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요즘 등장하는 광고를 보면 마치 모든 것을 해결할 수 있는 해결사처럼 모든 것이 가능하다는 광고를 많이 볼 수 있다.
원래 상황이 힘들수록 남의 말에 귀가 얇아지는 법이다. 하지만 기대를 걸었던 만큼 결과에 실망할 수도 있다.
이런 가운데 전문가와 상의하는 일은 항상 좋은 출발이 될 것이라 믿는다. 다만 어느 한곳의 말이 너무 달콤하다고 그 말만 믿고 있을 수는 없다는 이야기이다.
오늘은 융자 재조정에 있어서 어떤 경우에는 가능성이 있고 또 어떤 경우에는 힘든지 간단하게 이야기 하려 한다.
재조정은 은행을 조른다고 해결해주는 문제가 아니다.
재조정 또는 숏세일 등은 융자를 해준 은행을 보호하기 위한 목적으로 봐야 한다.
따라서 매월 페이먼트 지불에 문제가 없거나 재조정을 통해서도 문제해결을 볼 수 없을 것이라 판단되면 재조정은 승인되지 않는다.
이 모든 설명은 정식 서류로 설명이 되어야 한다.
실질적인 월 평균 수입이 얼마가 되며 지출이 얼마나 되는지 상세히 설명하고 서류로 뒷받침 되어야 한다.
또한 상황이 어려워진 충분한 이유를 편지형식으로 잘 설명되어야 한다. 이러한 설명과 서류의 뒷받침이 재조정의 기본이 된다.
만약 이유가 불충분하거나 서류상으로의 뒷받침을 할 수 없다면 좋은 결과를 가져올 수 없다.
재조정은 운이다? 틀린 말은 아니다.
한 특정 렌더에서 융자를 받았다고 그 융자금액이 모두 은행자금이라 생각하면 오산이다.
은행의 가장 큰 수입은 자금을 굴려서 이익을 남기는 방법이다.
따라서 융자를 승인하면서 투자자들의 자금을 활용하는 경우가 많다.
물론 주택 소유자들은 그 자금의 출처가 어디인지는 알 수 없다.
중요한 것은 만약 자신이 가지고 있는 융자금액이 투자자들의 투자금액이라면 재조정은 더욱 힘들어 진다.
평균적으로 볼 때 투자자들의 투자금, 즉 Investor Holding 융자라면 은행 자체 내에서의 자금, 즉 In House Loan인 경우보다 승인과정이 한 단계 더 필요하게 된다.
간혹 왜 은행에서 자신의 융자계좌를 말도 없이 마음대로 돌리는지에 관하여 열을 올리는 분들이 있다.
하지만 융자서류에 서명을 할 때 융자가 같은 조건으로 다른 곳으로 고객에게 알리지 않고 팔 수 있다는 것에 다 동의를 하는 서명을 이미 했다.
그렇기 때문에 법적으로는 아무런 하자가 없으며 은행에서는 이러한 사실을 고객에게 알릴 의무가 없다.
모기지가 늦어야 재조정이 가능하다?
지금은 그런 분들이 많지 않다고 믿고 있지만 불과 몇 개월 전만해도 일부러 모기지 연체를 시켜서 크레딧을 망가뜨려야 재조정이 가능하다고 연체를 강요하는 분들이 많았다.
결과도 불확실한 재조정을 위해서 일부러 소중한 크레딧을 망가뜨릴 필요는 없다.
물론 은행 측에서 받아들여지기에 페이먼트가 늦어야 더 심각하게 받아들여지는 것은 사실이지만 반드시 그래야만 하는 것은 아니다.
또한 재조정 기간 동안 아무런 페이먼트도 안 하려는 분들도 있다.
이런 분들은 재조정 기간 동안에도 언제든지 집이 차압으로 넘어갈 수 있다는 것을 알고 있어야 한다.
재조정과 차압절차는 각각 다른 곳에서 별개로 진행되기 때문에 재조정이 협상 중이라고 차압절차가 멈추는 것은 아니다.
처음에 재조정이란 단어가 등장 했을 때에는 그 누구도 이에 대해서 정확히 알 수 없었다.
그도 그랬던 것이 은행자체 내에서도 아무 두서없이 진행되었다.
하지만 이제는 어느 정도 자리를 잡고 있고 은행마다 저마다의 기준도 확고하게 세워져 있는 편이다.
다시 말해서 이미 어느 정도의 틀이 마련되었기 때문에 그 틀에 맞추어야 한다는 것이다.
무엇보다 많은 경험이 있는 전문가와의 상담이 무엇보다 중요하겠다
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