제니 유/리맥스 메가 부동산
주택 소유권 누구 명의로?
Q:집은 한 번도 사 본적이 없다. 요즘 주택가격이 좋다고 해서 집을 구입하려고 한다. 주택구입시 소유권 이름을 부부공동이 좋은지 아니면 혼자 이름으로 하는 것이 좋은지 알고 싶다.
A:집을 사고 에스크로를 오픈하게되면 ‘소유권’(Vesting)에 대한 서류를 받게된다. 여기에는 싱글, 부부, 파트너 등 여러종류의 소유권 주체가 나온다.
부부가 공동으로 소유권 등록을 하려면 ‘조인트 테넌시’를 선택해야 한다. 이 등기의 가장 큰 장점은 배우자중 한명이 사망하게되면 생존한 배우자가 남은 소유권을 자동으로 물려 받을 수 있다. 단점은 부부중 한 사람이 소송을 당했을 경우 다른 배우자의 소유권이 침해를 받을 수 있다.
이 방법의 장단점은 앞서 설명한 것과는 정반대다. 특히 소유권을 혼자 갖고 있는 배우자가 사망하게되면 생존한 배우자는 ‘유산상속세일’Probate sale)을 통해서만 재산권을 행사 할 수 있다.
숏세일시 2차부채 탕감은?
Q:숏세일을 하려고 한다. 그런데 그 집에 2차 융자액이 남아있다. 이럴 경우 2차부채를 탕감받을 수 있는지 궁금하다.
A:주택 구입시 이용한 1차 모기지는 손실액에 상관없이 변제의무에서 벗어난다. 그러나 2차는 은행측에서 받지 못한 금액에 대해서 소송을 제기할 수 있다. 그렇다고 모든 은행이 다 소송을 하는 것은 아니다.
숏세일에서 가장 중요한 것은 2차렌더와의 협상이다. 은행과 협상을 통해 2차 빚을 없애거나 최소하는것이다.
은행에 따라서는 1차처럼 받지못한 원금에 대해 손실 처리하기도 한다. 그러나 어떤 은행들은 탕감대신 남아있는 빚을 깎아주거나 저리로 갚도록 요구한다.
따라서 2차 빚에 대한 행방은 숏세일을 처리하는 에이전트가 은행측과 어떤 협상을 이끌어내느냐에 달려있다.
▷문의:213-820-7272