[오문식의 융자 이야기] 융자 재조정의 허와 실

요즘 등장하는 광고를 보면 마치 모든 것을 해결할 수 있는 해결사처럼 모든 것이 가능하다는 광고를 많이 볼 수 있다. 원래 상황이 힘들수록 남의 말에 귀가 얇아지는 법이다. 하지만 기대를 걸었던 만큼 결과에 실망할 수도 있다. 이런 가운데 전문가와 상의하는 일은 항상 좋은 출발이 될 것이라 믿는다. 다만 어느 한곳의 말이 너무 달콤하다고 그 말만 믿고 있을 수는 없다는 이야기이다. 오늘은 융자 재조정에 있어서 어떤 경우에는 가능성이 있고 또 어떤 경우에는 힘든지 간단하게 이야기 하려 한다. 경제적으로 어려움이 있으되, 해결방법은 있어야 한다. 재조정은 은행을 조른다고 해결해주는 문제가 아니다. 재조정 또는 숏세일 등은 융자를 해준 은행을 보호하기 위한 목적으로 봐야 한다. 따라서 매월 페이먼트 지불에 문제가 없거나 재조정을 통해서도 문제해결을 볼 수 없을 것이라 판단되면 재조정은 승인되지 않는다. 이 모든 설명은 정식 서류로 설명이 되어야 한다. 실질적인 월 평균 수입이 얼마가 되며 지출이 얼마나 되는지 상세히 설명하고 서류로 뒷받침 되어야 한다. 또한 상황이 어려워진 충분한 이유를 편지형식으로 잘 설명되어야 한다. 이러한 설명과 서류의 뒷받침이 재조정의 기본이 된다. 만약 이유가 불충분하거나 서류상으로의 뒷받침을 할 수 없다면 좋은 결과를 가져올 수 없다. 재조정은 운이다? 틀린 말은 아니다. 한 특정 렌더에서 융자를 받았다고 그 융자금액이 모두 은행자금이라 생각하면 오산이다. 은행의 가장 큰 수입은 자금을 굴려서 이익을 남기는 방법이다. 따라서 융자를 승인하면서 투자자들의 자금을 활용하는 경우가 많다. 물론 주택 소유자들은 그 자금의 출처가 어디인지는 알 수 없다. 중요한 것은 만약 자신이 가지고 있는 융자금액이 투자자들의 투자금액이라면 재조정은 더욱 힘들어 진다. 평균적으로 볼 때 투자자들의 투자금, 즉 Investor Holding 융자라면 은행 자체 내에서의 자금, 즉 In House Loan인 경우보다 승인과정이 한 단계 더 필요하게 된다. 간혹 왜 은행에서 자신의 융자계좌를 말도 없이 마음대로 돌리는지에 관하여 열을 올리는 분들이 있다. 하지만 융자서류에 서명을 할 때 융자가 같은 조건으로 다른 곳으로 고객에게 알리지 않고 팔 수 있다는 것에 다 동의를 하는 서명을 이미 했다. 그렇기 때문에 법적으로는 아무런 하자가 없으며 은행에서는 이러한 사실을 고객에게 알릴 의무가 없다. 모기지가 늦어야 재조정이 가능하다? 지금은 그런 분들이 많지 않다고 믿고 있지만 불과 몇 개월 전만해도 일부러 모기지 연체를 시켜서 크레딧을 망가뜨려야 재조정이 가능하다고 연체를 강요하는 분들이 많았다. 결과도 불확실한 재조정을 위해서 일부러 소중한 크레딧을 망가뜨릴 필요는 없다. 물론 은행 측에서 받아들여지기에 페이먼트가 늦어야 더 심각하게 받아들여지는 것은 사실이지만 반드시 그래야만 하는 것은 아니다. 또한 재조정 기간 동안 아무런 페이먼트도 안 하려는 분들도 있다. 이런 분들은 재조정 기간 동안에도 언제든지 집이 차압으로 넘어갈 수 있다는 것을 알고 있어야 한다. 재조정과 차압절차는 각각 다른 곳에서 별개로 진행되기 때문에 재조정이 협상 중이라고 차압절차가 멈추는 것은 아니다. 처음에 재조정이란 단어가 등장 했을 때에는 그 누구도 이에 대해서 정확히 알 수 없었다. 그도 그랬던 것이 은행자체 내에서도 아무 두서없이 진행되었다. 하지만 이제는 어느 정도 자리를 잡고 있고 은행마다 저마다의 기준도 확고하게 세워져 있는 편이다. 다시 말해서 이미 어느 정도의 틀이 마련되었기 때문에 그 틀에 맞추어야 한다는 것이다. 무엇보다 많은 경험이 있는 전문가와의 상담이 무엇보다 중요하겠다 (웹사이트: www.mymaxloan.com또는 www.maxoh.com) (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.07.01. 18:01

[오문식의 융자 이야기] 인터넷으로 융자 쉽게 보기

필자가 몇 년 전에 한글로 된 융자전문사이트를 만든 적이 있었다. 전문가에게 의뢰하여 제작된 사이트였기에 보기에도 썩 나쁘지 않았다. 또 예상보다 많은 분들이 방문해서 질문하고, 문의하고 비교적 활발하게 이용되었다. 하지만 제작을 전문가에게 의뢰를 했어도 융자시장이 변화하기 시작하면서 이에 맞추어 사이트를 업테이트 하는 것에 한계가 있었다. 이러한 이유로 한동안 인테넷 상에서 사이트 자체를 내릴 수 밖에 없었다. 항상 느끼지만 많은 분들의 궁금한 사항은 공통된 부분이 대부분이다. 마치 예상문제집에서 추출해서 질문하듯이 궁금한 사항에는 공통점이 많다. 이러한 이유로 필자는 다시 한번 융자전문 사이트를 오픈 했다. 지금 막 오픈 된 사이트여서 정보는 많이 없지만 지속적으로 많은 질문에 답변을 해주고 필요한 서류의 양식 등을 손쉽게 다운로드 받아서 사용할 수 있도록 관리할 예정이다. 다음은 이 사이트의 주요 정보 항목들. www.mymaxloan.com 접속 웹 사이트의 주소로 많은 고민을 했다. 그래서 결정한 주소가 www.mymaxloan.com이다. 예전 주소 www.maxoh.com으로도 접속이 가능하다. 이 사이트는 무엇보다 고객의 참여가 있어야 더 많은 분들이 더 많은 정보를 교환할 수 있다. 이 홈페이지의 가장 기본이 되는 것이 ‘질문과 답’ 형식 이기에 질문이 많아야 많은 답변을 올릴 수 있고 그래야 다른 분들도 같은 정보를 교환할 수 있다. 오늘의 이자 프로그램 별로 그날의 이자를 올려놓았다. 지금은 세부적인 프로그램의 세부적인 이자율을 기록하지 못하지만 앞으로는 그렇게 할 예정이다. 현재는 융자시장의 그 어떤 프로그램도 자리잡지 못하고 갈팡질팡하는 상황이어서 오전 정보는 오후가 되면 바뀔 수 있는 실정이다. 따라서 이곳에는 아직 기본적인 이자율만을 기재해 놓았다. 하지만 다른 사이트와 차별을 둔 것은 무조건 보기 좋은 낮은 이자율만을 기재하지는 않았다. 이자율이라는 것이 본인의 상황에 따라 큰 차이를 보이기 때문에 크게는 2%까지 차이가 날 수 있다. 또한 요즘은 자신의 모든 조건이 완벽하다고 생각해도 실제 융자를 받을 때 그렇지 않은 경우가 많다. 이에 맞추어 웹 사이이트에 떠도는 그럼의 떡인 이자율보다는 좀 더 현실적인, 승인 가능한 이자율을 올려놓으려 노력했다. 융자상식 융자상식은 필자가 기록하고 고객들이 읽고 정보를 얻을 수 있는 페이지다. 본 중앙일보에 기재되었던 칼럼 등을 올려놓았고 앞으로도 꾸준하게 나름대로의 정보를 올려놓을 계획이다. 융자계산과 집 감정 이 페이지는 다른 사이트의 힘을 빌렸다. 클릭을 하면 융자계산을 쉽게 할 수 있는 페이지와 집 가격을 예상할 수 있는 사이트로 들어간다. 융자계산은 자세한 사항까지 볼 수 있으며 집 가격은 물론 정확한 감정가로 볼 수 없지만 현재의 세금까지 알 수 있어 좀 더 정확하게 집 가격을 미리 예상할 수 있다. 질문과 답, 자유게시판 필자 사이트에서 가장 중요한 부분이다. 하지만 고객 분들의 참여가 없으면 무용지물이 된다. 융자에 관하여 궁금한 사항이 조금이라도 있다면 그리고 자신이 알고 있는 정보를 남들과 공유할 수 있다면 많은 이용을 바란다. 이 외에도 자료실에는 현재 많이 이용되는 융자 재조정, 숏 세일(Short Sale)에 필요한 서류양식, 주택구입 또는 재융자 때 필요한 서류양식 등을 꾸준하게 업테이트 할 계획이다. 비용을 지불하는 사이트도 아니고 회원가입이 필수사항도 아니므로 보다 많은 분들이 이용해서 서로가 서로에게 도움이 되는 곳이 되었으면 하는 바램이다. ▷문의 : 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.06.24. 18:19

[오문식의 융자 이야기] 집은 지켜야 하는데···

계속되는 불황 속에서 대부분의 사람들이 자신의 집을 처분하거나 끝까지 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 이미 크레딧은 다 망가지고 갈 곳도 없어지고 렌트 조차도 망가진 크레딧으로 구하기 힘든 실정이다. 사정이 이렇다 보니 식구들을 데리고 무작정 집을 버리고 나올 수도 없는 실정이다. 이런 고민으로 하루하루 살얼음판 걷듯이 마음을 졸이며 지내는 분이 많다. 오늘은 이 같은 경우에 다급한 목소리로 전화해서 질문하는 질문 중 많은 비중이 있는 질문들을 모아보았다. △문= 모게지를 3개월째 내지 못하고 있습니다. 조금이라도 지불해서 차압을 막아보려 하는데 은행에서 체크를 되돌려 보냈습니다. 어떻게 해야 하나요? ▼답= 많은 분들이 은행하고 직접 통화하는 자체를 두려워하고 있습니다. 은행과 아무런 대화 없이 무작정 쌓여있는 금액의 일부를 지불한다는 것은 잘못된 생각입니다. 일단 은행 측과 연락을 취해서 바로 전화로 일정 요금을 지불하시든지, 며칠 날까지 얼마를 지불하겠다는 Payment Schedule을 하시는 것이 현명합니다. 하지만 이렇게 은행에서 지불하는 돈까지 받지 않는다고 다 차압절차를 받고 있다고 걱정하실 필요는 없습니다. △문= 모게지를 지불 못한지 6개월이 지났는데 아직 아무런 편지도 받지 못했습니다. 하루하루가 불안합니다. ▼답= 집을 차압 하는 절차는 정확한 시간이 정해져 있지 않습니다. 더구나 최근에는 연체되는 비율이 너무 높아서 예전에 비해서 차압진행이 많이 늦어지고 있습니다. 아직 은행 측으로부터 변호사를 고용하였다던지 경매날짜가 잡혔다든지 하는 편지를 받지 않았다면 아직 기회가 있다고 생각하셔도 됩니다. 그렇다고 편지가 올 때까지 기다리시는 것은 좋지 않습니다. 하루빨리 집을 유지하실지 아니면 숏세일 등의 방법으로 처분하실지 결정해서 옳은 방향으로 일을 추진하시는 것이 현명하겠습니다. △문= 2nd모게지를 몇 개월째 지불하지 못하고 있습니다. 2nd모게지 에서도 집을 차압 할 수 있나요? ▼답= 물론 가능합니다. 2nd모게지 은행도 집을 담보로 돈을 빌려준 은행이기 때문에 2nd모게지 은행에서도 집을 차압 할 권리가 있습니다. 물론 요즘 같은 시세라면 2nd모게지 은행에서 집을 차압 한다 하여도 받을 수 있는 금액이 거의 없는 경우가 대부분 이지만 난 모른다 하고 1st모게지만 해결하려 하면 안됩니다. 2nd모게지 은행과도 지속적인 대화를 통해서 일을 해결하여야 합니다. △문= 융자 재조정이 받아들여지지 않았습니다. 숏세일로 처분하는 방법밖에는 없나요? ▼답= 융자 재조정이 받아들여지지 않았다고 다시 시도할 수 없는 것은 아닙니다. 하지만 이미 특정한 이유로 거절당했기 때문에 더욱 힘들어지는 건 사실입니다. 가능하다면 숏세일 쪽으로 방향을 잡아보시는 것이 좋을 듯 합니다. △문= 집 경매날짜가 다가오고 있습니다. 경매가 이루어진 후 바로 집을 비워줘야 하나요? ▼답= 반듯이 그렇지만은 않습니다. 경매날짜가 잡혔다 하여도 그 날짜에 바로 계약이 이루어지는 것은 아닙니다. 만약 처음 경매날짜에 매매가 이루어지지 않는다면 다음 경매까지 시간적 여유가 생기는 경우도 있습니다. 만약 경매에서 매매가 이루어 졌다면 언제까지 집을 비워달라는 통보를 받게 됩니다. 이 날짜까지는 집을 비워주셔야 합니다. 그렇지 않다면 은행 측에서는 법적인 대응도 가능하게 됩니다. ▷문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.06.17. 16:50

[오문식의 융자 이야기] 현재상황에서 할 수 있는 일은 무엇인가?

요즘 문의를 받는 대부분의 경우는 현재 집을 유지하기 위해서 이리저리 방법을 찾아 다니거나 현재 숏세일이나 은행소유로 넘어간 주택을 구입하기 위해서 시간을 다투는 융자에 대한 문의다. 이런 경우를 제외하고 정상적인 거래를 위한 융자문의는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 이는 아직도 주택시장의 하락은 계속되고 있으며 주택소유주들의 고통은 줄어들지 않았음을 의미한다. 이렇게 정부에서의 끝없는 관심과 파격적인 정책에도 불구하고 좀처럼 좋아지지 않는 미 부동산의 문제는 무엇이며 이를 극복하기 위한 방법은 무엇인지 이야기해보자. 파격적인 105%재융자 오바마정부가 내세운 파격적인 정책중의 하나는 현재의 2nd 모기지의 금액과는 상관없이 1st 모기지의 금액을 현재 집 시세의 105%까지 재융자를 해 주겠다는 파격적인 정책이었다. 이는 집 가격의 끝없는 하락으로 재융자의 기회조차 가질 수 없었던 주택소유주들에게 유일한 희망을 가져다 준 정책이었다. 하지만 이도 잠시 실질적인 승인과정은 예상을 뒤엎었다. 5%때의 이자율을 기대했던 고객들은 7% 또는 8%에 육박하는 이자율로 말문이 막혔고 그나마 크레딧 점수가 낮아서, 세금보고상의 수입이 낮아서, 2nd모게지 은행에서 협조를 해주지 않아서 등의 이유로 승인조차 받을 수 없는 고객들이 대부분을 차지했다. 이 정책이 발표된 지 한 달도 되지 않았지만 벌써 이 정책에 희망을 거는 사람들은 거의 없는 있으나마나 한 정책이 되어버렸다. 숏세일 현재 그나마 가장 많은 주택소유자들이 이용하고 가장 성공확률이 높은 방법이 숏세일이다. 이는 주택시세보다 융자금액이 많은 경우 은행과의 합의하에 적정선에서 집을 매매하고 그 차액에 대해서는 은행의 손실로 기록되거나 집 매매 후 개인이 따로 특정기간 동안 지불하는 형식이다. 이는 재융자 또는 재조정으로도 문제해결을 볼 수 없는 분들에게 최후의 수단으로 택하는 방법 중 하나이다. 하지만 이도 걸림돌은 있다. 일단 최대한 빨리 주택을 구입하려는 구입희망자를 찾아야 한다. 물론 지역에 따라 다르겠지만 구입희망자조차 구하기 힘든 경우가 있다. 또한 매매서류가 이루어지고 숏세일이 성공적으로 마무리된다고 하여도 세금문제가 말목을 잡는다. 주택매매가격과 남아있던 융자금액의 차이는 은행에서는 손실로 처리가 되며 주택소유자에게는 소득으로 간주가 되므로 이에 대한 세금을 물어야 한다. 물론 현재 거주하는 주택을 숏세일로 거래한 경우 2012년까지 소득세를 연기할 수 있지만 투자용 주택은 이야기가 틀릴 수 있다. 세금에 관한 자세한 내용은 개인의 회계사에게 문의해 보는 것이 추후에 세금문제로 계획이 엉망이 되는 상황을 피할 수 있을 것이다. 재조정 재조정은 현재 주택을 계속 유지하기를 희망하고 앞으로 어느 정도의 지속적인 수입이 보장되는 직업을 가지고 있는 경우 희망을 걸어볼 수 있다. 물론 이 재조정기간이 시간도 많이 걸리고 요구하는 사항도 많으며 정확한 확답을 받을 수 없으므로 일이 마무리 될 때까지 많은 스트레스를 받는다. 또한 일단 재조정이 승인되고 주택소유자가 동의를 해서 혜택을 받았다면 추후에 일정기간 동안은 숏세일을 진행할 때 걸림돌이 될 수도 있다. 주택시장이 벼랑 끝으로 내 몰리면서 정부에서는 많은 정책을 쏟아내고 있지만 실질적으로는 가진 자들에게 더 많은 혜택을 주고 어려움을 격고있는 서민들로 인한 은행의 손실을 막으려는 정책이 아닌가 오해할 만큼 일반 서민들이 피부로 느낄 수 있는 정책은 없는 듯 하다. 끝내는 숏세일이나 개인파산으로 내 몰리는 대부분의 주택소유주들에게 실질적인 혜택을 아직도 모두 기다리고 있다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927, www.maxoh.com)

2009.06.10. 15:52

[오문식의 융자 이야기] 갈팡질팡하는 융자시장

미 정부에서는 경기침체의 주범이 되고 있는 주택시장의 끝없는 하락을 막기 위해서 안간힘을 쓰고 있지만 아직까지 그 힘을 제대로 발휘하지 못하고 있다. 주택시장이 흔들리기 시작하면서 융자시장은 하루가 다르게 급변하고 있다. 어제는 가능했던 융자가 오늘은 승인될 수 없는 경우도 많고, 완벽한 조건을 갖추었다 생각하는 경우에도 생각하지 못했던 이유로 융자승인을 받을 수 없는 경우도 많다. 오늘은 융자시장이 이렇게 갈팡질팡 자리를 잡지 못하는 이유에 대해서 간단하게 이야기하려 한다. 주택시장, 정상적인 거래는 없다? 올해 초부터 거래가 성사된 주택의 약 70%가 숏세일이나 은행소유로 넘어간 주택이었다. 약 30%만이 정상적인 방법으로 거래가 이루어졌지만 그나마 현재 시가에 비해 남아있는 융자금액이 적은 소유자들이 주변시세에 맞추어 낮은 금액으로 집을 처분한 경우이다. 이렇게 정상적이 거래의 비율이 적다는 것은 아직도 미국의 주택시장은 힘겨운 하락을 계속하고 있다는 증거이다. 이러한 상황이 올 것이라는 것은 이미 예상되었다. 주택시장이 하락을 시작하면서 주택차압과 모게지의 연체가 급증하기 시작했다. 그나마 작년까지는 어떻게 버티기 식으로 유지를 해오던 주택소유자들도 이제 하나, 둘씩 더 이상 지탱할 수 있는 힘이 없는 것이다. 또한 이렇게 어렵게 유지할 이유도 찾아보기 힘들다. 집 가격이 하락해서 구입가격의 절반밖에 되지 않는 주택들도 많이 있다. 어렵게 유지한다 하여도 집값이 다시 오르지 않는다면 팔 수도 없는, 재산상으로서의 무의미한 깡통주택이 되어버렸기 때문이다. 앞으로도 당분간은 이러한 현상은 계속 지속될 것으로 예상된다. 주택시장이 안정을 찾는 시기는 집을 포기해야 할 주택소유자들이 모두 해결된 후가 아닐까 생각한다. 늘어만 가는 연체금 현재 연체 상태에 있거나 차압과정으로 넘어간 융자계좌들은 12%가 넘는다. 열 가정이 모이면 그 중 한 가정 이상은 모기지를 지불하지 못하고 있다는 뜻이다. 이는 미 전체의 평균수치이며 신규주택이 많았던 버지니아와 메릴렌드 지역은 이보다 많은 주택소유자들이 모기지를 지불하지 못하고 있다. 이렇게 늘어가는 연체비율은 지금까지 힘겹게 버티고 있는 융자은행들의 숨통을 죄고 있다. 뒤로 지속적으로 발생되는 손해를 줄이고 이미 발생된 손해금액을 메우기 위해서 은행의 융자심사는 날로 까다로워지고 정부에서 이자를 낮추어도 은행자체의 이자는 기대에 미치지 못한다. 물론 작년에 비한다면 지금의 이자는 많이 낮아졌지만 신문 등의 각종 뉴스에 멋지게 장식되는 이자율은 그림의 떡 밖에는 될 수 없다. 불과 일주일전에도 이자율은 급격하게 올랐다. 불과 필자가 아침에 읽고 나온 신문에는 이자가 또 내렸다고 기사를 보고 온 그날이었다. 물론 이자가 내렸다는 기사를 읽은 많은 분들이 문의를 했고 그분들을 이해시키기 쉽지 않았다. 국채발행으로 인한 모기지금리 급등 이번 주에 급등한 이자율은 다행이 각종 뉴스를 통해서 전달되었다. 오바마정부가 막대한 재정적자를 메우기 위해서 대규모 국채를 발행했기 때문이라 한다. 차라리 이렇게 이유 있는 이자율상승은 이해하기도 쉽고 이해시키기도 쉽다. 하지만 특별한 이유도 없이 조금씩 조금씩 상승이 계속되면 고객하고 약속했던 이자율을 맞출 수 없어 답답한 경우가 많다. 여기에 정부에서 이자율을 하향 조정했다는 기사까지 장식을 한다면 숨통 막히는 상황이 되어버린다. 미국에서 모든 기업들이 “정부가 정책을 정하면 우리는 따른다”하며 무조건적인 지지를 하지 못한다. 이익창출을 목적으로 하는 것이 기업이며 은행들도 그러한 기업 중 하나이다. 지금의 이러지도 또 저러지도 못하고 갈팡질팡하는 융자시장은 정부의 정책이 그러해서가 아니라 커져만 가는 은행의 손실 때문이다. 지금 같은 악순환이 계속된다면 융자시장도 결코 자리잡지 못할 것이다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.06.03. 17:54

[오문식의 융자 이야기] 정부의 새로운 정책, 무엇이 가능한가?

부동산 경기가 침체의 늪에서 빠져 나오지 못하고 있으면서 모든 미 경재는 뒤죽박죽이 되어가고 있다. 서민들의 가장 큰 재산이자 가장 큰 희망이었던 주택이 일명 ‘깡통주택’이 되어버린 지금 많은 분들의 희망까지 송두리째 뽑아 버렸다. 미 정부에서는 더 이상의 출혈을 막기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 처음의 계획만큼 순조롭게 진행되고 있지는 않은 듯하다. 그도 그럴 것이 각 은행들도 이익창출을 목적으로 하는 기업이기 때문에 무턱대고 정부에서 그렇게 하라고 정책을 발표했다고 묵묵히 따를 수만은 없다. 오늘은 정부가 내세운 정책은 어떤 것들이 있으며 또 어떠한 방법이 실질적으로 가능한지에 대해서 간단하게 이야기하려 한다. ◇은행의 원금을 집 가격의 93%까지 내린다? 지난 20일 오바마대통령은 일명 Hope for homeowners라는 차압대책 수정안에 서명했다. 이는 현재 많은 주택소유자들의 집 가격이 은행 빚보다 낮아 집을 계속 유지할 의지가 없어지면서 차압이 점차 늘어만 가고 있는 문제점을 해결하기 위해서다. 지금까지의 정책들은 모기지를 지불하기 힘든 주택소유자들에게 지불 가능하도록 월 지불액을 일정기간 동안 낮추어주는 방안을 추진하였지만 이미 깡통주택이 되어버린 자신의 주택을 소유할 욕구가 없는 소유자들에게는 무의미한 정책이라는 의견에서 비롯되었다. 물론 이 정책이 많은 분들에게 적용될 수 있다면 미 정부가 주택소유자들에게 주는 최고의 선물이 될 수 있겠다. 하지만 지금까지 내세워온 정책들의 결과를 본다면 이 정책 또한 얼마만큼의 효과를 발휘할 수 있을지 의문이 간다. 먼저 각 은행들의 반응이다. 이 정책에 따르면 은행에서 빌려준 금액의 일부를 고객들로부터 되돌려 받지 말라는 뜻이다. 정부에서는 어차피 집이 차압 되어서 발생되는 손실이 더 크므로 큰 손실을 막기 위해서 작은 손실을 감수하여야 한다는 입장이지만 은행 측의 입장은 다르다. 은행은 손실을 줄이기 위한 기업이 아니라 이익을 창출하여야 하는 입장에서 손실을 줄이고자 이미 빌려준 금액조차 상환받을것을 포기하는 것은 결코 쉽지 않은 이야기이다. 필자의 의견은 이 정책이 효력을 발휘해서 각 은행들도 이에 어느 정도 협조를 하겠지만 그 절차는 생각보다 많이 까다로울 것이라고 예상한다. ◇현재의 모게지 지불액을 낮추어준다. 요즘 광고에서 흔히 볼 수 있는 융자 재조정이다. 이 정책이 나왔을 때만 해도 많은 주택구입자들이 이 정책에 희망을 걸었다. 하지만 이도 마찬가지이다. 물론 이로 인하여 일정기간 모기지 지불액을 조정 받아 한숨 돌린 소유자들도 적지 않다. 하지만 은행에 전화해서 무조건 때 쓰면 들어준다는 식의 생각을 가져서는 안 된다. 융자재조정은 은행과 고객과의 일종의 협상에 의해서 성사가 될 뿐 아직 융자신청처럼 틀에 짜인 방식도 없고 기준도 없다. 다시 말해서 완벽하게 같은 경우라 하여도 성사가 되는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있다. 또한 시간도 짧게는 2개월 길게는 8개월 이상까지 걸리는 경우가 많아서 이 결과를 기다리는 주택소유자들은 속을 태우고 있는 분들이 많다. 또한 협상이 잘 이루어지지 않아 몇 개월 후에 재조정이 불가능하다는 통보를 받으면 주택소유자들은 갈 길을 잃은 사람처럼 당황하게 된다. ◇까다로워진 융자신청 정부의 정책은 모든 융자회사들의 숨통을 쥐고 있다. 이제는 집 감정도 융자회사가 신청 못하고 집 예상가격 신청할 수도 없다. 또한 2010년에는 융자회사들이 은행으로부터 받아왔던 커미션까지도 받지 못하게 막는 법안이 상원의 통과를 기다리고 있다. 이런 식으로 모든 융자회사가 없어진다면 그때부터는 고객들이 직접 은행에 찾아가서 융자를 받아야 한다. 이는 지금까지 어느 정도의 융통성 있게 융자를 받을 수 있었던 고객들이 직접발로 뛰어다니며 융자를 신청하고 각 은행에 장, 단점에 대해서도 스스로 파악을 해야 한다는 뜻이다. 이 모든 미 정책들이 실질적으로 누구를 위한 정책들인지 의문이 갈 때가 많지만 아무쪼록 좀 더 좋은 방향으로 흘러가주기만을 바라고 기다릴 뿐이다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.05.27. 16:35

[오문식의 융자 이야기] FHA 융자 무엇이 다른가?

불과 몇 년 전만해도 FHA융자는 대부분의 주택구입자들에게 생소한 단어였다. FHA융자는 미 부동산 시장이 추락을 시작하면서 이를 막기 위해 새로 생긴 신생단어가 아니다. 예전부터 있었지만 사용하지 않는 형식에 불과한 융자의 종류였다. 하지만 지금은 많은 분들께서 FHA융자에 대해서 문의하신다. 오늘은 많은 주택소유자 또는 주택 구입희망자들이 어떤 이유로 FHA융자에 관심을 가지는지 간단하게 이야기하려 한다. ◇FHA융자란 FHA는 ‘Federal Housing Administration’의 약자로, 풀이하자면 연방주택관리국을 지칭하는 말이다. 그래서 FHA융자라 함은 연방에서 보증해주는 융자라는 뜻이다. 만약 융자를 받은 고객이 융자금을 지불하지 못하고 차압을 당하는 경우 은행은 이로 인해 발생하는 손해의 특정부분을 연방정부로부터 받을 수 있게 된다. 따라서 FHA융자의 승인을 위해서는 정부가 정해놓은 틀에 무조건 맞춰줘야 한다. ◇FHA융자의 장점은 무엇인가? 많은 분들이 FHA융자에 매력을 느끼고 있는 것은 특별한 이유는 없다. 단, 현재의 일반융자보다 융자를 받을 수 있는 금액이 많다는 점이 가장 큰 매력이라고 하겠다. 현재의 일반융자로는 사실상 다운페이가 20%이상 되지 않으면 융자를 받기 어렵다. 하지만 FHA융자인 경우 3.5%이상만 다운페이 하면 융자를 받을 수 있다. 또한 크레딧 점수에 대해서도 많은 선심을 쓰고 있다. 일반융자인 경우 크레딧 점수가 640이하라면 사실상 융자승인이 어렵다. 하지만 FHA융자인 경우 600점 이상 크레딧 점수라면 융자승인이 가능하며 최근에 모기지를 제외한 다른 페이먼트의 늦은 기록이 있다 하여도 융자가 가능하다. 또한 일반융자인 경우 크레딧이 720점 이하부터는 이자가 단계별로 오르게 되어있지만 FHA융자는 크레딧점수가 620점만 되어도 좋은 이자율을 기대할 수 있다. 그리고 일반융자인 경우 주택구입 시 은행계좌에 최소 3개월 이상 다운페이먼트와 크로징비용, 그리고 최소 3개월 동안 모기지를 지불할 수 있는 여유금액까지 잔고가 있다는 것을 증명하는 것을 원한다. 하지만 FHA융자인 경우 사실상 돈의 출처가 어디 인지만 확인시킬 수 있다면 주택구입을 위해서 큰 금액을 한번에 받았다고 하여도 문제삼지 않는다. ◇FHA융자의 장점에도 불과하고 일반융자를 신청하는 분들이 많은 이유 FHA융자는 특정한 혜택을 주는 대신 그 절차도 까다롭다. 대표적인 것이 수입증명서류이다. 수입증명 없이 FHA승인은 불가능하며 실질적으로 수입이 있다 하여도 세금보고상에 그 금액이 반영되지 않았다면 인정되지 않는다. 물론 현재로서는 일반융자의 경우에도 대부분 수입증명서류를 요구한다. 하지만 FHA융자인 경우 좀 더 까다로운 확인작업을 거치므로 예전처럼 눈 가리고 아웅하는 식의 방법은 더 이상 통하지 않는다. 또한 FHA융자인 경우 일반융자에 비해서 융자승인이 결정되는 시간이 상당히 긴 편이다. 일반융자인 경우 융자신청을 시작해서 마치기까지 약 4주가 소요된다면 FHA융자인 경우 약 6주, 경우에 따라서는 8주까지 걸리는 경우도 있다. 이러한 이유로 FHA융자를 포기하고 일반융자를 신청하는 경우도 많다. ◇그 외 일반융자와 FHA융자의 차이점 융자회사의 입장에서 FHA융자는 FHA융자신청을 위한 특별한 라이센스가 필요하다. 이 라이센스 취득자체가 융자회사에서 받아서 유지하기가 쉽지 않은 상황이다. 따라서 모든 융자회사가 FHA융자를 신청할 수 있는 것은 아니다. 또 FHA융자인 경우 투자용 주택은 융자가 불가능하며 크로징 비용 또한 일반융자에 비해서 더 많은 항목이 들어가므로 비용이 더 들어간다. FHA융자는 연방정부에서 보증해주는 융자로 현재 정부의 정책에 의해서 많은 혜택이 주어진다. 하지만 그 절차가 까다롭고 복잡하므로 집 구입 전에 전문가와의 정확한 상담이 반드시 필요하다. FHA융자는 절차가 복잡하지만 가능여부는 보다 손쉽게 알 수 있으므로 간단한 상담만으로도 승인가능여부를 어느 정도 정확하게 알아볼 수 있다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.05.21. 17:09

[오문식의 융자 이야기] 주택융자, 어떤 문제 있을까? (2)

지난주에 까다로워진 주택융자의 실질적인 문제점들에서 이야기 하였다. 먼저 개인크레딧의 적용범위와 집 감정서류의 문제점, 그리고 직장 및 수입의 중요성에 대해서 이야기 하였다. 오늘은 지난주에 이어서 요즘 주택융자를 어렵게 만드는 요인들에 대하여 계속 이야기하려 한다. ◇투자용 주택을 소유하고 있는 경우 만약 투자용 주택을 소유하고 있는 고객이라면 자신의 집은 물론이고 투자용 집도 재융자 받기가 힘들어졌다. 가장 큰 이유는 수입과 지출의 비율이 문제가 된다. 예전에는 투자용 주택을 소유하고 있다 하여도 투자용 주택에서 들어오는 렌트 수입은 특별한 경우를 제외하고 모두 인정이 되었다. 하지만 지금은 투자용 주택에 남아있는 에쿼티가 30%이상 있어야 인정이 될 수 있다. 예를 들어서 현재 투자용 주택의 시가가 30만 달러라 가정한다면 융자금액이 21만 달러 이상이 있으면 렌트 수입을 인정받을 수 없다. 따라서 융자금액이 21만 달러 이상이라면 현재 거주하고 있는 주택을 재융자 받을 때 자신의 수입으로 현재 거주용 주택의 모기지 그리고 투자용 주택의 모기지와 그 외의 페이먼트를 다 지불하고 50%이상이 남아야 융자가 가능하다. 물론 이런 계산이라면 투자용 주택을 소유한 구입자 중 융자가 가능한 고객들이 거의 없다 하여도 과언이 아니다. ◇현금으로 월급을 받는 경우 가장 많은 경우 중 하나이다. 특히 이민 온지 얼마 되지 않은 한국 분들이 이런 경우가 많은 듯 하다. 예를 들어 모 세탁소에 근무하면서 일주일에 600달러를 주급으로 받지만 이 중 일부는 현금으로 받는 경우 세금보고상의 금액은 실질적인 수입보다 적다. 다시 말해서 실질적으로는 모기지를 충분히 부담할 수 있으나 어떠한 서류도 그 뒷받침을 할 수 없다는 것이다. 모든 주택융자 시 예외 없이 수입증명서류를 요구하는 요즘에는 융자시 융자승인이 거부되는 결정적인 요인이 된다. 숏세일이나 재조정 같은 경우에는 현금으로 받는 수입이 있다 하여도 은행거래내역서 등으로 증명할 수 있다면 수입으로 인정받을 수 있지만 융자를 받을 경우는 불가능하다. ◇IRS의 확인서류 요청 예전에는 수입증명서류가 필요하지 않는 경우가 많았기 때문에 사실상 수입을 눈 가리고 아웅 식으로 속이는 경우가 많았다. 예를 들어 현재 모 델리에서 일을 하면서 주급으로 400달러를 받고 있고 이 주급만으로는 모기지 지불이 어렵다면 융자승인은 당연히 거절된다. 하지만 아무런 증명서류를 요구하지 않기 때문에 주급으로 600달러를 받는다고 서류작성 시 기재만 한다면 그 누구도 이의를 달지 않았다. 하지만 지금은 상황이 완전히 다르다. 크레딧이 좋고 다른 조건이 아무리 좋다 하여도 무조건 수입증명서류를 요구하며 여기에 덧붙여서 ‘4506T’라는 서류에 서명까지 요구한다. 이 4506T라는 서류는 IRS의 규정서류이며 이는 고객이 은행이 IRS에 직접 고객의 세금보고내역을 받아볼 수 있도록 허락해주는 서류이다. 이 서류에 서명을 했다면 융자 최종승인 전에 확인해 보는 경우도 있지만 융자승인절차가 다 끝난 후 몇 개월 후에 확인을 하는 경우도 있다. 만약 수입을 속여 융자를 받았다면 추후에 실질적인 수입과 융자받을 시 서류상의 수입이 일치하지 않는다며 융자금액을 모두 지불할 것을 요구하는 통지서를 받을 수 있다. 융자승인이 점차 까다로워지면서 처음에는 정부의 정책과 은행들의 대응에 반감이 커졌었다. 하지만 지금은 처음부터 이렇게 융자승인을 까다롭게 했더라면 지금의 상황까지는 오지 않았겠다고 생각한다. 다시 말하자면 지금까지 우리 모두는 너무 속 편하게 앞으로 닥칠 지금의 상황을 생각하지 않고 있었구나 하고 생각된다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.05.13. 16:53

[오문식의 융자 이야기] 주택융자, 어떤 문제점이 있을까?

융자받기가 힘들다 해도 요즘처럼 힘들었을 때도 없었던 것 같다. 문제가 없을 것 같은 경우에도 생각하지도 않았던 문제들이 발생해서 시간이 오래 걸리거나 융자승인조차 받을 수 없는 경우도 생긴다. 오늘은 예전에는 큰 문제가 되지 않았던 상황들이 현재는 큰 문제점이 되고 있는 경우가 많기에 이에 대해서 간단하게 이야기 하려 한다. ◇개인 크레딧 요즘엔 주택융자를 받을 때 크게 두 가지로 나뉘어 생각한다. 첫 번째는 정부가 보조해주는 FHA융자와 FHA융자가 아닌 일반융자로 크게 나누어 생각하면 된다. 물론 군인가족을 위한 VA융자 등의 특별한 경우들이 있지만 지나치게 까다로운 절차 때문에 많이 사용되지 못하고 있다. 일단, FHA융자인 경우 개인 크레딧 점수에 대해서는 아주 아량이 깊다고 하겠다. 점수가 580이상 되면 가능하고 600점 이상이면 크레딧점수 때문에 융자가 승인 안 되는 경우는 없다. 또한 이자율에 대해서도 큰 손해 없이 융자를 받을 수 있다는 장점이 있다. 물론 최근 1년 안에 집에 대한 모기지를 30일 이상 늦었던 기록이 있으면 융자승인이 힘들다. 이와 같은 특별한 이유로 크레딧 점수가 내려간 경우가 아니라면 크레딧 점수는 크게 영향을 미치지 않는다. 하지만 다른 이유로 FHA융자가 힘든 경우라면 크레딧 점수는 아주 중요한 여향을 미친다. 예전에는 680점 이상만 되도 크레딧 점수에 대해서 손해를 보는 경우는 드물었지만 지금은 740점 이상이 되지 않으면 이자율의 적지 않은 차이를 보일 수 있다. 특히 집 가격에 비해서 융자금액이 80%이상이 되는 경우라면 크레딧점수 700점 이하는 승인 받기가 불가능하다고 생각하여야 한다. ◇집 감정 은행에서는 모든 자료의 검토에 대해서 까다로운 절차를 걸치지만 가장 눈에 띄는 변화 중에 하나는 집 감정서류이다. 예전에는 정식적인 감정회사의 감정서류라면 더 이상 토를 달지 않았다. 하지만 지금은 무조건 의심한다 해도 과언이 아닐 만큼 까다로운 심사를 한다. 안 그래도 차압 된 집, 또는 Short Sale로 시세보다 낮게 거래가 이루어진 경우들이 많아서 감정가격을 산출하는데 어려움을격고 있는데 그나마 한번에 인정되는 경우가 드물다. 또한 지난 5월 1일부터는 융자회사에서 집 감정회사에게 예상감정가를 알아보는 자체를 불법화시키고 융자를 받을 때에도 융자회사가 아닌 은행에서 직접 특정감정회사에 감정을 의뢰하게 법으로 막아놓았다. 따라서 융자회사에서도 현 시가가 정확하지 않은 집에 대해서는 일단 서류를 은행에 밀어 넣어보는 방법밖에는 없게 되었다. 따라서 각 융자회사에서 집 감정회사에게 시간이 촉박해서 서류를 빨리 요구하거나 집 감정을 높게 받을 수 있는 감정회사를 찾아서 의뢰할 수 없게 되었다. ◇직장 및 수입 요즘 융자를 받을 때 가장문제가 되고 가장 중요시 생각되는 부분은 직장과 수입이다. 수입도 예전처럼 증빙서류 없이 융자가 승인되는 경우는 없다. 또한 수입이 조금만 미달이 되도 융자승인은 앞뒤보지 않고 거절된다. FHA융자인 경우 모기지를 포함한 월 지불액이(자동차 페이먼트, 크레딧카드 페이먼트 등을 모두 포함한)수입의 54%이상이 되면 안 된다. 예를 들어 A라는 고객이 재융자 후 모기지 지불액이 2000달러이고 자동차 페이먼트가 400달러이고 크레딧카드 페이먼트가 300불이라면 총 월 지불액은 2600달러가 된다. 이 경우 월 수입이 4900달러이상은 되어야 FHA융자로 승인 받을 수 있게 된다. 또한 다른 투자용 주택에서 렌트 수입이 매월 들어온다 하여도 렌트 수입이 수입으로 인정되지 않는 경우가 많아서 투자용 주택의 모기지도 고스란히 지출로 잡아서 계산되어야 하는 경우가 많다. (다음주에 계속) (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1964)

2009.05.06. 16:34

[오문식의 융자 이야기] 귀동냥으로 들은 얘기들, 거짓 or 진실?

지난번 칼럼에서도 한차례 거론했듯이 요즘 많은 분들이 상황이 급박한 만큼 다른 때보다 더 이곳 저곳에 귀를 기울인다. 믿을 수 없는 정보란 것을 알면서도 자신에게 희망을 주는 말이면 믿으려 한다. 하지만 꼭 말하고 싶은 것은 지금의 상황이 힘든 만큼 그리고 앞으로 어떠한 일이 어떻게 진행될지 알 수 없는 만큼 정확한 지식을 가지고 바르게 대처하는 것이 무엇보다 중요하다. 어떤 분은 집 모기지를 지불하지 않고도 1년 이상 그냥 거주해도 문제없다는 주변의 말만 믿고 은행 측의 연락을 무조건 무시하다가 어느 날 갑자기 집을 비워달라는 통보를 받고 손 한번 못써보고 급하게 이사를 나와야 하는 경우도 있었다. 이런 당황스러운 상황까지 가지 않기 위해서는 정확한 지식과 발 빠른 대처가 필요하다. 오늘은 많은 분들이 궁금해 하고 잘못 알고 있는 질문에 대해서 몇 가지 간단하게 이야기하려 한다. Q. 오바마정책으로 모기지 지불액을 수입의 31%까지 맞춰준다고 하는데 가능한 얘기인가? A. 가능한 얘기다. 하지만 모든 경우에 해당되지는 않는다. 많은 분들이 오바마정책이 모든 주택소유자들을 구제해주는 구세주 같은 정책으로 오해하는 경우가 많다. 이번 오바마정책은 크게 재융자와 재조정으로 나뉘어지며 기본적으로 주택소유자로 하여금 모기지를 지불할 수 있게 돕는 것이 주 목적이다. 수입의 31%까지라는 것도 그렇게 가능한 경우에는 그렇게 맞춘다는 얘기이지 무조건 그렇게 해준다는 뜻은 아니다. 예를 들어 월 수입이 3000 달러인 주택소유자가 50만 달러의 융자를 가지고 있다면 아무리 모기지를 낮춘다 하여도 모기지를 지불할 수 없게 된다. 또한 모기지도 못 갚아나가는 주택소유자가 고급승용차를 굴리고 큰 보험을 계속 유지하는 등 다른 이유로 모기지를 지불해 나갈 수 없다고 이해된다면 혜택을 받을 수 없게 된다. 또한 이 31%의 기준도 은행마다 또는 투자자에 따라 다른 기준을 적용하는 경우가 많다. Q. 숏세일 후 집 판매가격과 융자금액의 차액을 갚을 의무가 생기나? A. 갚을 의무가 있을 수 있습니다. 숏세일로 집을 팔 경우 2nd(세컨드)융자은행에서는 대부분의 원금을 상환 받기 힘들게 된다. 물론 어느 정도는 갚으면서 나머지가 탕감되는 경우도 있지만 현재로서는 많은 경우 2nd융자은행에 남은 원금은 주택을 팔고 난 후에도 갚아야 할 의무가 있을 수 있다. Q. 숏세일 후 집 판매가격과 융자금액의 차액에 대한 세금의 의무가 있나? A. 네, 세금을 지불해야 될 경우가 생길 수 있다. 특히 자신이 거주하던 집이 아닌 투자용 주택을 숏세일로 팔았을 때는 세금보고 상 집을 팔고도 갚지 못하는 융자원금에 대해서는 빚 탕감, 즉 수입으로 인정된다. 이는 은행에서는 이미 손실로 보고하기 때문이다. 이에 대해서는 자신의 경우마다 다르므로 자신의 회계사에게 자세한 상황을 문의하는 것이 좋다. Q.아직도 융자금액이 적은 경우에는 수입 증명서류 없이 융자가 가능하다고 들었다. 어느 정도까지 가능한가? A.가능하지 않다. 현재는 수입증명이 필요 없는 융자는 없다고 생각해야 한다. 물론 수입증명서류로 어떠한 서류를 요구하는지의 차이는 있지만 아무런 증명서류 없이 융자가 가능하지는 않다. Q.융자금액이 큰 경우 융자 재조정도 재융자도 힘들다고 들었다. 융자금액은 어느 정도까지 가능한가? A.사실상 융자금액이 72만 달러 이상이라면 오바마정책으로 재조정도 재융자도 힘들어지는 것은 사실이다. 하지만 재조정의경우 투자자에 따라 분명 예외의 경우도 있을 수 있다. (문의: 703-994-7177 또는 31-302-1927)

2009.04.22. 17:48

[오문식의 융자 이야기] 누구를 위한 이자율인가?

지속적인 정부의 경제부양책을 비웃듯 부동산 경기의 회복은 더디기만 하다. 각종 언론을 장식하는 이자율의 하락도 신종단어처럼 불려지는 오바마정책도 아직은 많은 주택소유자들에게 혜택이 주어지기는 역부족인 듯하다. 지난 8일에도 모기지 금리가 4.2%까지 하락할 가능성이 있다는 내용의 기사가 신문 한편을 장식했다. 물론 이에 대한 문의전화가 많았다. 신문에서 읽었다거나 TV뉴스에서 봤다며 자신이 어느 정도의 이자를 받을 수 있는지 크레딧 조회를 부탁하는 분들도 많다. 예전에는 무조건 크레딧만 확인하고도 어느 정도의 융자진행의 가닥을 잡을 수 있었다. 하지만 지금은 먼 옛날얘기가 되었다. 여차여차한 이유로 융자가 힘들 것 같다고 설명 드려도 방법을 찾아달라고 한다. 모든 재융자 또는 주택구입융자를 신청하려는 고객 분들에게 정말 죄송하지만 요즘은 안 되는 융자는 정말 안 된다. 방법이 없다. 예전에는 안 되는 융자를 받아내고 또 보다 좋은 이자율을 받고 하는 것이 필자와 같은 브로커의 주 업무였다. 그리고 또한 정말 안될 것 같은 융자를 승인해주는 은행들이 부지기수로 많았다. 그런 은행들을 찾아내고 보다 좋은 조건을 받기 위해서 보다 많은 은행의 정보를 찾아내는 대에 많은 시간을 보냈다. 하지만 지금은 그런 노력은 하지 않아도 된다. 대부분의 모기지 은행들은 문을 닫았고 굵직한 은행들만이 아직 힘겹게 남아있다. 이렇게 살아남은 은행들은 아직 융자를 해주지만 마치 고객들의 흠을 잡기 위해 존재하는 것 같은 느낌마저 들 정도로 요구사항이 많고 까다롭다. 예전에 은행관계자들이 브로커 회사들을 찾아 다니며 고객유치에 혈안을 올리던 상황하고 매우 대조적이다. 이러한 까다로운 조건을 받아들이다 보면 받을 수 있는 이자율은 조금씩 조금씩 상승하게 된다. 상항이 이러하다 보면 이자율은 처음에 기대했던 것 보다 차츰 멀어지게 된다. 그나마 융자가 가능하다면 다행이다. 집 가격이 하락되었거나 수입이 충분하지 않아서 융자가 가능하지 않은 경우가 더 많다. 쉽게 말해서 융자의 부익부빈익빈시대가 왔다고 하는 것이 정확하지 않을까 한다. 미 전체의 주택소유자 중 집 가격비례 100%또는 그 이상까지도 융자가 가능했던 시절에 도대체 몇 명이나 30, 40%이상을 다운하면서 집을 구입했을까? 또한 요즘 같은 불경기에 소규모 사업체를 운영하는 오너들 중 몇 명이나 모든 수입을 모두 보고하고 수입의 30%가 넘는 세금을 부담하려 할까? 그리고 지금의 미 경제를 감안할 때 미국 내 거주자 중 몇 명이나 수입이 줄지 않았을까? 미 전체의 집 가격이 평균 10%이상 하락한 시점에서 정부보조융자(이하 FHA융자)를 제외한 모든 프로그램은 사실상 집 가격의 80%까지밖에 융자를 해주지 않는다. 이 또한 수입이 충분하고 크레딧이 아주 좋아야 융자가 가능하다. 현재 융자의 가장 기본적인 조건, 즉 융자받기에 충분한 집 가격, 모게지 외의 다른 월 지불액을 지불하고도 수입의 45%이상을 다른 생활비로 활용할 수 있는 충분하고 안정적인 수입, 그리고 크레딧상 아무 흠집이 없는 깨끗한 크레딧 유지. 이러한 사항에 조금이라도 문제가 있다면 신문지상에 표기되는 이자율은 길 건너 남의 집 얘기일 뿐이다. FHA융자가 가능하다면 집 시세에 96.5%까지 융자가 가능하다. 하지만 이도 다른 조건들을 모두 충족시켜야 가능하다. 불행 중 다행으로 오바마의 새로운 정책에 해당되는 분들도 있다. 현재까지 확실한 정착이 되어있지 않지만 서서히 윤곽을 드러내고 있다. 크게 본인이 직접 현재 모기지를 가지고 있는 은행과 협상을 통해서 재융자를 받는 경우와 융자브로커를 통해서 실질적인 재융자 형식으로 진행되는 두 가지의 방법이 있다. 둘 다 장단점이 있으므로 자신의 현 상황을 잘 파악해서 진행시켜야 한다. 지금은 모든 융자가 예전에 비해서 많이 힘들어진 만큼 첫 단추를 어떻게 맞추느냐가 매우 중요하다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.04.15. 18:26

[오문식의 융자 이야기] 융자 재조정에 관한 Q&A

요즘 모두가 이구동성으로 하는 말이 지난 수십 년간 이렇게 힘든 적이 없었다며 한숨을 쉰다. 정말이지 편안하다는 분들은 찾아보기 힘들어진지 이미 오래다. 이러한 상황을 어떻게든 극복하려는 분들이 많아지면서 Short Sale이나 융자 재조정 같은 새로운 방법에 대하여 문의하는 분들이 많아졌다. 특히 최근 소위 말하는 오바마 플랜은 많은 주택소유자들의 많은 관심을 끌고 있다. 오늘은 이러한 상황에서 자주 받게 되는 질문들을 정리하여 간단하게 이야기 하려 한다. Q: 지금까지 모기지 미납이나 연체가 없으면 융자재조정이 불가능하다고 들었습니다. 꼭 모기지 연체 기록이 있어야 재조정이 가능한가요? A: 반드시 그렇다고 할 수 없습니다. 융자 재조정인 경우 모기지 미납금이 있어야 은행에서 더 심각하게 받아들여져 일 진행이 빠른 것은 사실이지만 연체기록이 없다고 불가능하다고 할 수 없습니다. Q: 현재 직장에서 해고된 후 아직 직장을 잡지 못했습니다. 현재 은행잔고는 조금 남아있어서 몇 개월간 모기지를 지불할 수 있지만 언제 새로운 직장을 잡을 수 있는지 알 수 없기에 모기지를 지불하지 않고 있습니다. 이런 경우 재조정이 가능한가요? A: 고정적인 수입이 전혀 없는 경우에는 사실상 재조정이 성립되지 않습니다. 재조정의 조건은 현재의 모기지 지불은 힘들지만 재조정 후의 모기지 지불은 가능하여야 합니다. Q: 2007년도부터 사업이 힘들어지면서 세금보고의 수입을 최소만 보고하였습니다. 2008년도 세금보고는 융자를 받기 위해서 그래도 충분하게 했는데요. 이런 경우 융자받을 때 문제가 되지 않나요? A: 많은 경우 2007년도 세금보고와 2008년도 세금보고의 평균치를 계산하게 됩니다. 따라서 2007년도에 세금보고를 너무 적게 했거나 적자로 보고를 했다면 2008년도 세금보고에 충분히 했다고 해도 이 두 세금보고의 평균치 수입이 적은 경우가 많습니다. 하지만 2007년도 세금보고가 조금 약해서 2008년도에 충분히 하셨다면 융자가 가능할 수 있습니다. Q: 현재 타 업체에 융자재조정을 부탁한 상태입니다. 5개월이 연체된 상태인데 일단 1,2개월의 모기지를 지불하라고 합니다. 만약 재조정이 성사가 되지 않는 경우 다른 방법을 찾아야 하는 입장에서 현재 조금 가지고 있는 현금을 모기지로 지불하기는 불안한 상태입니다. 꼭 지불하여야 하나요? A: 이미 5개월이 연체가 되었다면 차압의 절차가 진행될 가능성이 높습니다. 집의 차압절차를 진행하는 부서와 재조정의 절차를 진행하는 부서와는 같은 은행이지만 완전하게 따로 존재한다고 생각하셔야 합니다. 융자 재조정의 절차가 진행 중이라도 언제든지 채무 불이행 통지서(notice of default)를 받을 수 있습니다. 이러한 내용의 편지를 받은 후 아무 조치가 없다면 30일 이내로 집을 차압 한다는 내용과 경매일시가 정해지게 됩니다. 이러한 상황까지 발생하지 않기 위해서 재조정을 진행하면서 동시에 최소한의 금액을 지불하면서 차압절차가 진행되지 않도록 조치를 취해야 합니다. 따라서 이미 수개월의 모기지가 연체가 되었다면 최소한의 모기지를 지불하든지, 재조정의 절차를 계속적으로 진행을 하되 차압될 가능성도 있다는 것을 염두 해 두셔야 합니다. Q: 현재 모기지 지불이 특별히 어려운 상황은 아닙니다. 하지만 주변 분들이 재조정으로 모기지 금액을 낮추는 것을 보니 나의 경우도 가능하지 않을까 하는 욕심이 생깁니다. 집 가격의 하락으로 더 이상 의미가 없는 집의 소유를 재조정의 방법으로 조금이나마 혜택을 받을 수 있을까요? A: 충분한 수입과 자금을 소유하고 있다면 재조정은 가능하지 않습니다. 단지 집 가격이 하락해서 재조정을 하기를 원한다면 충분한 이유가 되지 않습니다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.04.01. 17:02

[오문식의 융자 이야기] 재융자, 융자조정, 융자소송, 그리고 숏세일

부동산 시장이 추락하면서 생소했던 단어들을 많이 접하게 된다. 이에 관해 이렇다 저렇다 말들은 많지만 아직 많은 분들이 자신의 경우에 어떤 조치를 취해야 하는지에 대해서 모르는 분들이 대부분이다. 오늘은 각 상황에 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 간단하게 이야기해보려 한다. ◇재융자 현재 주택융자의 가장 큰 변화는 더 이상 확실하고 충분한 수입증명이 없다면 융자를 받기 힘들다는 것이다. 소위 말하는 오바마정책 또한 다르지 않다. 아직까지 정확한 기준은 없지만 새로운 오바만 정책의 재융자 형식은 재 융자라 하기보다는 재조정의 또 다른 의미로 여겨진다. 물론 아직까지는 확실한 답은 없다. 하지만 지금까지의 정황상 그렇게 흘러갈 것임이 확실시 되고 있다. 먼저 현재 가지고 있는 융자를 오바마 정책에 따라서 재융자를 원할 경우에 자신이 융자를 받은 은행에서만 가능할 수 있다. 물론 재융자 받을 수 있는 충분한 수입과 재정이 따라주어야 한다. 또한 모기지를 늦게 지불한 기록이 있으면 가능하지 않으며 아직 어떤 다른 조건이 따르는지에 대해서는 자세하게 알 수 없다. 단, 집 가격의 하락으로 재융자가 불가능했던 분들에게는 희소식이 될 수 있다. ◇융자조정 융자조정은 일단 어떠한 이유로 재융자가 불가능하거나 집을 팔기에도 여유가 없는 분들을 위한 것이다. 충분히 모기지를 지불 할 능력이 있는 경우 무조건 모기지를 줄이기 위해서 시도해 본다면 좋은 결과를 받기 힘들 것이다. 쉽게 생각해서 재융자의 조건이 되지 않는 모기지 지불이 힘든 분들 중 집을 포기할 의향이 없는 분들을 위한 것이다. 이 또한 수입과 지출의 비율이 중요하다. 지출보다 수입이 월등히 높은 경우에는 물론 가능하지 않으며 수입이 지출보다 적어서 매월 적자가 심한 경우도 가능하지 않다. 어떤 분들은 현재 직장에서 갑작스럽게 해고된 상황이어서 수입원이 없으니 융자조정을 해달라고 은행 문을 두드리지만 절대 성공가능성이 없다고 봐야 한다. 은행의 입장에서 융자조정은 수익을 어느 정도 포기하더라도 집 차압절차로 인한 큰 손실을 막는 것이 목적이므로 많은 수입과 재산이 있음에도 불과하고 고의적으로 모기지를 지불하지 않거나 재조정을 한다 해도 지불할 수 없는 상황이라면 성공할 수 없다. ◇융자소송 융자소송은 간단하게 이야기해서 초기에 융자승인 절차에 문제가 있었으니 원금을 삭감하고 이자를 내리는 등의 조치로 손해배상을 하라는 소송의 절차를 밟는 것이다. 이 또한 불가능하지 않다. 예를 들어 1% 융자를 가지고 계신 분들이 수입도 적고 재산도 충분하지 않아서 그 정도의 융자승인이 불가능한 고객들에게 1%이자율이란 융자를 미끼로 무리하게 융자를 해주었다는 내용으로 소송을 한다. 필자는 변호사가 아니므로 자세한 내용은 알 수 없지만 법적인 소송의 절차이므로 길고 지루한 싸움이 될 것임은 분명하겠다. ◇숏세일 재융자도 불가능하고 재조정도 여의치 않고 더 이상 집을 소유하고 싶은 의욕도 없다면 숏세일을 생각해 보자. 숏세일은 현재 집 가격이 융자금액보다 적으므로 일단 집을 팔 수 있도록 풀어주는 것을 요청하는 절차이다. 집을 판다는 것을 전제로 하기 때문에 반드시 바이어가 있어야 하며 터무니 없이 시세보다 낮은 가격으로 팔 수 없다. 은행이 인정하는 한도 내에서 집 거래를 해야 하며 집을 판 후에도 집의 거래가격과 융자금액의 차액에 대해서 책임을 져야 하는 경우도 많다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.03.25. 17:34

[오문식의 융자 이야기] 왜 융자를 옆집 아저씨에게 물어보는가?

지난 4일 소위 오바마정책이 많은 주택소유자들에게 희망을 주었다. 이에 많은 고객 분들이 자신의 융자도 가능한지에 대하여 많은 문의를 해온다. 하지만 안타깝게도 아직은 정확한 답변을 드릴 수 없는 상황이다. 기본적으로 정책은 발표가 되었으나, 은행마다 자신들만의 기준을 다시 잡아야 하기 때문이다. 아직은 어느 은행에서 이렇게 해준다더라, 또 다른 은행에서는 저렇게 해준다더라 하는 소문만이 무성할 뿐이다. 만약 지금 이렇게 된다 저렇게 된다는 말을 주변에서 듣는다면 모두 소문에 불과하다고 생각해도 된다. 또한 소수의 융자업종에 종사하시는 분들이 마치 지금 다 가능한 것처럼 이야기 하지만 일단 접수시켜놓고 시간 끌기에 급급하게 될 것이 분명하다. 집으로 우편 발송되는 광고성 우편물들도 마찬가지이다. 지금 현재로서는 답을 가지고 있는 사람은 아무도 없다. 지금 현 시점이 모두가 힘든 시기이지만 특히 이런 시기에 잘못된 정보를 교환하는 것만큼 무서운 것이 없다. 항상 주변에는 지식 많고 말 많은 분들이 있기 마련이다. 평소에는 한 귀로 듣고 한 귀로 흘릴 말들도 지금은 물에 빠져서 지푸라기라도 잡고 싶은 심정으로 그런 말들이 귀에 솔깃해지는 것도 당연하다. 하지만 지금 몇 년째 융자시장에서 융자업무만 생각했던 필자도 답을 몰라서 발을 동동 구르고 있는 시점에서 그렇게 말 많고 지식 많은 분들은 다른 업종에 종사하면서 어떻게 모든 것을 다 알고 계시냐 말이다. 문제는 그 분들이 자신의 생각을 마치 실제 사실인 것처럼 말을 한다는 것이 아니라 그 말만 믿고 그렇게 행동하시는 분들이 있다는 것이다. 그 중 대표적인 예가 주변의 누구의 말만 듣고 모기지는 지불하지 않고 자신이 직접 융자재조정을 은행에 신청한 후 몇 개월씩 들었던 말만 믿고 기다리다가 어느 날 갑자기 집 차압날짜가 잡혔다는 편지를 받고 놀라서 달려오시는 분들이 있다. 이런 분들은 일단 이미 한발 늦었다고 봐야 한다. 현재 은행들이 차압만큼은 넘어가지 않게 노력하는 것은 사실이지만 그렇다고 넋 놓고 있을 거라 생각하면 오산이다. 은행입장에서는 현재 집 가격보다 융자금액이 큰 고객들의 집을 차압 하는 것이 손해인 것을 알지만 모기지 미납금이 쌓이면서부터는 하루하루 늘어나는 손실들을 감당 못하고 있다. 만약 고객이 모기지를 납부할 의향도 없고 의지도 없다면 괜실하게 손실을 키울 의미가 없다. 희망이 없는 구좌들은 하루빨리 정리하는 것이 은행측도 손실을 줄일 수 있는 유일한 길이다. 이렇게 집이 차압 당한 후에는 아무런 선택사항이 없다. 그냥 그대로 차압을 받아들이고 집을 나가거나 파산신청을 통해서 남아있는 빛을 탕감하는 방법이 유일하다. 또한 융자재조정을 고려하는 분들에게 반드시 말하고 싶은 말은 융자재조정 신청이 들어간 후에는 모기지를 전혀 지불하지 않아도 된다고 생각하면 안 된다는 것이다. 융자재조정의 승인과 집의 차압과는 별개로 생각하여야 한다. 융자재조정 신청 후 진행 중에도 언제든지 주택은 차압 될 수 있다. 재조정이 진행되는 기간 동안 차압절차가 이루어 지지 않도록 지속적으로 은행과 협상해서 반듯이 필요한 부분의 금액은 지불하여야 한다. 주변에서 아무개 씨는 집값을 전혀 지불하지 않고 지금 2년이 다되었는데도 잘 살고 있다더라 하는 이런 말에만 귀를 기울이지 말자. 물론 그런 경우도 있다. 많은 경우 1년 이상 집 모기지를 전혀 지불하지 않고도 차압이 안 되는 경우도 있다. 하지만 반듯이 그렇지는 않다. 만약 아무런 조치를 취하지 않는다면 6개월 정도 후에는 모든 것이 끝이 난다. 그때가 되면 더 이상 손쓸 방법도 없어진다. 요즘의 많은 고객들의 심정의 충분히 이해를 한다. 어려운 상황일수록 좋은 말들 희망적인 말들에 관심이 가는 것은 당연하다. 하지만 병원에 가서 의사가 심장이 나쁘다고 하는데 간이 나빠서 그렇다고 의사를 가르치려 하지는 않을 것이다. 재융자나 재조정에 대해서 궁금한 사항이 있다면 주변의 말에 귀를 기울이지 말고 전문가와 상의하는 것이 좋을 듯 하다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.03.18. 16:49

[오문식의 융자 이야기] 관심 받는 정부의 주택안정 구제안

요즘 집을 소유한 분들이라면 최대의 관심사 중에 하나가 오바머정부의 MHA구제안일 것이다. MHA, 즉 Making Home Affordable 구제안은 말 그대로 집을 소유 가능하게 한다는 뜻이다. 구제안의 명칭으로만 알 수 있듯이 이 구제안은 새로운 구입자들에게 집을 구입할 수 있게 하는 방안이 아니며 현재 집을 소유하고 있는 분들에게 집을 계속 소유할 수 있는 조건을 만들어 줘서 주택차압 등을 사전에 방지해서 주택의 지속적인 하락을 막고 모기지 납부의 어려움으로 줄줄이 역어지는 문제점들을 해결하고자 하는 노력이다. 이러한 정부의 정책은 일단 올바른 길에 올랐다고 여겨진다. 지금은 주택시장을 활성화 시키려 새로운 구입자들을 부추기기 보다는 현재 주택을 소유한 소유자들을 잡아주어 주택시장의 끝없는 추락을 막는 것이 우선이라는 것은 갓 철이든 아이들도 알고 있는 너무도 분명한 사실이기 때문이다. 몇 년 전만해도 자신이 조건이 되지 않아서 집을 구입하지 못한다면 주변에 집 소유자들이 집값의 상승으로 자고 일어나면 재산이 늘어나 있는 상황을 보면서 잠 못 이룬다는 말이 있었지만 지금은 집이 없어야 발뻣고 잘 수 있겠다고 한다. 그만큼 현재 주택소유들의 고충이 심하다는 것이다. 오늘은 지난 3일 발표된 정부의 MHA 구제안에 대해서 간단하게 이야기해 보려 한다. ◇MHA 구제안이란? Making Home Affordable의 약자로 주택을 소유 가능하게 한다는 내용이다. 이는 크게 재융자와 재조정의 두 가지 방식으로 나뉘는데 많은 분들이 이 두 가지 형식을 혼돈하기 쉽다. 하지만 이 두 가지는 전혀 다름 개념임을 알아야 한다. 일단 재융자의 승인 조건을 완화하여 지금까지 재융자를 받을 수 없었던 소유자들에게 혜택을 주는 것을 골자로 하고, 여전히 재융자가 불가능한 분들은 재조정의 방식으로 융자 월 지불액을 현 수입에 맞추어 줄 수 있다는 내용이다. ◇재융자의 조건 가장 눈에 띄며 중요한 조건은 재융자가 프레디 맥과 패니 매가 보유한 것만 해당된다는 것이다. 아직 세부방침이 나오지 않은 상태에서 여러 가지로 예상할 수 있는 애매한 부분이다. 취지는 좋으나 뒤따르는 조건이 까다롭다면 많은 분들에게는 그림의 떡이 될 수 있기 때문이다. 단, 주택시가의 105%까지 2nd융자와 무관하게 융자가 가능하다는 것은 반가운 소식이 아닐 수 없다. 하지만 현재의 융자가 프레디 맥과 패니 매가 소유한 융자여야 한다는 것 (짧은 시일 내에 www.financialstability.gov에서 확인할 수 있다), 그리고 수입과 지출의 비율을 어느 정도까지 허용할 것인지 등의 구체적인 사항은 아직 알 수 없다. 또한 모기지가 늦은 기록이 있어서도 안 된다. 만약 이러한 조건이 까다롭다면 많은 소유자들은 이번 재융자혜택을 전혀 받지 못할수도 있다. ◇재조정의 조건 재조정은 새로운 정책으로도 재융자를 할 수 없는 상황에 있다면 고려해 볼만하다. 하지만 이도 무조건 월 지불액을 낮춰준다는 내용은 아니다. 융자 이자율을 낮춰서 월 수입에 모기지 지불액의 비율이 31%가 넘지 않도록 최저 2%까지 이자율을 낮추고 상환기간을 40년까지 늘려 최대한 월 지불액을 부담할 수 있는 한도로 맞춰준다는 것을 골자로 하고 있지만 갑작스런 해고나 사업의 실패로 인하여 수입이 없거나 너무 적다면 그나마 혜택을 받을 수 없다. 하지만 이번 정책으로 인하여 융자 재조정이 모게지 미 납부금액이 있어야 성공 율이 높다는 관념을 깨고 모기지 지불이 어려운 모든 소유자들에게 평등한 조건을 부여할지에 주목하고 있다. 만약 그렇다면 크레딧이 망가지지 않고도 혜택을 받을 수 있는 폭이 넓어질 수 있다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.03.11. 16:15

[오문식의 융자 이야기] 새로운 주택안정정책 활용할 수 있나?

올해 들어 미국 내 거주하는 주택소유자들의 모기지 연체율이 50%를 넘어섰다. 　 주택을 소유하고 있는 소유자들 중 반 이상이 모기지를 연체하고 있다는 뜻이다. 미국의 주택융자문제는 예상했던 것 보다 더 깊은 수렁으로 빠져들었다. 미 정부에서는 이러한 상황을 어떻게든 극복하기 위해서 끝임 없이 노력하고 있다. 특히 오바마정권이 들어오면서 이러한 노력은 눈에 띄게 늘어났다. 전 정권에서는 어떠한 새로운 정책이 나와도 별 관심을 가지지 않았지만 정권교체 후 정책들은 관심을 가지기에 충분하다. 오늘은 현재의 정부정책 중 관심을 가질 수 있는 정책들과 이에 발맞춰서 혜택을 받을 수 있는 방법에 대해서 이야기해보려 한다. ◇융자 재조정 융자 재조정은 재융자와는 아주 다른 개념으로 생각을 하여야 한다. 현재는 많은 분들이 이러한 융자재조정의 소식을 듣고 문의를 해온다. 하지만 많은 광고에서 마치 신청만 하면 모두 혜택을 볼 수 있는 간단한 문제가 아님을 반듯이 알아야 한다. 참고로 한 가닥 희망이라면 오바마정권의 새로운 정책이 이러한 융자재조정에 활기를 불어넣을 내용을 포함하고 있다는 것이다. 지금까지는 모기지은행 입장에서의 융자재조정은 주택차압으로 인한 은행 자신들의 손해를 줄이자는 목적이었다면 지금은 자신들의 위험부담을 줄이는 동시에 수익을 만들어낼 수 있게 되었다. 　 정부에서 은행이 재조정을 성사 시키게 되면 특정한 혜택을 준다는 내용을 담고 있기 때문이다. 따라서 앞으로의 융자 재조정업무가 현재보다 빠른 진전을 보일 수 있다는 기대를 해본다. 하지만 아직은 성공률이 높지만은 않다. 많은 분들이 전화 몇 통화 하고 모기지 못 낸다고 우기기만하면 다 조정해 준다고 오해하고 있다. 이런 말들만 믿고 무조건 모기지를 연체하고 은행에서 요구하는 서류를 다 밀어 넣고 마치 일이 끝난 것처럼 기다리는 분들이 많다. 　 이런 경우 성사가 되는 경우는 거의 없다. 융자 재조정은 재융자와는 틀려서 정확한 기준이란 것이 없다. 같은 조건이라도 좋은 결과가 있는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있다. 쉽게 말해서 같은 조건이라도 어떻게 포장을 해주느냐에 따라서 정 반대의 결과를 가져올 수 있다. 주변의 말만 믿고 무조건 몇 개월 연체하고 혼자서 전화해서 못 낸다고 우기고 모든 서류를 아무런 계산 없이 보낸 후 재조정불가판정을 받은 후 그때서야 부랴부랴 도움을 요청하면 이미 때는 늦었다고 봐야 한다. ◇세금혜택 지난 2월에 세법이 계정 되면서 주택을 구입하려는 구입예정자 들에게 희소식이 생겼다. 2009년에 처음 주택을 구입하는 분들에게 8000불 세금혜택을 받을 수 있게 되었다. 특히 수입이 적어 그만큼의 세금을 지불하지 않는 경우에도 혜택을 받을 수 있게 되었다. 2008년도에 시행된 법안은 7500달러의 또는 그 이상의 세금을 지불하는 경우 세금을 줄여주는 의미였으며 또한 특정기간에 걸쳐서 상환을 하여야 했으므로 기존의 조건에 비해서 상당히 파격적인 조건을 부여하는 법안이라고 할 수 있다. 지금은 10가정이 모인다면 모기지를 잘 지불하고 있는 가정이 더 적은 웃지 못할 상황까지 오게 되었다. 예전에는 모기지를 지불하지 못하는 상황이 되면 부끄럽다며 외출도 꺼려할 정도로 많은 분들이 모기지 체납에 대한 스트레스를 받았다면 지금은 이미 깡통주택이 된 집을 무슨 의미로 지불하는지 모기지 지불을 아무 의미 없는 사치처럼 여기는 분들이 많다. 잘못 되도 한참 잘못되어 있다. 이는 초기에 밑도 끝도 없이 무조건 주택소유자들에게 혜택을 부여한다는 정부의 잘못된 조치가 가장 큰 문제였다고 필자는 믿고 있다. 기준이 없는 정책으로 인하여 주택소유자들에게 모기지를 지불하지 않는 것이 추후의 손해를 줄일 수 있다는 잘못된 인식을 심어주었기 때문이 아닌가 생각한다. 모두가 그렇듯이 필자도 앞으로의 정책에 귀를 기울인다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.03.04. 15:50

[오문식의 융자 이야기] 오바마 주택안정대책, 내게도 혜택 있을까?

다음달 4일 날 발표되는 오바마의 주택안정대책에 많은 분들이 깊은 관심을 보이고 있다. 그도 그럴 것이 대부분의 집을 소유하고 있는 분이라면 집 모기지에 대한 적지 않은 부담을 안고 살고 있기 때문이다. 예전에는 자신의 가장 크고 소중한 재산이라고 생각했던 주택들이 이제 빚덩이의 애물단지로 밖에 여겨지지 않기 때문에 집을 계속 유지하고 싶은 의지마저 사라진지 오래다. 오바마 금융안정정책이 가닥을 보이면서 이 정책에 기대를 가지는 분들이 많은 것은 당연한 이치이다. 지금까지 무수한 새로운 정책이 나왔으나 정작 서민들에게 도움이 되는 정책은 단 한 건도 없었던 상황에서 새로운 정권의 새로운 정책은 모기지로 고민하고 있는 많은 분들에게 한 가닥의 희망이 되고 있다. 오늘은 오바만정권의 주택안정대책에 대해서 필자가 알고 있는 한도 내에서 간단하게 이야기해보려 한다. ◇누가 혜택을 받을 수 있나? 초기에는 현재 집 모기지를 지불 못하고 있는 주택소유자들에게 우선권을 주는 것으로 가닥을 잡았다. 하지만 힘겹게 모기지를 지불하고 있는 소유자들이 반발이 심해지면서 방향을 바꾼듯하다. 지금은 집 모기지를 지불하고 있거나 그렇지 못하거나 관계없이 동등하게 기회를 받을 수 있을 듯 하다. 일단, 현재 집 가격보다 융자금액이 더 많은 소유자가 많다는 점을 감안해서 정부가 정해놓은 조건에 해당한다면 재융자를 가능할 수 있을 듯 하다. 하지만 아직은 정확한 정부의 조건을 알 수 없지만 아직 특정한 수입이 있고 모기지를 계속 지불할 수 있는 상황이 된다면 충분히 가능할 것으로 예상된다. ◇원금상환을 보다 빠르게 현재 가장 문제가 되고 있는 것이 많은 주택소유자들이 주택의 시가보다 높은 모기지를 가지고 있다는 것이다. 또한 많은 분들이 이자만 지불하는 모기지를 가지고 있거나 오히려 원금이 올라가는 모기지를 가지고 있다. 따라서 힘겹게 모기지를 지불한다 해도 앞으로 더 좋아질 것이라는 기대를 가지기가 힘든 상황이다. 이번 오바마 금융안정정책에서 필자가 가장관심을 가지는 부분이 이 부분이다. 이전의 정책과는 다르게 지금 현재의 상황을 회피하려는 정책보다는 앞으로 장기적인 안목으로 안정을 찾으려는 노력이 보이는 정책이기 때문이다. 보통 주택융자뿐 아니라 모든 융자의 계산방식은 원금과 이자를 같이 지불하는 프로그램이라 할지라도 처음에는 융자지불액의 대부분의 금액이 이자로 지불되고 나머지의 적은 부분만이 원금으로 지불된다. 이는 매월 같은 지불액의 이자와 원금의 분배가 틀려지며 매월 이자부분이 줄어들고 원금부분이 늘어나게 계산이 된다. 하지만 오바마의 정책에 따르면 처음 지불액부터 이자부분을 줄이고 원금부분을 줄여서 보다 빨리 원금을 상환할 수 있게 한다는 것이다. 아직은 구체적으로 어떻게 계산이 되는지는 알 수 없지만 이 정책이 실효성이 있다면 충분히 관심을 가져 볼만한 부분이듯 하다. 지금은 주택을 소유한 소유주라면 대부분이 모기지 지불을 부담스러워 하거나 제대로 못하고 있는 실정이다. 아직 정확한 내용을 알 수 없지만 오바마정권의 새로운 노력이 보다 많은 분들의 힘이 되어주었으면 한다. 필자의 생각으로는 미국 내 주택시장이 안정되지 않는다면 지금의 경제적인 상황을 헤쳐나갈 수 없다. 물론 모두가 알고 있는 사실이라 믿는다. 곧 발표되는 오바마정권의 새로운 정책이 이러한 상황에 발맞춰서 갈 수 있는 예전과 다른 정책이었음을 진심으로 바란다. (문의 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.02.25. 17:10

[오문식의 융자 이야기] 쉬어가는 융자 이야기

요즘엔 융자받기가 힘들다는 것을 미성년자가 아니라면 모두 알고 있을 것이다. 부동산 중개업을 하시는 분들도 본이 아니게 융자가 힘들다면 “그럼 어떤 사람들이 융자받을 수 있는 건가요?”하면서 본이 아니게 얼굴을 붉히는 경우도 있다. 그만큼 모두가 답답한 상황이다. 어떻게 생각하면 그동안 정말 편하게 융자를 해왔구나 하는 생각도 든다. 원래 밥을 배불리 먹을 수 있는 시절에는 굶어야 하는 시대가 올 것이라는 상상을 하기 힘들기 때문일까? 사고 싶은 거 다 못산다고 투덜거리던 시절에는 지금처럼 집 모기지를 못 내서 고민할 때가 올 것이라 상상하기 힘들었을 것이다. 이번 주에는 머리 아픈 융자이야기는 하지 않으려 한다. 필자가 융자업무를 해 오면서 격은 일들을 ‘쉬어가는 페이지’처럼 이야기해 보려 한다. 모든 비즈니스가 다 같겠지만 융자업무도 가장 기본이 되는 것이 세일즈 업무이다. 일단 고객이 있어야 일이 생기고 일이 있어야 경험이 생기기 때문이다. 따라서 필자와 같은 융자전문인들은 많은 사람들을 만나고 이야기하고 최대한 편하게 신경 쓰이지 않도록 말하는 것이 중요하다. 하지만 많은 사람들을 만나다 보면 모두 기억을 하지 못하는 것은 당연하다. 필자도 그 기분은 충분히 이해한다. 나에게 자동차를 팔았던 분에게 차 구입 후 수개월이 지나 어떤 문제로 전화를 했을 때 기억해 준다면 기분이 좋다. 하지만 기억하지 못하면 왠지 서운한 기분이 든다. 나의 고객들도 같은 마음이라 믿는다. 그러나 2~3년이 지나서 재융자 또는 다른 문제로 전화문의를 하면서 모든걸 기억해주기 바라는 분들도 있다. 그분들의 특징은 자신의 이름도 다 주지 않는다. 그냥 “2년 전에 융자받았던 Mrs.김 인데요” 당황스러워서 성함이 어떻게 되세요? 하면 짜증섞인 목소리로 “Centreville의 미세스 김 인데, 기억 못하시나 보죠?”하면서 살짝 언잖은 마음을 내 비춘다. 필자는 어떻게 해서든 아는 척이라도 해보려 “아, 네..안녕하셨어요?”하고 인사하지만 절대 알지 못한다. 필자가 2년 전의 Centreville에사는 Mrs.김의 융자를 생각보다 많이 했다는 것을 이분은 전혀 생각하지 않는다. 또 어떤 고객들은 전화를 못 받거나, 잠시 후 전화 드린다고 하면 또 마음이 상하시는 분들도 있다. 융자업무는 특정회사에 소속은 되어있으나 모든 서류작업이나 상담이나 또는 은행과의 관계를 본인이 직접 한다. 어떤 고객이 시간약속을 해서 사무실에 찾아와서 상담을 한다면 필자의 경우에는 되도록이면 상담 중에 아무런 전화를 받지 않으려 노력한다. 그렇게 하는 것이 사무실까지 시간을 내서 방문한 고객에 대한 예의라 생각하기 때문이다. 그렇다고 누구와의 상담은 중요하고 전화문의는 중요하지 않다는 것이 아니다. 모두 중요하지만 그 순간의 우선권은 분명히 있다는 것을 이해해 주었으면 한다. 본의 아니게 같은 고객의 전화를 지속적으로 받지 못하는 경우도 생긴다. 이런 경우 기분이 상하는 것은 충분히 이해할 수 있는 부분이다. 하지만 이 글을 읽고 있는 분 중에 이런 일로 마음이 상한 필자의 고객이 있다면 정중히 사과 드린다. 모든 일들이 마찬가지이지만 융자업무도 가장 힘든 것이 은행을 찾는 것도 많은 프로그램을 찾아내는 것도 서류작업을 하는 것도 아니다. 가장 힘들고 어려운 부분은 자신의 고객을 유치하고 그 고객을 관리하는 일이다. 필자도 업무를 하면서 고객과의 문제가 생기면 항상 반성하고 “이렇게 하지 말고 다음부터는 저렇게 말해야겠구나” 하지만 같은 상황이 닥치면 버릇처럼 같은 이야기를 하는 경우가 많다. 고객의 입장에서도 자신의 가장 큰 재산을 좌지우지하는 업무를 맡는 사람이 연락이 필요할 때 되지 않는다면 속이 탈 수 있겠지만 조금 더 이해해 주기를 바라는 바이다. (문의 : 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.02.18. 17:20