[유애란의 에스크로 상담] 다운페이 돈 부족할때 '오너캐리' 셀러·바이어 모두에 유용한 옵션
골든키 에스크로
흔히 '오너캐리'로 불리는 셀러 파이낸싱(Carry-back Financing)은 부동산 혹은 사업체를 사고 팔 때 사용된다. 대개 바이어가 다운페이할 돈이 부족할 경우 셀러가 은행이 되어 그 부족분만큼 빌려주는 것이다.
바이어는 어음(Note)과 부동산을 담보로 하는 신탁증서(Deed of Trust)에 서명을 해야 한다. 즉 융자조건에 따라 셀러는 수탁자(Beneficiary)가 되어 매달 바이어로부터 일정금액을 지불 받거나 만기가 되었을 때 일시불로 원금과 이자를 상환 받는다.
오너캐리가 셀러나 바이어 모두에게 유용한 옵션이 될 수도 있다. 셀러는 부동산을 담보로 잡고 은행이자율보다 높은 이율로 투자수익을 얻을 수 있고 바이어는 현금이 부족하지만 원하는 부동산을 구입할 수 있다. 그러면 오너캐리가 있는 에스크로는 어떻게 진행될까?
구매계약서와 에스크로 지침서에 오너캐리 금액 이자율 만기 등의 융자조건이 명시된다. 에스크로 오피서는 이 조건에 따라 어음과 신탁증서를 작성하고 셀러 바이어 양측에게 미리 확인받는다.
또한 타이틀 회사는 셀러의 담보권을 보장하는 타이틀 보험을 발행한다. 셀러는 이 세가지 서류를 잘 보관하고 있어야 한다.
바이어는 어음에 명시된 조건에 따라 셀러에게 오너캐리를 상환하여야 한다. 일반적으로 에스크로 클로징 후 한달 째 되는 날이 첫번째 페이먼트 납기일이다. 바이어는 체크 사본 등 상환기록을 잘 보관해야 한다.
오너캐리가 전액상환되는 경우는 두 가지이다. 바이어가 부동산을 팔거나 혹은 약속대로 만기까지 페이먼트를 마쳤을 때이다.
먼저 바이어가 부동산을 팔게 됐을 때 셀러는 바이어에게 얼마를 받아야 하는 지를 알려주어야 하며 등기된 신탁증서 원본 어음원본 담보권해제 서류(Full Reconveyance)를 에스크로 담당자에게 보내야 한다.
에스크로가 클로징 되면 셀러는 오너캐리의 잔금 및 이자를 전액 상환받고 담보권은 해제된다. 한편 바이어가 만기까지 페이먼트를 마칠 경우 마지막 페이먼트를 할 때 바이어는 셀러로부터 신탁증서 및 어음 원본을 돌려받아야 하며 셀러가 담보권해제 문서를 공증인 앞에서 서명하도록 해야 한다.
셀러가 서명한 담보권해제 문서를 해당 카운티에 등기하는 것으로 오너캐리는 깨끗이 정리된다.
▷문의: (213)382-6000