사전융자승인서란 무엇이고 어떻게 받을 수 있나 [ASK미국 융자-스티브 양 프로융자 대표]
▶답= 사전융자승인서(Pre-approval letter)란 집을 살 계획이 있는 바이어가 융자담당자로부터 특정 금액까지 융자를 받는 데 문제가 없다고 받는 편지를 말한다. 집을 현금으로 사지 않는 한 융자를 받아야 하기 때문에 집을 살 계획이 있는 사람들은 부동산 에이전트를 찾기 이전에 먼저 융자담당자를 찾아야 한다. 그래야 얼마를 다운하고 얼마를 융자받아 얼마짜리 집을 살 수 있는지 큰 그림을 먼저 그릴 수 있다.
융자받기에 충분한 자격이 있는지, 어떤 조건으로 얼마를 받을 수 있는지, 최고 조건을 받을 자격이 되는지, 아니면 몇 가지 부족한 점이 있어 이자율이 올라가는지, 부족한 부분을 보완해 더 좋은 조건으로 받을 수 있는지, 다운페이먼트는 충분한지 등 수많은 사항에 대해 상담한 후 주택 구입 계획을 세우는 것이 올바른 순서이다.
사전융자승인서를 받지 않은 채 집 계약을 하고 에스크로를 먼저 열면, 설령 융자를 받을 수 있다 하더라도 높은 이자율의 불리한 조건을 울며 겨자 먹기 식으로 받아야 할 수도 있다. 사전융자승인서를 발행하기 위해 렌더의 융자담당자는 손님의 수입과 직장 경력, 신용과 채무 상태, 은행 잔고 등 제반 자격 요건을 세밀하게 검토한다. 중요한 심사 기준이 대부분 검토되기 때문에 사전융자승인서를 받은 경우 최종 융자 승인에 큰 문제가 없는 경우가 많다.
하지만 사전융자승인서를 받았다고 해서 최종 융자 승인이 보장되는 것은 아니다. 융자담당자가 수입 계산을 잘못했거나, 중요한 심사 기준 적용을 놓쳤거나, 이후 기준이 변경되었거나, 주택 감정이나 타이틀에 문제가 발생했거나, 렌더의 각종 검증(Verification) 과정에서 문제가 생기면 최종 승인이 거절될 수 있다.
따라서 사전융자승인서는 경험과 심사 기준에 대한 이해가 풍부한 융자담당자를 통해 받는 것이 중요하다. 융자담당자는 복잡한 세금 보고서를 해석해 정확한 수입을 산출할 수 있어야 하며, 기준에 명시되지 않았더라도 승인에 영향을 줄 수 있는 다양한 사례를 이해하고 있어야 한다.
최근에는 수입을 검증하지 않는 다양한 융자 프로그램이 등장하면서, 기존 풀닥(Full doc) 기준으로 자격이 부족했던 경우에도 주택 구입이 가능해지고 있다. 따라서 융자 시장의 변화를 잘 파악하고 다양한 프로그램을 보유한 융자회사 담당자를 통해 사전융자승인서를 신청하는 것이 바람직하다.
또한 융자담당자는 가능한 한 이른 시점, 즉 집을 보러 다니기 수개월 전에 찾아 상담을 받는 것이 좋다. 신용보고서상의 문제, 자금 출처, 자동차 페이먼트, 학자금 대출, 신용카드 잔액 등 채무 관련 문제를 해결하는 데 시간이 걸릴 수 있기 때문이다.
융자 상담은 여러 담당자와 진행할 수 있지만, 사전융자승인서는 실제로 융자를 진행할 담당자를 통해 받는 것이 좋다. 주택 구입은 시간이 오래 걸리고 쉽지 않은 과정이다. 융자 상담은 이 과정의 첫걸음이며, 유능한 융자담당자를 통해 그 과정을 보다 수월하게 진행할 수 있다.
▶문의: (213)393-6334
스티브 양 프로융자 대표