[유애란의 에스크로 상담] 집 매매때 세금을 크게 나누면 재산세·양도세·원천과세이다

주택을 사고 팔 때 에스크로에서 작성하는 최종비용정산서 (Closing Statement)를 보면 무슨 세금을 이리 많이 내나 하는 생각이 들 것이다. 우선 세금항목은 많게 세 가지이다. 카운티에서 주택소유주에게 부과하는 재산세 부동산을 양도할 때 한 번 지불하는 양도세(Transfer Tax) 그리고 주정부 원천과세(Franchise Tax Board Withholding Tax)이다. 먼저 재산세에 대해 살펴보도록 하자. 재산세는 명의변경일을 기준으로 하여 에스크로 담당자가 셀러와 바이어가 부담하여야 할 몫을 나누어 준다. 나눠야 할 세액은 이미 발부된 정규고지서를 기준으로 한다. 예를 들어 6월 1일자로 주택소유주가 변경 되었다면 셀러는 두번째 고지서에 명시된 세금 중 5/6를 바이어는 1/6을 부담하게 된다. 카운티에서는 매년 10월경 새로운 재산서 고지서를 발송한다. 2009년 10월에 받게 될 재산세는 2009년 7월부터 2010년 6월까지를 회기년도로 하며 두 장이 함께 발부된다. 첫번째 고지서는 12월 말까지 해당하며 만기일은 11월 1일로 12월 10일까지 납부하지 않으면 10%의 체납료를 물게 된다. 두번째 고지서는 다음 해 6월까지에 해당하며 만기는 2월 1일로 4월 10일까지 납부하지 않으면 10%와 10달러의 체납료를 내야 한다. 회기년도가 끝나는 6월말까지 당해 년도의 재산세를 납부하지 않으면 세금 연체(Tax Default)로 기록되며 체납액 기준 매달 1.5%의 벌칙금이 추가로 부과된다. 회기년도 시작은 매해 7월이지만 재산세 산정 기준일은 매년 1월 1일이다. 즉 2009년 10월까지 발송되는 고지서는 2009년 1월 1일의 주택가치를 기준으로 2009년 1월 1일 당시의 소유주 이름으로 나가게 된다. 즉 6월 1일에 에스크로를 클로징했다면 셀러의 주소로 셀러 이름으로 된 고지서가 나가게 되므로 셀러는 동 고지서를 바이어에게 전달해주거나 소유권 변경사실을 기입하여 고지서를 해당 카운티로 되돌려 보내야 한다. 바이어는 11월 1일까지 고지서를 받지 못했다면 카운티에 연락하여 사본을 받아야 한다. 한편 바이어는 에스크로 클로징 후 추가고지서(Supplemental Bills)를 받을 수도 있다. 추가고지서는 소유권 변경이 생기거나 증축 등으로 주택가치에 변동이 생긴 경우 카운티에서 정규고지서에 미처 반영하지 못한 재산세를 납부토록 할 때 발송된다. 카운티에 등기된 명의이전증서와 소유권변경신청서에 나타난 구입가격을 기준으로 카운티 재산세 평가국에서 기존 주택가치와 현재가치의 차액에 대해 재산세를 정산하여 남은 회기년도에 해당하는 액수만큼 추가고지서를 보낸다. ▷문의: (213)382-6000

2009.06.17. 16:12

[유애란의 에스크로 상담] 조인트 테넌시 사망자 지분, 생존한 사람에게 자동 이전

요즘 들어 부동산 명의 변경에 대한 문의를 자주 받는다. 정식적인 매매절차 없이 소유권만 양도하는 경우는 거의 대부분 부모자식간 혹은 부부간인 경우이다. 우선 양도 서류(Grant Deed)를 만들기 위해서는 현 소유주와 부동산 주소 누가 어떤 방식으로 소유하게 되는 지에 대한 정보가 필요하다. 현 소유주와 부동산 주소는 등기된 명의증서를 보고 확인할 수 있다. 누가 어떤 방식으로 소유할 것인가는 향후 매각이나 상속을 둘러싼 법적 문제와 관련이 있다. 이번 칼럼에서는 부동산의 소유형태에 대해 설명하고자 한다. 크게는 단독소유와 공동소유로 나눌 수 있다. 미혼이거나 기혼이지만 배우자가 권리포기증서(Quitclaim Deed)에 사인을 한 경우 단독으로 부동산을 소유할 수 있다. 부동산을 두 사람 이상이 소유하는 공동소유의 형태는 크게 세가지로 나눈다. 조인트 테넌시(Joint Tenancy) 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common) 커뮤니티 프로퍼티(Community Property)이다. 이 세가지 소유형태를 구분하는 가장 큰 차이점은 지분보유 형식 단독매각 여부 상대방이 사망했을 때 지분 처리방식이다. 조인트 테넌시는 공동소유자간의 관계가 가장 긴밀하다고 볼 수 있다. 공동소유자들의 소유지분이 동일하고 동시에 타이틀을 취득하며 다른 공동소유주의 동의 없이 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 한 사람이 사망하는 경우 살아있는 사람이 자동적으로 소유권을 갖게 된다. 사망한 공동소유자는 그 부동산을 상속할 수 없다. 따라서 조인트 테넌시는 가족 특히 부부간 공동명의 방식으로 많이 이용하고 있다. 테넌시 인 커먼은 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 형태라 할 수 있다. 다른 몫의 지분을 소유하며 각자의 지분을 별도로 제 3자에게 양도할 수 있다. 사망자의 지분은 유언으로 또는 상속자에게 이전된다. 따라서 이 형태는 부동산 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다. 커뮤니티 프로퍼티는 부부간 공동재산일 때만 사용된다. 소유권은 동등하게 1/2로 분리되어 있지만 양도시에 부부가 공동으로 사인해야 한다. 배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 1/2의 소유권을 유지하고 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 양도된다. 즉 소유형태는 조인트 테넌시 상속면에서는 테넌시 인 커먼과 유사하다. 한편 생존자권부 커뮤니티 프로퍼티(Community Pro perty with Survivorship)라는 소유방식이 최근 많이 사용되고 있는데 이는 사망한 배우자의 1/2 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 가도록 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.06.10. 15:26

[유애란의 에스크로 상담] 다운페이 돈 부족할때 '오너캐리' 셀러·바이어 모두에 유용한 옵션

흔히 '오너캐리'로 불리는 셀러 파이낸싱(Carry-back Financing)은 부동산 혹은 사업체를 사고 팔 때 사용된다. 대개 바이어가 다운페이할 돈이 부족할 경우 셀러가 은행이 되어 그 부족분만큼 빌려주는 것이다. 바이어는 어음(Note)과 부동산을 담보로 하는 신탁증서(Deed of Trust)에 서명을 해야 한다. 즉 융자조건에 따라 셀러는 수탁자(Beneficiary)가 되어 매달 바이어로부터 일정금액을 지불 받거나 만기가 되었을 때 일시불로 원금과 이자를 상환 받는다. 오너캐리가 셀러나 바이어 모두에게 유용한 옵션이 될 수도 있다. 셀러는 부동산을 담보로 잡고 은행이자율보다 높은 이율로 투자수익을 얻을 수 있고 바이어는 현금이 부족하지만 원하는 부동산을 구입할 수 있다. 그러면 오너캐리가 있는 에스크로는 어떻게 진행될까? 구매계약서와 에스크로 지침서에 오너캐리 금액 이자율 만기 등의 융자조건이 명시된다. 에스크로 오피서는 이 조건에 따라 어음과 신탁증서를 작성하고 셀러 바이어 양측에게 미리 확인받는다. 양측이 이의를 제기하지 않으면 바이어는 동 서류에 서명하게 된다. 그리고 에스크로를 클로징할 때 서명한 신탁증서 원본은 해당 카운티에 등기되고 셀러는 담보권을 갖게 된다. 셀러는 에스크로 클로징 후 한달 이내에 등기된 원본 신탁증서를 에스크로 클로징 시 바이어가 서명한 어음원본을 받게 된다. 또한 타이틀 회사는 셀러의 담보권을 보장하는 타이틀 보험을 발행한다. 셀러는 이 세가지 서류를 잘 보관하고 있어야 한다. 바이어는 어음에 명시된 조건에 따라 셀러에게 오너캐리를 상환하여야 한다. 일반적으로 에스크로 클로징 후 한달 째 되는 날이 첫번째 페이먼트 납기일이다. 바이어는 체크 사본 등 상환기록을 잘 보관해야 한다. 오너캐리가 전액상환되는 경우는 두 가지이다. 바이어가 부동산을 팔거나 혹은 약속대로 만기까지 페이먼트를 마쳤을 때이다. 먼저 바이어가 부동산을 팔게 됐을 때 셀러는 바이어에게 얼마를 받아야 하는 지를 알려주어야 하며 등기된 신탁증서 원본 어음원본 담보권해제 서류(Full Reconveyance)를 에스크로 담당자에게 보내야 한다. 에스크로가 클로징 되면 셀러는 오너캐리의 잔금 및 이자를 전액 상환받고 담보권은 해제된다. 한편 바이어가 만기까지 페이먼트를 마칠 경우 마지막 페이먼트를 할 때 바이어는 셀러로부터 신탁증서 및 어음 원본을 돌려받아야 하며 셀러가 담보권해제 문서를 공증인 앞에서 서명하도록 해야 한다. 셀러가 서명한 담보권해제 문서를 해당 카운티에 등기하는 것으로 오너캐리는 깨끗이 정리된다. ▷문의: (213)382-6000

2009.06.03. 17:12

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 종료되면 받는 서류, 연말 세금정산 위해 챙겨둬야

매년 3 4월이 되면 에스크로 회사는 다른 때에 비해 이미 클로징한 파일로 인해 조금 더 바빠진다. 세금보고를 앞두고 에스크로 서류가 필요하다는 전화가 쇄도한다. 에스크로 클로징을 하게 되면 셀러나 바이어 모두에게 큰 변화가 생긴다. 셀러는 집을 팔고 남은 돈이 수중에 들어오고 아마도 그 돈을 혹은 일부를 다운페이하고 다른 집을 구해야 할 것이고 바이어라면 새집 열쇠를 받고 이사 갈 준비로 분주할 것이다. 이렇게 중대차한 일들로 들뜨고 바빠서 몇 가지 꼭 챙겨야 할 사항을 빠뜨리기도 한다. 다음은 에스크로가 클로징한 후에도 셀러 바이어 입장에서 주의해야 할 사항들이다. 에스크로 회사는 에스크로가 종료되면 셀러에게 1)최종비용정산서 2)1099 양식 3)593 양식(주정부 세금보고 양식)을 발송한다. 셀러가 받게 되는 서류는 연말에 세금정산을 하는데 꼭 필요한 서류이므로 반드시 안전한 곳에 잘 보관해야 한다. 한편 바이어에게 오너 캐리를 제공했다면 노트 원본과 카운티에 등기된 신탁증서 원본을 잘 보관해야 한다. 또한 기존 융자금을 전액 상환하게 되면 담보권 해제 서류를 받게 되는데 이 서류 또한 잘 보관해야 한다. 이미 페이오프 됐지만 당시에 담보해제가 제대로 이루어지지 않아 나중에 문제가 되는 경우가 있다. 바이어는 1)최종비용정산서 2)홈 워런티 계약서 3)화재보험 영수증 등을 에스크로 회사로부터 받게 된다. 바이어는 그외 소유권서류와 각종 비용청구서를 잘 챙겨야 한다. 에스크로 클로징 후 30 ~ 60일 사이에 타이틀 회사로부터 타이틀 보험증서를 카운티로부터 등기된 명의이전증서(Grant Deed) 원본을 융자회사로부터 월융자금 납부고지서를 받게 된다. 타이틀보험증서는 소유권과 담보권 설정 현황을 보장해주는 중요한 서류이다. 만일 셀러의 오너 캐리가 있다면 일반적으로 에스크로 클로징 후 30일 이내 셀러의 주소로 첫 번째 페이먼트를 보내야 한다. 그 외 콘도나 PUD주택이라면 HOA로부터 HOA 월분납금을 내라는 청구서를 받게 된다. 에스크로 클로징 후 또 하나의 이슈는 재산세이다. 재산서 고지서는 매년 10월쯤 발송된다. 경우에 따라 셀러가 받을 수도 있고 아직 소유권 변경이 안된 채 셀러 이름으로 나올 수도 있다. 첫번째 고지서는 12월 10일 두번 째 고지서는 4월 10일까지 납부해야 한다. 한편 바이어는 에스크로 클로징 후 카운티로부터 보충재산세 (Supplemental Tax) 고지서를 받을 수도 있다. 이는 소유권 변경일을 기준으로 기존가격과 재평가 가치가 차이가 있을 경우 카운티에서 별도로 매기는 세금이다. ▷문의:(213)382-6000

2009.05.27. 15:56

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 클로징의 의미는 명의이전 증서 등기를 뜻해

에스크로 클로징을 앞둔 2~3일이 에스크로 오피서에겐 가장 중요한 기간이다. 셀러 바이어 에이전트 론 오피서 타이틀 오피서 등 에스크로에 관계된 모든 사람들의 중간에서 업무를 조절하고 연결하는 마지막 순간이다. 그러면 에스크로를 클로징하는 날은 어떤 일들이 일어날까? 먼저 '클로징'이란 소유권이 이전되는 것을 말한다. 즉 명의이전 증서(Grant Deed)가 카운티에 등기되어 바이어가 해당 부동산의 주인이 되는 날이 바로 에스크로가 클로징되는 날이다. 클로징 준비를 위해 에스크로 오피서는 파일을 재검토하고 모든 서류를 하나하나 다시 살펴본다. 서명이 빠진 서류는 없는 지 은행의 융자액 상환 청구서가 기일이 지났는 지 등을 확인한다. 모든 서류에 하자가 없고 필요한 돈(바이어가 지불해야 할 최종잔금)이 에스크로 신탁계좌에 정확히 들어와 있을 때 타이틀회사에 전화를 걸어 법적서류 즉 명의이전증서 신탁증서 저당권 해제 서류(Reconveyance) 등을 해당 카운티에 등록할 것을 요청한다. 한편 바이어의 융자액은 은행에서 타이틀회사로 직접 보내지는데 이 돈도 등기예정일 하루 전에는 입금완료돼야 한다. 법적 서류가 등록되면 타이틀 회사는 에스크로 오피서에게 등록확인서를 보내준다. 일반적으로 카운티 등록은 오전에 이뤄진다. 이 확인서를 받으면 에스크로 오피서는 부동산 에이전트에게 명의 이전 사실을 알린다. 이는 모두가 기다리던 소식이다. 무사히 에스크로가 클로징됐다는 것을 의미하기 때문이다. 타이틀 회사는 등록이 완료되면 셀러의 기존융자액 및 기타 채권자에 대한 상환 재산세 납부 등의 일을 처리한 후 타이틀 보험료를 포함한 비용명세서와 잔금을 에스크로에 보낸다. 에스크로는 타이틀 명세서가 들어와야 최종정산서를 준비할 수 있다. 또한 타이틀회사에서 보낸 송금이 에스크로 신탁계좌에 들어와야 셀러 에이전트 터마이트회사 등의 업자들에게 체크를 보낼 수 있다. 일반적으로 클로징하는 날 오후 늦게 최종정산서와 체크가 준비되므로 실제로 셀러나 바이어에게 클로징 패키지(최종 비용정산서 체크 기타 에스크로 종료 후에도 보관해야 할 서류)가 나가는 것은 클로징 다음날이 된다. 이렇게 매매가 완료되면 해당 에스크로 어카운트(신탁계좌)의 밸런스는 제로가 되고 어카운트도 클로징된다. 바이어는 에스크로 완료 후 30 ~ 60일 이내에 1) 타이틀회사로부터 타이틀보험증서 2) 카운티에서 명의이전 증서 원본 3) 모기지 페이먼트 청구서를 받게 된다. 에스크로 클로징 서류만큼이나 동 서류들로 중요하므로 잘 보관해야 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.05.20. 16:19

[유애란의 에스크로 상담] 예비소유권 조사보고서는 소유권 깨끗한지 알려줘

에스크로를 오픈하게 되면 바이어가 가장 먼저 받게 되는 서류 중 하나가 예비소유권 조사보고서 (Preliminary Title Report)이다. 예비소유권 조사보고서는 집을 정말 사야 할 지 말아야 할 지를 결정하는 중요한 서류 중의 하나이다. 바이어는 이 보고서를 받게 되면 매매계약을 한 셀러와 보고서상의 소유주가 동일한 지 매매가격으로 셀러의 기존 융자금 및 저당권을 갚기에 충분한 지 등을 살펴보아야 한다. 일례로 셀러는 새 콘도를 분양받았고 이번에는 팔려고 에스크로를 오픈하였다. 셀러는 본인의 집이고 본인의 땅인 줄 철석같이 믿고 있었는데 정작 타이틀 보고서에 땅은 장기리스를 받은 것으로 나와 있었다. 이로 인해 바이어의 은행에서 소유권에 대한 철저한 조사를 의뢰하였고 융자가 쉽지 않은 상황에 이르렀다. 이렇게 되면 바이어는 집을 구입하기가 어려워진다. 한편 타이틀 보험회사는 이 보고서를 토대로 타이틀 보험을 발행한다. 타이틀 보험이란 사려는 부동산이 누구의 것인지를 가려내어 소유권을 보장해주는 보험이다. 즉 소유권에 문제가 생길 경우 바이어와 바이어에게 모기지융자를 해 준 은행을 보호해주는 장치라 할 수 있다. 화재보험이나 자동차보험은 미리 들어놓음으로써 미래에 생길 수 있는 사고 손실 등에 대한 보상을 받지만 타이틀 보험은 이와는 달리 과거 즉 명의를 넘겨받기 전에 있었던 사항으로 인해 생긴 손실에 대해 보상받는다. 한편 화재보험은 정기적으로 갱신해야 하나 타이틀보험은 본인이 소유권을 갖고 있는 한 유효하다. 타이틀 보험에는 두 가지 형태가 있는데 셀러와 바이어는 에스크로를 클로징할 때 에스크로회사를 통해 보험료를 지불하고 타이틀회사는 집과 소유주에 대한 공공기록을 철저히 조사하여 보험을 발행한다. 먼저 소유주보험(Owner's Policy)은 일반적으로 셀러가 보험료를 지불하며 소유권에 문제가 생겼을 경우 최대 구입가만큼을 바이어에게 보상해준다. 융자보험(Loan Policy)은 주택융자를 받는 바이어가 보험료를 지불하며 유치권에 문제가 생겼을 경우 융자액만큼 은행이 보상받을 수 있다. 이 보고서는 소유권이 어떻게 변경되어 왔는지 그 과정을 조사하여 셀러가 해당 집을 팔 자격이 있는 적법한 소유주인지를 확인하여 준다. 또한 집과 셀러 이름으로 걸려 있는 저당권 은행융자 법원판결문 세금 체납현황과 부동산 사용에 제한이 있는 지 등을 알려준다. 타이틀 회사는 예비소유권 조사보고서에 나타나지 않았던 유치권 혹은 사용제한 규정으로 인한 손해에 대해 책임을 지게 된다. ▷문의: (213)382-6000

2009.05.13. 15:39

[유애란의 에스크로 상담] 집 소유권 현황·물리적 상태, 계약서 서명후 반드시 알려야

주택매매 계약서에 서명을 하고 나면 셀러는 바이어에게 '집의 상태'에 대해 알려줘야 할 의무가 생긴다. 이 때 '상태'라 함은 소유권 현황과 물리적 상태를 말한다. 바이어가 셀러가 제공한 각종 정보보고서의 내용을 확인하고 승인하는 것이 매매의 선결조건이다. 따라서 셀러는 에스크로가 오픈되면 주택의 상태를 설명해주는 다음의 보고서를 즉시 바이어에게 제공해야 한다. 먼저 소유권 현황은 타이틀회사에서 제공하는 예비소유권 조사보고서(Preliminary Title Report)를 통해 확인할 수 있다. 물리적 상태는 여러 보고서를 통해 확인할 수 있다. 1) Transfer Disclosure Statement (TDS) 2) 자연재해보고서(Natural Hazard Disclosure) 3) 터마이트 리포트 4) 시 주택안전국 조사보고 5) HOA 서류 등이다. 1) TDS: 집의 가격이나 안전성 등에 영향을 주는 모든 사항들을 밝혀야 한다. 예를 들어 수리가 필요한 부분이 있는 지 집의 구조가 변경된 적이 있는 지 등을 있는 그대로 바이어에게 알리는 것이다. 이 보고서는 바이어에게 집의 물리적 결함을 알림으로써 매매 이후 발생할 수 있는 분쟁을 줄여주기도 한다. 즉 바이어는 TDS에 명시된 결함을 인정하고 집을 산 것이므로 향후 문제가 생겨도 셀러에게 클레임할 명목이 없어지는 것이다. 2) 자연재해보고서: 주택이 화재 홍수 지진 산사태 등의 자연재해 발생 지역에 위치하고 있는 지 혹은 공항 소음에 영향을 받고 있는 지 성범죄자가 얼마나 그 지역에 살고 있는 지 등을 알려주는 보고서이다. 3) 터마이트 리포트: 해충 나무벌레 곰팡이 등이 너무 많아지면 집의 구조에 영향을 주게 된다. 따라서 라이선스가 있는 전문 터마이트업체가 집의 구석구석을 조사하여 병충해 현황과 그로 인한 피해 보고서를 만들어 준다. 4) 시 주택안전국 조사보고: 어느 시에 집이 위치하고 있는 지에 따라 규정이 다르다. 예를 들어 LA시는 빌딩안전국(Department of Building and Safety)에서 건물기록을 확인할 것을 규정으로 하고 있다. 여기에 조닝 퍼밋 현황 등이 나와 있다. 그 외 절수장치 스모그 디텍터 개스차단 밸브 설치 등의 규정을 반드시 따라야 하므로 셀러는 에스크로 완료 전에 동 기기들이 잘 작동되고 있다는 것을 증명해야 한다. 5) HOA 서류: 공동주택단지의 규정 제한사항 등을 설명해주는 서류이다. 또한 현재 셀러가 HOA 비용을 잘 지불하고 있는 지 한 달에 지불해야 할 HOA 비용은 얼마인 지를 문서로 확인할 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.05.06. 15:42

[유애란의 에스크로 상담] 1031 익스체인지 등은 에스크로에 꼭 알려야

주택매매의 경우 에스크로 클로징은 오퍼가 수락된 후 30 ~ 45일 후로 정하는 것이 보통이다. 하지만 약속한 대로 제 날짜에 에스크로를 클로징하는 경우가 매우 드물다. 은행 융자가 원하는 날짜에 원하는 조건으로 준비되지 못한 것이 에스크로를 지체시키는 가장 큰 이유일 것이다. 그렇다면 융자를 제외하고 제때 에스크로를 클로징하기 위해서는 어떤 부분을 주의해야 할까? 에스크로를 오픈하게 되면 에스크로 지침서(Escrow Instruction)를 받게 된다. 이 서류를 잘 읽고 이해해야 한다. 구매계약서나 오퍼의 내용과 일치하는 지 누락된 매매조건은 없는 지 등을 주의 깊게 살펴야 한다. 만약 잘 이해가 안 되는 내용이 있다면 에이전트나 에스크로 오피서에게 연락하여 확인하는 것이 좋다. 그리고 에스크로 지침서와 기타 에스크로 서류에 서명하여 에스크로에 반환해야 한다. 양측이 서명한 에스크로 지침서와 바이어의 계약금이 에스크로에 들어와야 에스크로 오피서는 지침서에 따라 일을 시작할 수 있다. 따라서 서명한 에스크로 지침서를 반환하는 것이 에스크로 클로징을 향한 첫걸음이라 할 수 있다. 에이전트 은행 에스크로는 매매를 순조롭게 마치기 위해 공조체제를 하고 있다. 따라서 이 세 곳이 요청하는 사항들은 가능한 빨리 적극적으로 처리해야 한다. 예를 들어 에스크로기간 동안 타주나 해외 방문계획이 있다면 이 사실을 에스크로 오피서에게 알려야 한다. 에스크로 중간 중간에 양측 합의가 필요한 사항이 발생할 수도 있고 긴급하게 특정정보가 필요할 수도 있다. 그런데 한 쪽이 연락이 안 된다거나 하면 당연히 매매과정이 지연될 것이다. 특별히 셀러의 경우 다음 사항은 에스크로에 반드시 알려야 한다. (1) 소유권에 영향을 주는 사안. 이혼을 진행 중이라거나 배우자가 사망했다면 소유권 정리를 위해 별도의 서류가 필요하고 시간이 걸리는 일이다. (2) 순매매대금 처리 혹은 분배 문제. 만약 1031 익스체인지를 하고자 한다면 미리 익스체인지 회사를 선정하여 에스크로에 알려주어야 한다. 그 외 에스크로 클로징하는 달의 모기지 페이먼트를 해야 할 지 재산서 납부기한이 다가오는데 어떻게 하면 좋은 지 등을 상의하는 것이 좋다. 셀러와 에스크로가 따로따로 페이오프나 소송 문제를 처리하여 셀러가 금전적으로 손실을 볼 수도 있으므로 융자은행과 체납금에 대해 조정을 하고 있다든지 소송에 걸린 사안들을 상대 측과 협의를 하고 있다든지 등에 대해서는 반드시 에스크로 오피서와 정보를 공유해야 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.04.29. 16:21

[유애란의 에스크로 상담] 부동산 소유권 이전에는 양도와 권리포기가 있다

경제적으로 모두들 힘들어졌다. 법적 보호장치를 다 하고 돈을 빌려준 은행도 융자금 회수에 어려움을 겪고 있는데 하물며 서류도 제대로 작성하지 않고 좋은 마음으로 돈을 빌려준 개인채권자들은 요새 같은 불경기에 채무회수가 더더욱 힘들 것이다. 얼마 전 한 손님이 상담을 하러 들르셨다. 채무자가 본인 소유의 집을 Quitclaim Deed (권리포기 증서) 해준다고 한다며 어떻게 할 수 있는 지를 물으셨다. 부동산에 대한 소유권을 이전하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. Grant Deed(양도증서)와 Quitclaim Deed(권리포기 증서)가 이에 해당된다. 양도증서는 소유하고 있는 부동산에 대해 모든 권리와 의무를 양도하는 것으로 소유권이나 부동산에 문제가 생겼을 경우 이에 대해 책임지고 보증을 해주는 양도방식이다. 따라서 양도증서를 통해 소유권을 이전할 때 해당 부동산은 양도증서에 명시된 사항을 제외하고 'Free and Clear'(담보권 법원판결문 등이 없는) 상태라는 것을 의미한다. 부동산 매매시 통상적으로 사용되는 방법이다. 권리포기 증서를 통한 소유권 이전은 양도자가 가지고 있는 권리만을 포기하는 형태이다. 권리가 더 이상 없다는 것 만을 의미한다. 즉 양도자가 실제로 소유주로서 권리가 있었는 지 하는 것 자체도 보증해 주지 않는다. 또한 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도 양도인에게 책임을 물을 수 없다. 이런 의미에서 더 안전한 양도증서가 더 많이 사용되는 것이다. 융자잔액이 그대로 남아 있는 상태라면 권리포기 증서를 통해 명의이전을 하고 융자금에 대한 지불의무는 양도인이 지게 된다. 하지만 은행에 알리지 않고 명의이전을 할 경우 문제가 발생할 수도 있다. 은행에서 융자를 받을 때 Deed of Trust (명의신탁 증서)에 서명을 한다. 이 서류에 보면 'Due on Sale' 혹은 'Acceleration' 조항이 있다. 소유권 이전이 있을 경우 은행에서 30일 이내 융자잔액의 전액상환을 요구할 수 있다는 조항이다. 그외 명의이전을 할 경우 고려해야 할 사항으로는 세금문제이다. 명의이전 서류를 카운티에 등기할 때 매매가 1000달러 당 1.1달러를 등기세로 내야 한다. 만약 증여(Gift)로 소유권을 받았다면 후에 증여세를 낼 수도 있다. 또한 명의이전이 되면 양수인은 매년 부과되는 재산세를 부담해야 한다. 이처럼 명의이전 문제는 간단한 서류작업이 아니다. 법적 권리와 책임의 문제이고 세금 납부라는 재정적 문제와 직결되어 있다. 따라서 명의이전은 변호사 CPA와 상의하고 타이틀보험 가입을 통해 이루어지는 것이 가장 바람직하다. ▷문의: (213)382-6000

2009.04.22. 19:37

[유애란의 에스크로 상담] 법·세금 전문적인 조건, 에스크로는 할 수 없어

'에스크로'라는 단어를 처음 접했을 때의 이질감을 아직도 잊지 못한다. 윌셔 불러버드를 따라 가다 보면 심심치 않게 '에스크로'라는 사인보드를 접하게 된다. LA에 처음 왔을 때 '저 곳은 과연 뭐 하는 곳일까?'하며 무척이나 궁금했었다. 실제로 에스크로 절차에 들어가는 많은 구입자와 판매자들도 에스크로가 어떤 역할을 하는 지를 100% 이해하진 못한다. 사전적 의미로 에스크로는 서류와 자금을 보관하는 제 3의 안전한 수탁기관을 말한다. 즉 일정한 조건이 달성되었을 때 바이어에게는 효력이 있는 양도증서와 매물을 셀러에게는 순매매대금을 분배하는 곳이라고 할 수 있다. 따라서 에스크로 오피서는 에스크로회사에 들어오는 모든 서류들과 자금을 안전하게 보관하고 적절한 곳에 제 때 분배하여 거래당사자간에 마찰이 없이 매매를 마칠 수 있도록 해야 한다. 집을 사고파는 것이 아마도 우리가 일평생 살아가면서 경험할 수 있는 가장 큰 단위의 금융거래일 것이다. 따라서 이러한 부동산 거래의 중심부에 있는 에스크로회사들은 중립성 공정성 안전성 신뢰성을 모토로 하고 있다. 구매계약서에 서명하는 순간부터 매매가 잘 이루어질 지 내 재산이 안전하게 다루어질 지 크고 작은 걱정들이 시작된다. 아주 오래 전에 있었던 일이다. 신참 에스크로 오피서와 바이어의 성(last name)이 같은 경우였다. 셀러는 우연히 바이어와 동 에스크로와 관련된 누군가가 친인척관계라는 얘기를 전해 들었다. 셀러는 성(last name)이 같은 에스크로 오피서와 바이어가 친인척이라고 오해를 하게 되었다. 에스크로 오피서가 바이어에게 유리한 쪽으로 에스크로를 진행하고 있다는 생각에 확신을 갖게 되었고 회사에 불만이 접수되었다. 에스크로 오피서와 거래당사자간에 특별한 관계가 있을 경우 에스크로를 시작할 때 밝히게 되어있다. 셀러는 이 부분을 에스크로 오피서가 어겨 자신의 재산권이 침해를 받았다고 주장하였지만 결국은 에스크로 오피서와 바이어는 아무 관계도 아닌 것으로 밝혀졌다. 유능한 에스크로 오피서는 부동산 에이전트 셀러 바이어 융자회사 등 모든 관련자가 하나의 수레바퀴가 되어 무사히 거래를 마칠 수 있게 해야 한다. 하지만 중립역할을 하는 에스크로가 할 수 없는 일이 몇 가지 있다. 아쉽게도 에스크로는 법적 세제상 등의 전문적 조언을 할 수 없다. 에스크로가 법적 조언을 하는 것은 무면허 의사가 암환자에게 감기약을 처방하는 결과를 초래할 수 있다. 셀러와 바이어가 잊지 말아야 할 중요한 부분은 에스크로는 거래당사자들이 합의한 매매계약 조건에 따라 일을 처리한다는 것이다. ▷문의: (213)382-6000

2009.04.15. 17:15

[유애란의 에스크로 상담] 주택값·이자율 낮은 시기, 집 비용과 렌트비 차이는

집값은 30~40% 30년 고정 모기지 이자율은 4.875%까지 떨어짐에 따라 첫주택구입자의 주택 구입 능력이 59%에 달한다고 한다. 통계적으로 보면 집을 살 수 있는 여력이 늘었다. 더군다나 첫 주택구입자에 대한 8000달러 세금환급 발표도 집을 사고 싶게 한다. '렌트비로 매달 비용을 지출하느니 이 기회에 한번 내 집을 장만하면 어떨까?' 많은 첫 주택구입자들이 이런 고민을 할 것이다. 이자율이 많이 떨어져서 매달 나가는 렌트비보다 모기지 페이먼트가 실제로 더 낮아질 수도 있고 특히 모기지 이자와 재산세에 대해 세금혜택을 받는 것을 감안하면 결국 주택을 구입하는 쪽이 현명한 것이 아닌가 생각할 수 있다. 주택구입으로 인해 세금공제 혜택을 받을 수 있는 항목은 모기지 페이먼트 중 이자분과 재산세이다. 이 두가지 항목을 합친 액수를 개인소득 보고시 소득총액에서 원천공제한 후 나머지 수입에 대해 세금을 낸다. 실례를 한 번 들어보자. 현재 1600달러에 2 베드룸을 렌트하여 살고 있는데 35만달러에 3베드룸 하우스를 구입하려 한다. 20% 다운에 융자는 30년 만기 고정금리 5%를 예상하고 있다. 5년 동안 이 집에 거주할 계획이다. 렌트비 상승률과 주택가격 상승률은 계산에서 제외하였다. 만일 렌트를 계속한다면 5년 동안 9만6000달러(1600달러 X 60개월)를 지출하게 되고 주택소유주가 된다면 5년 동안 총 12만5560.80달러(2092.68달러 X 60개월)를 쓰게 된다. 매달 지출되는 주택소유 비용에는 모기지 페이먼트(1503.10달러) 재산세(구입가 x 1.25% / 12) 화재보험 (100달러) 그리고 기타 유지보수 비용(125달러)이 포함된다. 그렇다면 5년 동안의 세금혜택은 어떻게 될까? 주택소유주의 세율이 28%라고 했을 때 5년 동안 약 2만5000달러를 환급받게 된다. 즉 세금혜택까지 감안한 주택소유 총비용은 5년 동안 10만달러가 된다. 실제로 매달 주택에 들어가는 총비용은 2092달러가 아닌 1667달러인 셈이다. 렌트를 했을 경우와 월 페이먼트는 같아지게 된다. 일반적으로 주택구입에 따른 세금혜택으로 인한 절약분은 모기지 페이먼트의 20% 정도라고 볼 수 있다. 이와 같은 세금혜택분으로 많은 렌트 거주자들이 서둘러 내 집을 마련하게 되는 것이다. 무엇보다 내 집이 주는 편안함과 만족감은 계산할 수 없는 가치일 것이다. 하지만 좀 더 신중한 바이어라면 매달 들어가는 페이먼트만을 비교할 것이 아니라 주택을 구입하는 대신 다운페이에 들어갈 목돈을 다른 데 투자했을 때 생길 수 있는 투자수익 장기적인 주택가격 상승률 주택을 팔았을 때의 수지타산 등도 고려하여 구입 여부를 결정해야 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.04.08. 18:39

[유애란의 에스크로 상담] 재융자로 이득 보려면, 비용·거주기간 따져야

최근에 재융자 에스크로를 오픈한 한 손님은 이것 저것 꼼꼼히 따져 보시더니 결국 현재의 모기지를 그대로 유지하기로 결정하였다. 에스크로 입장에서는 참 안타까운(?) 일이었지만 한편으로 현명한 손님의 선택이 다행스럽게 생각되었다. 모기지 금리가 사상 최저 수준으로 낮아지면서 재융자 신청 역시 급증하고 있다. 변동이자를 고정이자로 바꾸고 싶다든 지 에쿼티를 뽑아서 주택 리모델렝을 계획하고 있다든 지 아니면 다른 여러 부채를 정리하려고 한다든 지 등 개인사정에 따라 다양한 이유가 있다. 하지만 재융자를 고려하는 가장 큰 이유는 매달 지불하는 모기지 페이먼트를 줄이는 것이다. 앞서 말씀 드린 손님은 매달 페이먼트는 200달러 가량 줄어들지만 일시불로 들어가는 재융자 비용에 본인의 수고 등을 감안하면 큰 이익이 아닌 상황이었다. 그렇다면 재융자의 손익분기점은 어떻게 계산될까? 단순하게 생각하자면 재융자에 들어간 총비용과 월 페이먼트 절약분을 비교하는 것이다. 재융자 비용은 현재 지출되고 월 절약분은 미래의 이익이므로 엄밀하게 계산하자면 미래의 이익을 현재가치로 환원하여 비교해야 한다. 그 외에 매달 지불하는 이자분에 대한 세금혜택 효과 비교 일시불로 융자비용을 쓰지 않고 저축했다고 가정했을 때의 기회비용 등까지 고려하면 보다 완벽한 손익을 계산할 수 있다. 이 계산법을 적용하여 다른 손님의 예를 들어 보자. 이 분은 2008년 7월에 15년 만기 5.8% 이자율로 32만달러를 융자받으셨다. 이자율 4.8% 제로 디스카운트 포인트 15년 만기로 재융자를 고려하고 있다. 하지만 문제는 재융자 총비용이 7000달러 가량 들기 때문에 몹시 망설이고 있는 상황이다. 재융자를 할 경우 월 페이먼트는 230.60달러가 절약된다. 현재 2665.89달러를 내고 있지만 재융자를 하면2435.29로 줄어들기 때문이다. 하지만 미래의 230.60달러를 현재 가치로 따지면 얼마인 지 이자부분이 줄어 듦에 따라 연말 세금정산시 환급분이 적어지는 것을 감안하여 재융자 비용 7000달러와 비교하면 손익분기가 되기 위해서는 재융자 후 43개월이 걸린다. 만약 3년을 살다 이사를 계획하고 있다면 이 경우는 약 900달러의 손해가 발생한다. 초저금리의 수혜를 누리기 위해서는 다양한 융자상품을 비교해 보고 미래의 계획을 잘 세우는 지혜가 필요해 보인다. ▷문의: (213)382-6000

2009.04.01. 15:45

[유애란의 에스크로 상담] 은행 집 매매는 'as is'로···집 상태 점검은 바이어 몫

REO(Real Estate Owned)란 주택소유주가 은행융자금을 제때 상환하지 못해 차압세일(Notice of Trustee Sale)을 거쳐 마지막까지 안 팔린 해당 은행이 소유권을 넘겨받은 차압매물을 말한다. 대부분의 은행은 이런 차압매물을 보유하려 하기보다는 빨리 처분하여 추가비용을 줄이고자 한다. 이런 의미에서 어쩌면 숏세일 매물보다 바이어 입장에서는 더 신속하게 에스크로를 클로징할 수도 있다. 또한 은행이 소유주가 되면서 2차 3차 융자 빚이 탕감되고 타이틀이 깨끗하게 정리되기 때문에 숏세일 매물 구입 때보다 신경 쓸 일이 적어지기도 한다. 그렇다면 REO 매물을 구입할 때 유념해야 할 부분은 무엇일까? 한 마디로 '주택의 상태'를 잘 살펴야 한다. REO 매물은 '현 상태 그대로(AS IS)' 팔리게 된다. 즉 집주인인 은행은 그 집에 거주한 적이 없기 때문에 주택의 상태에 대해 설명해 줄 수도 없고 보증해 줄 것도 없다. 바이어 자신이 전문가를 고용하여 꼼꼼하게 살피고 어디가 수리가 필요한 지 그렇다면 수리비용까지 계산해서 이 집을 사는 게 경제적으로 유리한 지 등을 판단해야 한다. REO 에스크로도 일반 에스크로와 마찬가지로 '인스펙션 컨틴전시(Inspection Contingency)' 조항이 있다. 집값이 현시세보다 20~30% 정도 싸지만 주택에 결정적 결함으로 수리비용이 너무 많이 필요하다 던지 잘 고친다 해도 나중에 파는데 지장이 있을 것 같다 던지 하면 이 컨틴전시 조항을 활용할 수 있다. REO 매물의 셀러는 개인이 아닌 기관이라는 것도 명심해야 한다. 개인이 셀러인 일반 에스크로의 경우 에스크로를 진행하다 보면 애초의 계약조건에 대한 변경사항이 종종 생기곤 한다. 중간에 바이어가 바뀌기도 하고 다운페이 액수가 줄기도 하고 클로징 날짜가 변경되기도 한다. 하지만 은행이 셀러인 경우에 이러한 계약내용 변경이 쉽지가 않다. 또한 일반 에스크로보다 진행이 더디다는 것도 유념해야 한다. 예를 들면 일반 에스크로는 오퍼가 수락된 후 바이어가 에스크로 인스트럭션을 받아보는데 2~3일 정도 소요된다. 하지만 REO 에스크로는 에이전트로부터 오퍼가 수락됐다는 통보를 받은 후 2주 정도는 기다려야 에스크로회사에서 만든 서류를 받아볼 수 있다. 개인과는 달리 오퍼를 수락한 후에도 은행은 여러 내부절차를 또 거쳐야 하기 때문에 에스크로가 오픈될 때까지 시간이 소요되는 것이다. 바이어의 입장에서는 에스크로가 열렸는 지 걱정스럽겠지만 일단 에이전트로부터 오퍼 수락 통보를 받았다면 다음 절차를 준비해야 한다. 즉 구매계약서 상에 바이어가 해야 할 사항들 특히 은행융자를 서둘러 알아보아야 한다. 셀러가 은행이기 때문에 좋은 조건에 동 은행이 융자를 제안하기도 하지만 바이어는 여러 대출상품을 비교하여 선택할 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.03.25. 16:26

[유애란의 에스크로 상담] 셀러의 '숏세일' 준비, 은행서 허락해야 시작

경기침체로 월 융자금 상환을 감당하지 못한 주택소유주는 숏세일을 어쩔 수 없이 선택하거나 차압을 당하는 상황에 처하게 된다. 먼저 숏세일 에스크로에 대해 알아보도록 하자. '숏세일'은 집을 팔았을 때 남는 차액으로 은행융자금 상환(페이오프)과 에스크로 클로징비용을 다 커버하지 못 하는 경우의 매매를 말한다. 셀러가 얼마 정도를 상환할 수 있을 지 해당 은행에 알리고 은행이 셀러가 제시한 금액을 받아들여 저당권을 풀어준다고 약속을 해야만 바이어는 집을 구입할 수 있다. 이 때 셀러는 집 소유권을 바이어에게 넘기고 매매차액은 은행에게 전부 주게 된다. 즉 집을 팔아도 정작 셀러 본인이 가져가는 돈은 없다. 또한 셀러의 개인채무 중 해당주택이 저당으로 잡혀있는 채무만을 해결하게 된다. 예를 들어 크레딧카드 빚 등은 숏세일을 통해 변제할 수 없으며 소유하고 있는 다른 주택이나 사업체 등에는 영향을 주지 않는다. 그렇다면 셀러나 해당은행은 왜 숏세일을 선택할까? 셀러는 포클로저로 가는 경우보다 본인의 크레딧을 보호할 수 있고 은행은 포클로저 절차에 소요되는 비용 그리고 주택소유시 추가적으로 발생할 수 있는 재산세 및 유지비용을 지출하지 않음으로써 그나마(?) 수익성 악화를 막을 수 있다. 셀러는 부동산 에이전트와 현재 처하고 있는 경제적 어려움에 대해 솔직하고 상세하게 얘기하는 것으로 숏세일 절차를 시작한다. 그런 다음 셀러는 해당은행에 연락하여 숏세일 의사를 밝히고 이 때부터 은행과의 힘든 협상이 시작된다. 이 때 에스크로는 구매계약서에 의거하여 셀러의 예상비용 및 차액 정산서를 만들어 은행에 보낸다. 은행에서는 이 정산서를 근거로 에스크로가 종료했을 때 얼마나 회수할 수 있는 지 가늠하게 된다. 서류상의 주택소유주는 셀러이지만 에스크로에 소요되는 비용이나 여러 조건들을 은행에서 승인해야 하므로 실제로는 은행이 셀러 역할을 하는 셈이다. 은행측은 숏세일 승인 여부를 판단하기 위해 셀러에게 1. Hardship Letter (경제적 어려움을 호소하는 서류) 2. 월급명세서나 기타 소득증명 3. 2년치 세금신고서 및 W-2 4. 은행거래내역서 5. 각종채무 불이행 통고장 6. 재산세 영수증 7. 주택감정 보고서 8. 구매계약서 사본 등을 요구한다. 구매계약서와 에스크로 인스트럭션에 숏세일 승인을 받아야 에스크로를 종료할 수 있다는 조건이 명시되어 있으며 셀러의 은행에서 숏세일 승인을 에스크로에 보내게 되면 본격적으로 에스크로 절차가 시작된다. 그 동안은 셀러 바이어 에이전트 모두 인내심을 갖고 기다리는 시간이다. 승인서에는 해당은행이 받을 최소한의 페이오프 금액 2차 3차 금융기관에 대한 상환액 부동산 에이전트 커미션,기타 클로징 비용에 대한 제한 등이 명시되어 있다. 에스크로는 동 승인서에 의해 진행되기 때문에 셀러 에이전트 에스크로회사는 클로징비용에 변동이 생길 경우 상호 긴밀하게 협조하여 숏세일매매를 순조롭게 마무리하도록 해야 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.03.18. 15:29

[유애란의 에스크로 상담] 매매계약의 컨틴전시 조항, 계약 취소때 손해없게 도움

일부 바이어들은 본인이 쓴 오퍼가 선택되기를 바라는 마음에 매매선결조건(Contingency)을 구매계약서에 집어넣지 않는 경우가 있다. 구매계약에 서명하고 나서 매매절차를 진행 중인 바이어들도 지금의 주택시장이 불안하고 왠지 더 좋은 매물이 더 싸게 나올 것만 같고 혹은 정작 구입한 주택의 가격이 하락할 것을 우려하여 계약을 취소하고 싶은 유혹을 느낄 것이다. 서로 윈-윈을 기대하며 계약을 체결하지만 한편으로는 잘못돼 취소되는 경우도 대비를 해야 한다. 바이어의 경우는 보통 구매금액의 3% 정도를 에스크로회사에 계약금으로 넣어야 하기 때문에 눈에 보이는 경제적 손실을 입을 수도 있다. 이 때 어느 정도 바이어를 보호해 줄 수 있는 장치가 매매선결조건 조항이다. 집을 꼭 사고 싶고 에이전트를 귀찮게 하는가 하여 바이어로써 요구할 수 있는 조건들을 무시하고 계약서를 쓴다면 계약금을 고스란히 날릴 수도 있다. 컨틴전시란 에스크로를 클로징하기 위해 반드시 충족시켜야 하는 선결조건을 말한다. 컨틴전시 조항을 해결하기 위해 노력했지만 어쩔 수 없이 지키지 못 했을 때 바이어는 경제적 손실없이 계약을 종료할 수 있다. 바이어를 위한 전형적인 컨틴전시 조항으로는 융자 조건(Loan Contingency)과 인스펙션 조건(Inspection Contingency)이 있다. 한편 요즘 들어 숏세일이 많아지면서 셀러의 은행으로부터의 숏세일 승인이 컨틴전시로 들어가는 추세이며 이는 셀러를 보호하는 조항이 된다. 융자조건은 구매계약서의 첫 페이지에 적게 되어 있다. 융자를 받아야만 주택을 구입할 수 있다는 것을 양 측이 인정하는 것이다. 다시 말하면 융자를 받지 못하여 어쩔 수 없이 에스크로가 취소되더라도 바이어는 책임을 면하게 된다. 바이어 입장에서 보면 당연히 융자 선결조건이 들어가야 하며 다음으로는 그 조건의 기간을 얼마로 할 것인가를 정하여야 한다. 기간을 정하는 것은 셀러 바이어 쌍방의 협의하에 정하는 것이므로 계약마다 다를 수 있다. 일반적으로 인스펙션 조항은 쌍방의 계약서 서명 후 14일 융자조건은 17일 후 소멸하는 것을 기본으로 한다. 최근에 한 고객은 융자 사전승인을 받았기 때문에 구매계약서에 융자조건을 넣지 않고 오퍼를 썼다 낭패를 보기도 했다. 사전승인은 받았지만 실제 융자과정에서 은행론이 거절된 것이다. 융자를 받지 못해 본의 아니게 집을 살 수 없게 되었지만 계약금은 고스란히 셀러에게 주고 에스크로를 취소하게 생겼다고 뒤늦은 후회를 하였다. 에이전트가 융자조건을 빼자고 권유하였다고 불평하였지만 결국 손해보는 사람은 바이어 자신이다. 구매계약서의 컨틴전시 조항은 바이어에겐 반드시 필요한 보호장치이다. ▷문의: (213)388-8613

2009.03.11. 15:35

[유애란의 에스크로 상담] 계약서 꼼꼼히 읽어보는 바이어가 유리하게 계약

2년 전 클로징한 에스크로였다. 하지만 최근에 법적분쟁이 벌어졌다. 문제는 당시에 팔았던 땅의 규모와 APN(assessors Parcel Number)이라고 하는 카운티에서 부여한 땅 고유의 번호에서 비롯되었다. 에스크로회사에 셀러 자필로 계약서 첫 페이지에 5에이커(ac)라고 땅의 면적을 적고 이니셜까지 한 계약서 사본이 보관되어 있었다. 그 계약서가 중요한 증거가 되었다. 주택 에스크로는 'California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions'라는 계약서에 따라 진행된다. 간단히 말하자면 바이어는 주택구입을 위한 자금을 조달하여 에스크로회사에 입금해야 하며 셀러는 주택의 상태 즉 소유권 저당권 그리고 물리적 상태 등이 팔기에 적합하다는 것을 에스크로 기간 동안 증명하는 것이다. 오랜 세월 부동산 에이전트들의 경험이 녹아들어 있는 현재의 계약서 양식은 첫 주택구입자에게 상당히 복잡해 보일 것이다. 얼마에 구입하겠다고 의사를 밝힌 것 만으로 일이 진행될 것 같은데 실상 매매계약에 들어가면 셀러 측과 합의해야 할 사항이 한둘이 아니다. 일반적으로 계약서에는 계약금 융자액 다운페이 금액 에스크로 클로징 날짜 매매계약에 포함된 재산항목 선결조건(Contingency) 및 주택매매 관련 법적 요구사항 시행에 따른 비용 분담 그 외에 쌍방의 의무나 책임사항 등이 계약한 대로 이루어지지 않았을 경우의 권고사항 최악의 경우 매매계약을 취소하게 될 경우의 위약금 조항 및 중재위원회 조정 등이 명시되어 있다. 이렇듯 매매가 외에도 여러 사안들이 서로 만족스러워야 하므로 셀러측이 원하는 가격에 오퍼를 썼다 하더라도 최종적으로 계약이 성립되지 않을 수도 있다. 요즘의 주택시장이 '바이어스 마켓'이라고 하지만 내 마음에 드는 물건은 다른 사람 눈에도 매력있게 보이는 법이고 숏세일이나 은행매물들도 복수오퍼를 받는 경우가 허다하다. 다급한 마음에 계약서를 제대로 살피지 않고 오퍼를 넣게 된다. 하지만 일단 구매계약서에 쌍방의 서명이 되면 그 계약은 매매과정 동안 그리고 에스크로가 종결되어 소유권이 바뀐 이후까지 구속력이 있다는 것을 명심하자. 가능하다면 에이전트에게 구매계약서 샘플을 얻어 미리 조항들을 읽어보고 이해가 잘 안 되는 부분은 에이전트에게 설명을 부탁하자. 이렇듯 준비된 바이어만이 원하는 대로 계약을 이끌어 갈 수 있고 '드림 홈'을 만족스럽게 구입하게 될 것이다. ▷문의: (213)388-8613

2009.03.04. 16:57

[유애란의 에스크로 상담] 숏세일·은행매물 3~4개월 걸려

요즘 부동산시장의 유일한 견인차는 첫 주택구입자들로 보인다. 미국에 이민 온 지 얼마 안된 사람들 수년 동안 렌트로 살면서 다운페이를 모으고 있는 30~40대의 젊은 직장인들에게 지금의 주택시장은 어쩌면 오히려 기회일 지도 모른다. 올 하반기 혹은 내년에 주택구입을 목표로 극심한 불황기에도 자산증식을 꿈꾸는 분들에게 본 칼럼이 도움이 되었으면 한다. 주택을 구입하려는 잠재 바이어가 준비해야 할 가장 중요한 것은 무엇보다 융자조건을 만족시키는 것이다. 좋은 크레딧 점수 다운페이먼트 할 자금 세금신고 기록 등은 기본적인 조건이다. 그리고 사고자 하는 집을 찾게 된다. 마음에 드는 집을 발견하면 실질적인 매매절차에 들어가게 된다. 본 칼럼에서는 매매절차 즉 '에스크로'가 시작돼 본인의 명의로 소유권이 이전되기까지의 과정을 서류 위주로 살펴보고자 한다. 일반적으로 에스크로 기간은 45일 정도이다. 하지만 숏세일이나 은행매물 에스크로의 경우에는 3~4개월 정도가 소요된다. 에스크로 오픈에서 클로징까지 바이어가 접하게 되는 서류는 본인이 은행융자를 위해 준비해야 하는 서류를 제외하더라도 200페이지 이상이다. 처음 접하게 되는 서류는 'California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions'라는 구매계약서이다. 에이전트를 만나 작성하게 되는데 총 8페이지로 되어있고 이 서류에 서명함으로써 바이어는 구매의사를 서면으로 셀러 측에 통보하게 되는 것이다. 이 서류와 함께 디파짓 체크 사본 그리고 가능하다면 융자 사전승인서 등을 함께 셀러 측에 보내게 된다. 통상적으로 구매계약서가 셀러 측에 전달된 후 3일 정도면 예스 혹은 노 아니면 카운터 오퍼를 받게 된다. 하지만 숏세일이나 은행매물인 경우는 해당 은행의 자산관리부서에서 담당하므로 2주 이상 기다리게 된다. 셀러 측이 서명한 구매계약서를 받게 되면 양측이 모두 매매계약에 동의한 것이고 이때부터 동 계약내용이 쌍방을 구속하는 것이다. 구매계약서의 영문명이 'Joint Escrow Instructions'이라고 되어 있으며 에스크로회사에서 작성하는 에스크로 인스트럭션은 최근 들어 'Supplemental Escrow Instructions'이라고 불리기도 한다. 즉 실제로 에스크로회사에서 작성된 계약서에 아직 서명하지 않았다 하더라도 부동산 에이전트들이 사용하는 구매계약서에 서명함으로써 에스크로는 시작된 것이다. 구매계약서는 향후 매매과정에서 있을 모든 주요한 내용 즉 각자의 권리와 의무 경제적 이해관계 등이 총망라되어 있는 가장 기본이 되는 것으로 첫주택구입자의 경우라면 더더욱 세심히 살펴봐야 한다. ▷문의: (213)388-8613

2009.02.18. 15:58