[타이틀 A~Z] 주택면제 선언을 하면 소유주의 에퀴티 보호

간혹 홈스테드 면제(Homestead Exemption) 란 단어를 들어보았을 것이다. 주택 면제 선언(Homestead declaration)은 신고자의 소유 부동산에 설정되어 있는 유치권 때문에 잃게될 수도 있는 순자산가치(에퀴티)를 보호받게 하려는 제도이다. 현재 당신이 소유 거주하고 있는 집의 시가는 12만달러이고 1차 융자 혹은 신탁양도증서에 나와 있는 채무가 6만5000달러 2차 융자가 2만5000 달러일 때 현재 이집의 순 자산가치는 3만달러가 된다. 이 금액을 유사시 채권자들로부터 보호받게 된다. 홈스테드 면제는 각종 사고 질병 혹은 재난에 의해 발생된 채무에 대해 부동산 소유쥬의 권리를 보장해준다. 하지만 보호받을 수 있는 한계와 예외 조항이 있다. 이 법의 근간은 현거주자들이 각종 재난으로 인해 순자산가치 주택을 잃어 버릴수도 있다는 불안감으로부터 벗어나게 하려는 의도에서 비롯된 것이다. 주택 면제 선언을 할 수 있는 사람은 현재 소유하고 있는 주택을 주 거주지로 하고 있는 소유주에 한한다. 보호받을 수 있는 한도는 소유형태에 따라 달라진다. ▷미혼자이고 공동으로 집에 대해 지분을 가지고 있으면 개인마다 5만달러 ▷가장 혹은 가족의 일원은 7만5000달러 ▷부부 공동 소유는 7만5000달러 ▷미혼으로 65세 이상이나 장애인은 12만5000달러 ▷부부 공동 소유 7만5000달러 ▷미혼으로 65세 이상이나 장애인은 12만5000달러 ▷두사람 중 한명이 65세 이상 혹은 장애인일 경우의 부부 공동 소유는 12만5000달러까지 보호를 받는다. 캘리포니아 주의회에서는 정기적으로 보호받을 수 있는 한도 금액을 인상시칸다. 이때 주택소유주는 추가 신고 절차 없이 인상된 한도를 적용 받게 된다. 홈스테드를 제거하려면 다음의 세가지 방법이 있다. 먼저 'Abandonment of Homestead' 즉 홈스테드를 포기하는 서류를 해당 등기소에 등기한다. 물론 집을 팔았을 때도 자동으로 제거된다. 그리고 주택 소유주의 주된 거주지가 변경되고 새 홈스테드를 등기하였다면 기존의 홈스테드는 취소된다. 그렇다고 홈스테드라는 혜택을 무조건 주지는 않는다. 판결로 확정된 자녀 또는 배우자에 대한 양육비 미납세금 기술자 유치권(Mechanic's Lien) 홈스테드 전에 등기돼 있던 피소액 집을 담보로 받은 융자 혹은 부채(신탁양도증서) 일 경우에는 해당 사항이 없다. ▷문의: (213)923-8819

2008.09.17. 14:31

[타이틀 A~Z] 리모델링하면 재감정···추가 재산세 부과돼

가주법에 따르면 타이틀이 이전되거나 혹은 신축 공사가 끝난 후 다음 달 첫날에 재감정을 하도록 되어 있다. 통상적으로 한번 혹은 두번으로 나누어 기존에 나가는 재산세와 함께 새로운 소유주가 책임져야 하는 재산세가 바로 추가 재산세다. 여기서 새 건축이란 부동산 개조를 의미한다. 화장실 방 수영장 차고를 증축하거나 기존 건물을 새로운 것으로 바꾸는 것이다. 부엌 리모델링도 물론 새 건축에 포함된다. 소유권이 변경되면 부동산은 새로운 평가를 받게 된다. 하지만 다음의 소유권 변경에 해당될 경우에는 추가 세금을 내지 않는다. 바로 부부 사이의 타이틀 변경 부모와 자식간의 명의 이전 부모와 자식 사이의 유산 상속에 의한 타이틀 변경 기존 타이틀에 조인트 테넌트로 새로운 명의를 더할 때이다. 그렇다면 추가 재산세는 어떻게 부과되는가. 재산세산정국에서 현 시세를 기준으로 부동산을 감정한 후 새 책정가(타이틀 변경 혹은 완공후에 책정된 시세가)와 예전의 책정가(전년도 1월 1일에 책정된 시세가)를 뺀 액수가 추가 재산세가 된다. 카운티 세무사는 부동산 시세가의 차액을 중심으로 한번 혹은 두번의 추가 재산세를 부과하게 된다. 하지만 새 책정가가 예전의 책정가보다 낮아진 경우에는 카운티 세무사가 환불을 한다. 하지만 새 책정가가 낮아졌다 하더라도 매년 내야하는 재산세 금액에는 변화가 없다. 새로 책정된 부동산의 가치에 대해 동의하지 못할 경우에는 먼저 카우티 재산세산정국과 상담을 해야 한다. 시정이 없을 경우에는 재산세책정위원회에 항소를 할 수 있다. 심의 담당관이 모든 증거 자료를 조사한 다름 가치에 대해 결정을 내린다. 추가 재산서가 부과되고 60일 내에 항소 신청서를 접수해야 한다. 그리고 항소가 진행중이더라도 이미 부과된 세금은 납부해야 한다. 그렇지 않으면 벌금이 부과된다. 정기적인 재산세에 대한 항소는 7월2일에서 9월 15일 사이에 접수돼야 한다. 추가 재산세는 해마다 내야 하는 기존 재산세와 함께 지정된 날짜에 납부해야 한다. 만약 임파운드 어카운트가 있다면 해당 융자 기관에 추가 재산세에 대한 고지서를 보내고 조언을 구한다. 추가 재산세는 두번에 걸쳐 나누어 납부할 수 있으며 명시된 날짜에 납부하지 않을 때에는 벌금이 부과된다. 부동산을 매입하고 짧은 시간내에 다시 팔 때에는 해당 부동산을 소유한 기간만큼만 책임을 지게 된다. ▷문의: (213)923-8819

2008.09.10. 14:25

[타이틀 A~Z] 정확한 페이오프 위해 '서브 에스크로' 필요

모든 주택 거래가 끝날 때가 되면 에스크로 회사로부터 클로징 스테이트먼트(Closing Statement)를 받는다. 재융자나 판매 계약이라면 스테이트먼트에 영락없이 서브 에스크로(Sub Escrow)라는 단어가 나온다. 부동산 업계 종사자는 서브 에스크로가 왜 필요한가를 안다. 하지만 일반인들은 쓸데없는 항목을 청구한다고 생각하는 경우도 있다. 심지어는 서브 에스크로라는 것을 이중으로 청구한다고 항의하기도 한다. 서브 에스크로가 무엇인지 또 어떻게 진행되는지 알아보자. 서브 에스크로는 타이틀 회사에서 입금된 자금으로 현재 남아 있는 모기지 융자 신탁양도증서(Deed of Trust) 미납 세금 판결 (Judgment) 그리고 담보권들을 해제하기 위해 지불하는 서비스다. 타이틀 리포트를 받은 후 빌리는 사람에게 필요한 정보를 받았을 때 에스크로 회사에서 'Request for Demand for Payoff' 즉 현재 상환해야 하는 부채의 총금액을 통보해달라는 신청서를 채권자들에게 보낸다. 에스크로 회사에서 해당 기관 혹은 개인 채권자들로부터 받은 'Demand(채무상환청구서)'를 전달받은 타이틀 오피서는 이를 검토한 후에 담당 부서(Payoff Department)로 보낸다. 담당자는 상환 금액을 확인하고 융자은행 혹은 채권자들로부터 온 채무상환청구서에 추가 지시 사항이나 혹은 상환 금액외 따르는 수수료가 없는지 확인하게 된다. 담당자는 최종 상환 금액을 계산할 때 상환 금액을 받는 기관의 당일 입금 마감 시간과 타이틀 회사의 송금 마감 시간을 확인한다. 새 융자 기관에서 대금을 받은 후 모든 해당 서류들의 등기를 확인한 후에 페이오프 담당자는 기존 융자 기관이나 채권자들에게 지불해야 할 금액을 지급하게 된다. 모든 지급 절차가 끝나면 잔금은 에스크로 회사로 송금된다. 채무상환청구서에 명시되어 있는 융자 기관의 지시 사항을 완벽하게 이해해야만 실수를 예방하게 된다. 타이틀 회사가 부딪히게 되는 걸림돌 가운데에는 동부 시간대에 업무를 하는 융자 기관과의 거래 만기일이 지난 채무상환청구서를 받았을 때나 적당한 서비스 계약 체결이 되어 있지 않거나 융자 기관들과의 임무가 지연이 되는 경우다. 특히 월말이나 연휴 기간에는 평소보다 많은 거래들이 클로징되기 때문에 필요한 서류들을 등기하는데 더 많은 시간을 필요로 한다. 위와 같은 일들이 발생하면 페이오프를 처리하는 데 짧게는 하루 혹은 그 이상의 시간을 필요로 하는 일이 발생할 수 있다. ▷문의: (213)923-8819

2008.09.03. 14:44

[타이틀 A~Z] 셀러 갑자기 죽어도 매매절차 계속 가능

유비무환이라는 사자성어가 있다. 만일의 사태에 대비해 항상 준비를 해두라는 선조들의 고언이다. 인생을 살아가면서 미리 '준비'해 두는 것이 얼마나 중요한 일인가를 가끔 실감할 때가 있다. '설마 나에게 무슨 일이 있겠어' 라는 안일한 생각을 하지만 불의의 사고는 언제라도 우리들에게 다가오는게 인생이다. 이러한 경우는 부동산의 세계에서도 예외는 아니다. 다음의 케이스를 예로 들어보자. 김씨는 가족과 친지를 모두 한국에 두고 혼자 미국에 건너와서 자수성가한 사람이다. 나이도 젊고 모은 재산도 꽤 있다. 얼마 전에는 집을 내놓아 에스크로에 들어가 있는 상태였다. 그런데 갑작스런 뇌출혈로 사망해 버렸다. 리스팅 에이전트로서는 황당한 일이 아닐 수 없었다. 젊은 나이에 갑자기 사망한 그가 유서같은 것을 남겨놓았을 리가 없었다. 다행히 한국의 가족이 사망소식을 듣고 미국으로 오고 있다는 말을 전해 들을 수 있었다. 일단 유서가 없고 또 상속인 없이 사망했을 경우 에스크로에 들어가 있던 거래는 상속세일(Probation Sale) 로 넘어가 법정에서 담당하게 된다. 한국에서 온 가족의 신원이 확인됐다 해도 법정에서 확인 절차를 모두 밟아야 한다. 그리고 마지막으로 판사가 가족관계를 확인하는 것에 동의를 해야만 비로소 가족에게 재산이 돌아가게 된다. 법에 따르면 부동산을 소유한 사람이 유언을 남기지 않았거나 상속자 없이 사망했을 경우 그 재산은 정부에 귀속된다. 주 검찰은 상속인 없는 재산에 대해 2년간의 유예기간이 지나면 법원을 통해 정부귀속 절차를 진행한다. 소유권이 정부로 넘어간 부동산은 그후 언제라도 경매를 실시할 수 있다. 그러나 타주 등 먼곳에 상속자가 있을 경우 5년까지는 법원에 재산반환 신청을 요구할 수 있다. 법원에서 상속자로 인정이 된 사람은 각종 경비를 지불하고나서 주 정부로 넘어간 부동산을 되찾을 수 있다. 만약 5년이내에 정부로 넘어간 부동산이 경매처분됐다면 상속자는 경매비용을 공제한 나머지 금액을 받을 수 있다. 하지만 5년이 지나고 나서 상속자가 나타났다면 주정부로 넘어간 부동산에 대해 반환을 요구할수 없다. 그렇다면 집을 사기로 하고 어처구니 없는 상황에 있는 바이어는 어떻게 될까. 에스크로 기간이 끝날 때까지 이 일이 해결되지 않았다면 리스팅 에이전트와 상의하고 시간이 지연돼도 해당 부동산을 매입할 의사가 있다면 그대로 진행하면 된다. 하지만 바이어가 포기한다면 거래는 없던 일이 된다. 나이가 적은 셀러의 급사는 전혀 예상하지 못한 일이었지만 미리 준비를 해놓지 않아 복잡한 일을 겪게된 케이스라 할 수 있다. ▷문의: (213)923-8819

2008.08.27. 15:29

[타이틀 A~Z] 가주에서 주택 소유는 기본적으로 부부 반반

부부가 처음 집을 장만할 때의 상황을 알아보자. 몇개월 동안 부지런히 집을 보다가 드디어 마음에 드는 드림하우스를 찾게 된다. 오퍼와 카운터 오퍼가 오가다가 에스크로를 오픈한다. 그런데 '행복한 고민'이 생긴다. 주택의 명의를 누구의 이름으로 할 것인지가 바로 그것이다. 처음으로 집을 장만하는 경우 여기에 대해서는 상의를 해보지 않은 경우가 많다. 캘리포니아의 경우 부부는 공동 재산이다. 즉 지분이 50대 50이다. 부부 공유 재산(Community Property with Right of Survivorship)은 부부인 경우에만 해당된다. 양도를 하려면 두 배우자가 모두 양도 또는 해당 설정에 동의해야 한다. 그리고 어느 한쪽 배우자의 채무 이행을 위해서는 재산 전체가 강제 매각 대상이 된다. 공동 소유자 사망 시에는 사망자 지분은 배우자에게 이전된다. 제한적으로 생존자권 인정(양도시 상호 동의 필요)을 받을 수 있다. 생존한 배우자에게는 세제상 혜택이 주어진다. 부부이더라도 꼭 부부 공동재산으로 재산 소유권을 등기할 필요는 없다. 말하자면 'A Married Man as His Sole and Separate Property' 나 'A Married Woman as Her Sole and Separate Property'라 해도 캘리포니아에서는 법적으로 모든 재산은 부부가 50%의 지분을 가지게 된다. 타이틀 회사는 에스크로에서 어떤 종류의 소유권으로 할 것인지 바이어와 상담하고 소유권에 관한 합당한 서류를 접수한 후 해당 카운티에 소유권 등기를 하게 된다. 부부 공동재산 외에 공동 명의(joint tenancy) 소유권이 있다. 투자자가 2인 이상일 때 선호하는 소유권 방식 가운데 하나다. 물론 부부인 경우에도 이 소유권 방식을 활용할 수 있다. 몇명이 되던 상관없이 소유권은 동등하다. 권리 부여시에는 공동 명의임을 명시해야 한다. 그렇지 않으면 법률상 고유 재산으로 간주한다. 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할 수 있으나 결과적으로는 공동 명의가 된다. 공동 소유자의 지분은 채무자가 다른 소유자에 대해 유치권의 대상이 되지 않으며 그 채무자가 사망하기 전에는 강제 매각될 수 있다. 사망자의 지분은 생존자권에 의거해 자동적으로 생존한 공동 소유권자에게 이전된다. 공동 명의는 생존자권을 인정(유언 검인에 우선함)한다. ▷문의: (213) 923-8819

2008.08.20. 14:35

[타이틀 A~Z] 페이먼트 완납하면 재양도권 서류 등기

모든 사람들은 희망과 꿈을 안고 산다. 그리고 꿈과 희망은 환경과 나이에 따라 계속 변하기 마련이다. 가장 큰 희망 가운데에는 권위 명예가 있을 것이고 또 부자가 되기를 바라기도 한다. 특히 이민자인 한인 입장에서 가장 큰 희망은 대부분 돈과 연결되어 있을 것이다. 그래서 부부가 1주일에 70~80시간씩 일을 하면서 목돈이 생기면 가장 먼저 '드림 하우스' 를 장만한다. 15%~ 20% 다운 페이먼트를 하게 되면 30년 아니면 40년 상환으로 매달 페이먼트를 내게 된다. 미국 생활은 끊임없는 페이먼트의 연속이다. 돈 없는 사람은 없는 사람대로 돈이 많으면 많을 수록 더 많은 페이먼트를 낸다. 비싸거나 더 많은 부동산에 투자하기 때문이다. 30세에 첫 집을 장만한다고 가정하면 60세가 돼야 마지막 페이먼트를 하게 된다. 이쯤 되면 페이먼트의 노예가 되는 거나 마찬가지다. 30년 동안의 페이먼트를 생각한다면 집 주인은 조금이라도 쉴 여유가 없다. 홈 오너들의 가장 큰 희망은 빨리 완불을 해서 지긋지긋한 페이먼트로부터 벗어나는 것이다. 은퇴를 하면서 주택 융자를 완불했을 때 소유권 정리를 어떻게 해야 하는지 알아보자. 융자 기관으로부터 대출받은 돈을 상환했을 경우에는 융자 기관에서 재양도권(reconveyance) 서류를 타이틀 회사나 채무자에게 보낼 수 있다. 혹은 기관이 직접 카운티 등기소에 등기를 하기도 한다. 이런 경우 지불어음 (note) 원본은 채무자에게 돌아오지 않는다. 사채를 상환했을 때에는 채무자가 신탁증서를 돌려받고 채권자가 재양도권에 서명을 한다. 그리고 지불어음 원본과 함께 신탁증서에 지명되어 있는 피신탁인에게 보내게 된다. 타이틀 회사는 융자를 상환했을 때 재양도권증서의 등기 여부를 추적하게 된다. 채권자는 재양도권증서를 등기했는지의 여부를 정기적으로 확인하게 된다. 만약 재양도권 증서가 카운티 등기소에 등기되어 있지 않았다면 해제 요청 청구서(Notice of Intent to Release)를 보내게 된다. 융자 상환 후 120일 안에 재양도권증서가 등기되지 않았을 경우 타이틀 회사에서는 채무 해제(Release of Obligation RO)라는 증서를 부여하게 된다. 통상적으로 기관 채권자일 경우에는 융자를 상환한 후 30일 안에 재양도를 해야 한다. ▷문의: (213)923-8819

2008.08.13. 14:09

[타이틀 A~Z] 돈 빌려주는데도 '원칙' 언제나 서류로 말하라

옛 어른들의 말씀에 따르면 친한 사람과 금전 거래를 하면 돈 잃고 사람도 잃는다고 했다. 심지어는 돈을 빌려 줄려면 아예 받을 생각을 말고 주라는 얘기까지 한다. 돈은 선한 사람을 악한 사람으로 또 악한 사람을 더욱 더 악하게 변하게 만드는 '요물 단지'다. 문제는 인간 관계에는 돈이 관여될 수밖에 없다는 것이다. 없으면 없는 데로 살면 된다고는 말하지만 금전 관계 없이 살 수는 없다. 이른바 주변에서 잘 나간다는 사람들이 있다. 집도 여러 채 있고 빌딩도 있고 아파트도 있는 투자가들이다. 그들이 어느날 갑자기 본인의 집을 담보로 해서 돈을 빌리기를 원한다면…. 돈을 빌려주는 데에는 '원칙'이 있다. 이 원칙을 안 지키면 작은 돈이건 큰 돈이건 돈 잃고 사람까지 잃는다. 서로 간의 수많은 조건들이 말로 이루어진다면 나중에 아무런 소용이 없다. 서류로(법적으로) 확실하게 해 두는 것이 안전하다. 집을 담보로 돈 빌리기를 원한다면 부동산 전문인을 통해 그 집의 재정 상태를 타이틀 회사에게 부탁한다. 현재 가격에 비해 많은 부채를 지니고 있다면 담보 설정은 무의미한 일이다. 예를 들어 l00만달러 정도 하는 집에 70만달러 정도의 '잔액'이 있으면 20만달러 정도의 담보는 충분히 할 수 있다. 일단 마음을 결정했으면 에스크로 회사나 타이틀 회사로부터 서류(Short Form Deed of Trust and Assignment of Individual)에 공증을 하고 카운티에 등기를 하면 집 담보가 확실히 저당된다. 따라서 소유주가 나중에 '흑심'을 품더라도 돈을 갚지 않고 몰래 집을 팔 수는 없다. 인간 관계는 쌓여진 정보다는 돈이 만든다는 생각이 가끔 든다. 좋은 관계를 유지하면서 어려운 이웃을 도울 수 있는 방법이 아주 바람직하다. 나중에 일이 꼬여 간혹 톤을 높이면서 '너 죽고 나 살자' 식의 막 가는 이야기를 들으면 많이 안스럽다. ▷문의: (213)923-8819

2008.08.06. 15:12

[타이틀 A~Z] 포클로저 구제 위해 다양한 프로그램 마련

경기가 안좋다 보니 페이먼트를 늦게 낼 수 있을 것이다. 과연 이 주택을 계속 소유할 것인지 아니면 던져 버릴 것인지 빠르고 정확한 판단이 필요할 것이다. 일단 페이먼트의 어려움이 오기 시작하면 제일 먼저 융자기관에 전화해서 도움을 청한다. 요즘 융자기관은 여러가지 프로그램으로 주택 소유주를 구제할 수 있는 구제책을 마련하고 있다. 현재 렌더가 주택 소유주에게 제공하는 구체적인 구제책이다. 포클로저를 방지 하기 위한 구제 프로그램들이다. 1. 부분 구제(Partial Reinstatement) 예를 들어 일시적인 재정적 어려움으로 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 2~3번 납부하지 못했다고 가정하자. 이럴 경우 렌더는 주택 소유주가 정기 월 페이먼트 납부를 다시 시작하고 체납된 모기지는 6개월이나 1 년 안에 갚는 조건으로 포클로저 절차를 중단한다. 2. 단기 유예 (Short Term Forbearance) 주택 소유주가 재정적 어려움을 극복할 때까지 월 페이먼트를 최고 3개월까지 유예해 주거나 페이먼트 액수를 최고 6개월까지 낮춰준다. 유예 기간이 끝나면 주택 소유주는 렌더와 합의한 새로운 페이먼트 스케줄에 따라 페이먼트를 납부한다. 3.장기 유예(Long Term Forbearance) 단기 삭감과 비슷한 조건이지만 페이먼트를 유예 받거나 낮은 페이먼트를 지불하는 기간이 적게는 4개월에서 최고 12개월까지 가능하다. 크레딧이 좋거나 페이먼트 역사가 좋은 고객에 한해서만 제공된다. 4. 융자 변경 (Loan Modification) 모기지의 대출 조건중 일부를 영구히 변경하는 것이다. 예를 들어 렌더가 이자율을 낮추거나 대출기간을 연장시키는 것 등을 포함할 수 있다. 대출기관 입장에서는 이자 수입이 소폭 감소하더라도 주택 소유주에게 약간의 혜택을 줄 경우 포클로저에 따른 시간과 경비를 절약할 수 있다는 확신을 가질 때 가능하다. 단 월 페이먼트를 줄일 경우 아자율이 소폭 상승하는 등 전체 대출액수는 소폭이나마 증가할 수 있다. 5. 정부기관 대납 (Partial Claims) 모기지를 직접 대출했거나 보증한 정부기관이 주택 소유주를 대신해 체납된 모기지 페이먼트를 대신 지불하는 경우가 있다. 그러나 물론 무상 지원은 아니다. 주택 소유주는 돈을 대출해준 정부기관에게 주택을 팔거나 모기지를 완납할 경우 빌려준 돈을 갚겠다는 내용의 약속 어음에 서명해야 한다. 현재 프레디맥 패니매와 FHA가 이같은 구제 프로그램을 운영하고 있다. ▷문의: (213)923-8819

2008.07.30. 15:29

[타이틀 A~Z] 페이먼트 못할 경우 융자기관과 상의하라

최근 들어 채무 불이행 통지서를 받고 다급하게 문의를 하는 횟수가 점점 늘어난다. 부동산 경기가 시원찮다는 반증이다. 페이먼트를 3개월 못냈다면 NOD(Notice of Default) 통지서를 받게 된다. 경기가 안좋다 보니 페이먼트를 늦게 낼 수는 있을 것이다. 하지만 안타까운 사실은 아무런 대책없이 세월만 가기를 기다리는 경우다. 결국에는 이러지도 저러지도 못하고 강제로 퇴거당하는 경우가 종종 있다. 불가피하게 페이먼트를 못할 경우 신속하게 해결 방안을 강구해야 한다. 먼저 융자 기관에 연락한다. 속시원한 답을 주지는 못하더라도 최소한 나아갈 길은 제시할 것이다. 집이 경매에 들어가면 융자 기관도 편안하지는 않다. 시간 낭비에 돈도 들어간다. 일시적으로 페이먼트를 낮춘다든지 아니면 연기를 시켜준다든지 하는 방법이 나올 수 있다. 해당 은행에 경매 건수가 많으면 은행의 신용도가 떨어진다. 은행은 이를 가장 겁내한다. 부실 채권이 많아지면 은행 등급이 낮아지고 주주 총회 때 재신임을 받지 못하다면 고위 간부들은 임기를 보장받기 힘들기 때문이다. 이러한 이유로 은행은 소비자에게 도움을 줄 수밖에 없는 상황이다. 그리고 빠른 시일 내에 지역 부동산 전문인과 상담해 매매를 성사시키는 방법이 있다. 물론 매매 가격은 떨어지겠지만 최소한 경매로 넘어가는 불상사는 막을 수 있다. 요즘 부동산 전문인들은 숏세일(short sale)에 대해 지식이 많기 때문에 '통채로 날라가는' 것보다는 한푼이라도 건지는 것이 현명하다. 전문가를 찾으라는 이유는 부동산 소유자들이 페이먼트를 못하게 되면 심리적으로 위축되어 상황판단할 능력을 많이 상실하기 때문이다. 어려운 상황에 처해진 소유주는 반드시 부동산 전문인과 상담하여 현명한 선택을 택하는 것이 바람직하다. 매매가 힘들다면 집을 렌트 혹은 리스를 하는 것도 하나의 단기적인 방책이 될 수 있다. ▷문의: (213)923-8819

2008.07.23. 14:54

[타이틀 A~Z] 차압보다 숏세일이 신용면에서 유리해

불경기가 계속되고 침체된 부동산 시장으로 인해 모기지 페이먼트를 제때에 내지 못하는 주택 오너들의 수가 사상 최고를 기록하고 있다. 최근 주택가치의 하락으로 인해 수많은 주택 오너들은 주택가치보다 더 많은 부채를 떠안은 격이 되었다. 더군다나 서브프라임사태 이후 주택 대출을 받는다는 것은 그 어떤 때 보다 어려워짐에 따라 적합한 바이어의 수도 제한될 수 밖에 없다. 주택을 빠르게 매각해야 하는 셀러들은 발을 동동구르고 있고 주택을 찾고있는 예비 바이어들은 대출을 받기가 힘들다. 이로인해 팔지는 못하고 그렇다고 페이먼트를 내기는 버거운 주택 오너들이 주택 차압을 마지막 옵션으로 생각하게 된다. 그러나 월 페이먼트 불입에 많은 어려움을 겪고 있는 주택 오너들에게 주택 차압만이 마지막 옵션은 아니다. 페이먼트를 내기 힘든 주택 오너들이 해야 할 가장 중요한 일은 모든 사실들을 배우고 파악하는 것이다. 먼저 오너들은 상환계획 모기지 조정 등 모기지 회사에서 제공하는 모든 옵션들을 완벽하게 이해해야 한다. 많은 모기지 회사들은 차압 대신 대출자들이 주택을 보존할 수 있도록 여러가지 옵션으로 협력할 것이다. 왜냐하면 모기지 회사가 주택을 차압하는 과정이 길고 번거롭기도 하고 그에 따른 많은 비용도 많기 때문이다. 요즘들어 많은 주택 오너들은 차압대신 숏세일로 주택을 매각하는 것을 고려하고 있다. 신용면으로도 차압보다는 주택소유주가 모기지 회사와 협력하려는 의지를 나타내기에 덜 문제가 된다. 숏세일은 주택시장이 호황인 경우에는 드물지만 변동이자를 가지고 있는 많은 주택 소유자들이 초기 이율기간이 끝나 이자율이 치솟는 경우 모기지 페이먼트에 많은 부담을 느끼게 되고 이에 따라 주택을 처분하기 위해 선택하게 된다. 요즘처럼 기름값 또한 하늘로 치솟고 있는데다 모기지 상환금까지 갑자기 많아진다면 많은 주택 소유주들이 주택을 잃을 위험에 처할 수 밖에 없는 상황인 것이다 . 숏세일을 고려하는 주택 소유주들은 이런 경우 올바른 전문 부동산 중개인을 찾는 것이 매우 중요하다. 주택매각에서의 목표와 필요를 부동산 중개인에게 이해시켜야 하며 상당한 인내와 성실함을 요구하는 숏세일을 함께 믿고 맏길만한 사람을 찾는 것은 아주 중요한 일이다. 숏세일을 선택할 때 가장 중요한 것은 일상 생활을 시작하여 주택시장 경기가 좋아졌을 때 다시 주택을 구매할 준비가 될 때를 대비하여 도움을 받는 것이다. ▷문의: (213)923-8819

2008.07.16. 15:21

[타이틀 A~Z] 부부간 타이틀 변경은 추가 재산세 면제 대상

가주 법에 따르면 타이틀이 이전되거나 혹은 신축 공사가 끝난 후 다음 달 첫날에 재감정을 하도록 되어 있다. 통상적으로 한번 혹은 두번으로 나누어 기존에 나가는 재산세와 함께 새로운 소유주가 책임져야 하는 재산세가 바로 추가 재산세다. 여기서 새 건축이란 부동산 개조를 의미한다. 화장실 방 수영장 차고를 증축하거나 기존 건물을 새로운 것으로 바꾸는 것이다. 부엌 리모델링도 물론 새 건축에 포함된다. 소유권이 변경되면 부동산은 새로운 평가를 받게 된다. 하지만 다음의 소유권 변경에 해당될 경우에는 추가 세금을 내지 않는다. 바로 부부 사이의 타이틀 변경 부모와 자식 간의 명의 이전 부모와 자식 사이의 유산 상속에 의한 타이틀 변경 기존 타이틀에 조인트 테넌트로 새로운 명의를 더 할 때이다. 그렇다면 추가 재산세는 어떻게 부과되는가. 세무서에서 현 시세를 기준으로 부동산을 감정한 후 새 책정가(타이틀 변경 혹은 완공 후에 책정된 시세가)와 예전의 책정가(전년도 1월1일에 책정된 시세가)를 뺀 액수가 추가 재산세가 된다. 카운티 세무사는 부동산 시세가의 차액을 중심으로 한번 혹은 두번의 추가 재산세를 부과하게 된다. 하지만 새 책정가가 예전의 책정가보다 낮아질 경우에는 카운티 세무사가 환불을 한다. 하지만 새 책정가가 낮아졌다 하더라도 매년 내야하는 재산세 금액에는 변화가 없다. 새로 책정된 부동산의 가치에 대해 동의하지 못할 경우에는 먼저 카운티 세무서와 상담을 해야 한다. 시정이 없을 경우에는 재산세책정위원회에 항소를 할 수 있다. 심의 담당관이 모든 증거 자료를 조사한 다름 가치에 대해 결정을 내린다. 추가 재산세가 부과되고 60일 내에 항소 신청서를 접수해야 한다. 그리고 항소가 진행중이더라도 이미 부과된 세금은 납부해야 한다. 그렇지 않으면 벌금이 부과된다. 정기적인 재산세에 대한 항소는 7월2일에서 9월15일 사이에 접수되어야 한다. 추가 재산세는 해마다 내야 하는 기존 재산세와 함께 지정된 날짜에 납부해야 한다. 만약 임파운드 어카운트가 있다면 해당 융자 기관에 추가 재산세에 대한 고지서를 보내고 조언을 구한다. 추가 재산세는 두 번에 걸쳐 나누어 납부할 수 있으며 명시된 날짜에 납부하지 않을 때에는 벌금이 부과된다. 부동산을 매입하고 짧은 시간 내에 다시 팔 때에는 해당 부동산을 소유한 기간만 책임을 지게된다. ▷문의: (213)923-8819

2008.07.01. 14:25