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작년부터 모게지를 일정기간 지불하지 못하여 차압 되는 집이 급격하게 늘어났다. 이렇게 차압으로 발생되는 손해는 주택 구입자뿐만 아니라 은행에도 큰 손해를 끼친다. 이러한 손해를 줄이기 위해서 융자 재조정 또는 숏 세일 등의 생소한 단어들이 지금은 모두에게 익숙한 단어가 되었다. 오늘은 이 세 가지의 차이점에 대해서 간단하게 이야기해 보자.
가능하다면 융자 재조정이 가장 좋은 방법일 수 있다. 하지만 성공 율이 많이 떨어지는 것도 사실이다.
융자 재조정은 집 구입시에는 모게지 지불이 가능해서 융자를 받았지만 경기가 어려워지면서 현 시점에서 모게지 지불이 가능하지 않은 주택 소유자들에게 실질적인 모게지 지불액을 낮추어 주면서 모게지 지불을 가능하게 해주는 방법이다.
모게지 연체 율이 급격하게 늘어나면서 주택 차압을 막아보려는 은행의 움직임이 바빠졌다. 그러면서 거의 모든 모게지 은행들이 이러한 주택 재조정 상담을 접수 받고 있다.
일단 집을 포기할 필요가 없다는 것이 가장 큰 장점이며 짧게는 1년 길게는 5년 정도의 이자율 고정기간만 받지만 사실상 그 고정기간 이후에도 큰 변화가 없는 경우가 대부분이다. 또한 크레딧의 손상도 세가지 방법 중에 가장 적다. 물론 모게지를 지불하지 못해서 발생되는 크레딧 손상은 막을 수 없지만 재조정 후에 이로 인한 손상은 더 이상 발생하지 않는다.
하지만 이미 집 시세가 많이 내려가있는 상황 이여서 그만큼의 융자금액을 계속 안고 가야 하는 것에 대해서 부담을 느끼는 분들도 많다. 융자 재조정으로 월 지불액을 낮출 수 있어도 원금을 줄일 수 없기 때문이다.
융자 재조정 승인에 실패했거나 집 가격이 너무 큰 폭으로 하락해서 더 이상 집을 지켜야 할 이유가 없다고 판단된다면 처음부터 숏 세일을 시도하는 것이 바람직하겠다. 숏 세일은 말 그대로 집 시세보다 융자금액이 더 많아서 집을 처분할 수 없으며 현재의 모기지를 감당할 수 없을 때 가능하다. 융자 재조정보다는 성공률이 훨씬 높다.
단 숏 세일의 경우에 은행과의 협상과정에서 많은 문제점이 발생하므로 숏 세일을 맡은 에이전트의 경험이 무엇보다 중요하다. 숏 세일의 가장기본적인 조건은 바이어이다.
집을 특정가격에 구입하겠다는 바이어가 받듯이 있어야 시작할 수 있다. 만약 이미 몇 개월 동안 모기지를 지불하지 못해서 차압일정이 잡혔다 해도 포기할 필요는 없다.
차압날짜를 연기시키면서 일을 진행할 수 있는 가능성이 크다. 만약 특정가격에 구입을 희망하는 바이어가 있다면 은행과의 가격협상에 들어간다. 은행이 팔기를 원하는 가격과 구입하려는 바이어의 가격이 적당 선에서 조정이 되어야 한다.
이렇게 가격만 조정이 된다면 사실상 숏 세일은 성사 된 거나 다름없다. 하지만 이 과정이 시간도 오래 걸리며 힘겹다. 그 기간 동안 주택소유자들은 집이 차압 될 수 있다는 불안함 속에서 생활하게 된다.
각 은행들은 은행마다 요구하는 조건들이 다르며 승인 방식도 다르다. 따라서 각 은행마다 많은 경험이 있는 에이전트를 찾아야 한다. 숏 세일 등의 업무는 열심히 일하는 에이전트보다 경험 많은 에이전트가 더 유리하다.
현재의 주택차압은 특별히 정말 방법이 없었던 분들에게는 죄송스러운 이야기지만 게으름의 결과라 하겠다. 충분히 차압을 막을 방법이 있었던 분들도 대처를 못해서 차압까지 가는 경우가 대부분이다.
차압의 자신의 크레딧을 심각하게 손상시킬 뿐 아니라 차압 후에도 해결해야 할 문제점이 많이 남게 된다. 나는 방법이 없을 거야 하는 아니한 생각으로 아무것도 시도해보지 않은 체 차압날짜만을 기다리는 분들은 적지 않은 손해를 감수해야 한다.