골든키 에스크로
경제적으로 모두들 힘들어졌다. 법적 보호장치를 다 하고 돈을 빌려준 은행도 융자금 회수에 어려움을 겪고 있는데 하물며 서류도 제대로 작성하지 않고 좋은 마음으로 돈을 빌려준 개인채권자들은 요새 같은 불경기에 채무회수가 더더욱 힘들 것이다.
얼마 전 한 손님이 상담을 하러 들르셨다. 채무자가 본인 소유의 집을 Quitclaim Deed (권리포기 증서) 해준다고 한다며 어떻게 할 수 있는 지를 물으셨다.
부동산에 대한 소유권을 이전하는 방법에는 크게 두 가지가 있다. Grant Deed(양도증서)와 Quitclaim Deed(권리포기 증서)가 이에 해당된다. 양도증서는 소유하고 있는 부동산에 대해 모든 권리와 의무를 양도하는 것으로 소유권이나 부동산에 문제가 생겼을 경우 이에 대해 책임지고 보증을 해주는 양도방식이다.
따라서 양도증서를 통해 소유권을 이전할 때 해당 부동산은 양도증서에 명시된 사항을 제외하고 'Free and Clear'(담보권 법원판결문 등이 없는) 상태라는 것을 의미한다. 부동산 매매시 통상적으로 사용되는 방법이다.
또한 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도 양도인에게 책임을 물을 수 없다. 이런 의미에서 더 안전한 양도증서가 더 많이 사용되는 것이다.
융자잔액이 그대로 남아 있는 상태라면 권리포기 증서를 통해 명의이전을 하고 융자금에 대한 지불의무는 양도인이 지게 된다. 하지만 은행에 알리지 않고 명의이전을 할 경우 문제가 발생할 수도 있다.
은행에서 융자를 받을 때 Deed of Trust (명의신탁 증서)에 서명을 한다. 이 서류에 보면 'Due on Sale' 혹은 'Acceleration' 조항이 있다. 소유권 이전이 있을 경우 은행에서 30일 이내 융자잔액의 전액상환을 요구할 수 있다는 조항이다.
그외 명의이전을 할 경우 고려해야 할 사항으로는 세금문제이다. 명의이전 서류를 카운티에 등기할 때 매매가 1000달러 당 1.1달러를 등기세로 내야 한다. 만약 증여(Gift)로 소유권을 받았다면 후에 증여세를 낼 수도 있다. 또한 명의이전이 되면 양수인은 매년 부과되는 재산세를 부담해야 한다.
이처럼 명의이전 문제는 간단한 서류작업이 아니다. 법적 권리와 책임의 문제이고 세금 납부라는 재정적 문제와 직결되어 있다. 따라서 명의이전은 변호사 CPA와 상의하고 타이틀보험 가입을 통해 이루어지는 것이 가장 바람직하다.
▷문의: (213)382-6000