골든키 에스크로
최근에 재융자 에스크로를 오픈한 한 손님은 이것 저것 꼼꼼히 따져 보시더니 결국 현재의 모기지를 그대로 유지하기로 결정하였다.
에스크로 입장에서는 참 안타까운(?) 일이었지만 한편으로 현명한 손님의 선택이 다행스럽게 생각되었다.
모기지 금리가 사상 최저 수준으로 낮아지면서 재융자 신청 역시 급증하고 있다.
변동이자를 고정이자로 바꾸고 싶다든 지 에쿼티를 뽑아서 주택 리모델렝을 계획하고 있다든 지 아니면 다른 여러 부채를 정리하려고 한다든 지 등 개인사정에 따라 다양한 이유가 있다.
앞서 말씀 드린 손님은 매달 페이먼트는 200달러 가량 줄어들지만 일시불로 들어가는 재융자 비용에 본인의 수고 등을 감안하면 큰 이익이 아닌 상황이었다.
그렇다면 재융자의 손익분기점은 어떻게 계산될까? 단순하게 생각하자면 재융자에 들어간 총비용과 월 페이먼트 절약분을 비교하는 것이다.
재융자 비용은 현재 지출되고 월 절약분은 미래의 이익이므로 엄밀하게 계산하자면 미래의 이익을 현재가치로 환원하여 비교해야 한다.
그 외에 매달 지불하는 이자분에 대한 세금혜택 효과 비교 일시불로 융자비용을 쓰지 않고 저축했다고 가정했을 때의 기회비용 등까지 고려하면 보다 완벽한 손익을 계산할 수 있다.
이 계산법을 적용하여 다른 손님의 예를 들어 보자. 이 분은 2008년 7월에 15년 만기 5.8% 이자율로 32만달러를 융자받으셨다. 이자율 4.8% 제로 디스카운트 포인트 15년 만기로 재융자를 고려하고 있다. 하지만 문제는 재융자 총비용이 7000달러 가량 들기 때문에 몹시 망설이고 있는 상황이다.
재융자를 할 경우 월 페이먼트는 230.60달러가 절약된다. 현재 2665.89달러를 내고 있지만 재융자를 하면2435.29로 줄어들기 때문이다.
하지만 미래의 230.60달러를 현재 가치로 따지면 얼마인 지 이자부분이 줄어 듦에 따라 연말 세금정산시 환급분이 적어지는 것을 감안하여 재융자 비용 7000달러와 비교하면 손익분기가 되기 위해서는 재융자 후 43개월이 걸린다. 만약 3년을 살다 이사를 계획하고 있다면 이 경우는 약 900달러의 손해가 발생한다.
초저금리의 수혜를 누리기 위해서는 다양한 융자상품을 비교해 보고 미래의 계획을 잘 세우는 지혜가 필요해 보인다.
▷문의: (213)382-6000