신디 백/스튜어트 타이틀 부사장
경기가 안좋다 보니 페이먼트를 늦게 낼 수 있을 것이다. 과연 이 주택을 계속 소유할 것인지 아니면 던져 버릴 것인지 빠르고 정확한 판단이 필요할 것이다.
일단 페이먼트의 어려움이 오기 시작하면 제일 먼저 융자기관에 전화해서 도움을 청한다. 요즘 융자기관은 여러가지 프로그램으로 주택 소유주를 구제할 수 있는 구제책을 마련하고 있다. 현재 렌더가 주택 소유주에게 제공하는 구체적인 구제책이다. 포클로저를 방지 하기 위한 구제 프로그램들이다.
1. 부분 구제(Partial Reinstatement)
예를 들어 일시적인 재정적 어려움으로 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 2~3번 납부하지 못했다고 가정하자. 이럴 경우 렌더는 주택 소유주가 정기 월 페이먼트 납부를 다시 시작하고 체납된 모기지는 6개월이나 1 년 안에 갚는 조건으로 포클로저 절차를 중단한다.
주택 소유주가 재정적 어려움을 극복할 때까지 월 페이먼트를 최고 3개월까지 유예해 주거나 페이먼트 액수를 최고 6개월까지 낮춰준다. 유예 기간이 끝나면 주택 소유주는 렌더와 합의한 새로운 페이먼트 스케줄에 따라 페이먼트를 납부한다.
3.장기 유예(Long Term Forbearance)
단기 삭감과 비슷한 조건이지만 페이먼트를 유예 받거나 낮은 페이먼트를 지불하는 기간이 적게는 4개월에서 최고 12개월까지 가능하다. 크레딧이 좋거나 페이먼트 역사가 좋은 고객에 한해서만 제공된다.
4. 융자 변경 (Loan Modification)
모기지의 대출 조건중 일부를 영구히 변경하는 것이다. 예를 들어 렌더가 이자율을 낮추거나 대출기간을 연장시키는 것 등을 포함할 수 있다. 대출기관 입장에서는 이자 수입이 소폭 감소하더라도 주택 소유주에게 약간의 혜택을 줄 경우 포클로저에 따른 시간과 경비를 절약할 수 있다는 확신을 가질 때 가능하다. 단 월 페이먼트를 줄일 경우 아자율이 소폭 상승하는 등 전체 대출액수는 소폭이나마 증가할 수 있다.
5. 정부기관 대납 (Partial Claims)
모기지를 직접 대출했거나 보증한 정부기관이 주택 소유주를 대신해 체납된 모기지 페이먼트를 대신 지불하는 경우가 있다. 그러나 물론 무상 지원은 아니다. 주택 소유주는 돈을 대출해준 정부기관에게 주택을 팔거나 모기지를 완납할 경우 빌려준 돈을 갚겠다는 내용의 약속 어음에 서명해야 한다. 현재 프레디맥 패니매와 FHA가 이같은 구제 프로그램을 운영하고 있다.
▷문의: (213)923-8819