[오문식의 융자 이야기] 재융자, 융자조정, 융자소송, 그리고 숏세일
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부동산 시장이 추락하면서 생소했던 단어들을 많이 접하게 된다. 이에 관해 이렇다 저렇다 말들은 많지만 아직 많은 분들이 자신의 경우에 어떤 조치를 취해야 하는지에 대해서 모르는 분들이 대부분이다. 오늘은 각 상황에 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 간단하게 이야기해보려 한다.
◇재융자
현재 주택융자의 가장 큰 변화는 더 이상 확실하고 충분한 수입증명이 없다면 융자를 받기 힘들다는 것이다. 소위 말하는 오바마정책 또한 다르지 않다. 아직까지 정확한 기준은 없지만 새로운 오바만 정책의 재융자 형식은 재 융자라 하기보다는 재조정의 또 다른 의미로 여겨진다.
물론 아직까지는 확실한 답은 없다. 하지만 지금까지의 정황상 그렇게 흘러갈 것임이 확실시 되고 있다. 먼저 현재 가지고 있는 융자를 오바마 정책에 따라서 재융자를 원할 경우에 자신이 융자를 받은 은행에서만 가능할 수 있다. 물론 재융자 받을 수 있는 충분한 수입과 재정이 따라주어야 한다.
◇융자조정
융자조정은 일단 어떠한 이유로 재융자가 불가능하거나 집을 팔기에도 여유가 없는 분들을 위한 것이다. 충분히 모기지를 지불 할 능력이 있는 경우 무조건 모기지를 줄이기 위해서 시도해 본다면 좋은 결과를 받기 힘들 것이다.
쉽게 생각해서 재융자의 조건이 되지 않는 모기지 지불이 힘든 분들 중 집을 포기할 의향이 없는 분들을 위한 것이다.
이 또한 수입과 지출의 비율이 중요하다. 지출보다 수입이 월등히 높은 경우에는 물론 가능하지 않으며 수입이 지출보다 적어서 매월 적자가 심한 경우도 가능하지 않다.
어떤 분들은 현재 직장에서 갑작스럽게 해고된 상황이어서 수입원이 없으니 융자조정을 해달라고 은행 문을 두드리지만 절대 성공가능성이 없다고 봐야 한다.
은행의 입장에서 융자조정은 수익을 어느 정도 포기하더라도 집 차압절차로 인한 큰 손실을 막는 것이 목적이므로 많은 수입과 재산이 있음에도 불과하고 고의적으로 모기지를 지불하지 않거나 재조정을 한다 해도 지불할 수 없는 상황이라면 성공할 수 없다.
◇융자소송
융자소송은 간단하게 이야기해서 초기에 융자승인 절차에 문제가 있었으니 원금을 삭감하고 이자를 내리는 등의 조치로 손해배상을 하라는 소송의 절차를 밟는 것이다.
이 또한 불가능하지 않다. 예를 들어 1% 융자를 가지고 계신 분들이 수입도 적고 재산도 충분하지 않아서 그 정도의 융자승인이 불가능한 고객들에게 1%이자율이란 융자를 미끼로 무리하게 융자를 해주었다는 내용으로 소송을 한다.
필자는 변호사가 아니므로 자세한 내용은 알 수 없지만 법적인 소송의 절차이므로 길고 지루한 싸움이 될 것임은 분명하겠다.
◇숏세일
재융자도 불가능하고 재조정도 여의치 않고 더 이상 집을 소유하고 싶은 의욕도 없다면 숏세일을 생각해 보자. 숏세일은 현재 집 가격이 융자금액보다 적으므로 일단 집을 팔 수 있도록 풀어주는 것을 요청하는 절차이다.
집을 판다는 것을 전제로 하기 때문에 반드시 바이어가 있어야 하며 터무니 없이 시세보다 낮은 가격으로 팔 수 없다. 은행이 인정하는 한도 내에서 집 거래를 해야 하며 집을 판 후에도 집의 거래가격과 융자금액의 차액에 대해서 책임을 져야 하는 경우도 많다.
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)