[유애란의 에스크로 상담] 상속 목적으로 집을 아들 명의로 변경

상속 목적으로 혹은 개인사정으로 인해 소유하고 있던 집을 올 봄에 아들 명의로 변경했다. 그런데 본인 이름으로 예전에 내던 액수보다 약간 금액이 오른 재산세 고지서를 9월에 받았는데 아들 이름으로도 1000달러 가량 되는 별도의 재산서 고지서가 나와 어떻게 된 일인지 의아하다. 아버지 이름으로 나온 고지서는 정규 고지서이다. 아들로 주인이 변경되었지만 정규 재산세는 매년 1월 1일을 기준으로 한 소유주 이름으로 발행되므로 아버지 이름으로 나온 것이다. 2010년에 받는 정규고지서는 아들 이름으로 나오게 될 것이다. 한편 올해 아들 이름으로 받은 별도의 고지서는 소유주를 변경할 때 해당 주택을 시가로 재평가하면서 기존 정규 재산세에 추가로 부과되는 보충세이다. 하지만 가족간의 주택거래시 캘리포니아주는 재평가 면제혜택을 제공한다. 즉 부모에서 자식에게 자식에서 부모에게 혹은 조부모에서 손주에게로 명의가 변경되면 변경기준일로 3년 이내 또는 제3자에게 팔기 전 더 빠른 날짜까지 혹은 보충세 고지서를 받은 지 6개월 이내에 카운티정부에 클레임하면 재평가를 전액면제받고 보충세를 돌려받을 수 있다. 이 때 해당주택이 기존 소유주의 주거주지일 경우 그 주택가치에는 제한이 없으며 주거주지가 아닐 경우에도 단독소유 투자용 주택은 100만달러까지 부부 공동명의 소유는 200만달러까지 재평가를 받지 않아도 된다. 또한 새로 명의를 넘겨받은 사람은 해당주택에서 살지 않아도 되며 명의를 기프트 정식매매 유산 등 어떤 형태로 넘기는지 상관없다. 여기에서 자식은 본인의 자식 뿐 아니라 사위 며느리 양자식 입양아 등을 모두 포함한다. 한편 조부모에서 손주에게로 명의가 변경될 때는 손주의 부모가 사망한 경우여야 한다. 여러 자식에게 명의를 준 경우에는 첫번째로 클레임한 자식이 소유한 주택만이 혜택을 받는다. 해당양식은 카운티의 재산평가국에서 얻을 수 있으며 각 카운티의 웹사이트에서도 다운로드받을 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.10.07. 16:01

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로클로징 날짜에 따라 선납이자 액수 달라질수 있어

집을 사거나 재융자를 할 때 얼마나 비용이 들어갈지 가장 먼저 보여주는 서류가 예상비용명세서(Good Faith Estimate)이다. 은행은 융자신청을 받은 지 3일 이내 신청인에게 이 예상비용 명세서를 주어야 한다. 이는 연방주택거래법(Federal Real Estate Settlement Procedures Act RESPA)에 명시되어 있는데 바이어 혹은 융자신청인에게 가능한 빠른 시일 내에 비용을 비교하여 융자상품 융자회사 및 관련 서비스회사를 선택할 수 있도록 하기 위한 것이다. GFE 양식은 미 전역이 동일하므로 각 항목의 비용을 쉽게 비교할 수 있다. 각각의 항목은 800번부터 시작하여 1300번대로 구성되어 있다. 은행과 융자 브로커에게 지불하는 비용이 800번대에 나와있다. 은행에 지불하는 비용 중 가장 큰 것은 오리지네이션 비용인데 이는 융자 기본비용이라고 할 수 있으며 대략 1% 이하이다. 그 외 융자심사비용(underwriting fee) 서류비용(document fee) 세금조사비용(tax service fee) 홍수조사비용(flood cert fee) 등의 항목들이 은행에 지불되는 것으로 대략 1000달러 정도이다. 융자신청비용 융자진행비용 감정료 크레딧조사비용 등은 브로커비용과 함께 일반적으로 융자브로커에게 지불되는 것으로 하여 명시되어 있다. 900번과 1000번대는 선납항목이다. 클로징 날짜부터 그 달의 마지막 날까지 이자가 계산되어 있는데 이 선납이자는 에스크로를 언제 클로징하느냐에 따라 액수가 달라질 수 있다. 1100번대는 타이틀비용과 에스크로비용이다. 1300번대는 정부에 내는 비용으로 등기료 인지세 등이다. 은행이 비용을 결정하는 항목은 800번대이다. 따라서 동 항목들은 여러 융자상품을 비교해 본 후 은행 혹은 융자브로커와 사전에 확인하는 것이 좋다. 1100번대에 나와 있는 비용은 해당 서비스를 제공하는 타이틀회사와 에스크로회사에서 최종적으로 결정한다. 선납항목과 정부에 지불하는 비용은 그 계산방법과 요율이 정해져 있고 반드시 지출해야 하는 항목이기 때문에 조정대상이 아니다.

2009.09.30. 14:52

[유애란의 에스크로 상담] 바이어 에스크로 회사 선택 가능···비용 할인·업무처리도 쉽고 편해

중가주에 있는 주택을 구입하고자 하는 바이어에게서 전화가 왔다. 은행차압매물을 구입하려고 하는데 한인에스크로에 맡기고 싶다고 하였다. 에이전트가 미국인인데 에스크로까지 미국 에스크로 회사를 쓸 경우 본인이 영어가 유창하지 않아 약간 불편할 것 같다고 하였다. 이 분이 에스크로 회사 때문에 고민하는 요소는 세 가지이다. 첫째 은행매물인데 바이어가 에스크로를 선택할 수 있는 지 둘째 중가주에 있는 주택이고 본인도 중가주에 살고 있는데 LA에 있는 에스크로에 맡겨도 되는 지 셋째는 본인이 더 잘 알고 편한 에스크로를 선택하는 것이 좋은 지. 지금까지 은행매물을 구입할 때 바이어는 은행에서 지정하는 에스크로와 타이틀 보험회사를 이용하는 것이 관행이었다. 예를 들어 차압매물이 컨트리와이드 소유라면 컨트리와이드의 자회사인 타이틀 회사와 타이틀 소속 에스크로 회사를 쓰는 것을 마치 당연한 것처럼 여겼다. 하지만 지난 4월말 캘리포니아 의회에서 제안되고 8월말에 상원에서 통과된 '바이어선택법(The Buyers Choice Act)'에 따르면 타이틀 회사 에스크로 회사를 바어어가 원하는 대로 선택할 수 있다. 이 법안은 은행이 바이어에게 은행이 정한 에스크로 회사를 쓰도록 요구할 수 없으며 바이어가 선택한 에스크로 회사를 특별한 이유없이 반대할 수 없도록 하고 있다. 2010년부터 이 법안이 시행될 것으로 예상된다. 그러면 중가주에 있는 부동산을 사는데 LA에 있는 에스크로 회사에 일을 맡겨도 괜찮을까? 즉 에스크로 서류를 주고 받고 소유권을 이전하는데 지장은 없을까. 2008년 잠재적 주택구입자 중 87%가 웹사이트를 통해 주택구입에 대한 정보를 얻었으며 이들 중 4분의1이 웹사이트를 통해 주택을 구입했다고 한다. 인터넷 기술이 부동산 시장을 변화시키고 있는 것이다. 에스크로 역시 거리나 시간에 구애받지 않는 서비스를 제공하려고 노력하고 있는 중이다. 인터넷을 통해 에스크로 서류를 주고 받는 것 뿐 아니라 진행사항에 관한 정보도 쉽게 확인할 수 있는 서비스가 이뤄지고 있다. 최종적으로 본인이 아는 에스크로를 선택하면 어떤 이점이 있을까? 쉽게는 에스크로 비용을 할인받을 수 있다. 에스크로 오피서와 개인적인 친분관계가 있거나 지난 번에 일을 잘해주어 다시 찾은 고객의 경우 디스카운트를 기대할 수 있다. 또한 에스크로 담당자가 고객의 상황을 어느 정도 알기 때문에 고객입장에서 업무처리가 쉽고 편할 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.09.23. 15:14

[유애란의 에스크로 상담] 다운페이 외 구입가 3% 추가비용 준비, 은행서 감정사 고용···지불은 바이어가

다운 페이먼트가 빠듯한 상태에서 부동산을 구입할 예정이다. 일반적으로 다운페이 외에 구입가의 3% 정도를 추가비용으로 준비해야 한다고 한다. 오퍼를 쓸 때부터 에스크로를 클로징하기까지 어떤 자금이 언제 지출될 지 계획을 세워보자. 부동산 에이전트를 통해 마음에 드는 집에 오퍼를 넣는다. 이 때 계약금에 해당하는 체크를 부동산회사 혹은 에스크로 회사 이름으로 발행하여 에이전트에게 건네준다. 바이어의 오퍼가 수락되고 에스크로가 오픈되면 이 체크가 그대로 에스크로에 디파짓되거나 다른 체크로 교체되어 계약금이 입금된다. 에스크로에 들어간 다음에 인스펙션을 하고 은행융자를 진행한다. 주택의 상태를 점검하는 인스펙션은 전문 인스펙터에게 의뢰해야 하고 인스펙션이 끝나면 바이어가 직접 비용을 지불한다. 보통의 경우 400달러 미만이다. 은행융자를 위해서 당장 실비가 발생하는 부분은 감정이다. 융자를 신청하면 일주일 이내에 은행에서 감정사를 고용하고 비용은 바이어가 지불한다. 보통 바이어에게 크레딧카드 번호를 받아 지불하고 400달러 정도가 즉시 빠져나간다. 이 비용은 설사 은행융자를 받지 못한다 해도 환불이 안된다. 바이어가 서비스 제공업체에 직접 지불하는 비용은 인스펙션과 주택감정료 정도이다. 그 이외의 비용은 에스크로에 입금하게 된다. 예를 들어 은행융자와 관련하여 은행에 지불해야 할 비용도 은행에 직접 내는 것이 아니라 잔금과 함께 에스크로에 디파짓해야 한다. 또한 화재보험료도 보험회사에 직접 내기 보다는 에스크로회사를 통하는 것이 좋다. 보험회사에 에스크로회사 정보를 알려주면 보험회사에서 에스크로에 인보이스를 보낸다. 융자서류가 나오고 클로징할 준비가 되면 에스크로에서 융자비용 타이틀비용 보험료 에스크로비용 등 모든 비용을 정산하여 총비용을 바이어에게 알려준다. 바이어는 클로징 예정일보다 최소한 이틀 전에 잔금과 총비용을 에스크로에 입금해야 하는데 이 때는 캐시어스 체크나 송금의 형태여야 한다. 에스크로는 매매가 완료되면 이렇게 한 번에 입금된 바이어의 돈으로 바이어를 대신해서 여러 서비스제공업체에 비용을 지불한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.09.16. 15:04

[유애란의 에스크로 상담] 클로징 비용은 주택 판매가의 8%선···예상비용정산서로 차익 미리 알 수 있어

오랜 기다림 끝에 집을 팔게 되었지만 집값이 떨어져 정작 집을 팔게 되도 남는 게 있을 지 걱정이다. 에스크로에 예상비용정산서(Estimated Closing Statement)를 요청하면 에스크로 클로징 비용을 제외하고 얼마만큼의 차익이 있을 지를 미리 알아볼 수 있다. 셀러측의 가장 큰 비용은 부동산 에이전트 커미션이다. 대략 판매가의 6% 정도이다. 그 외 셀러는 특별한 하자가 없는 상태로 집과 그 소유권을 넘기는데 드는 비용을 부담한다. 주택의 물리적 상태를 보장하기 위해 터마이트를 해주어야 하며 1년 동안 홈 워런티를 들어줘야 한다. 또한 부동산에 대한 각종 보고서 비용도 부담하는데 예를 들어 자연재해보고서(Natural Hazard Disclosure) 주택안전국 보고서(9A) HOA 서류비용 등이다. 타이틀보험료는 주택판매가격과 보험의 종류에 따라 다르다. 한편 에스크로회사에 지불하는 에스크로비용은 남가주의 경우 일반적으로 셀러 바이어가 각각 부담한다. 그 외 셀러는 부동산 판매와 관련된 세금을 내야 한다. 인지세(transfer tax)를 해당 카운티나 혹은 시에 내야 한다. 카운티는 1000달러 당 1.1달러 LA를 비롯한 몇몇 시는 카운티와 별도로 1000달러 당 4.5달러의 인지세를 부과하고 있다. 또한 양도소득세 원천과세 대상에 해당되는 경우 예상치 못한 세금을 에스크로를 클로징 하면서 내게 되는데 이는 판매가격의 3.33%이다. 그러면 LA에 있는 40만달러짜리 콘도를 팔게 될 경우 대략 들어가는 비용은 얼마나 되는 지 알아보도록 하자. 부동산 커미션 6%(2만4000달러) 터마이트 비용(500달러) 홈 워런티(350달러) NHD 보고서(100달러) LA시 주택안전국 보고서(70.2달러) HOA 서류비 및 이전비용(300달러) 타이틀보험료(1600달러) 에스크로 비용 (1200달러) 카운티 인지세(440달러) LA시 인지세(1800달러). 대략적으로 집을 팔 때 주택판매가의 8% 정도가 비용으로 지출된다고 보면 된다. 셀러는 이러한 각종 비용과 기존융자에 대한 페이오프 금액을 제외하고 남는 돈을 에스크로 클로징하는 날 받게 되며 최종비용정산서에서 내역을 확인할 수 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.09.09. 14:39

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 취소, 클로징 만큼 어려워···거래상대방 합의 이뤄져야 가능

에스크로를 오픈하기 위해서는 셀러와 바이어가 매매조건에 합의해야 한다. 구두상 혹은 구매계약서에 서명한 후 에스크로에 오게 된다. 그리고 에스크로 담당자는 합의된 사항에 근거하여 에스크로 지침서(Escrow Instruction)를 만드는 것으로 업무를 시작한다. 일단 오픈된 에스크로는 두 가지 경우로 끝난다. 셀러는 판매대금을 받고 바이어는 집열쇠를 받아 만족스럽게 클로징 하거나 이러저러한 각자의 사정으로 혹은 특정사안에 대해 합의가 이뤄지지 않아 취소하거나 하는 경우이다. 클로징 하는 것만큼이나 취소하는 것도 어렵다. 어찌 보면 취소할 경우 운영의 묘가 더 필요해 보인다. 대부분의 고객은 본인이 취소하겠다고 에스크로에 통보한 것으로 필요한 절차가 끝났다고 생각한다. 하지만 취소 역시 매매 상대방이 있는 거래의 연장이다. 에스크로를 취소하는 데에도 쌍방의 합의가 필요하다. 취소하는데 대해 그리고 어떻게 취소할 지에 대해 합의가 이뤄져야 한다. 한 쪽에서 취소하겠다는 통보를 받으면 에스크로는 다른 한 쪽에 그 의사를 전한다. 그리고 취소하는데 동의하면 취소조건을 알려달라고 한다. 양측이 취소조건까지 합의를 하면 에스크로 취소지침서(Cancellation Instruction)를 만들고 양측의 서명을 받는다. 만일 한 쪽은 취소를 원하지만 다른 한 쪽은 클로징을 원하거나 취소하는데 합의는 했지만 구체적인 조건에 동의가 이뤄지지 않았다면 에스크로는 서류작업을 할 수가 없다. 서로 다른 지침을 에스크로에 준 것이므로 에스크로는 더 이상 진행되지 않고 모든 절차가 중지된다. 에스크로는 어느 한 쪽을 따라갈 수가 없고 중재도 할 수 없으므로 거래상대방의 합의가 이뤄질 때까지 기다려야 한다. 일반적으로 취소조건은 바이어의 디파짓 처리에 관한 것이다.합의가 원만하게 이뤄지면 정말 다행이다. 하지만 합의가 이뤄지기는 커녕 감정싸움으로까지 번지게 되면 에스크로는 고래싸움에 새우등 터지는 셈이다. 이럴 경우 십중팔구는 에스크로에 왜 취소를 안 해주냐며 항의한다. 다시 한 번 강조하고 싶다. 서로 마음이 맞아 에스크로를 오픈한 것처럼 취소도 서로 합의해야만 하는 사항이라고. ▷문의: (213)382-6000

2009.09.02. 15:02

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 계약금 입금날 못 지키면 구입의사 없다고 셀러에 바로 통보

오퍼를 넣고 기다리는 바이어는 이 집이 정말 내 집이 될 수 있을 지 걱정이다. 어디까지 거래 과정이 진행돼야 본인이 집을 사기로 한 바이어가 맞구나 하며 안심을 하게 될까? 혹은 적당한 바이어가 나타나 집을 팔기로 한 셀러는 정말 이 거래가 성사되는구나 하며 다음 단계를 준비할 수 있을까? 그렇다면 에스크로는 언제 어떻게 누가 오픈하게 될까? 바이어가 구매계약서에 서명하여 주택구입에 대한 의사를 밝히고 셀러가 거래조건에 동의하면 동 계약서에 서명하거나 혹은 카운터 오퍼를 써서 바이어가 제시한 조건을 수정하거나 본인의 조건을 첨가한다. 이렇게 서로의 매매조건을 상대방에게 알리고 쌍방이 합의하여 최종 오퍼에 양측이 서명함으로써 에스크로를 열 수 있는 첫 단계를 끝낸다. 바이어는 구매계약서를 쓸 때 부동산 에이전트에게 계약금에 해당하는 체크를 써줘야 한다. 체크 수령자는 에스크로 회사가 되지만 에스크로 회사가 아직 안 정해졌다면 부동산회사 이름으로 쓰기도 한다. 이 체크는 당장 디파짓되는 것이 아니라 일종의 증표이다. 따라서 바이어로 확정되면 그 체크가 에스크로 회사에 보내지거나 에스크로 회사 이름으로 체크를 다시 쓰게 된다. 쌍방이 서명한 구매계약서(에이전트 없이 셀러 바이어가 직거래로 혹은 구두상으로 매매를 약속한 경우는 제외)와 바이어의 계약금이 에스크로에 들어오면 에스크로가 오픈됐다고 말할 수 있다. 디파짓 체크가 에스크로에 들어오기로 한 날 입금되지 않거나 입금된 체크가 잔고부족으로 리턴되는 경우는 셀러에게 통보된다. 그러면 에스크로는 누가 오픈하게 될까? 대개의 경우 에이전트가 전화나 팩스를 통해 에스크로를 오픈한다. 에스크로를 어디에 오픈할 지도 계약조건에 따른다. 바이어가 구매계약서를 쓸 때 어느 에스크로 회사로 할 지 기입하는 부분이 있다. 여기에 바이어가 특정 에스크로 회사를 지명한다. 셀러가 동의하면 구매계약서에 적힌 에스크로 회사가 매매를 담당하게 되고 만일 셀러가 원하는 에스크로 회사가 있다면 카운터 오퍼에 다른 에스크로 회사를 지정한다. 이렇게 에스크로 회사를 정하는 것도 거래당사자 양측의 합의사항이다. 에이전트는 이에 따르게 된다. 셀러 바이어가 선호하는 특정 에스크로 회사가 없을 경우 에이전트의 권고대로 에스크로 회사를 정하기도 한다. ▷문의: (213)382-6000

2009.08.26. 19:39

[유애란의 에스크로 상담] 투자용 주택은 재산세 감면 혜택 못받아···100% 받으려면 2월 15일까지 신청해야

주택을 소유하게 되면 재산세를 내야 한다. 얼마 전 한 고객이 카운티에서 받은 것이라며 서류를 들고 오셨다. 아마도 최근에 아들 이름으로 집 명의를 변경한 것 때문에 날라 온 것 같다고 한다. 자세히 들여다 보니 주택소유주 재산세 감면혜택이 없어졌다는 안내문이었다. 캘리포니아 주정부는 여러가지의 재산세 감면혜택을 실시하고 있다. 예를 들어 교회와 같은 종교기관 병원이나 자선단체 등 복지기관은 재산세를 감면받는다. 일반인들도 약간의 혜택을 받을 수 있다. 앞의 경우처럼 본인은 모르고 있었지만 캘리포니아 주정부는 그 고객에게도 재산세 감면혜택을 주고 있었다. 세금을 계산할 때 주택평가액 기준 7000달러를 감해주는 것이다. 즉 주택평가액이 30만달러인 경우 7000달러를 뺀 29만3000달러를 기준으로 재산세를 산정한다. 이럴 경우 일년에 80달러의 감면 혜택이 있다. 1월 1일 기준으로 주택을 소유하고 있고 현재 거주하고 있으면 모두 혜택을 받을 수 있다. 이 때 주택의 형태는 단독이든 콘도든 상관없다. 주거주지가 아닌 투자용 주택은 혜택을 받을 수가 없다. 만일 혜택을 받고 있던 집을 팔고 세컨드홈으로 이사를 가는 경우라면 그 세컨드홈을 주거주지로 하여 카운티에 면세혜택을 신청하면 된다. 7000달러 면세혜택은 매년 받는 재산서 고지서에서 확인할 수 있다. 고지서에 주택평가액 얼마라고 적혀 있고 그 밑에 주택소유주 면세 7000달러라고 찍혀 있다. 일단 혜택을 받고 있다면 주택을 처분하지 않는 이상 별도의 절차없이 다음해에도 자동적으로 수혜대상이 된다. 따라서 새로이 주택소유주가 된 그 고객의 아들이 이 감세혜택을 받기 위해서는 주택소유주 면세 클레임 (Claim for Homeowner's Property Tax Exemption) 양식을 작성하여 카운티 재산세평가국에 보내야 한다. LA 카운티의 경우 이 양식을 카운티 웹사이트에서 다운받을 수 있고 오렌지 카운티는 이 양식을 새로운 소유주의 주소로 보내준다. 이 양식에 소유권 변경일과 거주시작일자를 적고 서명하여 보낸다. 면세혜택을 100% 받기 위해서는 2월 15일까지 해당 카운티에 신청해야 하며 그 이후에는 평가액에서 5600달러만을 빼준다. 얼마 안되는 돈이지만 주정부가 일반인들에게 골고루 혜택을 주는 것이니만큼 잘 챙기도록 하자. ▷문의: (213)382-6000

2009.08.19. 14:37

[유애란의 에스크로 상담] 명의이전 증서 미리 공증 받으면 에스크로중 해외여행 문제 안돼

집을 팔려고 에스크로 중이다. 그런데 갑자기 해외에 나갈 일이 생겼다. 에스크로가 클로징할 때까지 기다릴 수가 없는 사안이다. 혹은 한국에 장기체류하고 있는데 미국에 소유하고 있는 부동산을 처분해야 한다. 이처럼 에스크로 도중에 셀러나 바이어가 자리를 비우는 경우가 종종 있다. 예전 같으면 에스크로를 다 끝내고 가라고 말씀 드리기도 했다. 지금처럼 누구나 어디에서나 인터넷이나 이메일을 쓸 수 있던 때가 아니라 에스크로 기간 중에 어느 한 쪽이 해외에 가게 된다는 지 하면 에스크로 진행에 차질이 생기곤 했다. 하지만 지금은 그 때와 달라 모든 것이 쉬워졌다. 만일 셀러가 한국에 가게 된다면 에스크로 담당자는 한국 연락처와 이메일 주소를 받아놓는다. 중간에 당초 에스크로 계약을 수정할 일이 생긴다는 지 할 때 이 때 받아놓은 팩스번호 혹은 이메일로 서명할 서류를 보낸다. 셀러는 에스크로 과정 중 정상적인 케이스라면 한번 정도의 공증이 필요하다. 명의이전증서(Grant Deed)가 그것이다. 해외에 나가기 전에 이 서류를 미리 공증받아 놓으면 편리하다. 셀러가 서명하고 공증된 명의이전증서는 에스크로에서 잘 보관하고 있다가 실제로 클로징이 될 때 등기된다. 미리 작성해 놓지 못했다면 에스크로 담당자가 이메일로 보낸 서류를 프린트하여 해외에 있는 미국대사관에 가서 공증을 받아 원본을 에스크로 회사에 보내야 한다. 미국대사관 소속 공증인의 공증만이 효력이 있으므로 이 점을 주의해야 한다. 이처럼 본인이 서명해야 할 중요한 금융 혹은 부동산거래 문서가 있는데 여의치 않아 직접 처리할 수 없을 때 대리인을 세우기도 한다. 위임장을 작성하여 믿을만한 대리인에게 본인을 대신해서 사안들을 처리하고 서명할 권리를 주는 것이다. 부득이하게 자리를 비우게 되고 출타 중에 연락을 주고 받기가 힘든 경우 미리 위임장을 만들어 놓는다. 부동산거래에서 쓰이는 위임장은 권한을 위임하는 범위에 따라 일반위임장과 특정위임장(Special Power of Attorney)이 있는데 에스크로 중인 부동산과 관련하여 권한을 부여하기 위해서는 특정위임장을 사용해야 한다. 위임장이 서명되고 공증되면 대리인은 이 때부터 거래당사자를 대신하여 에스크로 문서 명의이전증서 등에 서명할 수 있게 된다. ▷문의: (213) 382-6000

2009.08.12. 14:36

[유애란의 에스크로 상담] 최종비용정산서의 '페이오프 금액'···원금에 이자·담보해제비용 등 포함

집을 팔 때 비용은 얼마나 들었고 순매매대금은 얼마나 되는 지를 보여주는 서류가 에스크로에서 만들어주는 최종비용정산서(Final Closing Statement)이다. 이 서류는 연말에 개인세금 보고를 할 때에도 필요하므로 잘 보관하고 있어야 한다. 셀러들이 비용정산서를 들여다 보면서 한 눈에 이해가 안 되는 부분이 바로 페이오프이다. 본인이 알고 있는 융자잔금과 비용정산서에 적혀있는 페이오프 금액이 꽤 차이가 나기 때문이다. 셀러들은 매달 받아보는 페이먼트 쿠폰에 나와 있는 융자원금을 갚아야 할 금액으로 생각하고 있는 반면 은행에서는 이 원금에 이자 페이오프 관련 서류비용 담보해제비용 등을 추가하여 페이오프 금액을 산정한다. 비용은 쉽게 이해되지만 원금을 갚는데 무슨 이자를 더 내라는 건 지 도통 이해가 되지 않는다. 융자 페이먼트는 일종의 후불제이다. 만일 에스크로를 7월에 클로징했다면 첫번째 융자 페이먼트 납기일은 9월 1일이다. 즉 원금과 8월 한달 간의 이자를 포함하여 9월에 첫 페이먼트를 하게 된다. 따라서 9월 18일 기준으로 페이오프를 하게 된다면 융자원금 잔액 전부와 9월 1일부터 9월 18일까지의 이자를 부담해야 하는 것이다. 또 다른 예는 그 달 페이먼트를 했는데 받아 본 페이오프 서류에는 융자원금이 줄어들지 않고 지난 달과 같게 나온 경우이다. 페이먼트를 받아서 은행 시스템에 반영되기까지 며칠이 걸리기 때문에 발생한다. 이 경우에는 두 가지 방법으로 조정된다. 에스크로를 클로징하는 날 타이틀 회사에서 융자은행과 페이오프 금액을 한 번 더 구두상으로 확인한다. 그 달치 페이먼트를 했다는 것이 확인되면 타이틀 회사는 한 달 페이먼트에 해당하는 액수를 제하고 페이오프를 하게 된다. 그리고 제한 금액은 일정기간 타이틀에서 보유하고 있다가 페이오프가 문제없이 되었다는 것이 확실시 될 때 에스크로 회사로 보내준다. 셀러는 이 때 에스크로 회사에서 초과금을 받을 수 있다. 한편 페이오프 서류대로 타이틀에서 융자금을 갚았다면 초과금은 융자은행에서 셀러의 주소로 보내준다. 요즘 진행하는 융자에서는 조기상환벌금 조항을 찾아보기 힘들지만 과거 3~4년 전 서브프라임 융자가 한창일 때에는 융자 후 2년 혹은 3년 이내 페이오프를 하게 되면 조기상환벌금(Prepayment Penalty)을 물리는 경우가 많았다. 가끔 셀러들이 페이오프 서류를 받아보고서야 이 조항이 있었다는 것을 알고 씁쓸해 하는 경우도 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.08.05. 14:54

[유애란의 에스크로 상담] 에이전트의 지혜로운 대처, 셀러·바이어에 따라 달라야

최근에 숏세일 에스크로를 클로징했다. 작년 12월에 오픈했으니 무려 7개월이 걸렸다. 셀러는 1차 2차 담보은행이 있었고 바이어는 공동투자자들로 FHA 융자를 시도하였다. 시간이 오래 걸릴 수 밖에 없는 상황이었다. 요즘 숏세일 주택에 오퍼를 넣고 언제 승인이 날 지 에스크로가 마감하긴 하는건지 걱정인 바이어들이 많다. 대부분의 경우 바이어가 정해지면 에스크로를 오픈한다. 숏세일 승인을 받기 위해서는 셀러의 융자은행에 양측이 서명한 구매계약서를 보내야 하기 때문이다. 이 때부터 대략 한 달에서 한 달 반 정도면 승인 여부를 알 수 있다. 위에 언급한 케이스도 1차 은행은 한달 반 정도 지나 숏세일을 승인했다. 2차 은행에는 1000달러만 갚고 부동산 에이전트 커미션은 4% 등 총 클로징 비용은 얼마 이내로 제한하고 남는 돈은 모두 자기네 은행이 받아야 한다는 조건이었다. 서류상 주택소유주는 셀러이지만 숏세일의 경우는 융자은행에서 비용을 승인하고 지출하는 셈이다. 문제는 2차 은행이 1000달러 페이오프에 만족하지 않았고 바이어측은 융자 조건을 맞추기가 까다로워 결국은 4달 만에 FHA 융자를 포기한 것이다. 이 때부터 부동산 에이전트가 더욱 분주해졌다. 셀러의 은행을 설득해야 했고 바이어가 일반융자를 얻을 수 있도록 도와주었다. 에스크로를 진행하면서도 반신반의했다. 결국 2차 은행은 5000달러를 요구했다. 이에 대해 1차 은행의 승인을 기다리고 있는 중에 바이어는 융자를 승인받았다. 바이어가 융자서류에 서명하고 10일 정도를 기다린 끝에 마침내 1차 은행에서 2차 은행에 5000달러 페이오프 조건을 포함하여 숏세일 승인을 해주었다. 하지만 예상 순매매대금보다 1000달러 정도 많은 액수를 요구하였다. 부동산 에이전트는 셀러가 부족한 액수만큼 디파짓하는 쪽을 택했고 셀러 또한 이를 받아들여 결국 에스크로를 종결하였다. 숏세일 에스크로에 100% 만족스러운 당사자는 없다. 융자은행은 조금이라도 더 융자액을 회수해 손실을 줄여야 하고 셀러는 당장 살 집이 없어지는 것이고 바이어는 기다리기도 지치고 계획을 세워 움직이기도 힘들다. 이를 조율하는 에이전트의 지혜가 필요한 때이다. ▷문의: (213)382-6000

2009.07.29. 16:29

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 비용은 각자 부담···메인 비용 이외에 선납금도

다운페이할 돈은 마련되어 있는데 집을 살 때 무슨 비용이 얼마나 드는 지 셀러가 내야 할 비용을 모르고 바이어가 내는 건 아닌 지 궁금하다. 셀러는 집을 하자없이 파는 데 드는 비용과 명의이전 관련 비용을 부담하는 반면 바이어는 모기지를 얻는데 소요되는 비용을 부담한다고 보면 된다. 그리고 에스크로 비용은 각자의 부담이다. 집을 살 때 들어가는 모든 비용은 에스크로회사에서 준비해주는 예상비용정산서(Estimated Closing Statement)에 항목별로 나와 있다. 융자은행에서 융자서류가 나온 이후 에스크로 오피서는 바이어에게 잔금과 클로징비용을 합하여 얼마를 디파짓하라고 알려주고 동 명세서를 보내준다. 명세서는 크게 3가지 항목으로 구분되어 있는데 1) 은행융자 비용 2) 타이틀 비용 그리고 3) 에스크로 비용이다. 은행융자 비용은 융자수수료(융자액의 0.75~1.00%) 디스카운트(융자액의 0.00 ~ 1.50%) 감정료(350~800달러) 신용조사 보고서 (50달러) 융자진행 비용(250~700달러) 융자심사 비용(350~700달러) 서류준비 비용(100~250달러) 세금현황 조사비(75달러) 수해지역 조사비(25~75달러) 송금 수수료(25~75달러) 등이다. 매매가 대비 융자액 비율이 80%를 넘을 경우 은행에 따라 모기지보험을 들어야 하고 재산세와 화재보험료의 일정액을 미리 지불해야 하므로 비용이 추가될 수 있다. 다운페이를 매매가의 3~5%만 하는 FHA 융자의 경우 상기 비용 외 기본 융자액의 1.5%를 수수료로 별도로 부담해야 한다. 타이틀 비용 역시 융자와 관련된 것으로 융자 보험료 보증 비용(100~200달러) 신탁증서 등기비용(100달러)이 있고 그 외 페이오프 대행료(Sub-escrow Fee: 65달러) 송금 수수료(35달러) 등의 실비가 추가된다. 에스크로 비용은 셀러 바이어 각각 부담하게 되는데 캘리포니아 에스크로 협회가 규정한 기준은 다음과 같다. 매매가격에 따라 에스크로 비용은 산출되는데 주택매매가 1000달러당 2달러이며 기본료 200달러가 더해진다. 그 외 서류준비비용(150~200달러)이 있고 바이어에게는 융자진행 비용(150~200달러)이 추가된다. 비용은 아니지만 비용정산서에 보여지는 항목으로 선납금이 있다. 선납이자(펀딩 날짜부터 그 달 말까지의 이자를 미리 지불) HOA(해당될 경우) 1년치 집보험 재산세(소유권 취득일부터)가 그것이다. ▷문의: (213)382-6000

2009.07.22. 15:43

[유애란의 에스크로 상담] 론탁 서명부터 크로징까지, 정상 과정이면 3-4일 걸려

애초에 구매계약서상에 셀러측과 약속한 에스크로 클로징 날짜가 3일 정도 남았고 기다리던 융자서류(일명 '론닥')는 이미 에스크로에 보내진 상태다. 문제는 또 다른 은행에서 융자서류가 곧 나온다는 연락을 받았고 이 은행에서 제시한 이자율이 더 낮다는 것이다. 만일 더 좋은 조건을 제시한 은행에서 융자를 받기로 한다면 바이어는 클로징 날짜를 맞출 수 있는 지 궁금하다. 론닥이 나온 후부터 에스크로 오피서 뿐 아니라 모든 거래 상대방들이 바빠지고 예민해진다. 그렇다면 론닥이 나온 후 에스크로 클로징까지 얼마나 걸리고 바이어는 무엇을 준비해야 할까? 바이어의 모기지은행은 에스크로회사에 론닥을 보낸다.에스크로는 론닥을 받으면 은행의 지침사항을 점검하고 실제 융자비용을 반영한 비용정산서를 만든다. 바이어에게 연락하여 론닥에 서명할 스케줄을 잡고 에스크로에 얼마를 가져와야 하는 지를 알린다. 에스크로에서 론닥을 오전에 받으면 바이어는 당일 서명이 가능하다. 에스크로는 서명된 론닥과 바이어의 디파짓 사본 및 영수증을 포함한 에스크로 관련 서류들을 은행에 보낸다. 다음 날 은행은 그 서류들을 점검하여 빠진 사항은 없는 지 어떤 다른 조건들이 필요한 지를 정리한 펀딩 컨디션을 에스크로 및 융자에이전트에게 통보한다. 대부분의 융자조건은 론닥이 나오기 전에 충족된다. 따라서 에스크로와 에이전트가 펀딩 컨디션을 받은 후 하루 정도면 모든 조건이 만족되어 실제로 펀딩을 할 수 있게 된다. 하지만 경우에 따라 융자조건들이 펀딩 단계로 미뤄졌거나 추가서류를 준비해야 한다면 론닥에 서명한 후 조건을 맞추는데 2~3일이 소요되기도 한다. 펀딩단계에서 바이어가 준비해야 하는 것은 잔금이다. 잔금이 에스크로에 들어왔다는 증거 즉 디파짓 체크 및 영수증 사본은 펀딩 조건 중의 하나이다. 잔금은 캐시어스 체크나 송금의 형태여야 하며 체크를 만든 사람은 바이어 본인이어야 한다. 한편 에스크로는 카운티에 등기할 명의이전증서와 신탁증서를 타이틀회사로 미리 보내 클로징을 준비한다. 은행이 융자금을 타이틀회사로 보내는 날에스크로에서 등기를 주문하면 타이틀회사는 그 다음날 아침에 등기를 마친다. 이렇게 소유권이 변경되면 에스크로가 클로징된다. 즉 최적의 시나리오라면 론닥 서명부터 클로징까지 3~4일이 소요된다. ▷문의: (213)382-6000

2009.07.15. 16:26

[유애란의 에스크로 상담] '에스크로 어카운트' 는 채무불이행 대비한 담보

'에스크로 어카운트'라는 단어 때문에 종종 에스크로에서 오해를 사는 일이 있다. 며칠 전에 한 손님이 카운티 재산세 미납 문제 때문에 전화를 주셨다. 에스크로를 클로징할 때 상당액수를 '에스크로 어카운트'에 지불했고 매달 재산세와 화재보험료를 모기지 페이먼트에 같이 내는데 어떻게 재산세 미납통지를 받을 수 있냐는 얘기를 하셨다. '에스크로'라는 단어가 사용되기 때문에 에스크로회사에서 부과하거나 혹은 징수한다고 생각하기 쉽지만 실제로 에스크로 어카운트는 모기지은행의 신탁계좌이다. 모기지은행은 수십만달러 융자를 해주는 동시에 미래의 위험을 어느 정도 줄이기를 원한다. 주택소유주(채무자)가 모기지 뿐 아니라 다른 채무를 불이행했을 때를 대비해야 한다. 즉 페이먼트 외에 은행은 매달 일정 금액을 주택소유주에게 받아 에스크로 어카운트에 적립한다. 이 계좌에 보관되어 있는 돈으로 은행이 주택소유주를 대신해 미래의 비용을 지불하는 것이다. 일반적으로 에스크로 어카운트를 설립하는 것은 돈을 빌리는 사람의 선택사항이다. 일시에 목돈이 나가는 것이 부담스럽거나 만기일을 일일이 신경쓰고 싶지 않은 경우 융자를 얻을 때 에스크로 어카운트를 만들어 놓으면 편하다. 하지만 주택가치 대비 융자 비율(Loan to Value Ratio)이 너무 많아 위험도가 높다고 판단되면 은행에서는 에스크로 어카운트('임파운드 어카운트'라고도 한다)를 반드시 만들 것을 요구한다. 주택소유주는 일년에 두 번 카운티 재산세와 일년에 한 번 화재보험을 지불해야 한다. 하지만 이러한 미래의 채무를 주택소유주가 제 때 지불하지 않으면 모기지은행도 불이익을 받는다. 재산세 체납으로 해당 주택이 정부소유가 될 수도 있고 보험이 없으면 화재시 고스란히 담보물이 날라가게 된다. 에스크로 어카운트는 일반적으로 재산세 화재보험 그리고 모기지보험(PMI) 세 항목이다. 재산세는 카운티에서 부과하는 고지서를 기준으로 보험은 주택소유주가 융자 당시 지불한 보험료를 기준으로 1/12로 나눠 매달 페이먼트에 더해지게 된다. 어떤 은행들은 융자를 해주면서 몇 달 치를 미리 에스크로 어카운트에 예치해 놓을 것을 요구하기도 한다. 페이오프를 할 때 에스크로 어카운트가 플러스 발란스인 경우가 있는데 이 때는 은행이 잔금을 돌려주게 되어 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.07.08. 15:52

[유애란의 에스크로 상담] 주정부 원천과세

에스크로를 오픈하게 되면 셀러가 받게 되는 서류 중 593-C라는 양식이 있다. 이는 부동산 거래차액에 대해 원천징수하기 위한 캘리포니아 주정부 세금보고 양식이라 할 수 있다. 통상적으로 연말에 개인소득세 신고를 할 때 부동산 거래차익세를 내게 된다. 하지만 주정부는 이 세금을 미리 징수하고 연말 신고시 조정토록 하고 있다. 즉 원천징수된 금액이 많으면 연말신고시 환급으로 적으면 추가납세로 조정하게 된다. 593-C 양식의 질문사항 중 하나라도 해당이 되면 원천징수 면제대상이 된다. 즉 에스크로를 클로징할 때 에스크로회사에서 셀러가 찾아갈 매매차익 중 일정금액을 주정부(Franchise Tax Board)로 보내는 것이 아니라 연말 개인소득세 신고시 셀러가 거래차익을 정산하는 것이다. 면제조항으로는 1) 과거 2년동안 해당 주택이 셀러의 주거주지인 경우 2) 해당 주택을 사고 판매함으로써 손해를 본 경우 3) 강제매각 될 경우 3) 셀러가 소유한 법인으로 명의가 변경된 경우 4) 셀러가 캘리포니아에 등기된 법인(Corporation) LLC 파트너십일 경우 5) 셀러가 캘리포니아법상 면세혜택을 받는 기관일 경우 6) 셀러가 보험회사 은퇴계정 자선단체 등일 경우 7) 1031 부동산교환(exchange)을 할 경우 8) 분할판매 (Installment Sale)인 경우가 있다. 과거에는 원천징수 면제대상이 아니라면 무조건 판매가의 3.33%를 원천징수 하였으나 2007년 세법 개정으로 셀러는 판매가의 3.33% 혹은 예상차익 기준 일정비율 징수 중 하나를 선택할 수 있게 되었다. 만일 예상차익 기준 징수를 선택한다면 593-E라는 별도의 양식을 작성해야 하는데 여기에 얼마에 구입하여 어떻게 비용이 들어갔으며 이번 판매로 얼마가 남게 되는 가를 보여주어야 한다. 이 양식에 계산된 예상차익을 기준으로 셀러가 개인이라면 9.3%를 법인 (Corporation)이라면 8.84%를 원천징수하게 된다. 예상차익 대비 9.3%로 계산할 때 상대적으로 원천징수액이 적게 나오므로 요즘은 대부분의 셀러들이 이 방법을 선택하는 것 같다. 결국은 내야 할 세금이지만 미리 내는 것은 반가울 리 없는 일이 분명하다. ▷문의: (213)382-6000

2009.07.01. 16:56

[유애란의 에스크로 상담] 양도세는 소유권 양도될 때 카운티·시에 내는 인지세

부동산 거래 시 일반적으로 셀러가 부담해야 할 비용 중의 하나가 양도세(Transfer Tax)이다. 요즘 들어 숏세일이 많아지면서 은행 측에서 바이어에게 이 비용을 부담케 하는 경우가 가끔 있다. 하지만 관행적으로는 셀러가 양도세를 부담해왔다. 양도세는 소유권이 양도될 때 해당 카운티 혹은 시에 지불하는 일종의 인지세이다. 양도세는 판매가격을 기준으로 부과된다. 집을 100만달러에 팔았다면 1100달러(1000달러당 1.10달러)를 카운티 양도세로 지불해야 한다. 만약 동 부동산이 LA시에 위치하고 있다면 카운티 양도세 외 LA시에도 4500달러를 양도세로 별도로 지불해야 한다. LA시는 1000달러 당 4.5달러를 양도세 기준으로 책정해 놓고 있다. LA 카운티내 시 중 양도세를 물리는 곳은 LA시 외 리돈도 비치(1000달러당 2.20달러) 컬버 시티(1000달러당 4.50달러) 포모나(1000달러당 2.20달러) 샌타모니카(1000달러당 3.00달러)가 있다. 양도세를 얼마나 내야 하는 지를 명의이전증서(Grant Deed)에 표시해야 한다. 에스크로를 하게 되면 에스크로 오피서가 매입금액을 기준으로 상기에 설명한 비율대로 계산하여 명의이전증서에 기입한다. 만일 바이어가 셀러의 기존 융자를 부담하고 주택을 매입한 경우라면 판매가격에서 기존융자액을 뺀 차액이 양도세 산정 기준이 된다. 즉 판매가는 100만달러이지만 기존융자액 50만달러가 페이오프 되지 않고 그대로 남아 있다면 차액 50만달러를 기준으로 양도세를 내게 된다. 한편 카운티는 양도세 면제규정을 두고 있다. 명의이전증서에 해당하는 면제조항을 반드시 기입해야 혜택을 볼 수 있다. 대표적인 면제사유로는 1) 무상증여 즉 금전거래 없이 명의가 변경된 경우 2) 부부공동명의 포기 즉 부부가 공동으로 부동산을 소유하지 않고 한 쪽이 소유권을 포기하고 상대 배우자에게 100% 소유권을 준 경우 3) 이름변경 즉 소유주는 동일인물인데 결혼 등으로 법적 이름이 바뀐 경우 4) 소유형태 변경 즉 소유지분이나 소유주는 같으나 소유형태만 변경한 경우 5) 개인에서 리빙트러스트로 리빙트러스트에서 개인으로 변경한 경우 6) 채무변제를 위해 소유권을 변경한 경우 등이 있다. ▷문의: (213)382-6000

2009.06.24. 17:24

[유애란의 에스크로 상담] 집 매매때 세금을 크게 나누면 재산세·양도세·원천과세이다

주택을 사고 팔 때 에스크로에서 작성하는 최종비용정산서 (Closing Statement)를 보면 무슨 세금을 이리 많이 내나 하는 생각이 들 것이다. 우선 세금항목은 많게 세 가지이다. 카운티에서 주택소유주에게 부과하는 재산세 부동산을 양도할 때 한 번 지불하는 양도세(Transfer Tax) 그리고 주정부 원천과세(Franchise Tax Board Withholding Tax)이다. 먼저 재산세에 대해 살펴보도록 하자. 재산세는 명의변경일을 기준으로 하여 에스크로 담당자가 셀러와 바이어가 부담하여야 할 몫을 나누어 준다. 나눠야 할 세액은 이미 발부된 정규고지서를 기준으로 한다. 예를 들어 6월 1일자로 주택소유주가 변경 되었다면 셀러는 두번째 고지서에 명시된 세금 중 5/6를 바이어는 1/6을 부담하게 된다. 카운티에서는 매년 10월경 새로운 재산서 고지서를 발송한다. 2009년 10월에 받게 될 재산세는 2009년 7월부터 2010년 6월까지를 회기년도로 하며 두 장이 함께 발부된다. 첫번째 고지서는 12월 말까지 해당하며 만기일은 11월 1일로 12월 10일까지 납부하지 않으면 10%의 체납료를 물게 된다. 두번째 고지서는 다음 해 6월까지에 해당하며 만기는 2월 1일로 4월 10일까지 납부하지 않으면 10%와 10달러의 체납료를 내야 한다. 회기년도가 끝나는 6월말까지 당해 년도의 재산세를 납부하지 않으면 세금 연체(Tax Default)로 기록되며 체납액 기준 매달 1.5%의 벌칙금이 추가로 부과된다. 회기년도 시작은 매해 7월이지만 재산세 산정 기준일은 매년 1월 1일이다. 즉 2009년 10월까지 발송되는 고지서는 2009년 1월 1일의 주택가치를 기준으로 2009년 1월 1일 당시의 소유주 이름으로 나가게 된다. 즉 6월 1일에 에스크로를 클로징했다면 셀러의 주소로 셀러 이름으로 된 고지서가 나가게 되므로 셀러는 동 고지서를 바이어에게 전달해주거나 소유권 변경사실을 기입하여 고지서를 해당 카운티로 되돌려 보내야 한다. 바이어는 11월 1일까지 고지서를 받지 못했다면 카운티에 연락하여 사본을 받아야 한다. 한편 바이어는 에스크로 클로징 후 추가고지서(Supplemental Bills)를 받을 수도 있다. 추가고지서는 소유권 변경이 생기거나 증축 등으로 주택가치에 변동이 생긴 경우 카운티에서 정규고지서에 미처 반영하지 못한 재산세를 납부토록 할 때 발송된다. 카운티에 등기된 명의이전증서와 소유권변경신청서에 나타난 구입가격을 기준으로 카운티 재산세 평가국에서 기존 주택가치와 현재가치의 차액에 대해 재산세를 정산하여 남은 회기년도에 해당하는 액수만큼 추가고지서를 보낸다. ▷문의: (213)382-6000

2009.06.17. 16:12