[유애란의 에스크로 상담] 은행 집 매매는 'as is'로···집 상태 점검은 바이어 몫
골든키 에스크로
REO(Real Estate Owned)란 주택소유주가 은행융자금을 제때 상환하지 못해 차압세일(Notice of Trustee Sale)을 거쳐 마지막까지 안 팔린 해당 은행이 소유권을 넘겨받은 차압매물을 말한다.
대부분의 은행은 이런 차압매물을 보유하려 하기보다는 빨리 처분하여 추가비용을 줄이고자 한다. 이런 의미에서 어쩌면 숏세일 매물보다 바이어 입장에서는 더 신속하게 에스크로를 클로징할 수도 있다.
또한 은행이 소유주가 되면서 2차 3차 융자 빚이 탕감되고 타이틀이 깨끗하게 정리되기 때문에 숏세일 매물 구입 때보다 신경 쓸 일이 적어지기도 한다.
그렇다면 REO 매물을 구입할 때 유념해야 할 부분은 무엇일까? 한 마디로 '주택의 상태'를 잘 살펴야 한다. REO 매물은 '현 상태 그대로(AS IS)' 팔리게 된다. 즉 집주인인 은행은 그 집에 거주한 적이 없기 때문에 주택의 상태에 대해 설명해 줄 수도 없고 보증해 줄 것도 없다.
REO 에스크로도 일반 에스크로와 마찬가지로 '인스펙션 컨틴전시(Inspection Contingency)' 조항이 있다. 집값이 현시세보다 20~30% 정도 싸지만 주택에 결정적 결함으로 수리비용이 너무 많이 필요하다 던지 잘 고친다 해도 나중에 파는데 지장이 있을 것 같다 던지 하면 이 컨틴전시 조항을 활용할 수 있다.
REO 매물의 셀러는 개인이 아닌 기관이라는 것도 명심해야 한다. 개인이 셀러인 일반 에스크로의 경우 에스크로를 진행하다 보면 애초의 계약조건에 대한 변경사항이 종종 생기곤 한다. 중간에 바이어가 바뀌기도 하고 다운페이 액수가 줄기도 하고 클로징 날짜가 변경되기도 한다. 하지만 은행이 셀러인 경우에 이러한 계약내용 변경이 쉽지가 않다.
또한 일반 에스크로보다 진행이 더디다는 것도 유념해야 한다. 예를 들면 일반 에스크로는 오퍼가 수락된 후 바이어가 에스크로 인스트럭션을 받아보는데 2~3일 정도 소요된다.
하지만 REO 에스크로는 에이전트로부터 오퍼가 수락됐다는 통보를 받은 후 2주 정도는 기다려야 에스크로회사에서 만든 서류를 받아볼 수 있다. 개인과는 달리 오퍼를 수락한 후에도 은행은 여러 내부절차를 또 거쳐야 하기 때문에 에스크로가 오픈될 때까지 시간이 소요되는 것이다.
바이어의 입장에서는 에스크로가 열렸는 지 걱정스럽겠지만 일단 에이전트로부터 오퍼 수락 통보를 받았다면 다음 절차를 준비해야 한다. 즉 구매계약서 상에 바이어가 해야 할 사항들 특히 은행융자를 서둘러 알아보아야 한다.
셀러가 은행이기 때문에 좋은 조건에 동 은행이 융자를 제안하기도 하지만 바이어는 여러 대출상품을 비교하여 선택할 수 있다.
▷문의: (213)382-6000