골든키 에스크로
주택을 사고 팔 때 에스크로에서 작성하는 최종비용정산서 (Closing Statement)를 보면 무슨 세금을 이리 많이 내나 하는 생각이 들 것이다. 우선 세금항목은 많게 세 가지이다. 카운티에서 주택소유주에게 부과하는 재산세 부동산을 양도할 때 한 번 지불하는 양도세(Transfer Tax) 그리고 주정부 원천과세(Franchise Tax Board Withholding Tax)이다.
먼저 재산세에 대해 살펴보도록 하자. 재산세는 명의변경일을 기준으로 하여 에스크로 담당자가 셀러와 바이어가 부담하여야 할 몫을 나누어 준다. 나눠야 할 세액은 이미 발부된 정규고지서를 기준으로 한다. 예를 들어 6월 1일자로 주택소유주가 변경 되었다면 셀러는 두번째 고지서에 명시된 세금 중 5/6를 바이어는 1/6을 부담하게 된다.
카운티에서는 매년 10월경 새로운 재산서 고지서를 발송한다. 2009년 10월에 받게 될 재산세는 2009년 7월부터 2010년 6월까지를 회기년도로 하며 두 장이 함께 발부된다. 첫번째 고지서는 12월 말까지 해당하며 만기일은 11월 1일로 12월 10일까지 납부하지 않으면 10%의 체납료를 물게 된다.
두번째 고지서는 다음 해 6월까지에 해당하며 만기는 2월 1일로 4월 10일까지 납부하지 않으면 10%와 10달러의 체납료를 내야 한다. 회기년도가 끝나는 6월말까지 당해 년도의 재산세를 납부하지 않으면 세금 연체(Tax Default)로 기록되며 체납액 기준 매달 1.5%의 벌칙금이 추가로 부과된다.
즉 6월 1일에 에스크로를 클로징했다면 셀러의 주소로 셀러 이름으로 된 고지서가 나가게 되므로 셀러는 동 고지서를 바이어에게 전달해주거나 소유권 변경사실을 기입하여 고지서를 해당 카운티로 되돌려 보내야 한다. 바이어는 11월 1일까지 고지서를 받지 못했다면 카운티에 연락하여 사본을 받아야 한다.
한편 바이어는 에스크로 클로징 후 추가고지서(Supplemental Bills)를 받을 수도 있다. 추가고지서는 소유권 변경이 생기거나 증축 등으로 주택가치에 변동이 생긴 경우 카운티에서 정규고지서에 미처 반영하지 못한 재산세를 납부토록 할 때 발송된다.
카운티에 등기된 명의이전증서와 소유권변경신청서에 나타난 구입가격을 기준으로 카운티 재산세 평가국에서 기존 주택가치와 현재가치의 차액에 대해 재산세를 정산하여 남은 회기년도에 해당하는 액수만큼 추가고지서를 보낸다.
▷문의: (213)382-6000