모기지 대출 주택, 지붕 보험 규정 완화

재건비 보다 저렴한 실제현금가치 허용
주택금융청, 콘도 건축 심사 면제도 확대

주택금융청이 지붕 보험 기준을 완화하면서 주택 거래에서 보험 부담이 줄어들 전망이다. 벤투라 카운티 주택가.

연방 주택금융청(FHFA)이 패니메와 프레디맥이 매입하거나 보증하는 모기지 대출을 받은 주택에 대해 주택보험을 유연하게 적용하겠다고 18일 발표했다.  
 
이번 조처의 핵심은 지붕 보험 기준 완화다.  
 
그동안 대출기관들은 지붕까지 포함해 전체 주택에 대해 '재건 비용 기준(Replacement Cost)' 보험을 요구했다. 재건 비용은 새 것으로 바꿀 때를 기준으로 하기 때문에 보험료가 비쌀 수밖에 없다.  
 
주택금융청의 새 정책에 따르면 단독주택과 콘도에서 지붕에 한해 '실제 현금가치(Actual Cash Value·ACV)' 기준으로 산정한 보험에 가입할 수 있도록 했다.  
 

ACV 보험은 보험료가 재건 비용 기준보다 저렴한 대신, 감가상각이 반영돼 있어 사고가 발생했을 때 가입자가 자기부담금을 더 많이 지게 되는 구조다.  
 
반면 주택의 나머지 구조에 대해서는 기존과 동일하게 재건 비용 기준으로 보장된다. 즉, 재해 발생 시 주택 전체는 새로 재건축할 수 있는 수준의 보호를 받는다.
 
주택금융청은 새로운 정책은 지붕 전체를 신품 기준으로 보장하는 보험이 지나치게 비싸고 가입하기 어려운 문제를 해결하기 위한 것이라고 밝혔다. 이에 따라 그동안 보험료 부담으로 모기지 시장에서 제외됐던 콘도 단지들도 다시 대출 자격을 확보할 수 있을 것으로 기대했다.  
 
전문가들은 이번 정책 변화가 월 주택 비용을 낮추고 특히 첫 주택 구매자의 시장 진입을 돕는 효과를 낼 것으로 보고 있다. 또 보험 접근성이 악화할 위기에 놓였던 농촌 지역에서도 보험 선택 폭이 넓어질 수 있다.
 
다만 실제현금가치 방식 도입으로 대형 피해가 발생했을 때 주택 소유자의 부담이 증가할 수 있다는 점은 여전히 주의해야 할 요소로 지적된다
 
콘도의 주택보험도 완화했다.
 
콘도 보험에서 중요한 요소였던 세대별 최대 공제금 규정은 간소화됐다. 이는 최근 자연재해 증가로 유닛당 공제금이 급등하면서 콘도 프로젝트가 대출 요건을 충족하지 못하는 사례가 늘어난 데 따른 조치다.
 
프로젝트 심사 기준도 완화했다. 패니메와 프레디맥은 콘도 프로젝트 심사 면제 범위를 확대하고 특히 플로리다주에서는 신규 콘도 중 연결형 유닛에 대한 콘도 프로젝트 적격성 심사(PERS)를 폐지한다. 이와 함께 투자자 보유 비율 제한도 완화한다.
 
지금까지 모기지 업계에서는 지역에 따라 보험료가 두 배에서 세 배까지 상승하고 있다며 바이어와 대출기관 모두에 부담이 되고 있다고 우려하고 있었다. 콘도 보험의 공제액 규정이 완화됨에 따라 자연재해 등으로 공제액이 크게 올라 대출 적격성을 상실할 수 있다는 우려도 줄어들 전망이다. 

안유회 객원기자