제니 유/리맥스 메가 부동산
경매·은행차압 매물 차이점
Q:경매로 집을 사면 싸게 구입할 수 있다고 주변에서 말한다. 경매와 은행차압 세일이 뭐가 다른지 알고 싶다.
A: 홈 오너가 모기지 페이먼트를 연체하면 ‘트러스티’(Trustee:은행이 지정한 피신탁기관)는 경매를 실시한다. 경매에 입찰하게되면 주택을 싼 값에 살 수 있다는 장점은 있다. 그러나 현금으로 구입해야하며 주택상태에 대해 검사를 할 수 없다는 단점이 있다.
또한 그 주택에 모기지 은행이외에 다른 저당권이 잡혀 있어도 알 수가 없다. 은행에서 법적인 소유권을 갖기 이전이므로 아무도 그 집에 대한 보증을 해 줄 수 없다.
만약 경매가 유찰되었다면 그 집은 은행소유로 넘어가게 된다. 흔히 말하는 ‘차압주택’(REO:Real Estate Owned)이 되는 것이다. 차압주택은 경매와 달리 바이어가 모든 저당권에서 자유롭게 된다. 또한 주택의 상태를 점검할 수 있으며 정상적인 매매처럼 은행에서 모기지 융자를 받을 수 있다는 장점이 있다.
따라서 보통의 바이어라면 경매보다는 은행차압매물을 선택하는 것이 현명한 방법이다.
숏세일·차압주택 구입방법
Q: 요즘 숏세일과 차압매물 사기가 힘들다는데 좋은 방법이 없을까.
A:숏세일과 차압매물의 리스팅 가격이 주위 시세보다 80%정도 싸다고 판단되면 리스팅 가격수준에서 오퍼를 쓰는 것이 성공 찬스가 높다.
은행은 여러개의 오퍼를 받아들고 바이어와 카운터를 주고 받을 만큼 한가롭지 않다. 전국에 흩어져있는 채무연체 부동산을 처분해야 하므로 시간이 없다.
은행은 융자자격이 되는 바이어라면 높은 가격을 제시한 바이어한테 집을 넘기는 경우가 많다. 일단 가격에서 경쟁력을 갖고 승부하는 것이 바람직 하다. 문의 213-820-7272