골든키 에스크로
요즘 부동산시장의 유일한 견인차는 첫 주택구입자들로 보인다. 미국에 이민 온 지 얼마 안된 사람들 수년 동안 렌트로 살면서 다운페이를 모으고 있는 30~40대의 젊은 직장인들에게 지금의 주택시장은 어쩌면 오히려 기회일 지도 모른다. 올 하반기 혹은 내년에 주택구입을 목표로 극심한 불황기에도 자산증식을 꿈꾸는 분들에게 본 칼럼이 도움이 되었으면 한다.
주택을 구입하려는 잠재 바이어가 준비해야 할 가장 중요한 것은 무엇보다 융자조건을 만족시키는 것이다. 좋은 크레딧 점수 다운페이먼트 할 자금 세금신고 기록 등은 기본적인 조건이다.
그리고 사고자 하는 집을 찾게 된다. 마음에 드는 집을 발견하면 실질적인 매매절차에 들어가게 된다. 본 칼럼에서는 매매절차 즉 '에스크로'가 시작돼 본인의 명의로 소유권이 이전되기까지의 과정을 서류 위주로 살펴보고자 한다.
일반적으로 에스크로 기간은 45일 정도이다. 하지만 숏세일이나 은행매물 에스크로의 경우에는 3~4개월 정도가 소요된다. 에스크로 오픈에서 클로징까지 바이어가 접하게 되는 서류는 본인이 은행융자를 위해 준비해야 하는 서류를 제외하더라도 200페이지 이상이다.
통상적으로 구매계약서가 셀러 측에 전달된 후 3일 정도면 예스 혹은 노 아니면 카운터 오퍼를 받게 된다.
하지만 숏세일이나 은행매물인 경우는 해당 은행의 자산관리부서에서 담당하므로 2주 이상 기다리게 된다. 셀러 측이 서명한 구매계약서를 받게 되면 양측이 모두 매매계약에 동의한 것이고 이때부터 동 계약내용이 쌍방을 구속하는 것이다.
구매계약서의 영문명이 'Joint Escrow Instructions'이라고 되어 있으며 에스크로회사에서 작성하는 에스크로 인스트럭션은 최근 들어 'Supplemental Escrow Instructions'이라고 불리기도 한다.
즉 실제로 에스크로회사에서 작성된 계약서에 아직 서명하지 않았다 하더라도 부동산 에이전트들이 사용하는 구매계약서에 서명함으로써 에스크로는 시작된 것이다.
구매계약서는 향후 매매과정에서 있을 모든 주요한 내용 즉 각자의 권리와 의무 경제적 이해관계 등이 총망라되어 있는 가장 기본이 되는 것으로 첫주택구입자의 경우라면 더더욱 세심히 살펴봐야 한다.
▷문의: (213)388-8613