍보만 믿고 무작정 분양받았다가 나중에 해당 오피스텔이 불법 건축물 판정을 받게 되면 은행권 대출 거부 등으로 불이익을 당할 수도 있다.  
 
건축법에서 '복층'과 '다락'은 차이가 크다. 건축법상 다락은 ‘일반적으로 설계과정에서 부득이하게 발생하는 지붕과 천장 사이의 공간을 막아 물건의 저장용도로 사용하는 비거주 공간을 말한다. 다락은 화장실이나 냉난방 시설 설치도 안 되며, 바닥으로부터 높이도 1.5m(경사진 형태는 1.8m)이하로 제한된다.  
 
그런데 대부분의 불법 복층 오피스텔은 다락으로 허가받은 공간을 높이 1.7~1.8m로 증축하고 에어컨과 화장실까지 설치해 입주자가 다락을 주거 용도로 사용하도록 조장한다. 하지만 현행법상 다락을 주거 용도로 쓰면 불법이다.  
 
김씨가 최근 분양받은 서울 영등포구 영등포동2가 여의도 더 자하 오피스텔도 마찬가지다. 이 오피스텔의 경우 불법 복층은 건축법 위반 혐의로 지자체에 적발되게 되면 원상복구 명령이 내려진다. 이를 어길 경우 이행 강제금을 물어야 한다. 또 사법당국에 고발되면 3년 이하 징역이나, 5000만원 이하 벌금을 내야 한다.  
 
이와는 별도로 재산권 행사나 은행 대출 제한 등의 불이익도 감수해야 한다. 설령 수분양자가 불법 건축물임을 모르고 분양받았다 하더라도 마찬가지다.  
 
최근 오피스텔 분양시장에 불법 복층 오피스텔이 횡행하는 것은  기준층만 등기를 올릴 수 있다는 이점 때문이다. 합법적인 복층은 기준층과 복층의 전용면적을 모두 등기에 올려야 한다. 따라서 더 많은 세금을 내야 한다.  
 
반면 다락으로 허가를 받았을 경우 다락 면적은 등기에 올릴 필요가 없다. 일부 시행사의 경우 이런 점을 악용해 다락으로 허가를 받은 뒤 ‘복층’ 오피스텔이라며 소비자들 현혹하고 있는 것이다.  
 
부동산 전문가들은 "복층 오피스텔을 분양받아 준공까지 마쳤으나, 뒤늦게 복층 구조가 불법이라는 사실을 알게 된 경우는 최근 부동산 시장에서 반복적으로 발생하는 소비자 피해 유형"이라며 "분양사가 불법 복층임을 숨기고 분양했다면 사기죄 성립 가능성이 있으며, 계약 해제 및 계약금, 중도금 반환을 요구할 수 있다"고 설명했다.
 
  

정현식 기자