신디 백/스튜어트 타이틀 부사장
간혹 홈스테드 면제(Homestead Exemption) 란 단어를 들어보았을 것이다. 주택 면제 선언(Homestead declaration)은 신고자의 소유 부동산에 설정되어 있는 유치권 때문에 잃게될 수도 있는 순자산가치(에퀴티)를 보호받게 하려는 제도이다.
현재 당신이 소유 거주하고 있는 집의 시가는 12만달러이고 1차 융자 혹은 신탁양도증서에 나와 있는 채무가 6만5000달러 2차 융자가 2만5000 달러일 때 현재 이집의 순 자산가치는 3만달러가 된다. 이 금액을 유사시 채권자들로부터 보호받게 된다.
홈스테드 면제는 각종 사고 질병 혹은 재난에 의해 발생된 채무에 대해 부동산 소유쥬의 권리를 보장해준다.
하지만 보호받을 수 있는 한계와 예외 조항이 있다. 이 법의 근간은 현거주자들이 각종 재난으로 인해 순자산가치 주택을 잃어 버릴수도 있다는 불안감으로부터 벗어나게 하려는 의도에서 비롯된 것이다.
▷미혼자이고 공동으로 집에 대해 지분을 가지고 있으면 개인마다 5만달러 ▷가장 혹은 가족의 일원은 7만5000달러 ▷부부 공동 소유는 7만5000달러 ▷미혼으로 65세 이상이나 장애인은 12만5000달러 ▷부부 공동 소유 7만5000달러 ▷미혼으로 65세 이상이나 장애인은 12만5000달러 ▷두사람 중 한명이 65세 이상 혹은 장애인일 경우의 부부 공동 소유는 12만5000달러까지 보호를 받는다.
캘리포니아 주의회에서는 정기적으로 보호받을 수 있는 한도 금액을 인상시칸다.
이때 주택소유주는 추가 신고 절차 없이 인상된 한도를 적용 받게 된다. 홈스테드를 제거하려면 다음의 세가지 방법이 있다. 먼저 'Abandonment of Homestead' 즉 홈스테드를 포기하는 서류를 해당 등기소에 등기한다.
물론 집을 팔았을 때도 자동으로 제거된다. 그리고 주택 소유주의 주된 거주지가 변경되고 새 홈스테드를 등기하였다면 기존의 홈스테드는 취소된다.
그렇다고 홈스테드라는 혜택을 무조건 주지는 않는다.
판결로 확정된 자녀 또는 배우자에 대한 양육비 미납세금 기술자 유치권(Mechanic's Lien) 홈스테드 전에 등기돼 있던 피소액 집을 담보로 받은 융자 혹은 부채(신탁양도증서) 일 경우에는 해당 사항이 없다.
▷문의: (213)923-8819