[부동산 5분상담] 숏세일시 2차 은행 몫은 얼마?

숏세일시 2차 은행 몫은 얼마? Q: 집에 1차와 2차 빚이 있다. 현재 1차 빚이 주택 가격보다 높은 상태다. 숏세일을 하게되면 2차 은행은 얼마만큼의 돈을 받아 가는가. A: 2차 은행들이 손실을 감수하면서도 숏세일에 응하는 이유는 한 푼이라도 받을 수 있기 때문이다. 감정가격이 50만달러인 집이 있다고 치자. 여기에 1차빚이 53만달러다. 2차는 10만달러다. 이 집을 40만달러에 경매처분하면 1차 은행은 계산상 13만달러이상의 손실을 본다. 2차는 아예 갖고 갈 돈이 없다. 차압을 하게되면 주택 소유권은 1차은행으로 넘어간다. 이때도 2차는 한푼도 건질 수가 없다. 그러나 숏세일을 하게되면 1차은행이 2차한데 약간의 돈을 떼어주게 된다. 이 금액은 3000달러 5000달러 1만달러 등으로 아주 작다. 보통 주택에 대한 2차 에퀴티 융자는 수만달러에서 많게는 25만달러가 대부분이다. 이 돈을 빌려주고 고작 수천달러를 받아야 되는 상황이다. 은행 입장에서는 큰 손실이 아닐 수 없다. 컨트리와이드나 워싱턴 뮤추얼 등 미국 굴지의 은행들을 망하게 한 직접적인 요인이라고 볼 수 있다. 가주 에이전트를 통해 타주 집 살수 있나? Q: 타주에 있는 주택을 구입하려고 한다. 집값이 많이 떨어져서 지금이 구입찬스라고 한다. 그런데 그 지역에는 아는 에이전트가 없다. 현재 알고있는 에이전트가 집을 사 줄 수 있는지 알고 싶다. A: 가능하다. 부동산 법에 따르면 가주 면허 소지자가 타주 주택에 대해 셀링 에이전트(바이어측 에이전트)역할은 할 수 있다. 그러나 타주에 있는 매물에 대해서 리스팅 에이전트는 할 수 없다. 타주에 있는 물건을 받아서 해당 지역의 MLS(Multiple Listing Service)에 리스트를 올리려면 그 주의 부동산 라이센스를 취득해야만 가능하다. ▷문의:(213)820-7272

2009.06.17. 16:05

[부동산 5분상담] 숏세일시 집주인이 지불할 돈은?

숏세일시 집주인이 지불할 돈은? Q: 페이먼트가 힘들어 숏세일을 하려는데 비용이 궁금하다. 에이전트 커미션이라든가 클로징 코스트 등 매매시 발생하는 비용을 누가내는지 알고 싶다. A: 숏세일 상담시 가장 질문이 많은 내용중 하나다. 원칙을 따진다면 셀러가 내야한다. 그러나 셀러는 돈이 없다. 오죽하면 살던 집을 내놓고 숏세일을 하겠는가. 결국 집을 팔고 난 돈에서 모든 비용이 지출된다. 은행에서는 집을 팔고 난 자금에서 커미션 에스크로 타이틀 등 각종 비용을 공제하고 남은 돈을 가져간다. 따라서 홈 오너 입장에서는 숏세일을 위해 별도로 지불할 돈은 없다. 그러나 은행마다 숏세일 과정이 다르므로 일부 경비에 대해서 셀러나 바이어한테 부담 지우는 경우도 있다. 이런 것은 은행측과의 협상으로 해결할 수 있다. 그외 일반적인 거래 절차는 정상적인 과정과 비슷하지만 모든 결정을 은행이 좌지우지 한다는 것이 다르다. 늘린 방 타이틀엔 없는데? Q: 집을 구입하려고 한다. 타이틀에는 방이 2개인데 실제로 가보니 방이 3개가 있었다. 셀러는 허가를 받고 방을 늘렸다고 하는데 타이틀에는 아직 기록이 안됐다고 한다. 이런 경우도 있을 수 있나. A: 가능한 일이다. 집 주인이 시청의 허가를 받고 방을 늘렸다면 시에서는 이 사실을 카운티 등기소로 연락한다. 그런데 이 과정이 짧으면 한.두달에서 길면 1년 이상이 걸리는 경우도 있다. 그렇다고 바이어가 셀러의 말만 믿고 방 3개짜리 집으로 구입하는 것은 위험하다. 감정에서도 타이틀에 떠 있는 자료를 바탕으로 하기 때문에 나중에 문제가 생길 수 있다. 가장 좋은 방법은 시에 가서 직접 확인하는 것이다. 주택이 위치한 시청으로 가서 증축과정이 허가를 받고 이루어진 것인지 알아봐야 한다. ▷문의:(213)820-7272

2009.06.10. 15:19

[부동산 5분상담] 숏세일 차압시 재융자 노트는?

숏세일 차압시 재융자 노트는? Q: 주택 구입자금은 숏세일이나 차압시 모자라는 금액에 대해서 변제의무가 없다는 말을 들었다. 그렇다면 재융자를 한 경우에는 어떻게 되는지 알고 싶다. A: 요즘 페이먼트가 힘든 홈 오너들이 가장 궁금해하는 내용이다. 우선 구입자금으로 사용된 모기지는 빚 청산시 모자라는 금액에 대해서 변제할 필요가 없다. 이 정도는 많은 사람들이 알고 있는 내용이다. 그러나 재융자에 대해서는 '된다' '안된다' 이견이 분분하다. 결론부터 말하자면 재융자는 주택 구입을 위한 융자는 아니다. 하지만 캘리포니아는 주택을 포함한 대부분의 부동산 융자 저당권이 '비사법적'(Non-Judicial)인 방법으로 되어 있다. 이런 이유로 재융자 금액에 대해 은행측에서 손실액이 발생한다해도 소송을 통한 '잔여채무판결'(Deficiency Judgment)을 받아 낼 수 없다. 그럼 은행들은 왜 비사법적인 방법으로 저당권을 잡는지 궁금하지 않을 수 없다. 가장 큰 장점은 시간을 절약할 수 있다는데 있다. 홈 오너가 페이먼트를 못해서 차압을 하게 된다면 '트러스티'(은행이 지정한 피신탁기관)를 통해 빠르면 7개월 이내에 경매를 실시할 수 있기 때문이다. 반면 '사법적'(Judicial)인 방법으로 저당권을 잡게되면 반드시 법적절차를 따라야 한다. 이럴 경우 보통 2~3년정도의 시간이 소요된다. 그래서 은행들은 비사법적인 방법으로 저당권을 잡는 것이다. 시큐리티 디파짓을 렌트비로? Q: 렌트를 살고 있는데 두 달 후 이사 가려고 한다. 이럴때 마지막 두 달치 렌트비는 시큐리티 디파짓으로 대신하면 안될까. A: 시큐리티 디파짓의 가장 큰 목적은 테넌트가 살다가 나갈때 집에 대해 수리할 부분이 생겼을때 이에 대한 비용을 공제하는 것이다. 따라서 테넌트는 마지막까지 렌트비를 내야 한다. 문의 213-820-7272

2009.06.03. 17:02

[부동산 5분상담] '백업' 오퍼시 성사 가능성은?

'백업' 오퍼시 성사 가능성은? Q: 숏세일 오퍼를 넣었다. 그런데 에이전트 하는 말이 내 오퍼는 백업(Back Up)이라고 말한다. 이럴 경우 내가 그 집을 살 가능성은 어떻게 되는지 궁금하다. 에이전트한테 물어보니 정확하게 예측할 수 없으므로 일이 진행되는 상황을 지켜보자고 한다. A: 이미 숏세일이 진행중인 상태라면 다른 오퍼들은 백업이 될 수 밖에 없다. 현재 협상중인 바이어가 중도에 포기하지 않는 한 새 오퍼가 그 자리로 들어가기는 쉽지 않다. 정상적인 딜에서 셀러와 바이어가 에스크로를 오픈했을때 다른 오퍼들이 백업으로 되는 것과 비슷하다. 그러나 첫번째 바이어가 마음이 바뀌게 되면 다른 오퍼들이 그 자리로 들어 갈 수 있다. 하지만 언제 어떤 이유로 바이어가 교체되는지 알 수 없으므로 에이전트 입장에서도 정확한 상황을 예측하기 힘들다. 이런 이유로 숏세일 오퍼는 적정한 수준의 가격으로 되도록 빨리 제출하는 것이 유리하다. 홈 오너 이사때 HOA는 어떻게? Q: 콘도나 타운하우스 오너들이 매월 지불하는 관리비(HOA Fee)는 홈 오너가 이사 갈 경우 어떻게 되는지 궁금하다. A: 콘도 오너들이 매월 내는 관리비는 그 단지의 자산이다. 콘도 단지에 문제가 생겼을 경우 이 자금으로 해결한다. 잔디를 깎고 청소와 건물 보험료 등 기본적인 비용에 대한 지출이외에 수리비로도 사용 된다. 관리비가 많이 쌓일수록 그 단지의 재정상태는 좋아지게 된다. 하지만 홈 오너가 이사를 가게된다면 HOA에 적립된 자금과는 상관없게 된다. 이사를 간다고해서 그동안 지불한 관리비중 사용하고 남은 금액을 찾아가는 것이 아니다. 새로 이사오는 콘도 오너가 적립된 관리비의 혜택을 보는 것이다. 콘도 관리비는 그 곳에 거주하는 동안에만 공동관리구역에 대한 유지. 보수를 위한 재정적인 지원을 받을 뿐이다. 문의 213-820-7272.

2009.05.27. 15:52

[부동산 5분 상담] 숏세일 위해 필요한 서류는?

숏세일 위해 필요한 서류는? Q:도저히 버티기 힘들어 숏세일을 하려고 한다. 홈 오너가 준비해야 할 서류들은 무엇인지 알고 싶다. A: 숏세일을 하려면 집을 소유하기 힘든 사정을 설명하는 ‘재정 곤란서’(하드십 레터:Hardship Letter)가 가장 중요하다. 여기에는 홈 오너가 경제적으로 힘들다는 내용을 담고 있어야 한다. 비즈니스 매출이 줄었다거나, 실직을 했다거나, 월급이 깎였다거나, 몸이 아파서 일을 하지 못한다는 것들을 적으면 된다. 또한 집 주인의 3년치 세금보고서와 3개월치 뱅크 스테이트먼트, 모기지 스테이트먼트가 있어야 한다. 2차 빚이 있다면 이것에 대한 스테이트먼트도 필요하다. 개인의 수입과 지출을 적은 재정 상태서류도 준비해야 한다. 집이 콘도나 타운 하우스라면 HOA서류도 있어야 한다. 홈 오너는 이 정도 서류만 갖추고 있으면 숏세일 패키지를 은행에 제출할 수 있다. 은행에 따라서는 다른 추가적인 서류들을 요구할 수 있으나 이런 것들은 일을 진행하면서 보내주면 된다. 한국서 송금받은 돈도 소득? Q:융자조정을 했다. 결과는 실패였다. 은행측 설명은 이자율을 내려줘도 내 수입이 모기지 페이먼트를 감당할 수준이 안된다는 것이다. 그런데 최근들어 환율이 내려가면서 한국에 있는 부모가 매월 500달러정도를 보낼 줄 수 있다고 한다. 이런 송금도 수입으로 계산해서 융자 조정을 받을 수 있는지 알고 싶다. A:홈 오너의 친인척이 고정적으로 생활비를 보내준다는 서류를 제출하면 이런 돈도 수입으로 잡을 수 있다. 은행마다 기준은 다르겠지만 친인척이 매월 보내주는 돈을 소득으로 넣어서 융자조정을 받은 사례가 있기는 하다. 귀하의 융자조정을 해주었던 업체한테 연락해서 은행측이 다시 한번 케이스를 검토해주도록 요청하는 것이 좋겠다. 문의 213-820-7272

2009.05.20. 16:09

[부동산 5분상담] 경매.은행차압 매물 차이점

경매·은행차압 매물 차이점 Q:경매로 집을 사면 싸게 구입할 수 있다고 주변에서 말한다. 경매와 은행차압 세일이 뭐가 다른지 알고 싶다. A: 홈 오너가 모기지 페이먼트를 연체하면 ‘트러스티’(Trustee:은행이 지정한 피신탁기관)는 경매를 실시한다. 경매에 입찰하게되면 주택을 싼 값에 살 수 있다는 장점은 있다. 그러나 현금으로 구입해야하며 주택상태에 대해 검사를 할 수 없다는 단점이 있다. 또한 그 주택에 모기지 은행이외에 다른 저당권이 잡혀 있어도 알 수가 없다. 은행에서 법적인 소유권을 갖기 이전이므로 아무도 그 집에 대한 보증을 해 줄 수 없다. 경매에 참여하는 것이 돈은 되지만 위험이 따른다고 볼 수 있다. 만약 경매가 유찰되었다면 그 집은 은행소유로 넘어가게 된다. 흔히 말하는 ‘차압주택’(REO:Real Estate Owned)이 되는 것이다. 차압주택은 경매와 달리 바이어가 모든 저당권에서 자유롭게 된다. 또한 주택의 상태를 점검할 수 있으며 정상적인 매매처럼 은행에서 모기지 융자를 받을 수 있다는 장점이 있다. 따라서 보통의 바이어라면 경매보다는 은행차압매물을 선택하는 것이 현명한 방법이다. 숏세일·차압주택 구입방법 Q: 요즘 숏세일과 차압매물 사기가 힘들다는데 좋은 방법이 없을까. A:숏세일과 차압매물의 리스팅 가격이 주위 시세보다 80%정도 싸다고 판단되면 리스팅 가격수준에서 오퍼를 쓰는 것이 성공 찬스가 높다. 은행은 여러개의 오퍼를 받아들고 바이어와 카운터를 주고 받을 만큼 한가롭지 않다. 전국에 흩어져있는 채무연체 부동산을 처분해야 하므로 시간이 없다. 은행은 융자자격이 되는 바이어라면 높은 가격을 제시한 바이어한테 집을 넘기는 경우가 많다. 일단 가격에서 경쟁력을 갖고 승부하는 것이 바람직 하다. 문의 213-820-7272

2009.05.13. 15:29

[부동산 5분상담] 경매 통지서 받은후 숏세일 여부

경매 통지서 받은후 숏세일 여부 Q: 은행으로부터 'NOTS'(notice of trustee's sale:경매 통지서)라는 것을 받았다. 장사가 되지않아 모기지 페이먼트를 몇개월 연체했다. 한.두달 있으면 매상이 나아지겠지 하다가 벌써 페이먼트를 6개월 정도 밀렸다. 지금도 숏세일을 할 수 있을까. A: 힘든 상황이다. 보통 '연체 통지서'(NOD)까지는 숏세일을 할 수 있다. 그러나 '경매 통지서'를 받았다면 은행측에서는 20일후에 경매를 하겠다는 뜻이므로 숏세일이 힘들다. 통상적으로 모기지를 3개월 연체하면 NOD가 뜬다. 이로부터 또 3개월이 지나면 NOTS가 발송된다. 그리고 최소 20일 이후부터 경매를 하게된다. 기간은 은행에 따라 다르다. 6개월이 지나도 NOD가 뜨지 않는 경우도 있다. 은행측에 사정은 해 볼 수 있다. 그러나 지금의 추세가 NOTS이후에는 숏세일을 받아 주지 않는다. 그 이유는 숏세일을 하게되면 앞으로 또 수개월이 더 소요되기 때문이다. 즉 은행에서는 빈 집으로 놔두면서 더 이상의 손실을 보지 않기위해 바로 차압절차를 진행하려고 한다. 하지만 은행마다 규정이 다르므로 주변에 아는 숏세일 전문가와 상담을 해 볼 필요는 있다. FHA 아닌데 20% 다운해야 융자받나 Q:FHA(연방주택국 보증융자)가 아니라면 다운페이먼트를 받드시 20%이상 해야 융자를 받을 수 있는 것인지 알고 싶다. A:꼭 20%를 해야 되는 것은 아니다. 크레딧이 좋고 직업이 확실하다면 10% 다운페이먼트도 가능하다. 물론 감정가격이 충분히 나와야 한다. 일반적으로 20%다운을 요구하는 것은 은행심사가 까다로워지면서 생긴 결과라고 보면된다. 융자를 잘 받기위해 20%를 생각하는 것이지 법적으로 이 수치를 맞춰야 되는 것은 아니다. 그러나 주택구입 융자금액이 커지면 30%이상을 요구하기도 한다. 융자금액에 따라 다운페이먼트 조건이 달라진다고 보면 된다. 문의 213-820-7272

2009.05.06. 15:34

[부동산 5분상담] 숏세일 오퍼넣고 두달 지났는데…

숏세일 오퍼넣고 두달 지났는데 Q: 숏세일로 집을 구입하기위해 오퍼를 썼다. 그런데 2개윌이 지나도 아무런 연락이 없다. 나를 도와주는 에이전트는 계속 기다리라고만 한다. 도대체 일이 진행되는지 궁금하다. 언제까지 기다려야되는지 답답하다. A: 숏세일 절차는 홈 오너가 ‘패키지’를 제출하면서 시작된다. 패키지라는 것은 홈오너의 재정상태에 대한 내용을 서류로 보여주는 것이다. 은행에서는 패키지를 받게되면 스케줄에 따라 감정 또는 대략적인 가격조사(BPO)를 실시한다. 여기까지 걸리는 기간이 대략 1개월~2개월이다. 은행에 따라 이보다 더 소요될 수 도 있고 빠른 경우도 있다. 감정이 끝나고 나서 빚청산, 그리고 여러가지 판매조건에 대한 협상이 본격적으로 이루어진다. 여기서부터 다시 수개월이 더 소요된다. 물론 이 기간도 정해진 것은 아니다. 케이스에 따라 당겨질 수도 있고 늦춰질 수도 있다. 일단 은행에서 감정을 실시했다면 숏세일이 시작된 것이나 다름없다. 언내를 갖고 좀 더 기다리는 것이 좋겠다. 바이다운은 이자율 낮추는 방법 Q: 집을 사려고 융자를 신청했는데 은행에서 ‘바이다운’(Buydown)을 하라고 한다. 이것이 무엇을 뜻하는지 알고 싶다. A: 바이다운은 이자율을 낮추기 위한 방법이다. 융자를 받을때 바이어의 수입이 렌더의 가이드라인에서 조금 못미치는 경우가 있다. 예를들어 총 수입에서 38%를 모기지 페이먼트로 책정했다고 치자. 그런데 바이어의 소득으로는 모기지 페이먼트가 전체 인컴중 40%를 차지했다. 이럴 경우 은행에서는 정해진 이자율을 내리면서 페이먼트를 은행의 가이드라인에 맞출 수 가 있다. 은행에서 원래 책정한 모기지 이자가 5%인데 특정 금액을 바이다운해서 4.875%로 줄이는식이다. 바이다운 금액은 내려야할 이자율에 따라 달라진다. 어떻게보면 추가로 다운페이먼트를 해서 월 페이먼트를 줄이는 것과 비슷하다. ▷문의 213-820-7272

2009.04.29. 16:05

[부동산 5분상담] 셀러가 지정한 곳서만 융자 승인?

셀러가 지정한 곳서만 융자 승인? Q:집을 사려고 하는데 셀러가 지정한 곳에서 융자 승인서를 받아 오라고 한다. 개인적으로 거래하는 은행에서는 이미 승인을 받았는데 다시 받아야 하는지 궁금하다. 그쪽 직원이 이것 저것 갖고 오라는데 사실 귀찮다. A:오퍼 제출시 셀러가 지정한 렌더에서 '융자 사전 승인서'(Pre-Approval Letter)를 첨부해야 되는 집은 차압매물이 대부분이다. 은행이 집을 팔게될 경우 바이어의 재정상태에 민감할 수 밖에 없다. 따라서 다른 렌더나 일반 융자회사에서 발행해주는 승인서를 믿지 않는다. 대신 자기네들이 지정한 렌더로부터 사전 승인을 받도록 요구한다. 검증된 바이어의 오퍼만을 받겠다는 뜻이다. 일단 융자상 문제가 없는 바이어라면 에스크로가 중도에 깨질 염려가 크게 줄어든다. 이런 이유로 셀러가 렌더를 지정하는 것이다. 오퍼가 안 받아들여지는 이유 Q:오퍼를 한 10번 정도 쓴 것 같다. 그런데 결과는 항상 탈락이다. 혹시 에이전트의 능력이 떨어지는 것은 아닌지 의심이 간다. A:오퍼가 받아들여지지 않는 이유는 경쟁자들이 많기 때문이다. 요즘같은 상황에서 웬 경쟁이냐고 의아해 할 수 있다. 최근들어 숏세일이나 차압매물이 빠르게 소진되고 있다. 특히나 50만달러 미만대의 주택들은 여러개의 오퍼가 몰리고 있다. 당연히 가격 싸움이 될 수 밖에 없다. 이러한 매물들의 오퍼가격은 리스팅 가격과 비슷한 것이 좋다. 꼭 그 집을 사고 싶다면 1만~2만달러정도 더 높여 쓰는 것이 바람직 하다. 그러나 은행매물이 오랜기간 동안 팔리지 않았고 오퍼조차 없다면 위치나 여러가지 조건이 나쁘다는 증거다. 은행이 원하는 리스팅 가격이 높을수 도 있다. 이런 집들은 오히려 리스팅 가격보다 낮은 가격으로 오퍼를 쓰는 것이 현명하다. 문의 213-820-7272.

2009.04.22. 18:50

[부동산 5분상담] 차압 주택은 수리비 고려하라

차압 주택은 수리비 고려하라 Q:글렌데일에 매물로 나온 은행집을 봤다. 가격은 시세보다 20만달러나 쌌다. 그러나 내부는 엉망이었다. 수리비가 꽤 나올것 같다. 주변에서는 고치는데 큰 돈이 들어가는 은행집보다 차라리 숏세일 매물이나 일반주택이 낫다는 말도 한다. 어떤 집을 사는 것이 좋을까. A:은행차압 주택의 가장 큰 단점은 내부가 형편없는 상태로 방치되어 있다는 점이다. 홈 오너가 집을 던진것이므로 내부로 들어가보면 유령의 집을 방불케 할 때 가 있다. 물론 모든 차압집이 다 그렇다는 것은 아니다. 하지만 일반적으로 부엌의 디시 워셔나 오븐은 뜯겨져 없는 상태가 대부분이다. 문짝도 떨어져 나간 경우가 많다. 이런 집을 사서 고치게 된다면 수리비가 현금으로 들어간다. 요즘 같은 때에 수리비로 몇만달러를 쓴다는 것은 재고해볼 필요가 있다. 반면 숏세일은 홈오너가 현재 거주하고 있는 상황이므로 집 상태가 나쁘지 않다. 집을 빨리 팔아야되므로 오히려 정리정돈이 잘 되어 있는 편이다. 일반주택도 셀러가 급하게 파는 경우라면 차압이나 숏세일 가격만큼 내려간 집들이 꽤 있다. 따라서 은행차압집을 구입할때는 수리비를 얹은 가격이 주위의 주택시세와 얼마나 차이가 있는지를 확인하는 것이 좋다. 프로세싱비·언더라이터비란? Q:에스크로를 끝내려고 클로징 스테이트먼트를 받았다. 그런데 융자관련 비용이 많이 부과된 것 같다. 프로세싱과 언더라이터 비용이 무엇인가. A:'프로세싱'(Processing)비는 융자회사가 부과하는 융자절차를 위한 비용이라고 보면 된다. '언더라이터'(Underwriter) 비는 융자 심사비를 뜻한다. 언더라이터비는 모기지 융자를 해주는 렌더가 받아가는 돈이다. 이들 비용은 회사마다 다르겠지만 대략 500달러~800달러정도에서 움직인다.

2009.04.15. 17:10

[부동산 5분상담] 타운내 40만불대 새 콘도 구입?

타운내 40만불대 새 콘도 구입? Q: 올해 안에 주택을 구입할 생각이 있다. 아는 에이전트가 은행으로 넘어간 한인타운내 새 콘도가 40만달러대 초반이라며 구입을 권하고 있다. 방과 화장실이 각각 3개다. 이 가격이면 정말로 싼 것인지 궁금하다. A: 지금 여기서 상담하는 동안 그 콘도가 팔렸는지도 모르겠다. 빨리 서둘러야 하겠다. 그 에이전트한테 지금 연락을 취해서 잡아두는 것이 좋겠다. 건물면적이 어떤지는 모르겠지만 지금 한인타운내 기존 콘도의 숏세일이나 차압매물도 이 가격보다 높다. 그런데 그 콘도는 새것이라고 했으니 더 매력이 있다. 아마 그 콘도는 호황기 시절에 건축허가를 받았을 것이다. 그렇다면 원래 분양가는 최소 60만달러는 넘었을 것이다. 그러나 운이 없게도 부동산 시장이 차가워지면서 개발업자가 포기한 것 같다. 또한 지금 30년고정 이자율이 4.5%대다. 말도 안되는 초저금리다. 주택가격이 싸고 이자율도 좋은 만큼 다운페이먼트 자금만 있다면 사는 것이 좋겠다. 숏세일 협상 중 거주 가능한지 Q: 집을 유지하기 힘들어 팔려고 한다. 숏세일을 계획하고 있는데 기간이 얼마나 걸리는가. 또 은행과의 협상기간중에는 그 집에 살 수 있는지도 알고 싶다. A: 숏세일 기간은 수학공식처럼 정해진 것이 없다. 은행측의 업무처리속도에 따라 승인을 받기까지 3개월도 걸리고 1년도 걸린다. 접촉할 은행이 몇개이며 부채금액을 어떻게 해결할 것인가에 따라서도 달라진다. 홈 오너는 숏세일을 협의하는 기간동안 그 집에 거주할 수 있다. 만약 숏세일을 승인받지 못하고 홈 오너가 페이먼트를 못하게되면 차압으로 이어지는 수 밖에 없다. 어차피 집을 유지하기 힘들어 숏세일을 선택하는 것이므로 숏세일 기간중에는 페이먼트를 못해도 할 수 없다. 문의 213-820-7272.

2009.04.08. 18:34

[부동산 5분상담] 주택 소유권 누구 명의로?

주택 소유권 누구 명의로? Q:집은 한 번도 사 본적이 없다. 요즘 주택가격이 좋다고 해서 집을 구입하려고 한다. 주택구입시 소유권 이름을 부부공동이 좋은지 아니면 혼자 이름으로 하는 것이 좋은지 알고 싶다. A:집을 사고 에스크로를 오픈하게되면 ‘소유권’(Vesting)에 대한 서류를 받게된다. 여기에는 싱글, 부부, 파트너 등 여러종류의 소유권 주체가 나온다. 부부가 공동으로 소유권 등록을 하려면 ‘조인트 테넌시’를 선택해야 한다. 이 등기의 가장 큰 장점은 배우자중 한명이 사망하게되면 생존한 배우자가 남은 소유권을 자동으로 물려 받을 수 있다. 단점은 부부중 한 사람이 소송을 당했을 경우 다른 배우자의 소유권이 침해를 받을 수 있다. 부부중 한 사람으로 등록하는 경우도 있다. 이럴때는 ‘결혼한 남성(여성)이 그(그녀)의 개인재산으로 부동산을 소유한다’는 구절이 들어가게 된다. 이 방법의 장단점은 앞서 설명한 것과는 정반대다. 특히 소유권을 혼자 갖고 있는 배우자가 사망하게되면 생존한 배우자는 ‘유산상속세일’Probate sale)을 통해서만 재산권을 행사 할 수 있다. 숏세일시 2차부채 탕감은? Q:숏세일을 하려고 한다. 그런데 그 집에 2차 융자액이 남아있다. 이럴 경우 2차부채를 탕감받을 수 있는지 궁금하다. A:주택 구입시 이용한 1차 모기지는 손실액에 상관없이 변제의무에서 벗어난다. 그러나 2차는 은행측에서 받지 못한 금액에 대해서 소송을 제기할 수 있다. 그렇다고 모든 은행이 다 소송을 하는 것은 아니다. 숏세일에서 가장 중요한 것은 2차렌더와의 협상이다. 은행과 협상을 통해 2차 빚을 없애거나 최소하는것이다. 은행에 따라서는 1차처럼 받지못한 원금에 대해 손실 처리하기도 한다. 그러나 어떤 은행들은 탕감대신 남아있는 빚을 깎아주거나 저리로 갚도록 요구한다. 따라서 2차 빚에 대한 행방은 숏세일을 처리하는 에이전트가 은행측과 어떤 협상을 이끌어내느냐에 달려있다. ▷문의:213-820-7272

2009.04.01. 15:38

[부동산 5분상담] '차압전 숏세일' 왜 필요한가?

'차압전 숏세일' 왜 필요한가? Q:숏세일이나 차압이나 집을 포기하는 것은 마찬가지로 알고 있다. 그런데 주변에서는 차압하기전에 숏세일을 시도하라고 말한다. 왜 그러는 것인지 궁금하다. A:둘 다 집을 던지는 것임에는 틀림이 없다. 차이가 있다면 차압은 돈을 떼어먹고 도망가는 것과 같다. 대신 숏세일은 돈을 전부 갚지는 못하지만 채권자하고 협상을 통해 빚청산을 하는 것이 다르다. 숏세일도 크레딧 리포트상에 기록으로 남는다. 하지만 채권자입장에서 볼때는 채무변제에 대한 아무런 언급없이 포기하는 차압보다는 숏세일을 선택한 홈오너에 대해 신용상의 점수를 더 주는 것이다. 우리 생활속에서도 숏세일과 차압의 차이점은 확인할 수 있다. 돈을 빌려간 사람이 연락없이 사라지는 것과 수입이 줄어서 일부만 돈을 갚겠다고 사정하는 사람은 분명이 다른 대우를 받는 것과 같은 이치다. 따라서 집을 포기해야 되는 상황이라면 차압 당하기전에 숏세일을 준비하는 것이 바람직하다. 밀린 페이먼트, 독촉없는 은행? Q:페이먼트가 5개월이나 밀렸는데 은행으로부터 아무런 연락이 없다. 그냥 무작정 살아야되는지 불안하다. 당장 페이먼트가 나가지 않아서 좋기는 한데 마음이 편치 못하다. A:이런 케이스는 두가지로 해석할 수 있다. 첫째. 은행이 워낙 바빠서 채무 연체 통지서를 아직까지 보내지 못했을 가능성이 높다. 둘째. 오바마 정부에서 차압을 미뤄달라고 요청했기 때문에 차압절차를 늦추고 있을 수도 있다. 정상적인 상황이라면 페이먼트를 3개월 이상 밀린 홈 오너는 ‘채무연체 통지서’(NOD)를 받고 다시 3개월 후 쯤 ‘트러스티 세일 통지서’(NOT)를 받게 된다. 은행은 NOT를 보내고 나서 보통 21일이내에 세일을 실시한다. 귀하의 경우 아직까지 아무런 통지를 받지 않았으므로 그냥 살고 있으면 된다. 경매가 준비중이라면 은행으로부터 집을 비우라는 연락을 받게된다. 그때가서 이사하면 된다. ▷문의 213-820-7272

2009.03.25. 16:20

[부동산 5분상담] 융자조정 기준은 뭔가?

융자조정 기준은 뭔가? Q:융자조정에 관심이 많다. 최근 아내가 실직하는 바람에 월 소득이 줄어 들었다. 융자조정은 어떤 기준에 의해 심사되는지 알고 싶다. A:융자조정은 은행마다 가이드 라인이 있다. 신청자의 은행빚과 소득 경제적으로 어렵다는 자료를 기본으로 검토해서 '예스'냐 '노'를 결정해준다. 가장 기본이 되는 것은 홈 오너의 소득대비 모기지비용이다. 은행에 따라 다르지만 대략 31%~38%다. 여기까지는 아주 단순한 작업처럼 보인다. 하지만 좀더 깊게 들어가보면 케이스에 따라 심사조건은 많이 달라진다. 모기지 페이먼트가 현재 2000달러인데 1000달러로 줄어든다고 치자. 그런데 이 신청자의 자동차 페이먼트가 1000달러라면 상식적으로 받아들여질 수 없다. 또 은행에서 모기지 페이먼트를 2500달러에서 2000달러로 내려주기로 했다. 하지만 홈 오너의 소득으로는 1500달러가 최대한도다. 이럴경우 융자조정은 실패가 된다. 하지만 신청인이 친지로부터 매월 500달러를 보조 받을 수 있다는 서류를 제출하면 은행은 이것을 소득으로 인정해서 융자조정을 해주기도 한다. 이러한 사례를 볼때 융자조정은 신청인의 개인적인 사정에 따라 결과는 다르게 나오는 것을 알 수 있다. 숏세일시 매매비용은 누가? Q:숏세일을 하고 싶은데 매매비용은 누가 내는지 알고 싶다. 비즈니스가 안되는 형편이라 페이먼트도 몇개월 밀린 상태다. 주변에서는 은행이 내준다는 데 정말인가. A:▷원칙을 이야기 한다면 셀러인 홈 오너가 내야 한다. 하지만 숏세일을 하는 셀러는 돈이 없다. 오죽하면 홈 오너가 손을 들겠는가. 결국 매매를 주관하는 은행이 비용을 감담해야하는 상황이 된다. 은행은 숏세일을 통해 큰 손실을 본다. 따라서 은행측에서는 손실을 조금이라도 줄이기위해 매매비용의 일부를 바이어한테 넘기거나 에이전트의 커미션에 손을 댄다. 어떤 은행은 바이어한테 구입가격을 높이라는 제안도 한다. ▷문의:213-820-7272

2009.03.18. 15:20

[부동산 5분상담] 40만불 주택 빚이 60만불인데?

부동산은 생활의 일부분이다. 우리가 살고있는 주택이나 아파트가 다 부동산이기 때문이다. 부동산이 이처럼 우리 생활에서 밀접한 관계를 맺고 있지만 거래상식에 대해 모르는 경우가 많다. 부동산 거래과정및 상식에 대한 이야기를 질문과 대답형식으로 풀어본다. 　 Q: 주택에 걸려있는 1차 빚이 60만달러다. 집 가치는 현재 40만달러다. 다음달부터 모기지 페이먼트를 못할 지경이 됐다. 이럴 경우 융자조정과 숏세일중 어느 것을 선택해야 되는지 고민이다. 아내는 비즈니스 매상도 크게 떨어지고 있어 숏세일을 하자고 조른다. 노다운으로 구입했다가 이런 꼴을 당하고 있어 가장의 체면이 말이 아니다. 어떻게 해야하나. A: 아내 말을 따르는 것이 좋겠다. 융자조정으로 얻을 수 있는 것은 이자율 인하가 대부분이다. 귀하가 내집이라는 생각을 갖고 편하게 거주하려면 원금을 20만달러이상 삭감해야 한다. 현실적으로 쉽지않다. 사업체 매상이 감소한다면 모기지 페이먼트가 몇백달러 줄어든다고 해도 버티기 힘들것이다. 통계자료에 따르면 융자조정을 받은 홈 오너중 상당수가 다시 채무를 연체하는 것으로 보고되고 있다. 모기지 페이먼트가 500달러 줄고 수입은 1000달러가 감소했다면 이 가정은 적자에서 벗어날 수 없다. 숏세일을 하게되면 성공 가능성은 아주 높다. 채권은행이 1차 렌더 한 곳이므로 협상은 2차와 3차가 있을때보다 쉽다. 집을 포기한다는 것은 안타까운 일이다. 하지만 현실을 고려해볼때 미련을 버리고 다시 시작하는 것이 좋을 듯 싶다. 문의 213-820-7272

2009.03.11. 16:48