제니 유/리맥스 메가 부동산
숏세일 차압시 재융자 노트는?
Q: 주택 구입자금은 숏세일이나 차압시 모자라는 금액에 대해서 변제의무가 없다는 말을 들었다. 그렇다면 재융자를 한 경우에는 어떻게 되는지 알고 싶다.
A: 요즘 페이먼트가 힘든 홈 오너들이 가장 궁금해하는 내용이다. 우선 구입자금으로 사용된 모기지는 빚 청산시 모자라는 금액에 대해서 변제할 필요가 없다. 이 정도는 많은 사람들이 알고 있는 내용이다.
그러나 재융자에 대해서는 '된다' '안된다' 이견이 분분하다.
하지만 캘리포니아는 주택을 포함한 대부분의 부동산 융자 저당권이 '비사법적'(Non-Judicial)인 방법으로 되어 있다. 이런 이유로 재융자 금액에 대해 은행측에서 손실액이 발생한다해도 소송을 통한 '잔여채무판결'(Deficiency Judgment)을 받아 낼 수 없다.
그럼 은행들은 왜 비사법적인 방법으로 저당권을 잡는지 궁금하지 않을 수 없다.
가장 큰 장점은 시간을 절약할 수 있다는데 있다. 홈 오너가 페이먼트를 못해서 차압을 하게 된다면 '트러스티'(은행이 지정한 피신탁기관)를 통해 빠르면 7개월 이내에 경매를 실시할 수 있기 때문이다.
반면 '사법적'(Judicial)인 방법으로 저당권을 잡게되면 반드시 법적절차를 따라야 한다. 이럴 경우 보통 2~3년정도의 시간이 소요된다.
그래서 은행들은 비사법적인 방법으로 저당권을 잡는 것이다.
시큐리티 디파짓을 렌트비로?
Q: 렌트를 살고 있는데 두 달 후 이사 가려고 한다. 이럴때 마지막 두 달치 렌트비는 시큐리티 디파짓으로 대신하면 안될까.
A: 시큐리티 디파짓의 가장 큰 목적은 테넌트가 살다가 나갈때 집에 대해 수리할 부분이 생겼을때 이에 대한 비용을 공제하는 것이다. 따라서 테넌트는 마지막까지 렌트비를 내야 한다.
문의 213-820-7272