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요즘 모두가 이구동성으로 하는 말이 지난 수십 년간 이렇게 힘든 적이 없었다며 한숨을 쉰다.
정말이지 편안하다는 분들은 찾아보기 힘들어진지 이미 오래다. 이러한 상황을 어떻게든 극복하려는 분들이 많아지면서 Short Sale이나 융자 재조정 같은 새로운 방법에 대하여 문의하는 분들이 많아졌다.
특히 최근 소위 말하는 오바마 플랜은 많은 주택소유자들의 많은 관심을 끌고 있다. 오늘은 이러한 상황에서 자주 받게 되는 질문들을 정리하여 간단하게 이야기 하려 한다.
Q: 지금까지 모기지 미납이나 연체가 없으면 융자재조정이 불가능하다고 들었습니다. 꼭 모기지 연체 기록이 있어야 재조정이 가능한가요?
Q: 현재 직장에서 해고된 후 아직 직장을 잡지 못했습니다. 현재 은행잔고는 조금 남아있어서 몇 개월간 모기지를 지불할 수 있지만 언제 새로운 직장을 잡을 수 있는지 알 수 없기에 모기지를 지불하지 않고 있습니다. 이런 경우 재조정이 가능한가요?
A: 고정적인 수입이 전혀 없는 경우에는 사실상 재조정이 성립되지 않습니다. 재조정의 조건은 현재의 모기지 지불은 힘들지만 재조정 후의 모기지 지불은 가능하여야 합니다.
Q: 2007년도부터 사업이 힘들어지면서 세금보고의 수입을 최소만 보고하였습니다. 2008년도 세금보고는 융자를 받기 위해서 그래도 충분하게 했는데요. 이런 경우 융자받을 때 문제가 되지 않나요?
A: 많은 경우 2007년도 세금보고와 2008년도 세금보고의 평균치를 계산하게 됩니다.
따라서 2007년도에 세금보고를 너무 적게 했거나 적자로 보고를 했다면 2008년도 세금보고에 충분히 했다고 해도 이 두 세금보고의 평균치 수입이 적은 경우가 많습니다. 하지만 2007년도 세금보고가 조금 약해서 2008년도에 충분히 하셨다면 융자가 가능할 수 있습니다.
Q: 현재 타 업체에 융자재조정을 부탁한 상태입니다. 5개월이 연체된 상태인데 일단 1,2개월의 모기지를 지불하라고 합니다. 만약 재조정이 성사가 되지 않는 경우 다른 방법을 찾아야 하는 입장에서 현재 조금 가지고 있는 현금을 모기지로 지불하기는 불안한 상태입니다. 꼭 지불하여야 하나요?
A: 이미 5개월이 연체가 되었다면 차압의 절차가 진행될 가능성이 높습니다. 집의 차압절차를 진행하는 부서와 재조정의 절차를 진행하는 부서와는 같은 은행이지만 완전하게 따로 존재한다고 생각하셔야 합니다.
융자 재조정의 절차가 진행 중이라도 언제든지 채무 불이행 통지서(notice of default)를 받을 수 있습니다.
이러한 내용의 편지를 받은 후 아무 조치가 없다면 30일 이내로 집을 차압 한다는 내용과 경매일시가 정해지게 됩니다. 이러한 상황까지 발생하지 않기 위해서 재조정을 진행하면서 동시에 최소한의 금액을 지불하면서 차압절차가 진행되지 않도록 조치를 취해야 합니다.
따라서 이미 수개월의 모기지가 연체가 되었다면 최소한의 모기지를 지불하든지, 재조정의 절차를 계속적으로 진행을 하되 차압될 가능성도 있다는 것을 염두 해 두셔야 합니다.
Q: 현재 모기지 지불이 특별히 어려운 상황은 아닙니다. 하지만 주변 분들이 재조정으로 모기지 금액을 낮추는 것을 보니 나의 경우도 가능하지 않을까 하는 욕심이 생깁니다. 집 가격의 하락으로 더 이상 의미가 없는 집의 소유를 재조정의 방법으로 조금이나마 혜택을 받을 수 있을까요?
A: 충분한 수입과 자금을 소유하고 있다면 재조정은 가능하지 않습니다. 단지 집 가격이 하락해서 재조정을 하기를 원한다면 충분한 이유가 되지 않습니다.
(문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)