저스틴 오/CPA
지난 기고에서 설명한 수동적 손실(간단하게 임대로 생긴 손실) 제한의 예외를 구체적으로 검토해 보면 수동적 손실을 일으킨 재산을 매각했을 경우에는 이월된 누적 수동적 적자가 재산 판매의 양도소득 뿐만 아니라 다른 모든 소득(앞에서 언급한 월급을 포함)을 상쇄할 수 있다.
이를테면 15만달러의 연봉을 받는 조씨의 경우 5000달러의 이월된 수동적 손실을 일으킨 임대 건물을 3000달러의 이익을 남기고 매각했을 때 조씨의 세무소득은 14만8000달러(= 15만달러+ 3000달러- 5000달러)가 된다.
두번째 예외는 조정 소득(adjusted gross income)이 10만달러 이하일 경우에 해당되는데 이때는 2만5000달러 까지의 수동 손실을 사용해 모든 소득을 줄여 조세소득을 낮출 수 있다.
단 2만5000달러가 넘는 수동 손실은 당해년도에 사용하지 못하고 다음 해로 이월된다. 여기에는 한가지 단서가 첨가되는데 이는 임대 건물을 능동적으로 관리해야 한다는 조건이 붙는다.
세번째는 부동산을 직업으로 갖고 있던지 아니면 부동산 직업을 갖은 배우자와 결혼을 하는 것도 한가지 방법이다.
왜냐하면 꼭 자신이 부동산을 직업으로 갖지 않아도 배우자가 그 직업을 갖고 있을 때는 수동손실로 간주가 되지않아서 제한없이 공제 받을 수 있기 때문이다.
부동산 직업은 다음과 같은 조건을 갖춰야 세법상 부동산 직업으로 인정받을 수 있다. 첫째 일하는 시간의 반 이상이 부동산에 관련돼 있어야 한다.
둘째 일년에 750시간 즉 일주일에 평균 14시간 이상 부동산에 관련해서 일을 해야 한다. 다시말해 부동산 자격증만을 받았다고 해서 자동적으로 수동손실에 대한 세금 혜택을 볼 수 있는 것은 아니다.
부동산에 관련된 일이란 부동산 중계 개발 개조 건설 부동산 구입 임대업 부동산 관리업 수리업을 의미한다. 이는 부동산 업계에 종사하는 사람이면 충족할 수 있는 조건으로 부동산 업자로는 획기적인 많은 혜택을 볼 수 있는 예외 조항이다.
마지막으로 C코퍼레이션은 일반적으로 수동 손실의 제한에 저촉을 받지 않는다.
그러나 클로즐리 헬드 C코퍼레이션(Closely Held C Corporation)으로 판명 받을 경우에는 수동적 손실 제한이 부분적으로 유효하게 적용되며 일년 이상 보유한 양도세의 특별 세율 혜택을 받지 못함으로 C코퍼레이션으로 임대 건물을 보유하는 것은 대부분 바람직 하지않기 때문에 부동산 세법 전문가와 상의가 필요하다.
▷문의: (213)365-9320