[알기 쉬운 세금 이야기] 별장에 대한 세무처리

연간 15일 이상 임대가 기준
임대용이면 비용 공제도 가능

엄기욱 CPA?Mountain LLP

매력적인 투자처로서의 부동산 투자 문제는 구입한 부동산을 은퇴 또는 원하는 시기까지 그냥 빈집으로 놓아둘 것인지, 임대용으로 전환하여 세입자들에게 빌려줄 것인지, 아니면 본인이나 그 가족들이 사용하지 않을 때는 임시적으로 타인에게 빌려주는 별장이나 세컨드 홈으로 사용할지를 결정해야 한다는 것이다.  
 
이때 임대주택으로의 전환, 임대 기간, 또는 임대목적에 따라 세법상 납세자가 누릴 수 있는 공제혜택이 달라질 수 있다.
 
세컨드홈 이란 개인적으로 사용할 수도 있고 임대용으로도 동시에 사용될 수 있는 주거지를 의미하는데, 우리가 흔히 일반 주택, 별장, 조립식 구조물, 보트, 또는 레저 차량 등 기본적인 주택시설(수면공간, 화장실, 그리고 취사설비)을 갖춘 주거공간을 뜻한다.  
 
이는 호텔등과 같이 임대만을 목적으로 하는 숙박시설 또는 사람들이 거주하는 주거주지와도 세법상 다르게 취급된다.
 

일반적으로 모든 임대수입은 개인세금보고시 다른 수입과 함께 보고되어야 하지만 비용을 공제함에 있어 임대활동에 따라 허용되는 범위에 차이가 있음에 주의해야한다.  
 
세법상 세컨드홈에 대한 임대 수입과 지출은 얼마의 기간 동안 임대목적으로 사용되었고 또 얼마의 기간 동안 개인적인 용도로 사용되었는지에 따라 결정된다.  
 
첫 번째, 부동산이 일 년에 15일 미만으로 임대 되었다면 그 부동산의 주목적은 임대로 간주되지 않는다. 따라서 그 기간 동안의 임대 수입과 지출에 대해서 전혀 보고하지 않아도 된다.  
 
같은 기간 동안의 융자이자 및 재산세 등도 정상적으로 개인 세금보고시 스케줄 A에 포함하여 보고하면 된다. 두 번째, 부동산이 임대되어 졌거나 언제든지 임대되어질 수 있는 상태에 있었고, 개인적인 용도로 일 년에 14일 또는 임대되어진 전체일수의 10% 이하로 사용되었다면, 임대 부동산으로 간주되어 납세자는 그해의 경상이익에 대하여 모든 비용을 공제할 수 있으며, 임대 손실이 발생하였다면 경우에 따라 손실에 대한 공제혜택을 받을 수 있다. (1년에 750시간 이상을 임대업에 종사하는 임대 업자를 제외하고 연 $25,000까지의 수동적 손실 제한 룰이 적용될 수 있다) 모든 임대 수입과 지출은 개인 세금보고시 스케줄 E를 이용하여 보고하여야 한다.  
 
세 번째, 부동산이 개인적인 용도로 일 년에 15일 또는 임대되어진 전체일수의 10% 이상 사용되었다면, 취미용 렌탈(Hobby rental)로 간주되어, 임대수입을 초과하는 손실분에 대해서는 공제 혜택을 받을 수 없다.  
 
따라서 이 경우에는 개인적인 용도로 지출된 부분과 임대용으로 지출된 부분을 잘 나누어서 개인적으로 지출된 부분에 대해서는 개인세금 보고시 스케줄 A의 공제항목으로 공제를 받아야하며, 그래도 사용되지 못한 손실분에 대해서는 차후에 이익이 발생한다면 공제를 받을 수 있도록 기록으로 잘 남겨놓아야 하겠다.  
 
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