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미 정부에서는 경기침체의 주범이 되고 있는 주택시장의 끝없는 하락을 막기 위해서 안간힘을 쓰고 있지만 아직까지 그 힘을 제대로 발휘하지 못하고 있다.
주택시장이 흔들리기 시작하면서 융자시장은 하루가 다르게 급변하고 있다.
어제는 가능했던 융자가 오늘은 승인될 수 없는 경우도 많고, 완벽한 조건을 갖추었다 생각하는 경우에도 생각하지 못했던 이유로 융자승인을 받을 수 없는 경우도 많다.
오늘은 융자시장이 이렇게 갈팡질팡 자리를 잡지 못하는 이유에 대해서 간단하게 이야기하려 한다.
올해 초부터 거래가 성사된 주택의 약 70%가 숏세일이나 은행소유로 넘어간 주택이었다.
약 30%만이 정상적인 방법으로 거래가 이루어졌지만 그나마 현재 시가에 비해 남아있는 융자금액이 적은 소유자들이 주변시세에 맞추어 낮은 금액으로 집을 처분한 경우이다.
이렇게 정상적이 거래의 비율이 적다는 것은 아직도 미국의 주택시장은 힘겨운 하락을 계속하고 있다는 증거이다.
이러한 상황이 올 것이라는 것은 이미 예상되었다. 주택시장이 하락을 시작하면서 주택차압과 모게지의 연체가 급증하기 시작했다.
그나마 작년까지는 어떻게 버티기 식으로 유지를 해오던 주택소유자들도 이제 하나, 둘씩 더 이상 지탱할 수 있는 힘이 없는 것이다.
또한 이렇게 어렵게 유지할 이유도 찾아보기 힘들다. 집 가격이 하락해서 구입가격의 절반밖에 되지 않는 주택들도 많이 있다.
어렵게 유지한다 하여도 집값이 다시 오르지 않는다면 팔 수도 없는, 재산상으로서의 무의미한 깡통주택이 되어버렸기 때문이다.
앞으로도 당분간은 이러한 현상은 계속 지속될 것으로 예상된다.
주택시장이 안정을 찾는 시기는 집을 포기해야 할 주택소유자들이 모두 해결된 후가 아닐까 생각한다.
늘어만 가는 연체금
현재 연체 상태에 있거나 차압과정으로 넘어간 융자계좌들은 12%가 넘는다. 열 가정이 모이면 그 중 한 가정 이상은 모기지를 지불하지 못하고 있다는 뜻이다.
이는 미 전체의 평균수치이며 신규주택이 많았던 버지니아와 메릴렌드 지역은 이보다 많은 주택소유자들이 모기지를 지불하지 못하고 있다.
이렇게 늘어가는 연체비율은 지금까지 힘겹게 버티고 있는 융자은행들의 숨통을 죄고 있다.
뒤로 지속적으로 발생되는 손해를 줄이고 이미 발생된 손해금액을 메우기 위해서 은행의 융자심사는 날로 까다로워지고 정부에서 이자를 낮추어도 은행자체의 이자는 기대에 미치지 못한다.
물론 작년에 비한다면 지금의 이자는 많이 낮아졌지만 신문 등의 각종 뉴스에 멋지게 장식되는 이자율은 그림의 떡 밖에는 될 수 없다.
불과 일주일전에도 이자율은 급격하게 올랐다. 불과 필자가 아침에 읽고 나온 신문에는 이자가 또 내렸다고 기사를 보고 온 그날이었다.
물론 이자가 내렸다는 기사를 읽은 많은 분들이 문의를 했고 그분들을 이해시키기 쉽지 않았다.
국채발행으로 인한 모기지금리 급등
이번 주에 급등한 이자율은 다행이 각종 뉴스를 통해서 전달되었다. 오바마정부가 막대한 재정적자를 메우기 위해서 대규모 국채를 발행했기 때문이라 한다.
차라리 이렇게 이유 있는 이자율상승은 이해하기도 쉽고 이해시키기도 쉽다.
하지만 특별한 이유도 없이 조금씩 조금씩 상승이 계속되면 고객하고 약속했던 이자율을 맞출 수 없어 답답한 경우가 많다.
여기에 정부에서 이자율을 하향 조정했다는 기사까지 장식을 한다면 숨통 막히는 상황이 되어버린다.
미국에서 모든 기업들이 “정부가 정책을 정하면 우리는 따른다”하며 무조건적인 지지를 하지 못한다.
이익창출을 목적으로 하는 것이 기업이며 은행들도 그러한 기업 중 하나이다.
지금의 이러지도 또 저러지도 못하고 갈팡질팡하는 융자시장은 정부의 정책이 그러해서가 아니라 커져만 가는 은행의 손실 때문이다.
지금 같은 악순환이 계속된다면 융자시장도 결코 자리잡지 못할 것이다.
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)