골든키 에스크로
부동산 거래 시 일반적으로 셀러가 부담해야 할 비용 중의 하나가 양도세(Transfer Tax)이다.
요즘 들어 숏세일이 많아지면서 은행 측에서 바이어에게 이 비용을 부담케 하는 경우가 가끔 있다.
하지만 관행적으로는 셀러가 양도세를 부담해왔다.
양도세는 소유권이 양도될 때 해당 카운티 혹은 시에 지불하는 일종의 인지세이다.
집을 100만달러에 팔았다면 1100달러(1000달러당 1.10달러)를 카운티 양도세로 지불해야 한다. 만약 동 부동산이 LA시에 위치하고 있다면 카운티 양도세 외 LA시에도 4500달러를 양도세로 별도로 지불해야 한다.
LA시는 1000달러 당 4.5달러를 양도세 기준으로 책정해 놓고 있다. LA 카운티내 시 중 양도세를 물리는 곳은 LA시 외 리돈도 비치(1000달러당 2.20달러) 컬버 시티(1000달러당 4.50달러) 포모나(1000달러당 2.20달러) 샌타모니카(1000달러당 3.00달러)가 있다.
양도세를 얼마나 내야 하는 지를 명의이전증서(Grant Deed)에 표시해야 한다.
에스크로를 하게 되면 에스크로 오피서가 매입금액을 기준으로 상기에 설명한 비율대로 계산하여 명의이전증서에 기입한다. 만일 바이어가 셀러의 기존 융자를 부담하고 주택을 매입한 경우라면 판매가격에서 기존융자액을 뺀 차액이 양도세 산정 기준이 된다.
즉 판매가는 100만달러이지만 기존융자액 50만달러가 페이오프 되지 않고 그대로 남아 있다면 차액 50만달러를 기준으로 양도세를 내게 된다.
한편 카운티는 양도세 면제규정을 두고 있다. 명의이전증서에 해당하는 면제조항을 반드시 기입해야 혜택을 볼 수 있다.
대표적인 면제사유로는 1) 무상증여 즉 금전거래 없이 명의가 변경된 경우 2) 부부공동명의 포기 즉 부부가 공동으로 부동산을 소유하지 않고 한 쪽이 소유권을 포기하고 상대 배우자에게 100% 소유권을 준 경우 3) 이름변경 즉 소유주는 동일인물인데 결혼 등으로 법적 이름이 바뀐 경우 4) 소유형태 변경 즉 소유지분이나 소유주는 같으나 소유형태만 변경한 경우 5) 개인에서 리빙트러스트로 리빙트러스트에서 개인으로 변경한 경우 6) 채무변제를 위해 소유권을 변경한 경우 등이 있다.
▷문의: (213)382-6000