제니 유/리멕스 메가 부동산
융자조정 기준은 뭔가?
Q:융자조정에 관심이 많다. 최근 아내가 실직하는 바람에 월 소득이 줄어 들었다. 융자조정은 어떤 기준에 의해 심사되는지 알고 싶다.
A:융자조정은 은행마다 가이드 라인이 있다. 신청자의 은행빚과 소득 경제적으로 어렵다는 자료를 기본으로 검토해서 '예스'냐 '노'를 결정해준다. 가장 기본이 되는 것은 홈 오너의 소득대비 모기지비용이다. 은행에 따라 다르지만 대략 31%~38%다.
여기까지는 아주 단순한 작업처럼 보인다. 하지만 좀더 깊게 들어가보면 케이스에 따라 심사조건은 많이 달라진다.
또 은행에서 모기지 페이먼트를 2500달러에서 2000달러로 내려주기로 했다. 하지만 홈 오너의 소득으로는 1500달러가 최대한도다. 이럴경우 융자조정은 실패가 된다.
하지만 신청인이 친지로부터 매월 500달러를 보조 받을 수 있다는 서류를 제출하면 은행은 이것을 소득으로 인정해서 융자조정을 해주기도 한다.
이러한 사례를 볼때 융자조정은 신청인의 개인적인 사정에 따라 결과는 다르게 나오는 것을 알 수 있다.
숏세일시 매매비용은 누가?
Q:숏세일을 하고 싶은데 매매비용은 누가 내는지 알고 싶다. 비즈니스가 안되는 형편이라 페이먼트도 몇개월 밀린 상태다. 주변에서는 은행이 내준다는 데 정말인가.
A:▷원칙을 이야기 한다면 셀러인 홈 오너가 내야 한다. 하지만 숏세일을 하는 셀러는 돈이 없다. 오죽하면 홈 오너가 손을 들겠는가. 결국 매매를 주관하는 은행이 비용을 감담해야하는 상황이 된다.
은행은 숏세일을 통해 큰 손실을 본다. 따라서 은행측에서는 손실을 조금이라도 줄이기위해 매매비용의 일부를 바이어한테 넘기거나 에이전트의 커미션에 손을 댄다. 어떤 은행은 바이어한테 구입가격을 높이라는 제안도 한다.
▷문의:213-820-7272