골든키 에스크로
경기침체로 월 융자금 상환을 감당하지 못한 주택소유주는 숏세일을 어쩔 수 없이 선택하거나 차압을 당하는 상황에 처하게 된다. 먼저 숏세일 에스크로에 대해 알아보도록 하자.
'숏세일'은 집을 팔았을 때 남는 차액으로 은행융자금 상환(페이오프)과 에스크로 클로징비용을 다 커버하지 못 하는 경우의 매매를 말한다. 셀러가 얼마 정도를 상환할 수 있을 지 해당 은행에 알리고 은행이 셀러가 제시한 금액을 받아들여 저당권을 풀어준다고 약속을 해야만 바이어는 집을 구입할 수 있다.
이 때 셀러는 집 소유권을 바이어에게 넘기고 매매차액은 은행에게 전부 주게 된다. 즉 집을 팔아도 정작 셀러 본인이 가져가는 돈은 없다. 또한 셀러의 개인채무 중 해당주택이 저당으로 잡혀있는 채무만을 해결하게 된다.
예를 들어 크레딧카드 빚 등은 숏세일을 통해 변제할 수 없으며 소유하고 있는 다른 주택이나 사업체 등에는 영향을 주지 않는다.
셀러는 부동산 에이전트와 현재 처하고 있는 경제적 어려움에 대해 솔직하고 상세하게 얘기하는 것으로 숏세일 절차를 시작한다.
그런 다음 셀러는 해당은행에 연락하여 숏세일 의사를 밝히고 이 때부터 은행과의 힘든 협상이 시작된다. 이 때 에스크로는 구매계약서에 의거하여 셀러의 예상비용 및 차액 정산서를 만들어 은행에 보낸다.
은행에서는 이 정산서를 근거로 에스크로가 종료했을 때 얼마나 회수할 수 있는 지 가늠하게 된다. 서류상의 주택소유주는 셀러이지만 에스크로에 소요되는 비용이나 여러 조건들을 은행에서 승인해야 하므로 실제로는 은행이 셀러 역할을 하는 셈이다.
은행측은 숏세일 승인 여부를 판단하기 위해 셀러에게 1. Hardship Letter (경제적 어려움을 호소하는 서류) 2. 월급명세서나 기타 소득증명 3. 2년치 세금신고서 및 W-2 4. 은행거래내역서 5. 각종채무 불이행 통고장 6. 재산세 영수증 7. 주택감정 보고서 8. 구매계약서 사본 등을 요구한다.
구매계약서와 에스크로 인스트럭션에 숏세일 승인을 받아야 에스크로를 종료할 수 있다는 조건이 명시되어 있으며 셀러의 은행에서 숏세일 승인을 에스크로에 보내게 되면 본격적으로 에스크로 절차가 시작된다.
그 동안은 셀러 바이어 에이전트 모두 인내심을 갖고 기다리는 시간이다. 승인서에는 해당은행이 받을 최소한의 페이오프 금액 2차 3차 금융기관에 대한 상환액 부동산 에이전트 커미션,기타 클로징 비용에 대한 제한 등이 명시되어 있다.
에스크로는 동 승인서에 의해 진행되기 때문에 셀러 에이전트 에스크로회사는 클로징비용에 변동이 생길 경우 상호 긴밀하게 협조하여 숏세일매매를 순조롭게 마무리하도록 해야 한다.
▷문의: (213)382-6000