골든키 에스크로
요즘 들어 부동산 명의 변경에 대한 문의를 자주 받는다. 정식적인 매매절차 없이 소유권만 양도하는 경우는 거의 대부분 부모자식간 혹은 부부간인 경우이다.
우선 양도 서류(Grant Deed)를 만들기 위해서는 현 소유주와 부동산 주소 누가 어떤 방식으로 소유하게 되는 지에 대한 정보가 필요하다.
현 소유주와 부동산 주소는 등기된 명의증서를 보고 확인할 수 있다. 누가 어떤 방식으로 소유할 것인가는 향후 매각이나 상속을 둘러싼 법적 문제와 관련이 있다.
이번 칼럼에서는 부동산의 소유형태에 대해 설명하고자 한다. 크게는 단독소유와 공동소유로 나눌 수 있다. 미혼이거나 기혼이지만 배우자가 권리포기증서(Quitclaim Deed)에 사인을 한 경우 단독으로 부동산을 소유할 수 있다.
이 세가지 소유형태를 구분하는 가장 큰 차이점은 지분보유 형식 단독매각 여부 상대방이 사망했을 때 지분 처리방식이다. 조인트 테넌시는 공동소유자간의 관계가 가장 긴밀하다고 볼 수 있다.
공동소유자들의 소유지분이 동일하고 동시에 타이틀을 취득하며 다른 공동소유주의 동의 없이 설령 자신의 몫이라도 타인에게 양도할 수 없으며 한 사람이 사망하는 경우 살아있는 사람이 자동적으로 소유권을 갖게 된다.
사망한 공동소유자는 그 부동산을 상속할 수 없다. 따라서 조인트 테넌시는 가족 특히 부부간 공동명의 방식으로 많이 이용하고 있다.
테넌시 인 커먼은 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 형태라 할 수 있다. 다른 몫의 지분을 소유하며 각자의 지분을 별도로 제 3자에게 양도할 수 있다. 사망자의 지분은 유언으로 또는 상속자에게 이전된다. 따라서 이 형태는 부동산 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다.
커뮤니티 프로퍼티는 부부간 공동재산일 때만 사용된다. 소유권은 동등하게 1/2로 분리되어 있지만 양도시에 부부가 공동으로 사인해야 한다.
배우자가 사망했을 경우 살아있는 배우자는 1/2의 소유권을 유지하고 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 양도된다.
즉 소유형태는 조인트 테넌시 상속면에서는 테넌시 인 커먼과 유사하다. 한편 생존자권부 커뮤니티 프로퍼티(Community Pro perty with Survivorship)라는 소유방식이 최근 많이 사용되고 있는데 이는 사망한 배우자의 1/2 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 가도록 한다.
▷문의: (213)382-6000