Premier Funding Group
융자받기가 힘들다 해도 요즘처럼 힘들었을 때도 없었던 것 같다. 문제가 없을 것 같은 경우에도 생각하지도 않았던 문제들이 발생해서 시간이 오래 걸리거나 융자승인조차 받을 수 없는 경우도 생긴다.
오늘은 예전에는 큰 문제가 되지 않았던 상황들이 현재는 큰 문제점이 되고 있는 경우가 많기에 이에 대해서 간단하게 이야기 하려 한다.
◇개인 크레딧
요즘엔 주택융자를 받을 때 크게 두 가지로 나뉘어 생각한다. 첫 번째는 정부가 보조해주는 FHA융자와 FHA융자가 아닌 일반융자로 크게 나누어 생각하면 된다. 물론 군인가족을 위한 VA융자 등의 특별한 경우들이 있지만 지나치게 까다로운 절차 때문에 많이 사용되지 못하고 있다.
물론 최근 1년 안에 집에 대한 모기지를 30일 이상 늦었던 기록이 있으면 융자승인이 힘들다. 이와 같은 특별한 이유로 크레딧 점수가 내려간 경우가 아니라면 크레딧 점수는 크게 영향을 미치지 않는다.
하지만 다른 이유로 FHA융자가 힘든 경우라면 크레딧 점수는 아주 중요한 여향을 미친다.
예전에는 680점 이상만 되도 크레딧 점수에 대해서 손해를 보는 경우는 드물었지만 지금은 740점 이상이 되지 않으면 이자율의 적지 않은 차이를 보일 수 있다. 특히 집 가격에 비해서 융자금액이 80%이상이 되는 경우라면 크레딧점수 700점 이하는 승인 받기가 불가능하다고 생각하여야 한다.
◇집 감정
은행에서는 모든 자료의 검토에 대해서 까다로운 절차를 걸치지만 가장 눈에 띄는 변화 중에 하나는 집 감정서류이다. 예전에는 정식적인 감정회사의 감정서류라면 더 이상 토를 달지 않았다. 하지만 지금은 무조건 의심한다 해도 과언이 아닐 만큼 까다로운 심사를 한다.
안 그래도 차압 된 집, 또는 Short Sale로 시세보다 낮게 거래가 이루어진 경우들이 많아서 감정가격을 산출하는데 어려움을격고 있는데 그나마 한번에 인정되는 경우가 드물다.
또한 지난 5월 1일부터는 융자회사에서 집 감정회사에게 예상감정가를 알아보는 자체를 불법화시키고 융자를 받을 때에도 융자회사가 아닌 은행에서 직접 특정감정회사에 감정을 의뢰하게 법으로 막아놓았다.
따라서 융자회사에서도 현 시가가 정확하지 않은 집에 대해서는 일단 서류를 은행에 밀어 넣어보는 방법밖에는 없게 되었다. 따라서 각 융자회사에서 집 감정회사에게 시간이 촉박해서 서류를 빨리 요구하거나 집 감정을 높게 받을 수 있는 감정회사를 찾아서 의뢰할 수 없게 되었다.
◇직장 및 수입
요즘 융자를 받을 때 가장문제가 되고 가장 중요시 생각되는 부분은 직장과 수입이다. 수입도 예전처럼 증빙서류 없이 융자가 승인되는 경우는 없다. 또한 수입이 조금만 미달이 되도 융자승인은 앞뒤보지 않고 거절된다.
FHA융자인 경우 모기지를 포함한 월 지불액이(자동차 페이먼트, 크레딧카드 페이먼트 등을 모두 포함한)수입의 54%이상이 되면 안 된다. 예를 들어 A라는 고객이 재융자 후 모기지 지불액이 2000달러이고 자동차 페이먼트가 400달러이고 크레딧카드 페이먼트가 300불이라면 총 월 지불액은 2600달러가 된다. 이 경우 월 수입이 4900달러이상은 되어야 FHA융자로 승인 받을 수 있게 된다.
또한 다른 투자용 주택에서 렌트 수입이 매월 들어온다 하여도 렌트 수입이 수입으로 인정되지 않는 경우가 많아서 투자용 주택의 모기지도 고스란히 지출로 잡아서 계산되어야 하는 경우가 많다.
(다음주에 계속)
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1964)