[오문식의 융자 이야기] 융자 재조정과 숏세일, 차압

작년부터 모게지를 일정기간 지불하지 못하여 차압 되는 집이 급격하게 늘어났다. 이렇게 차압으로 발생되는 손해는 주택 구입자뿐만 아니라 은행에도 큰 손해를 끼친다. 이러한 손해를 줄이기 위해서 융자 재조정 또는 숏 세일 등의 생소한 단어들이 지금은 모두에게 익숙한 단어가 되었다. 오늘은 이 세 가지의 차이점에 대해서 간단하게 이야기해 보자. 가능하다면 융자 재조정이 가장 좋은 방법일 수 있다. 하지만 성공 율이 많이 떨어지는 것도 사실이다. 융자 재조정은 집 구입시에는 모게지 지불이 가능해서 융자를 받았지만 경기가 어려워지면서 현 시점에서 모게지 지불이 가능하지 않은 주택 소유자들에게 실질적인 모게지 지불액을 낮추어 주면서 모게지 지불을 가능하게 해주는 방법이다. 모게지 연체 율이 급격하게 늘어나면서 주택 차압을 막아보려는 은행의 움직임이 바빠졌다. 그러면서 거의 모든 모게지 은행들이 이러한 주택 재조정 상담을 접수 받고 있다. 문제는 답변을 받으려면 최소 3개월 정도의 시간이 소요되며 또한 성사되리라는 보장도 없다. 따라서 이렇게 융자 재조정이 진행되는 기간 동안 마음을 놓을 수 없다. 만약 융자 재조정이 승인되지 못한다면 숏 세일 등의 방법으로 빨리 전환을 하여야 한다. 하지만 만약 융자 재조정 승인을 받는다면 다른 어떠한 방법보다 만족할 수 있다. 일단 집을 포기할 필요가 없다는 것이 가장 큰 장점이며 짧게는 1년 길게는 5년 정도의 이자율 고정기간만 받지만 사실상 그 고정기간 이후에도 큰 변화가 없는 경우가 대부분이다. 또한 크레딧의 손상도 세가지 방법 중에 가장 적다. 물론 모게지를 지불하지 못해서 발생되는 크레딧 손상은 막을 수 없지만 재조정 후에 이로 인한 손상은 더 이상 발생하지 않는다. 하지만 이미 집 시세가 많이 내려가있는 상황 이여서 그만큼의 융자금액을 계속 안고 가야 하는 것에 대해서 부담을 느끼는 분들도 많다. 융자 재조정으로 월 지불액을 낮출 수 있어도 원금을 줄일 수 없기 때문이다. 융자 재조정 승인에 실패했거나 집 가격이 너무 큰 폭으로 하락해서 더 이상 집을 지켜야 할 이유가 없다고 판단된다면 처음부터 숏 세일을 시도하는 것이 바람직하겠다. 숏 세일은 말 그대로 집 시세보다 융자금액이 더 많아서 집을 처분할 수 없으며 현재의 모기지를 감당할 수 없을 때 가능하다. 융자 재조정보다는 성공률이 훨씬 높다. 단 숏 세일의 경우에 은행과의 협상과정에서 많은 문제점이 발생하므로 숏 세일을 맡은 에이전트의 경험이 무엇보다 중요하다. 숏 세일의 가장기본적인 조건은 바이어이다. 집을 특정가격에 구입하겠다는 바이어가 받듯이 있어야 시작할 수 있다. 만약 이미 몇 개월 동안 모기지를 지불하지 못해서 차압일정이 잡혔다 해도 포기할 필요는 없다. 차압날짜를 연기시키면서 일을 진행할 수 있는 가능성이 크다. 만약 특정가격에 구입을 희망하는 바이어가 있다면 은행과의 가격협상에 들어간다. 은행이 팔기를 원하는 가격과 구입하려는 바이어의 가격이 적당 선에서 조정이 되어야 한다. 이렇게 가격만 조정이 된다면 사실상 숏 세일은 성사 된 거나 다름없다. 하지만 이 과정이 시간도 오래 걸리며 힘겹다. 그 기간 동안 주택소유자들은 집이 차압 될 수 있다는 불안함 속에서 생활하게 된다. 각 은행들은 은행마다 요구하는 조건들이 다르며 승인 방식도 다르다. 따라서 각 은행마다 많은 경험이 있는 에이전트를 찾아야 한다. 숏 세일 등의 업무는 열심히 일하는 에이전트보다 경험 많은 에이전트가 더 유리하다. 현재의 주택차압은 특별히 정말 방법이 없었던 분들에게는 죄송스러운 이야기지만 게으름의 결과라 하겠다. 충분히 차압을 막을 방법이 있었던 분들도 대처를 못해서 차압까지 가는 경우가 대부분이다. 차압의 자신의 크레딧을 심각하게 손상시킬 뿐 아니라 차압 후에도 해결해야 할 문제점이 많이 남게 된다. 나는 방법이 없을 거야 하는 아니한 생각으로 아무것도 시도해보지 않은 체 차압날짜만을 기다리는 분들은 적지 않은 손해를 감수해야 한다.

2009.09.30. 16:19

[오문식의 융자 이야기] 세금보고의 중요성

불과 몇 년 전만해도 세금보고는 단지 하지 않으면 안 되는 일중 하나였다. 지금처럼 세금보고내역이 자신의 모든 것을 이야기하는 기본적인 서류가 될 것을 아무도 생각하지 못했다. 이제 융자를 받기 위해서는 자신의 크레딧 보다 세금보고상의 수입이 어느 정도인지가 더 중요하게 되었다. 오늘은 세금보고에 실질적인 수입보다 적게 보고되어 손해 볼 수 있는 상황에 대해서 이야기 해 보자. 일 년 동안 제대로 된 수입이 없으면서 모기지 융자를 받을 수 있을까. 개인 회사를 운영하는 분들의 세금보고서를 보면 도저히 생활을 유지할 수 없는 경우가 있다. 일년 내내 일해서 벌어들인 수입은 불과 몇 천 달러에 지나지 않거나 오히려 지출되는 금액이 더 많은 분들도 있다. 물론 지금처럼 어려운 시기에 세금을 다 지불하기는 쉽지 않은 일이며 만약 지불할 수 있다 해도 지금까지 관례처럼 그렇게 보고하지 않은 상황에서 그 금액을 지불하려면 왠지 손해 보는 느낌을 받는 것도 사실이다. 하지만 이로 인하여 야기될 수 있는 손해는 끝이 없다. 단적인 예를 들어서 현재 집에 대한 모기지가 이자율이 변동이 시작되는 시점에서 재 융자를 하려 한다면 수입증명서류는 필수사항이다. 이때 충분한 수입을 증명하지 못한다면 재 융자가 불가능한 경우가 대부분이다. 만약 융자가 가능하다 하여도 30만 달러 융자를 받을 경우 최소 350달러 정도를 매월 손해 보게 된다. 비즈니스 융자를 받을 때는 더 심각하다. 수입증명이 어려운 경우 비즈니스 운영자금으로 현금인출은 거의 불가능하다. 또한 비즈니스를 팔려고 해도 융자를 받을 수 없는 비즈니스는 매매조차 힘들다. 아무리 작은 비즈니스라 하여도 자신의 주머니에서 융자 없이 모두 지불할 수 있는 분들이 지금 얼마나 있겠는가? 세금보고는 하기 나름이다. 예전에는 무조건 세금을 적게 낼 수 있는 방법을 찾아 다녔다. ‘갑’이라는 회계사가 ‘을’이라는 회계사보다 세금보고를 적게 할 수 있다면 ‘갑’이라는 회계사에게 세금보고를 의뢰했다. 만약 정기적인 월급을 받는 분들은 큰 차이를 보일 수 없겠지만 개인 비즈니스를 가지고 있다면 지불하여야 하는 세금은 적지 않다. 하지만 ‘갑’이라는 회계사가 마치 세금에 대해서 면책을 해주는 듯 고마워만 할 시기는 지나갔다. 그 세금보고로 인하여 앞으로 닥칠 파장에 대해서도 고려해봐야 한다. 미국세법이란 것이 마치 정확한 틀에 박혀 있어서 정확한 숫자가 환산되어 나오는 듯 하여 보이지만 그렇지만은 않은 것이 더 많다. 항목만 조금 다르게 보고하여도 지불해야 할 세금이 틀려질 수 있다. 또한 그렇다 하면 그렇구나 하는 항목도 많다. 큰 사업체를 운영해서 금액이 어느 정도 크지 않다면 추후에 이에 대해서 문제를 야기하는 경우도 많지 않다. 지난 세금보고를 적게 해도 올해에 충분히 하면 문제없다? 절대 그렇지 않다. 융자승인을 위해서는 현재의 수입도 중요하지만 지금까지 몇 년 동안 얼마나 안정적인 수입이 있었는가를 더 중요하게 여긴다. 만약 현재수입과 지난해에 보고한 세금보고가 큰 차이를 보인다면 융자승인이 거부될 수 있다. 세금보고 상 보고되지 않은 부수입이 있다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2009.09.23. 15:50

[오문식의 융자 이야기] 현금인출융자 아직 가능한가

미 경제가 흔들리기 시작하면서 사업을 하는 분들은 물론이고 월급을 받는 분들조차도 여러 가지 경제적인 어려움에 직면하기 시작했다. 그러면서 끈이지 않았던 문의가 현금인출에 관한 문의였다. 그 당시에는 10건의 문의가 있으면 융자 가능한 건수는 불과 1,2개에 지나지 않았다. 그 1년 전의 상황과 지금의 상황은 큰 차이가 없다. 여전히 현금인출을 목적으로 하는 융자는 쉽지 않다. 하지만 큰 변화는 그때에 비하면 지금은 문의 자체가 현저하게 줄었다. 또한 많은 분들이 상담자체를 어려워하거나 뻔한 질문을 한다는 식의 생각을 가지고 있다. 예전에는 “내 집 가지고 내가 융자를 받겠다는데 왜 안되느냐”는 식으로 맘 상해 하시는 분들이 적지 않았다면 지금은 모든 조건을 다 갖추고도 “융자받기 힘들겠죠?”하고 물어보시는 분들이 더 많다. 그만큼 융자승인에 대한 인식은 변화하였다. 오히려 재융자에 대해서는 아직도 가능하지 않은 융자에 미련을 가지고 있는 분들이 많지만 현금인출 융자에 대해서는 무조건 요즘엔 융자가 가능하지 않다고 생각하시는 분들이 많다. 오늘은 아직까지 조건이 된다면 현금인출 융자가 가능하다는 이야기를 하고 싶다. 또한 은행의 조건을 충족시키기 위해서는 어떻게 해야 하는지에 대해서 간단하게 이야기하려 한다. ▷LTV (Loan To Value)- 요즘 모든 융자가 그렇듯이 가장 기본적이면서도 융자승인의 가장 큰 걸림돌 중에 하나이다. LTV는 Loan To Value의 약자이다. 쉽게 설명하자면 현재의 집 시세에서 어느 정도의 융자를 받느냐 하는 비율의 계산이다. 집 가격이 50만 달러이며 융자를 30만 달러 받는다면 LTV는 60%가 된다. 이 비율을 계산할 때 기준이 되는 것은 물론 현재 집 시세이다. 많은 분들이 자신의 집 가격이라고 생각하는 금액과 실세와는 큰 차이가 있는 경우가 많다. 또한 재산세를 환산하기 위해서 측정된 금액도 실질적인 금액과 큰 차이를 보이는 경우가 많다. 특히 에쿼티 융자를 위해서 측정되는 집 가격은 은행마다 조금씩 차이를 보일 수도 있다. ▷Income(수입)- 현재 모든 융자에 대해서 융자승인에 가장문제가 되는 것이 세금보고상의 수입이다. 그 어떤 은행에서도 세금보고에 들어있지 않은 수입은 인정해 주지 않는다. 월급 중 현금으로 받는 부분이 많거나 렌트 수입이 있어도 세금보고에 들어있지 않다면 수입으로 인정받을 수 없다. 하지만 세금보고상의 수입이 충분하다면 더 이상 문제삼지 않는다. ▷개인 크레딧- 개인 크레딧은 현금인출을 위해서는 아주 중요하다. 요즘 집 구입 또는 재융자의 경우에는 FHA융자를 통해서 어느 정도 크레딧에 문제가 있어도 승인되는 경우가 많지만 현금인출을 위해서는 좋은 크레딧을 유지 하여야 한다. 좋다는 크레딧의 기준은 680이상이다. 점수가 680이상이 된다 하여도 현재 빛이 너무 많거나 최근 1년 동안 페이먼트를 늦은 경우가 있다면 융자승인거절의 중요한 이유가 될 수 있다. 하지만 예전보다는 크레딧 기록이 적거나 짧은 것에 대해서는 많이 관대해져 있는 편이다. 그래서 대학을 졸업하고 첫 직장을 구해서 크레딧 기록이 짧은 경우에도 융자가 수월하게 승인되는 경우가 많다. ▷집 구입시기- 만약 6개월 전에 집을 40만 달러에 구입해서 현재 가격이 50만 달러라면 은행에서 인정해주는 시세는 40만 달러이다. 집 구입 후 1년이 지나지 않았다면 구입가격을 현 시세로 계산한다. 경매 또는 숏세일로 저렴한 가격에 집을 구입했다 하여도 실질적인 현 시세가 인정되지 않는다. 최근 몇 년 동안 가능한 융자보다 가능하지 않은 융자가 더 많았다. 이는 본인의 조건이 충분하지 않아도 어떻게든 융자는 받을 수 있다는 잘못된 생각에서 비롯되었다. 하지만 융자승인이 까다롭다 해서 융자가 전혀 되지 않는 상황은 아니다. 조건을 갖추고 있다면 또는 대부분의 조건이 충분하다고 생각되면 반듯이 전문가와 상의해서 방법을 찾아야 하겠다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2009.09.16. 15:44

[오문식의 융자 이야기] 마술 같은 융자승인은 없다

요즘에는 단순한 집 구입을 희망해서 문의하는 분들보다는 현재 소유하고 있는 집을 어떻게 처분할 수 있는지 또는 어떻게 현재의 모기지를 줄일 수 있는지에 대한 문의가 더 많은 듯 하다. 집 구입을 희망하는 분들도 현재 소유하고 있는 집을 숏세일로 처분하고 가족 또는 친분이 있는 분들의 이름으로 다른 집을 구입하려는 분들이 많다. 이렇게 벼랑 끝에 몰린 주택 소유자들이 무리하게 일을 진행시키면서 현재 아이비리그 대학에 진학하는 것 보다 융자받기가 힘들다는 까다로운 융자심사라는 벽을 만나게 된다. 오늘은 많은 분들이 문제 없다고 생각하고 있지만 문제가 될 수 있는 경우에 대해서 이야기해보자. 나를 지킬 것인가 집을 지킬 것인가? 이 문제는 지금까지 융자업무를 하면서 가장 하기 싫은 말 중에 하나일 것이다. 하지만 융자를 받기 희망하는 모든 분들은 이제 경각심을 가져야 할 필요가 있다. 먼저 지금은 또 앞으로도 예전처럼 눈 가리고 아웅하는 식의 융자승인은 기대하지 않는 것이 좋다. 대다수의 융자전문가들이 가능하지 않다고 말하는 융자는 가능하지 않다고 생각하여야 한다. 모든 눈 가리고 아웅 식의 편법을 동원해서 융자승인을 받을 수는 있다. 수년간 융자업무를 진행하면서 그 방법을 모르겠는가? 그렇게 하지 않을 뿐이다. 만약에 지금 같은 상황에서 편법으로 융자를 받았다면 추후에 발생되는 문제는 누가 책임을지게 될 것인지 곰곰이 생각해볼 필요가 있다. 숏세일로 직속가족에게 집을 팔 수 있을까? 집 가격은 폭락을 하고 융자금액은 감당하기 힘들고, 그렇다고 이미 망가진 크레딧으로 렌트 조차 구하기 힘든 상황이 되면 앞이 막막해 지는 것은 당연하다. 이러한 경우에 마지막 돌파구로 숏세일을 선택하게 된다. 하지만 원칙상으로는 직속가족에게는 숏세일을 통해서 집을 매매할 수 없다. 특히 한국 분들은 ‘성’(Last name)이 같은 경우가 많으므로 직속가족이 아닌 경우에도 직속가족이라 의심받는 경우도 많다. 단지 성씨가 같다는 이유만으로 의심을 받는데 몇 년 동안 같이 살고 있다면 이를 피할 여지가 없다. 정말 직계가족이 아니라 해도 이를 무엇으로 어떻게 증명하겠는가? 이런 경우에는 먼저 문제가 될 가능성이 있는 부분을 파악해서 미리 은행을 설득시켜 놓는 것이 중요하다. 아무 설명 없이 밀어 부친다면 더 큰 의심을 사게 될 것이다. 나이가 어리다는 이유로 융자를 받을 수 없을까? 융자승인에는 나이 제한이 없다. 나이가 18세 이상만 된다면 남녀노소에 관한 규정은 없다. 단지 문제가 되는 것은 상식에 벗어나지 말아야 한다는 것이다. 예를 들어 갓 고등학교를 졸업하고 취직을 해서 연봉을 5만 달러 이상 받는다면 누가 믿을 수 있겠는가? 세금보고서 등을 제출해서 증명을 한다 해도 의심이 가는 경우가 된다. 물론 은행에서는 믿을 수 없다는 이유로 융자승인을 거부할 수 없다. 하지만 다른 적당한 이유로 승인을 거부하는 것은 어렵지 않다. 은행에서는 안정된 직장에서 안정된 급여를 받는 고객을 선호한다. 대학교를 졸업해서 전공에 맞춰 든든한 직장에 적당한 보수를 받으며 일한다면 안정된 직장을 가지고 있는 셈이다. 하지만 고등학교를 갓 졸업해서 취직한지 몇 개월 되지 않은 경우에는 아직 전문적인 지식이나 경험이 부족하다는 이유로 안정된 직장이라 생각하지 않을 수 있다. 현재 융자승인이 예전처럼 ‘방법이 없으면 찾아라’ 식으로 생각하면 안 된다. 물론 은행에서 사실을 사실로 받아들이지 않아서 문제가 된다면 어떻게 해서든 증명해 줄 방법을 찾아봐야 하지만 은행의 승인기준에 못 미친다면 완전한 다른 방향으로 생각을 전환해야 한다. 지금은 융자에 무리수를 둘 시점이 절대 아니라는 것을 명심했으면 한다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2009.09.09. 16:10

[오문식의 융자 이야기] 융자승인의 변수

주택시장이 바닥을 보이면서 점차 이 위기를 기회로 삼으려는 분들이 늘어나고 있다. 집이 차압 되어 은행소유가 된 주택이나 숏세일 등으로 시세보다 저렴한 가격으로 시장에 나와있는 주택들은 구입희망자들이 점차 늘어나고 있다. 또한 이미 집을 차압 당했거나 숏세일로 집을 팔아버린 경우 가족 중 다른 사람의 이름으로 다른 집을 구입하려는 분들도 많아지고 있다. 이렇게 주택 구입희망자들은 늘어가는데 가장 큰 걸림돌은 융자시장이다. 물론 이자율은 예전에 비해서 큰 폭으로 낮아져 있는 실정이며 향후 몇 년 동안 큰 폭으로 다시 반등하는 상황은 없을 것이라 예상된다. 하지만 이는 조건이 좋은 분들을 위한 특혜이다. 사소한 문제로 융자승인이 거절되는 경우가 너무나도 많다. 오늘은 요즘 융자승인 시 문제제기가 될 수 있는 사항들에 대해서 이야기해보기로 한다. ▶수입증명 서류 이제 융자를 받기 위해서 가장 중요한 필수사항 중에 하나이다. 아직까지는 증명서류 없이 융자가 가능할 수 있지만 이자율의 차이가 너무 크고 다운페이도 20% 이상해야 하며 크레딧 점수도 700점 이상이 되어야 가능하다. 또한 기가 막힌 이유로 융자가 거부되는 경우도 많다. 수입증명 서류는 비즈니스를 운영하는 분들은 세금보고서를, 그리고 월급 받는 분들은 월급명세서와 W-2 Form을 요구한다. 일부는 월급으로 받고 또 일부는 현금으로 받는 경우에는 현금으로 받는 부분은 인정되지 않는다. 또한 2년 이상 꾸준한 수입이 없었다면 지금 현재 충분한 수입이 있다 해도 문제가 될 수 있다. ▶주택의 상태 특히 이미 은행소유로 넘어간 집이라면 집의 상태가 좋지 않은 곳이 많다. 이런 경우 ‘AS IS CONDITION’으로 계약이 되는 경우가 많은데 이는 집의 상태와 상관없이 특정 금액으로 집을 구입한다는 조건에 계약을 하게 된다. 물론 수리비용 등을 고려하여 시세보다 낮은 금액으로 집을 구입할 수 있다는 장점이 있지만 융자승인 시 문제가 될 수 있다. 융자를 받으려 주택감정을 받을 때 집이 사람이 살 수 있는 상태라는 것을 증명하게 된다. 하지만 사람이 살 수 있는 상태라는 것이 생각보다 까다롭다. 에어컨은 없어도 히터가 작동되지 않으면 안되며, 지붕에서 물이 조금이라도 세도 안되고 물이 세어 나왔던 흔적이 있어서도 안되며, 수리를 위해서 카펫을 제거한 상태여도 안 된다. 창문에 금이 있어도 안돼도 벽에 구멍이 있어서도 안되며, 수도관에 조금의 문제가 있어서도 안 된다. 이 외에도 사람이 살 수 없는 상태의 조건의 무수하게 많다. ▶세금문제 집 가격의 지속적인 하락으로 현재는 세금을 측정하는 집 가격과 실질적인 가격과 적지 않은 차이를 보이는 경우가 많다. 이러한 문제들이 융자승인에 걸림돌이 되는 경우도 발생한다. 융자승인 시 수입과 지출의 비율을 환산하게 된다. 이 비율이 특정 선을 넘게 되면 융자승인이 거절된다. 처음에 융자신청을 하면서 정확한 세금계산에는 문제가 있다. 따라서 대략적인 평균치로 계산하게 되는데 추후에 예상보다 세금이 많아지게 되면 수입과 지출의 비율이 높아지면서 융자승인이 거절되는 경우도 있다. 세금이 높아도 승인이 가능하다면 집 구입 후 해당기관에 높게 측정된 세금을 낮춰달라는 건의를 할 수 있다. 하지만 이로 인하여 융자승인이 거절된다면 방법을 찾기 힘들어진다. 융자업무를 하는 필자도 예상 밖의 상황들에 당황하는 경우가 많다. 그만큼 융자승인 절차는 까다롭고 모든 것을 확실하게 서류화하지 않는다면 승인이 힘들다. 솔직히 말해서 지금 같은 상황이라면 그 어떤 융자도 승인을 100%확신할 수 없다. 예외의 상황이 너무나도 많기 때문이다. 필자가 주택구입을 희망하는 분들에게 충고를 한다면 지금은 융자업무를 너무 경험이 없는 분들에게 맡기는 것은 좋지 않다는 것이다. 충분히 변수들을 예상할 수 있어야 문제를 예방할 수 있고 해결할 수 있을 것이다. ▷문의: 703-994-7177, www.maxoh.com

2009.09.02. 15:44

[오문식의 융자 이야기] 이자율의 차등 적용

지속적인 주택경기의 불황으로 많은 주택소유자들이 고민에 빠져있다. 집 가격은 하락해서 더 이상 재산의 의미는 없어지고 경기불황으로 모기지는 감당하기 힘들고 지금까지 지켜왔던 자신의 크레딧을 포기하자니 앞날이 막막하기만 하다. 이런저런 이유로 한숨만 커져가는 실정이다. 하지만 이러한 불황의 기간이 2년이 넘으면서 현재는 어느 정도 자리를 잡고 있다고 봐야 한다. 물론 주택시장 경기가 하루 아침에 호전될 가능성은 희박하다. 하지만 이제 많은 분들이 수입이 충분하지 않은 경우 융자승인이 어렵다는 정도는 알고 있는 듯 하다. 이 사실만으로도 모두가 가지고 있는 융자승인의 개념이 조금씩 변화되고 있다고 봐야 하지 않을까 여겨진다. 오늘은 주택시장의 호황이 막을 내린 시점부터 지금까지의 융자시장 변화에 대하여 이야기해보자. 수입이 있어야 모기지를 지불한다. 너무나도 당연한 사실을 주택시장의 호황과 함께 모두가 잊고 있었다. 수입이 없거나 충분하지 않다면 모기지를 지불할 수 없다는 것은 너무나도 당연한 이야기다. 이를 무시하고 융자를 승인해준 기간이 너무 길었기에 지금과 같은 상황에 부채질을 했다고 봐야 한다. 지금은 정확한 수입증명서류 없이는 융자를 받아내기가 힘들다. 물론 아직까지는 방법이 있다지만 현저하게 다른 이자율과 까다로운 심사기준 때문에 융자를 진행하는 전문가조차도 당황하는 경우가 많다. 세금보고상의 수입이 충분하지 않다면 융자승인이 앞으로 빠른 시일 내에 불가능해질 듯 하다. 그나마 다행인 것은 이제는 대부분의 고객들이 이 정도의 사실은 알고 있다는 것이다. 그만큼 이제 융자시장에는 더 이상 ‘얼렁뚱땅’은 없다라는 것을 많은 분들이 알고 있다. 크레딧에는 관대해 질 수 있을까? 아직까지는 은행들이 크레딧에 관대하지 않다. 정부가 보증해주는 FHA융자인 경우 일반융자에 비해서 많이 관대한 편이지만 아직 일반융자인 경우 크레딧상의 흠이 있다면 절대 받아주지 않는다. 하지만 앞으로 크레딧상의 오점에 대해서는 많은 면에서 관대해질 전망이다. 현재 전체적인 경기불황으로 크레딧상의 오점을 기록하는 분들이 너무나도 많다. 만약 이러한 고객들을 모두 무시한다면 주택시장은 결코 살아날 수 없을 것이다. 이미 FHA융자인 경우 많은 면에서 크레딧상의 오점들을 무시해주는 편이다. 또한 크레딧점수 또한 640점 이상만 되면 문제없이 융자가 가능하다. 앞으로는 일반융자 또한 FHA융자의 기준을 많이 따를 것으로 예상된다. 대부분의 고객들이 비슷한 이자율을 받던 시기가 있었다. 이제는 추억이 된 이야기이다. 예전에는 수입증명도 필요 없고, 은행잔고가 적어도 무리 없이 융자승인이 나왔다. 따라서 은행에서 이런저런 이유로 이자율의 차이를 줄 사항들이 없었다. 하지만 지금은 상황이 다르다. 크레딧 점, 수입과 지출의 비례에 따라서 그리고 다운페이먼트의 정도가 이자율을 결정하는 중요한 요인이 된다. FHA융자인 경우 조건이 조금 좋지 않다 하여도 승인만 받을 수 있다면 좋은 이자율을 받을 수 있지만 FHA융자 승인이 가능하지 않다면 이자율은 크게 변동될 수 있다. 지금은 모두가 힘든 시기이다. 하지만 지금은 안정된 주택시장을 위한 피해갈 수 없는 과도기라 말해야 할 것이다. 현재 융자승인을 받으려면 융자를 받으려는 고객들은 물론이고 업무를 담당하는 전문가들도 혀를 두를 정도로 요구하는 서류들이 많고 예상하지 못했던 이유로 문제가 되는 경우도 많다. 하지만 지금 이 시기가 지나가고 고객들의 융자에 대한 인식도 변한다면 좀 더 안정된 융자시장이 오지 않을까 기대된다. www.maxoh.com 703-621-3775 또는 301-302-1927

2009.08.19. 15:44

[오문식의 융자 이야기] 속는 것일까? 당연한 것일까?

융자업무를 하다 보면 기가 막히는 사연들을 많이 접하게 된다. 예전처럼 융자업무를 지속적으로 진행하는 전문가들의 수가 많이 줄었지만 아직도 소수의 분들이 자신의 고객을 상대로 돈벌이에 급급한 분들이 있다. 또한 이러한 융자진행과정에서 불미스러운 일들이 일어난다는 것을 여기저기서 많이 들어오신 고객들은 사소한 일에도 의심을 하는 불신의 벽이 이미 너무 높아지는 부작용을 만들고 있다. 오늘은 융자진행과정에서 알아두어야 할 몇 가지 상식들을 이야기하려 한다. 물론 모든 융자업무에는 예외상황이란 것이 있지만 대부분의 경우를 토대로 이야기하려 한다. ◇모두 불가능하다고 했던 융자, 특정한 곳에서는 가능하다? 충분히 가능할 수 있다. 하지만 요즘 같은 상황에서는 거의 있을 수 없는 일이 아닐까 생각한다. 몇 년 전만해도 수백 개의 융자은행들이 고객유치에 열을 올리는 시절이 있었다. 하루가 지나면 은행들이 몇 개가 새로 생긴다고 할 만큼 융자은행들이 은행이름을 기억조차 못할 만큼 많았다. 그 시절에는 융자회사가 얼마나 많은 은행들과 연계가 되어있느냐가 중요했다. 다른 곳에서 다룰 수 없었던 융자를 그 융자를 받아주는 은행을 찾아서 연결시켜주는 것이 융자회사가 브로커의 입장에서 해야 하는 중요한 업무 중 하나였다. 하지만 지금은 상황이 많이 다르다. 그 당시에 문을 열었던 은행들은 대부분 문을 닫았거나 더 이상 새로운 융자승인을 해주지 않는다. 현재 모게지 융자를 받아주는 은행들은 융자업무를 하고 있는 전문가라면 머릿속에 다 기억할 수 있을 정도로 적다. 따라서 고객들의 선택사항도 그만큼 줄어들었다는 이야기이다. 이런 상황에서 모두가 불가능하다고 하는 융자를 혼자만 가능하다고 하는 것은 둘 중에 하나일 수 밖에 없다. 첫째는 경험 또는 지식이 부족해서 정말 모르고 하는 얘기이거나, 둘째는 고객이야 나중에 무슨 일이 생기던 일단 고객을 끌어보겠다는 속셈으로밖에는 볼 수 없다. ◇주택융자를 받으려면 일단 선불로 특정금액을 지불하여야 한다? 정말 특별한 경우를 제외하고는 모든 융자의 경비는 세틀먼트 당일 날 지불되어야 한다. 단, 요즘 같은 경우에는 집 감정 비는 융자업무가 진행될 때 지불되어야 하는 경우가 대부분이다. 또한 크레딧을 체크하는 비용도 선불로 지불되는 경우도 있다. 하지만 이를 제외한 모든 비용은 크로징때 지불되는 것이 정상이다. 물론 2nd융자를 받을 때나 비즈니스융자를 받을 때는 예외사항이 있을 수 있다. 하지만 주택구입융자 또는 재 융자를 받는 경우에 일정금액의 선불을 요구한다면 일단 의심해봐야 한다. ◇처음에 약속했던 이자율을 지키지 못한다. 이런 경우는 흔히 있는 일이다. 하지만 조심해야 할 것은 그럴 수 있다는 것을 악 이용하면 안 된다는 것이다. 처음에 융자상담을 받으면서 전혀 불가능한 이자율을 다른 곳에서 약속 받았다는 분들이 많다. 이자율이라는 것이 하루에도 몇 번씩 변동이 생기니 이자율을 고정(Lock)하기 전에는 처음에 말했던 이자율을 못 지키는 경우가 종종 발생한다. 하지만 처음부터 무리한 이자율로 고객을 유인하고 이런저런 이유를 들먹이며 단계별로 이자율을 올리는 경우가 있다. 물론 소수의 분들만이 고객유치를 위해서 버릇처럼 사용하는 방법이지만 조심해야 한다. 그러한 분들의 특징은 결과적으로 더 높은 이자율로 일을 마무리 지으려는 경우가 많기 때문이다. 필자가 본 칼럼을 통해서 수없이 이야기 했지만 융자는 틀에 짜인 상황 안에서 진행되어야 한다. 이미 짜인 틀을 벗어나서 융자를 승인 받을 수 없다. 불가능을 가능하게 하는 융자는 없다. 특히 요즘엔 더 그렇다. 또한 놀랄 만큼 좋은 조건들을 제시한다면 감사해하기 전에 일단 의심부터 해봐야 한다. 하지만 일단 업무를 맡기게 되면 어느 정도 신뢰를 하고 따라가주는 고객의 태도도 중요하다. 사사건건 불만을 토하고 작은 일도 의심해서 파 해치려 한다면 오히려 업무진행에 방해가 될 뿐 아무런 도움이 되지 않는다는 것도 명심하여야 하겠다. ▷문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927, www.maxoh.com

2009.08.12. 15:22

[오문식의 융자 이야기] 잘못된 상식이 화를 부른다

요즘에는 모든 분야에 있어서 전문가들이 너무 많다. 특히 융자, 부동산, 그리고 세금관련에 대해서는 너무나도 폭 넓게 알고 계신 분들이 많다. 문제는 그 폭 넓은 지식들의 출처를 알 수 없다는 점이다. 다시 말해서 많은 분들 사이에 돌고 도는 지식들은 지식이라기 보다는 헛소문인 경우가 많다. 이러한 헛소문만을 사실인양 고집스럽게 믿고 있다가 문제가 걷잡을 수 없게 되어야 소문의 출처를 원망하는 분들이 많다. 오늘은 많은 분들이 그토록 믿고 싶어하는 잘못된 소문에 대하여 이야기해보자. ▷융자 재조정이 시작되면 페이먼트는 안내도 된다? 절대 그렇지 않다. 융자재조정과 집 차압 절차는 별개다. 융자재조정이 진행 중이라도 모게지를 계속 지불하지 않는다면 차압절차도 계속 진행된다. 지불하지 않은 금액이 너무 많아지면 융자재조정 승인도 힘들어지며 차압날짜가 잡혀도 연기할 수 없는 경우도 생긴다. ▷최고 크레딧은 최고 조건 융자 가능하다? 융자를 받을 때 크레딧이 좋다고 최상의 조건을 받는다면 융자신청시 크레딧 리포트만 뽑아서 은행에 보내면 융자가 승인된다는 말과 다르지 않다. 융자승인은 복합적인 상황을 종합하여 승인된다. 특히 요즘은 크레딧 점수보다는 수입과 지출의 비율을 더 중요시 여긴다. 크레딧 점수가 조금 낮지만 충분한 수입이 있고 지출이 적은 사람이 크레딧 점수는 좋으나 수입증명이 안 되는 사람보다 더 좋은 조건으로 융자를 승인 받을 수 있다. ▷첫 주택구입자 8천 달러는 바로 받는다? 신문이나 인터넷을 통해서 여기에 대한 기사를 읽은 적은 있다. 하지만 이를 시행하는 은행은 단 한 곳도 본 적이 없다. 세금보고시 세금혜택을 준다고는 하지만 이 또한 8천 달러만큼의 세금을 이미 지불했거나 지불해야 하는 상황이 아니라면 모든 금액에 대해서 혜택을 받을 수 없다. 자신이 얼마만큼의 세금혜택을 받을 수 있는지는 자신의 회계사나 세무사에게 문의하는 것이 바람직 하겠다. ▷집 가격의 115%까지 융자 가능하다? 물론 가능하기는 하다. 하지만 정말 아무 의미 없는 프로그램의 대표적인 예이다. 이는 재융자만을 위한 프로그램이다. 집 가격이 하락해서 집 가격보다 융자금액은 많고 변동이자율을 가지고 있어 페이먼트가 힘든 경우 이러한 프로그램이 적용된다. 아니 적용되어야 한다. 하지만 융자승인을 위해서 이것 저것 붙이다 보면 이자율은 웃음이 나올 만큼 올라간다. 결과적으로는 이자율을 낮춰서 월 페이먼트를 낮추려는 고객들에게 이러한 프로그램 자체가 있으나마나 한 프로그램이 되어있는 상태이다. 물론 이 프로그램 또한 진전을 보이면서 수정되고 또 수정되고 있지만 아직까지는 무용지물이다. ▷아직은 수입증명 없이 융자가 가능하다? 절대 그렇지 않다. 지금은 집 구입 시 또는 재융자 시 수입증명 없이 융자를 승인해주는 은행은 없다. 그런 은행들이 적은 것이 아니라 전혀 없다. 단, 증명서류의 요구가 조금 틀린 수는 있다. 다시 말해서 대부분의 은행에서는 수입증명으로 세금보고서를 요구하지만 좀 더 간단한 서류만을 요구하는 은행은 아직 있기는 하다. 하지만 이런 경우 이자에 대한 손실은 감수하여야 한다. 흔히 말하는 오바마 정책은 미 국민을 위한 정책이며 부동산 시장의 활성화를 위한 정책이다. 하지만 받아들이는 은행입장에서는 자신들 은행의 이익과 손실을 줄이기 위하여 일을 한다. 이미 한차례 무분별한 융자승인으로 걷잡을 수 없는 손실을 경험한 은행들은 자신을 보호하기 바쁘다. 절대 고객들을 위해서 고객들이 걱정되어 온정의 손길을 내밀지 않는다. 쉽게 편안하게 그리고 손해 없이 일을 해결하려 하지 말고 정확한 지식으로 돌파구를 찾아야 할 때이다. www.maxoh.com 전화문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.08.05. 16:33

[오문식의 융자 이야기] 융자승인, Self-Check

최근 주택융자 동향을 보면 이런저런 복잡한 서류를 많이 요구하고 있다. 하지만 넓은 시선으로 보면 오히려 예전보다 더 확실한 체제를 갖추고 있다. 다시 말해서 가능한 융자는 어떠한 방법으로든 가능할 수 있고, 가능하지 않은 경우에는 어떠한 방법도 통하지 않는다는 것이다. 예전에는 무수한 은행들의 자신들만의 특색 있는 프로그램들이 너무 많아서 불가능도 가능하게 만들어버리는 경우가 많았지만 이제는 모두 옛날 이야기가 되어버렸다. 기준에 맞지 않는다면 방법을 찾을 수 없다. 하지만 다른 시각으로 본다면 조건이 갖추어져 있는 경우에는 예전보다 쉽게 좀 더 정확한 답을 미리 받을 수 있다는 말이다. 오늘은 융자승인 기준에서 가장 기본이 되는 몇 가지 사항들을 간단히 정리하여 자신이 융자를 받을 수 있는지 스스로 판단할 수 있을 수 있도록 조금이나마 도움이 되고자 한다. ◇크레딧 크레딧 점수는 융자승인의 가장 기본적인 조건 중 하나이다. 예전에는 700점 이상만 되면 최적의 조건으로 융자를 받을 수 있었지만 지금은 740점 이상과 720점도 받을 수 있는 이자에 조금은 차이를 보일 수 있다. -740점 이상: 크레딧 점수로 인하여 문제가 되는 경우가 없다. -700~739: 일반융자의 경우 집 가격의 80%이상을 융자받을 경우 약간의 이자율의 차이를 보일 수 있다. 단, FHA융자인 경우 차이가 없다. -680~699: 일반융자인 경우 집 가격의 80%이상을 받을 경우 이자율의 차이를 보이며 모게지 보험가입이 거부되어 융자승인이 나오지 않는 경우도 있다. 단, FHA융자인 경우 차이가 없다. -660~680: 일반융자의 경우 80%이상은 융자받기 힘들어진다. 단, FHA융자승인이 가능하다면 크레딧 점수로 인하여 손해를 보는 경우는 거의 없다. -640~660: 일반융자는 물론 FHA융자의 경우에도 융자승인이 거절되는 경우가 생긴다. 물론 다른 조건이 좋은 경우 승인 받을 수 있다. -620~640: FHA융자만 가능하다고 판단하여야 한다. 따라서 다른 조건이 FHA융자조건에 만족되어야 한다. -620점 이하: 주택융자 승인이 어렵다. ◇DTI (Debt To Income) 수입과 지출의 비율을 이야기 한다. 모기지를 포함한 모든 크레딧상의 월 지불액을 월 수입으로 나누어 백분율로 환산한 숫자이다. -55% 이상: 특별한 경우를 제외하고는 융자승인이 힘들어진다. -45% ~ 54%: FHA융자승인만 가능할 수 있다. -45% 이하: 모든 융자에 있어서 DTI가 높아서 융자승인이 거절되는 경우는 없다. 만약 55%이상이 되어도 방법을 찾을 수 있는 경우가 있다. 전문가와의 상의가 필요하다. ◇LTV (Loan to Value) 현재 집 가격(집 감정가격)에 비례한 융자금액을 백분율로 환산한 숫자이다. -90%이상: FHA융자인 경우 96.5%까지 가능하다. 하지만 다른 조건이 좋지 않다면 일반융자의 승인은 힘들다. 이는 모게지 보험가입이 불가능하기 때문이다. -80%~90%: 마찬가지 이다. FHA융자승인은 가능하지만 일반융자의 승인은 쉽지 않다. -70%~80%: 다른 조건을 만족시킨다면 융자에 큰 문제는 없다. 단, 현금인출 융자인 경우 제한이 있을 수 있다. -70%이하: LTV때문에 융자에 문제가 생기는 경우는 없다. (다음주에 계속) (문의: www.maxoh.com, 703-994-7177또는 301-302-1927)

2009.07.29. 22:39

[오문식의 융자 이야기] 남의 말에 큰 재산 맡기려나?

개월 전에도 오늘과 비슷한 이야기를 본지의 칼럼을 통해서 이야기한바 있다. 하지만 이제는 그러지 않을 때도 되었는데도 아직 주변 남의 말을 듣고 잘못된 지식으로 머리를 꽉 채우신 분들이 너무나도 많다. 이런 분들은 부동산이나 융자전문가와 상담을 하면서도 이미 머릿속에 너무 많은 잘못된 지식으로 가득한 나머지 수년 동안 이 업종에서 일하면서 그 누구보다 많은 정보를 접하는 전문가들 조차 믿지 못하는 경우가 생긴다. 많은 경우 이해는 하지만 정말 답답할 때도 있다. 공통점은 자신 스스로 정보 원소스(source)에 접한 것이 아니라 자신이 아는 사람(또는 그의 아는 사람)이 어쩌 저쩌 해서 일을 잘 진행해 지금은 잘 살고 있다더라 하는 이야기이다. 그 일을 잘 진행시킨 사람의 존재마저 불확실 하지만 그 사람의 이야기는 기존사실인양 믿고 있으면서 정작 믿어야 할 전문가의 말은 귀에 들어오지 않는 상태가 되는 분들이 많다. 이런 분들은 자신이 원하는 답을 얻기 위해서 수많은 전문가와 상담하려 한다. 그렇게 찾아 다니다 보면 달콤한 사탕발림 같은 이야기를 해주는 사람을 꼭 만난다 그리고 모든걸 맡기고 몇 개월 후 걷잡을 수 없는 상황이 되어서야 후회하게 된다. 예전에 가까운 친척 중 하나가 고치기 힘든 병에 걸려 그의 부모는 물론 모든 식구들이 걱정을 하게 되었다. 그 부모님이 만나보았던 의사들은 한, 두 명이 아니었다. 병을 고치기 위함이 아니라 혹시나 그 병이 아닐 수도 있다는 한 가닥 희망 때문이었던 것 같다. 결국 대부분의 의사들의 진단이 틀리지 않았고 결과도 좋지 않았다. 물론 한 사람의 생명과 관련된 경우와의 비교가 적절치 않은 것 같기도 하지만 지금 현재 많은 분들이 조금은 비슷한 심정을 가지고 있지 않을까 한다. 지금 현재 빚에 시달리며 살고 있는 모든 분들은 무엇이든 희망적인 이야기를 듣고 싶어하고 결과가 확실한 일을 시작하고 싶어한다. 집을 포기하고 크레딧을 포기하고 또 비즈니스를 포기하는 것이 많은 분들에게 절박한 상황이 될 수 있기 때문이다. 다음은 위와 같은 상황의 고객들 중 가장 문제가 되는 부분들을 적어보았다. 문) 융자재조정이 진행이 되면 모게지를 안내도 된다는데. 답) 융자재조정을 진행하면서 집 차압을 막을 수 없습니다. 재조정은 재조정대로 그리고 주택차압 절차는 차압절차대로 각 다르게 진행됩니다. 따라서 지속적으로 모게지를 내지 않으시면 주택차압을 막을 수 없을 수 있습니다. 문) 차압을 막기 위해서 융자 재조정을 신청한 상태입니다. 그런데 계속 모게지의 특정금액을 지불하라고 하는데 만약 결과적으로 융자 재조정이 이루어 지지 않으면 어떻게 하나요? 답) 융자재조정은 100%확신할 수 있는 경우가 전혀 없습니다. 재조정을 위해서 어느 정도의 모게지를 지불하시면서 일을 진행시키는 것은 감수하셔야 합니다. 물론 모게지를 지불하면서 일을 진행시킨다 하여도 확실한 결과를 단정지을 수 없습니다. 하지만 모게지를 전혀 지불할 수 없는 상황이라면 재조정 후에도 유지하기 힘든 상황일 수 있습니다. 이런 경우 재조정이 아닌 숏세일로 방향을 바꾸는 것이 어떤지도 생각해 보시는 것이 좋겠습니다. 문) 숏세일로 집을 파는 것과 집이 차압 되는 것은 크레딧상으로 별 차이가 없다고 들었습니다. 답) 절대로 그렇지 않습니다. 일단 숏세일은 은행과의 협상을 통한 결과이며 차압은 아무런 협상이 이루어지지 않고 은행의 일반적인 압수형태 입니다. 추후의 자신의 크레딧을 사용하시려면 차압은 피해야만 합니다. 위의 예 외에도 많은 방면에 대해서 많은 분들이 잘못된 지식을 가지고 있다. 이러한 잘못된 생각들을 사실인양 머릿속에 굳혀두는 것은 큰 문제점을 야기시킬 것이다. 많은 전문가들이 같은 대답들을 한다면 소수의 의견은 무시하는 것이 자신을 더욱 보호할 수 있는 유일한 방법이다. 온라인 문의 : www.maxoh.com

2009.07.22. 17:14

[오문식의 융자 이야기] FHA 융자여부 자가진단법 (1)

집 가격이 하락하면서 두드러진 현상은 집 구입을 원하는 사람들은 늘어났지만 실질적으로 융자를 받아서 집을 구입할 수 있는 사람들은 줄어들었다는 것이다. 일단 많은 분들은 최소의 다운페이(downpayment)로 집을 구입하려 한다. 그렇게 하려면 정부에서 승인해주는 FHA융자를 받아야 한다. FHA융자는 크레딧 점수가 크게 좋지 않아도 최소 3.5%만을 다운하고 융자를 해 준다. 하지만 많은 분들이 승인을 거절 당한다. 10번의 문의를 받으면 융자 가능한 분들은 단 2,3분밖에 되지 않을 정도로 까다롭다. 정확하게 말해서는 까다롭다기 보다는 기존에 너무 쉽게 융자를 받아왔던 사람들이 아직 적응을 못하는 것일 수 있다. 몇 년 전을 생각하고 어떻게 안 되는지, 방법이 없는지 몇 번이나 되물어 보는 사람들이 많다. FHA융자는 다운페이를 적게 넣어도 가능하고, 크레딧 점수가 좀 모자라도 가능하며, 페이먼트가 늦은 기록이 있어도 가능할 수 있다. 하지만 월 수입 등의 이유로 FHA의 기준에 맞지 않는다면 전혀 방법이 없다. 오늘은 자신이 FHA융자 승인이 가능한지 몇 가지 기준이 되는 사항을 정리해 보려 한다. 물론 이 외에도 다른 많은 사항들이 있지만 가장 기본이 되는 조건에 충족할 수 있는지 이야기해 보겠다. 크레딧 점수 의외로 FHA융자는 크레딧 점수에 관대하다. 최근에 FHA융자가 아닌 경우에는 크레딧 점수가 660이하가 되면 융자심사자체를 거부하는데 비해서 FHA융자인 경우에는 620점 이상만 되도 가능성이 있다. 물론 왜 점수가 내려갔는지 그 이유가 중요하긴 하다. 또한 대부분의 경우 점수가 640점 이상이 되면 최소한의 다운페이, 즉 3.5%만 다운하고도 융자를 받을 수 있다. 크레딧 내역 크레딧 점수만큼 중요한 것이 크레딧 내역이다. 얼마나 많은 빚을 가지고 있으며, 월 지불액이 얼마나 지불되고 있는지 그리고 페이먼트가 늦은 적은 없는지 등에 대해서 상세하게 나와있다. 보통융자에 비해서 FHA융자는 이 내역에 대해서도 관대한 편이다. 크레딧 카드, 자동차, 또는 다른 페이먼트가 최근에 늦은 기록이 있어도 승인 받을 수 있다. 단, 최근에 모기지 늦은 기록이 있다면 전문가와 상의를 해보는 것이 좋겠다. 월 수입 사실상 월 수입에 대해서도 보통융자에 비해서 FHA융자가 더 관대하다. 단, 몇 년 전까지 관행처럼 행해지던 주먹구구식의 방법은 통하지 않는다. 실질적으로 세금보고상에 보고되는 정확한 수입만이 인정받을 수 있다. FHA융자의 경우 모기지를 포함한 자동차, 크레딧 카드, 학생융자 등 모든 페이먼트의 합계가 수입의 54%이상이 되지 말아야 한다. 보통융자가 45%이상 되면 승인이 힘든 것에 비하면 관대한 편이라고 하겠다. 렌트수입 만약 현 거주목적의 주택이 아닌 투자용 주택을 소유하고 있으며 일정금액의 렌트 수입이 있다면 대부분 렌트 수입을 수입으로 인정받지 못한다. 현재 투자용 주택의 모기지 금액이 주택의 현 시간에 비해서 70%이상이 되면 렌트 수입은 수입으로 계산되지 않는다. 따라서 자신의 월 수입으로 렌트를 준 투자용 주택의 모기지까지 지불하고 46%이상이 남아야지 융자승인이 가능하다는 뜻이다. 주택을 차압 경험자 만약 예전에 주택을 차압당한 기록이 있다면 최소 3년을 기다려야 한다. 이 또한 보통융자의 7년보다는 관대한 조건이다. 단, 집을 차압당한 후 지금까지 다른 늦은 페이먼트 기록이 없는 것이 좋다. <다음주에 계속…> 전화문의 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.07.15. 22:51

[오문식의 융자 이야기] 융자 재조정의 허와 실

요즘 등장하는 광고를 보면 마치 모든 것을 해결할 수 있는 해결사처럼 모든 것이 가능하다는 광고를 많이 볼 수 있다. 원래 상황이 힘들수록 남의 말에 귀가 얇아지는 법이다. 하지만 기대를 걸었던 만큼 결과에 실망할 수도 있다. 이런 가운데 전문가와 상의하는 일은 항상 좋은 출발이 될 것이라 믿는다. 다만 어느 한곳의 말이 너무 달콤하다고 그 말만 믿고 있을 수는 없다는 이야기이다. 오늘은 융자 재조정에 있어서 어떤 경우에는 가능성이 있고 또 어떤 경우에는 힘든지 간단하게 이야기 하려 한다. 경제적으로 어려움이 있으되, 해결방법은 있어야 한다. 재조정은 은행을 조른다고 해결해주는 문제가 아니다. 재조정 또는 숏세일 등은 융자를 해준 은행을 보호하기 위한 목적으로 봐야 한다. 따라서 매월 페이먼트 지불에 문제가 없거나 재조정을 통해서도 문제해결을 볼 수 없을 것이라 판단되면 재조정은 승인되지 않는다. 이 모든 설명은 정식 서류로 설명이 되어야 한다. 실질적인 월 평균 수입이 얼마가 되며 지출이 얼마나 되는지 상세히 설명하고 서류로 뒷받침 되어야 한다. 또한 상황이 어려워진 충분한 이유를 편지형식으로 잘 설명되어야 한다. 이러한 설명과 서류의 뒷받침이 재조정의 기본이 된다. 만약 이유가 불충분하거나 서류상으로의 뒷받침을 할 수 없다면 좋은 결과를 가져올 수 없다. 재조정은 운이다? 틀린 말은 아니다. 한 특정 렌더에서 융자를 받았다고 그 융자금액이 모두 은행자금이라 생각하면 오산이다. 은행의 가장 큰 수입은 자금을 굴려서 이익을 남기는 방법이다. 따라서 융자를 승인하면서 투자자들의 자금을 활용하는 경우가 많다. 물론 주택 소유자들은 그 자금의 출처가 어디인지는 알 수 없다. 중요한 것은 만약 자신이 가지고 있는 융자금액이 투자자들의 투자금액이라면 재조정은 더욱 힘들어 진다. 평균적으로 볼 때 투자자들의 투자금, 즉 Investor Holding 융자라면 은행 자체 내에서의 자금, 즉 In House Loan인 경우보다 승인과정이 한 단계 더 필요하게 된다. 간혹 왜 은행에서 자신의 융자계좌를 말도 없이 마음대로 돌리는지에 관하여 열을 올리는 분들이 있다. 하지만 융자서류에 서명을 할 때 융자가 같은 조건으로 다른 곳으로 고객에게 알리지 않고 팔 수 있다는 것에 다 동의를 하는 서명을 이미 했다. 그렇기 때문에 법적으로는 아무런 하자가 없으며 은행에서는 이러한 사실을 고객에게 알릴 의무가 없다. 모기지가 늦어야 재조정이 가능하다? 지금은 그런 분들이 많지 않다고 믿고 있지만 불과 몇 개월 전만해도 일부러 모기지 연체를 시켜서 크레딧을 망가뜨려야 재조정이 가능하다고 연체를 강요하는 분들이 많았다. 결과도 불확실한 재조정을 위해서 일부러 소중한 크레딧을 망가뜨릴 필요는 없다. 물론 은행 측에서 받아들여지기에 페이먼트가 늦어야 더 심각하게 받아들여지는 것은 사실이지만 반드시 그래야만 하는 것은 아니다. 또한 재조정 기간 동안 아무런 페이먼트도 안 하려는 분들도 있다. 이런 분들은 재조정 기간 동안에도 언제든지 집이 차압으로 넘어갈 수 있다는 것을 알고 있어야 한다. 재조정과 차압절차는 각각 다른 곳에서 별개로 진행되기 때문에 재조정이 협상 중이라고 차압절차가 멈추는 것은 아니다. 처음에 재조정이란 단어가 등장 했을 때에는 그 누구도 이에 대해서 정확히 알 수 없었다. 그도 그랬던 것이 은행자체 내에서도 아무 두서없이 진행되었다. 하지만 이제는 어느 정도 자리를 잡고 있고 은행마다 저마다의 기준도 확고하게 세워져 있는 편이다. 다시 말해서 이미 어느 정도의 틀이 마련되었기 때문에 그 틀에 맞추어야 한다는 것이다. 무엇보다 많은 경험이 있는 전문가와의 상담이 무엇보다 중요하겠다 (웹사이트: www.mymaxloan.com또는 www.maxoh.com) (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927)

2009.07.01. 18:01

[오문식의 융자 이야기] 인터넷으로 융자 쉽게 보기

필자가 몇 년 전에 한글로 된 융자전문사이트를 만든 적이 있었다. 전문가에게 의뢰하여 제작된 사이트였기에 보기에도 썩 나쁘지 않았다. 또 예상보다 많은 분들이 방문해서 질문하고, 문의하고 비교적 활발하게 이용되었다. 하지만 제작을 전문가에게 의뢰를 했어도 융자시장이 변화하기 시작하면서 이에 맞추어 사이트를 업테이트 하는 것에 한계가 있었다. 이러한 이유로 한동안 인테넷 상에서 사이트 자체를 내릴 수 밖에 없었다. 항상 느끼지만 많은 분들의 궁금한 사항은 공통된 부분이 대부분이다. 마치 예상문제집에서 추출해서 질문하듯이 궁금한 사항에는 공통점이 많다. 이러한 이유로 필자는 다시 한번 융자전문 사이트를 오픈 했다. 지금 막 오픈 된 사이트여서 정보는 많이 없지만 지속적으로 많은 질문에 답변을 해주고 필요한 서류의 양식 등을 손쉽게 다운로드 받아서 사용할 수 있도록 관리할 예정이다. 다음은 이 사이트의 주요 정보 항목들. www.mymaxloan.com 접속 웹 사이트의 주소로 많은 고민을 했다. 그래서 결정한 주소가 www.mymaxloan.com이다. 예전 주소 www.maxoh.com으로도 접속이 가능하다. 이 사이트는 무엇보다 고객의 참여가 있어야 더 많은 분들이 더 많은 정보를 교환할 수 있다. 이 홈페이지의 가장 기본이 되는 것이 ‘질문과 답’ 형식 이기에 질문이 많아야 많은 답변을 올릴 수 있고 그래야 다른 분들도 같은 정보를 교환할 수 있다. 오늘의 이자 프로그램 별로 그날의 이자를 올려놓았다. 지금은 세부적인 프로그램의 세부적인 이자율을 기록하지 못하지만 앞으로는 그렇게 할 예정이다. 현재는 융자시장의 그 어떤 프로그램도 자리잡지 못하고 갈팡질팡하는 상황이어서 오전 정보는 오후가 되면 바뀔 수 있는 실정이다. 따라서 이곳에는 아직 기본적인 이자율만을 기재해 놓았다. 하지만 다른 사이트와 차별을 둔 것은 무조건 보기 좋은 낮은 이자율만을 기재하지는 않았다. 이자율이라는 것이 본인의 상황에 따라 큰 차이를 보이기 때문에 크게는 2%까지 차이가 날 수 있다. 또한 요즘은 자신의 모든 조건이 완벽하다고 생각해도 실제 융자를 받을 때 그렇지 않은 경우가 많다. 이에 맞추어 웹 사이이트에 떠도는 그럼의 떡인 이자율보다는 좀 더 현실적인, 승인 가능한 이자율을 올려놓으려 노력했다. 융자상식 융자상식은 필자가 기록하고 고객들이 읽고 정보를 얻을 수 있는 페이지다. 본 중앙일보에 기재되었던 칼럼 등을 올려놓았고 앞으로도 꾸준하게 나름대로의 정보를 올려놓을 계획이다. 융자계산과 집 감정 이 페이지는 다른 사이트의 힘을 빌렸다. 클릭을 하면 융자계산을 쉽게 할 수 있는 페이지와 집 가격을 예상할 수 있는 사이트로 들어간다. 융자계산은 자세한 사항까지 볼 수 있으며 집 가격은 물론 정확한 감정가로 볼 수 없지만 현재의 세금까지 알 수 있어 좀 더 정확하게 집 가격을 미리 예상할 수 있다. 질문과 답, 자유게시판 필자 사이트에서 가장 중요한 부분이다. 하지만 고객 분들의 참여가 없으면 무용지물이 된다. 융자에 관하여 궁금한 사항이 조금이라도 있다면 그리고 자신이 알고 있는 정보를 남들과 공유할 수 있다면 많은 이용을 바란다. 이 외에도 자료실에는 현재 많이 이용되는 융자 재조정, 숏 세일(Short Sale)에 필요한 서류양식, 주택구입 또는 재융자 때 필요한 서류양식 등을 꾸준하게 업테이트 할 계획이다. 비용을 지불하는 사이트도 아니고 회원가입이 필수사항도 아니므로 보다 많은 분들이 이용해서 서로가 서로에게 도움이 되는 곳이 되었으면 하는 바램이다. ▷문의 : 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.06.24. 18:19

[오문식의 융자 이야기] 집은 지켜야 하는데···

계속되는 불황 속에서 대부분의 사람들이 자신의 집을 처분하거나 끝까지 지키기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 이미 크레딧은 다 망가지고 갈 곳도 없어지고 렌트 조차도 망가진 크레딧으로 구하기 힘든 실정이다. 사정이 이렇다 보니 식구들을 데리고 무작정 집을 버리고 나올 수도 없는 실정이다. 이런 고민으로 하루하루 살얼음판 걷듯이 마음을 졸이며 지내는 분이 많다. 오늘은 이 같은 경우에 다급한 목소리로 전화해서 질문하는 질문 중 많은 비중이 있는 질문들을 모아보았다. △문= 모게지를 3개월째 내지 못하고 있습니다. 조금이라도 지불해서 차압을 막아보려 하는데 은행에서 체크를 되돌려 보냈습니다. 어떻게 해야 하나요? ▼답= 많은 분들이 은행하고 직접 통화하는 자체를 두려워하고 있습니다. 은행과 아무런 대화 없이 무작정 쌓여있는 금액의 일부를 지불한다는 것은 잘못된 생각입니다. 일단 은행 측과 연락을 취해서 바로 전화로 일정 요금을 지불하시든지, 며칠 날까지 얼마를 지불하겠다는 Payment Schedule을 하시는 것이 현명합니다. 하지만 이렇게 은행에서 지불하는 돈까지 받지 않는다고 다 차압절차를 받고 있다고 걱정하실 필요는 없습니다. △문= 모게지를 지불 못한지 6개월이 지났는데 아직 아무런 편지도 받지 못했습니다. 하루하루가 불안합니다. ▼답= 집을 차압 하는 절차는 정확한 시간이 정해져 있지 않습니다. 더구나 최근에는 연체되는 비율이 너무 높아서 예전에 비해서 차압진행이 많이 늦어지고 있습니다. 아직 은행 측으로부터 변호사를 고용하였다던지 경매날짜가 잡혔다든지 하는 편지를 받지 않았다면 아직 기회가 있다고 생각하셔도 됩니다. 그렇다고 편지가 올 때까지 기다리시는 것은 좋지 않습니다. 하루빨리 집을 유지하실지 아니면 숏세일 등의 방법으로 처분하실지 결정해서 옳은 방향으로 일을 추진하시는 것이 현명하겠습니다. △문= 2nd모게지를 몇 개월째 지불하지 못하고 있습니다. 2nd모게지 에서도 집을 차압 할 수 있나요? ▼답= 물론 가능합니다. 2nd모게지 은행도 집을 담보로 돈을 빌려준 은행이기 때문에 2nd모게지 은행에서도 집을 차압 할 권리가 있습니다. 물론 요즘 같은 시세라면 2nd모게지 은행에서 집을 차압 한다 하여도 받을 수 있는 금액이 거의 없는 경우가 대부분 이지만 난 모른다 하고 1st모게지만 해결하려 하면 안됩니다. 2nd모게지 은행과도 지속적인 대화를 통해서 일을 해결하여야 합니다. △문= 융자 재조정이 받아들여지지 않았습니다. 숏세일로 처분하는 방법밖에는 없나요? ▼답= 융자 재조정이 받아들여지지 않았다고 다시 시도할 수 없는 것은 아닙니다. 하지만 이미 특정한 이유로 거절당했기 때문에 더욱 힘들어지는 건 사실입니다. 가능하다면 숏세일 쪽으로 방향을 잡아보시는 것이 좋을 듯 합니다. △문= 집 경매날짜가 다가오고 있습니다. 경매가 이루어진 후 바로 집을 비워줘야 하나요? ▼답= 반듯이 그렇지만은 않습니다. 경매날짜가 잡혔다 하여도 그 날짜에 바로 계약이 이루어지는 것은 아닙니다. 만약 처음 경매날짜에 매매가 이루어지지 않는다면 다음 경매까지 시간적 여유가 생기는 경우도 있습니다. 만약 경매에서 매매가 이루어 졌다면 언제까지 집을 비워달라는 통보를 받게 됩니다. 이 날짜까지는 집을 비워주셔야 합니다. 그렇지 않다면 은행 측에서는 법적인 대응도 가능하게 됩니다. ▷문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.06.17. 16:50

[오문식의 융자 이야기] 현재상황에서 할 수 있는 일은 무엇인가?

요즘 문의를 받는 대부분의 경우는 현재 집을 유지하기 위해서 이리저리 방법을 찾아 다니거나 현재 숏세일이나 은행소유로 넘어간 주택을 구입하기 위해서 시간을 다투는 융자에 대한 문의다. 이런 경우를 제외하고 정상적인 거래를 위한 융자문의는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 이는 아직도 주택시장의 하락은 계속되고 있으며 주택소유주들의 고통은 줄어들지 않았음을 의미한다. 이렇게 정부에서의 끝없는 관심과 파격적인 정책에도 불구하고 좀처럼 좋아지지 않는 미 부동산의 문제는 무엇이며 이를 극복하기 위한 방법은 무엇인지 이야기해보자. 파격적인 105%재융자 오바마정부가 내세운 파격적인 정책중의 하나는 현재의 2nd 모기지의 금액과는 상관없이 1st 모기지의 금액을 현재 집 시세의 105%까지 재융자를 해 주겠다는 파격적인 정책이었다. 이는 집 가격의 끝없는 하락으로 재융자의 기회조차 가질 수 없었던 주택소유주들에게 유일한 희망을 가져다 준 정책이었다. 하지만 이도 잠시 실질적인 승인과정은 예상을 뒤엎었다. 5%때의 이자율을 기대했던 고객들은 7% 또는 8%에 육박하는 이자율로 말문이 막혔고 그나마 크레딧 점수가 낮아서, 세금보고상의 수입이 낮아서, 2nd모게지 은행에서 협조를 해주지 않아서 등의 이유로 승인조차 받을 수 없는 고객들이 대부분을 차지했다. 이 정책이 발표된 지 한 달도 되지 않았지만 벌써 이 정책에 희망을 거는 사람들은 거의 없는 있으나마나 한 정책이 되어버렸다. 숏세일 현재 그나마 가장 많은 주택소유자들이 이용하고 가장 성공확률이 높은 방법이 숏세일이다. 이는 주택시세보다 융자금액이 많은 경우 은행과의 합의하에 적정선에서 집을 매매하고 그 차액에 대해서는 은행의 손실로 기록되거나 집 매매 후 개인이 따로 특정기간 동안 지불하는 형식이다. 이는 재융자 또는 재조정으로도 문제해결을 볼 수 없는 분들에게 최후의 수단으로 택하는 방법 중 하나이다. 하지만 이도 걸림돌은 있다. 일단 최대한 빨리 주택을 구입하려는 구입희망자를 찾아야 한다. 물론 지역에 따라 다르겠지만 구입희망자조차 구하기 힘든 경우가 있다. 또한 매매서류가 이루어지고 숏세일이 성공적으로 마무리된다고 하여도 세금문제가 말목을 잡는다. 주택매매가격과 남아있던 융자금액의 차이는 은행에서는 손실로 처리가 되며 주택소유자에게는 소득으로 간주가 되므로 이에 대한 세금을 물어야 한다. 물론 현재 거주하는 주택을 숏세일로 거래한 경우 2012년까지 소득세를 연기할 수 있지만 투자용 주택은 이야기가 틀릴 수 있다. 세금에 관한 자세한 내용은 개인의 회계사에게 문의해 보는 것이 추후에 세금문제로 계획이 엉망이 되는 상황을 피할 수 있을 것이다. 재조정 재조정은 현재 주택을 계속 유지하기를 희망하고 앞으로 어느 정도의 지속적인 수입이 보장되는 직업을 가지고 있는 경우 희망을 걸어볼 수 있다. 물론 이 재조정기간이 시간도 많이 걸리고 요구하는 사항도 많으며 정확한 확답을 받을 수 없으므로 일이 마무리 될 때까지 많은 스트레스를 받는다. 또한 일단 재조정이 승인되고 주택소유자가 동의를 해서 혜택을 받았다면 추후에 일정기간 동안은 숏세일을 진행할 때 걸림돌이 될 수도 있다. 주택시장이 벼랑 끝으로 내 몰리면서 정부에서는 많은 정책을 쏟아내고 있지만 실질적으로는 가진 자들에게 더 많은 혜택을 주고 어려움을 격고있는 서민들로 인한 은행의 손실을 막으려는 정책이 아닌가 오해할 만큼 일반 서민들이 피부로 느낄 수 있는 정책은 없는 듯 하다. 끝내는 숏세일이나 개인파산으로 내 몰리는 대부분의 주택소유주들에게 실질적인 혜택을 아직도 모두 기다리고 있다. (문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927, www.maxoh.com)

2009.06.10. 15:52