골든키 에스크로
에스크로를 오픈하게 되면 셀러가 받게 되는 서류 중 593-C라는 양식이 있다. 이는 부동산 거래차액에 대해 원천징수하기 위한 캘리포니아 주정부 세금보고 양식이라 할 수 있다. 통상적으로 연말에 개인소득세 신고를 할 때 부동산 거래차익세를 내게 된다.
하지만 주정부는 이 세금을 미리 징수하고 연말 신고시 조정토록 하고 있다. 즉 원천징수된 금액이 많으면 연말신고시 환급으로 적으면 추가납세로 조정하게 된다.
593-C 양식의 질문사항 중 하나라도 해당이 되면 원천징수 면제대상이 된다. 즉 에스크로를 클로징할 때 에스크로회사에서 셀러가 찾아갈 매매차익 중 일정금액을 주정부(Franchise Tax Board)로 보내는 것이 아니라 연말 개인소득세 신고시 셀러가 거래차익을 정산하는 것이다.
면제조항으로는 1) 과거 2년동안 해당 주택이 셀러의 주거주지인 경우 2) 해당 주택을 사고 판매함으로써 손해를 본 경우 3) 강제매각 될 경우 3) 셀러가 소유한 법인으로 명의가 변경된 경우 4) 셀러가 캘리포니아에 등기된 법인(Corporation) LLC 파트너십일 경우 5) 셀러가 캘리포니아법상 면세혜택을 받는 기관일 경우 6) 셀러가 보험회사 은퇴계정 자선단체 등일 경우 7) 1031 부동산교환(exchange)을 할 경우 8) 분할판매 (Installment Sale)인 경우가 있다.
만일 예상차익 기준 징수를 선택한다면 593-E라는 별도의 양식을 작성해야 하는데 여기에 얼마에 구입하여 어떻게 비용이 들어갔으며 이번 판매로 얼마가 남게 되는 가를 보여주어야 한다. 이 양식에 계산된 예상차익을 기준으로 셀러가 개인이라면 9.3%를 법인 (Corporation)이라면 8.84%를 원천징수하게 된다.
예상차익 대비 9.3%로 계산할 때 상대적으로 원천징수액이 적게 나오므로 요즘은 대부분의 셀러들이 이 방법을 선택하는 것 같다. 결국은 내야 할 세금이지만 미리 내는 것은 반가울 리 없는 일이 분명하다.
▷문의: (213)382-6000