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집 가격이 하락하면서 두드러진 현상은 집 구입을 원하는 사람들은 늘어났지만 실질적으로 융자를 받아서 집을 구입할 수 있는 사람들은 줄어들었다는 것이다. 일단 많은 분들은 최소의 다운페이(downpayment)로 집을 구입하려 한다.
그렇게 하려면 정부에서 승인해주는 FHA융자를 받아야 한다. FHA융자는 크레딧 점수가 크게 좋지 않아도 최소 3.5%만을 다운하고 융자를 해 준다. 하지만 많은 분들이 승인을 거절 당한다.
10번의 문의를 받으면 융자 가능한 분들은 단 2,3분밖에 되지 않을 정도로 까다롭다. 정확하게 말해서는 까다롭다기 보다는 기존에 너무 쉽게 융자를 받아왔던 사람들이 아직 적응을 못하는 것일 수 있다.
몇 년 전을 생각하고 어떻게 안 되는지, 방법이 없는지 몇 번이나 되물어 보는 사람들이 많다. FHA융자는 다운페이를 적게 넣어도 가능하고, 크레딧 점수가 좀 모자라도 가능하며, 페이먼트가 늦은 기록이 있어도 가능할 수 있다. 하지만 월 수입 등의 이유로 FHA의 기준에 맞지 않는다면 전혀 방법이 없다.
크레딧 점수
의외로 FHA융자는 크레딧 점수에 관대하다. 최근에 FHA융자가 아닌 경우에는 크레딧 점수가 660이하가 되면 융자심사자체를 거부하는데 비해서 FHA융자인 경우에는 620점 이상만 되도 가능성이 있다.
물론 왜 점수가 내려갔는지 그 이유가 중요하긴 하다. 또한 대부분의 경우 점수가 640점 이상이 되면 최소한의 다운페이, 즉 3.5%만 다운하고도 융자를 받을 수 있다.
크레딧 내역
크레딧 점수만큼 중요한 것이 크레딧 내역이다. 얼마나 많은 빚을 가지고 있으며, 월 지불액이 얼마나 지불되고 있는지 그리고 페이먼트가 늦은 적은 없는지 등에 대해서 상세하게 나와있다.
보통융자에 비해서 FHA융자는 이 내역에 대해서도 관대한 편이다. 크레딧 카드, 자동차, 또는 다른 페이먼트가 최근에 늦은 기록이 있어도 승인 받을 수 있다. 단, 최근에 모기지 늦은 기록이 있다면 전문가와 상의를 해보는 것이 좋겠다.
월 수입
사실상 월 수입에 대해서도 보통융자에 비해서 FHA융자가 더 관대하다. 단, 몇 년 전까지 관행처럼 행해지던 주먹구구식의 방법은 통하지 않는다. 실질적으로 세금보고상에 보고되는 정확한 수입만이 인정받을 수 있다.
FHA융자의 경우 모기지를 포함한 자동차, 크레딧 카드, 학생융자 등 모든 페이먼트의 합계가 수입의 54%이상이 되지 말아야 한다. 보통융자가 45%이상 되면 승인이 힘든 것에 비하면 관대한 편이라고 하겠다.
렌트수입
만약 현 거주목적의 주택이 아닌 투자용 주택을 소유하고 있으며 일정금액의 렌트 수입이 있다면 대부분 렌트 수입을 수입으로 인정받지 못한다. 현재 투자용 주택의 모기지 금액이 주택의 현 시간에 비해서 70%이상이 되면 렌트 수입은 수입으로 계산되지 않는다. 따라서 자신의 월 수입으로 렌트를 준 투자용 주택의 모기지까지 지불하고 46%이상이 남아야지 융자승인이 가능하다는 뜻이다.
주택을 차압 경험자
만약 예전에 주택을 차압당한 기록이 있다면 최소 3년을 기다려야 한다. 이 또한 보통융자의 7년보다는 관대한 조건이다. 단, 집을 차압당한 후 지금까지 다른 늦은 페이먼트 기록이 없는 것이 좋다.
<다음주에 계속…>
전화문의 703-994-7177 또는 301-302-1927