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최근 주택융자 동향을 보면 이런저런 복잡한 서류를 많이 요구하고 있다.
하지만 넓은 시선으로 보면 오히려 예전보다 더 확실한 체제를 갖추고 있다.
다시 말해서 가능한 융자는 어떠한 방법으로든 가능할 수 있고, 가능하지 않은 경우에는 어떠한 방법도 통하지 않는다는 것이다.
예전에는 무수한 은행들의 자신들만의 특색 있는 프로그램들이 너무 많아서 불가능도 가능하게 만들어버리는 경우가 많았지만 이제는 모두 옛날 이야기가 되어버렸다.
오늘은 융자승인 기준에서 가장 기본이 되는 몇 가지 사항들을 간단히 정리하여 자신이 융자를 받을 수 있는지 스스로 판단할 수 있을 수 있도록 조금이나마 도움이 되고자 한다.
◇크레딧
크레딧 점수는 융자승인의 가장 기본적인 조건 중 하나이다.
예전에는 700점 이상만 되면 최적의 조건으로 융자를 받을 수 있었지만 지금은 740점 이상과 720점도 받을 수 있는 이자에 조금은 차이를 보일 수 있다.
-740점 이상: 크레딧 점수로 인하여 문제가 되는 경우가 없다.
-700~739: 일반융자의 경우 집 가격의 80%이상을 융자받을 경우 약간의 이자율의 차이를 보일 수 있다. 단, FHA융자인 경우 차이가 없다.
-680~699: 일반융자인 경우 집 가격의 80%이상을 받을 경우 이자율의 차이를 보이며 모게지 보험가입이 거부되어 융자승인이 나오지 않는 경우도 있다. 단, FHA융자인 경우 차이가 없다.
-660~680: 일반융자의 경우 80%이상은 융자받기 힘들어진다. 단, FHA융자승인이 가능하다면 크레딧 점수로 인하여 손해를 보는 경우는 거의 없다.
-640~660: 일반융자는 물론 FHA융자의 경우에도 융자승인이 거절되는 경우가 생긴다. 물론 다른 조건이 좋은 경우 승인 받을 수 있다.
-620~640: FHA융자만 가능하다고 판단하여야 한다. 따라서 다른 조건이 FHA융자조건에 만족되어야 한다.
-620점 이하: 주택융자 승인이 어렵다.
◇DTI (Debt To Income)
수입과 지출의 비율을 이야기 한다. 모기지를 포함한 모든 크레딧상의 월 지불액을 월 수입으로 나누어 백분율로 환산한 숫자이다.
-55% 이상: 특별한 경우를 제외하고는 융자승인이 힘들어진다.
-45% ~ 54%: FHA융자승인만 가능할 수 있다.
-45% 이하: 모든 융자에 있어서 DTI가 높아서 융자승인이 거절되는 경우는 없다.
만약 55%이상이 되어도 방법을 찾을 수 있는 경우가 있다. 전문가와의 상의가 필요하다.
◇LTV (Loan to Value)
현재 집 가격(집 감정가격)에 비례한 융자금액을 백분율로 환산한 숫자이다.
-90%이상: FHA융자인 경우 96.5%까지 가능하다. 하지만 다른 조건이 좋지 않다면 일반융자의 승인은 힘들다. 이는 모게지 보험가입이 불가능하기 때문이다.
-80%~90%: 마찬가지 이다. FHA융자승인은 가능하지만 일반융자의 승인은 쉽지 않다.
-70%~80%: 다른 조건을 만족시킨다면 융자에 큰 문제는 없다. 단, 현금인출 융자인 경우 제한이 있을 수 있다.
-70%이하: LTV때문에 융자에 문제가 생기는 경우는 없다. (다음주에 계속)
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