[오문식의 융자 이야기] 렌더와 브로커의 차이

작년 말 부터 필자의 회사는 융자브로커 회사에서 융자은행 즉 렌더(Lender)로 탈바꿈했다. 쉽게 말하자면 소매상에서 도매상으로 융자 비지니스의 운영자체를 바꾼셈이된다. 처음에는 이러한 변화가 얼마만큼의 고객에게 이득을 줄 수 있는지에 대해서 의문이 있었다. 하지만 변화가 있은 후 브로커와 렌더에는 적지않은 차이가 있음을 실감할 수 있었다. 단, 렌더와 브로커는 장, 단점이 분명하게 있다. 이를 적절하게 이용하기 위해서 필자의 회사처럼 렌더와 브로커를 병행하는 회사들이 생겨나게 된 것이다. 오늘은 렌더와 브로커와의 차임점을 간단하게 이야기하고, 이를 적절하게 이용할 수 있는방법에 대하여 설명하려 한다. ▷이자율의 차이점-도매상에서 소매상으로 물건을 넘길때 도매상은 분명한 이윤을 남긴다. 렌더와 브로커의 차이는 이와 동일하다 하겠다. 브로커를 통해서 융자를 진행시키는 경우 브로커에게도 분명한 이윤이 돌아가야 함으로 융자를 받는 고객의 입장에서는 자신도 모르게 융자은행에 그리고 브로커에게 이윤을 주게된다. 이는 현금으로 지불하는 형식이 아닌 이자로 이윤을 지불하게 되어있다. 예를 들어 융자은행이 4%의 이자율로 승인을 해주게되면 브로커를 거치면서 이자율은 4.25%로 상승하게 된다. 이 0.25%는 브로커의 몫이다. 융자은행은 4%의 이자로 이윤을 장기적으로 남기거나 이를 다른은행에 보다 낮은 이자율 즉 3.5%정도의 이자유로 되팔게 된다. 고객에게는 이자율의 변동이 생기지 않는다. 이 이자율의 차이, 즉 0.5%는 융자를 되팔은 융자은행의 몫이기 때문이다. 융자은행과 브로커는 이러한 계념으로 이윤을 발생시키는 것이다. 이때 중간업체인 브로커를 통하지 않는다면 좀 더 좋은 이자율을 받을 수 있는 기회가 있다. ▷융자은행(Lender)이 무조건 좋은 것은 아니다-위의 예는 일반적인 예일 뿐 모든 경우에 해당되지는 않는다. 각 은행은 은행마다 프로그램이 다르고 융자승인 방식이 다르다. 따라서 모든조건이 완변한 경우가 아니라면 은행의 차이에 따라서 이자율에 적지않은 차이를 보일 수 있으며 경우에 따라 다른 은행에서는 융자승인이 가능한 융자가 특별한 은행에서는 융자승인이 거부될수도 있다. 브로커의 장점은 보다 많은 은행과의 관계이다. 융자브로커 회사들은 보다 많은 융자은행 확보가 최대의 무기가 될 수 있다. 반면 융자은행의 경우 자신의 은행에서 승인이 될 수 없거나 높은이자율로 승인된다해도 다른 방법이 없다. 이에 많은 융자회사들이 필자의 회사와 같이 렌더와 브로커의 업무를 병행하고 있다. 이 사회에는 절대 공짜란 없다. 융자또한 고객들은 자신도 모르는 사이에 은행과 브로커의 사이 그리고 은행과 은행과의 사이를 거치면서 은행과 브로커에 서비스비용을 지불하고 있다. 이렇게 지불되는 비용을 줄일 수 있다면 줄여봐야 한다. 그 누구도 렌더가 또는 브로커가 자신에게 유리하다고 단정지을 수 없다. 자신의 상황에 맞게 잘 알아본 후 판단해야 한다. ▷문의: 703-994-7177

2010.01.13. 15:49

[오문식의 융자 이야기] 시도 때도 없는 독촉전화

요즘 신문광고 또는 우편으로 배달되는 광고 전단지를 보면 얼마나 많은 사람들이 페이먼트를 지불하지 못하는지 짐작하게 한다. 카드 빚을 절반 이하로 줄여준다는 광고, 어디서 정보를 얻었는지 마치 모기지 은행에서 발송한 것처럼 위장한 모기지를 줄여준다는 광고, 또 크레딧에 관계없이 모든 빚을 하나로 묶어준다는 광고까지 그 범위도 다양하다. 여기저기에서 하루에도 수십 통씩 빚 독촉전화를 받아봤다면 어느 순간부터 이런 광고들을 자세히 읽어보는 자신을 발견할 때가 많다. 어떻게든 해결해야지 하면서 정작 해결방법은 돈밖에 없다. 그래서 미루고 미루다가 결국엔 파산신청을 하는 경우가 많다. 물론 빚이 감당할 수 없을 만큼 많다면 개인파산신청은 유일한 방법이 될 수 있다. 하지만 해결할 노력도 해보지 않고 그냥 맘 편하게 파산신청을 할 만큼 파산신청이라는 것이 단지 골치 아픈 상황에서 벗어나기 위한 수단으로 사용돼서는 안 된다. 오늘은 골치 아픈 독촉전화에 어떻게 대처해야 하는지 살펴보고자 한다. ▷모기지 연체: 집에 대한 모기지 연체에 대해서는 신중하여야 한다. 일반 크레딧카드 연체와는 다르게 이는 담보설정이 되어있기 때문이다. 자칫 잘못하면 담보로 설정되어있는 집을 잃을 수도 있기 때문이다. 일단 요즘 같은 경우에는 다행히도 예전처럼 쉽게 집을 차압 하는 경우가 드물다. 하지만 절대 안심하고 시간만 죽이고 있을 수는 없다. 일단 3개월 이상 모기지 연체를 했다면 어떠한 방법으로든 은행과 대화를 하여야 한다. 직접통화를 하는 것도 좋지만 일을 해결하기 위해서는 재조정 또는 숏세일 업무를 하는 업체에 문의를 하는 것을 추천한다. 이러한 일을 하기 위해서는 하면 좋은 말들이 있고 해서는 안 되는 말도 있다. 은행을 속여서 일을 해결하자는 뜻이 아니라 같은 말이라도 잘 포장을 해서 은행을 설득하여야 한다. 이 경우 각종 서류들을 요구하게 되는데 일단 제출된 서류는 번복하기가 힘들어서 혼자 힘으로 일을 해결하려 했다가 방법을 잃게 되는 경우도 있다. 또한 모기지를 무조건 전혀 지불하지 않고 해결될 때까지 기다린다는 생각은 버려야 한다. 숏세일의 경우에는 다르지만 재조정의 경우에는 최소한 모기지를 어떤 방법으로든 지불해서 유지하려는 의지 정도는 보여야 한다. ▷크레딧 카드연체: 크레딧 카드의 경우, 담보설정이 없어서 크레딧 손상 외에는 솔직히 크게 잃을 것도 없다. 하지만 그렇다고 그냥 무조건 외면할 수도 없다. 언젠가는 해결해야 하는 과제로 남게 되며 그냥 방치하게 되면 방치할수록 빚은 늘어나게 된다. 카드 빚을 갚지 못하는 분들을 위한 서비스가 여기저기 많이 생기고 있지만 어떤 회사를 믿어야 하는지 알기가 힘들다. 이런 경우 이런 서비스를 대행해주는 회사와 직접 연결하는 것보다 이런 경우를 잘 알고 있는 분들의 추천을 받는 것이 좋다. 융자업무나 부동산회사들은 크레딧 교정을 받아야 융자를 받을 수 있고 집을 구입할 수 있는 고객들이 많아 어느 회사가 최소한 눈속임을 하지 않는지 더 많이 알고 있다. 보통 현 남은 빚의 70%만 지불하는 형식으로 협상을 하게 되는데 경우에 따라서는 그 이상으로 줄어드는 경우도 있다. 모든 경우가 같지 않으므로 추천 받은 단체나 회사를 찾아가 충분한 설명을 듣는 것이 좋다. 또한 이 서비스를 받으므로 서 어느 정도의 비용이 지출되는지도 미리 확실히 해두어서 손익을 따져보는 것이 중요하겠다. ▷다른 연체: 모기지와 크레딧카드를 제외한 다른 어카운트는 사실상 협상이 힘들다. 세금, 유틸리티 등은 협상이 가능한 경우가 아니며 자동자인 경우 원금을 줄이거나 월 지불액을 낮춰주는 경우는 없다. 단, 특별한 경우 협상을 통해서 단기간 동안 페이먼트를 하지 못한다는 충분한 이유가 있다면 받아들여질 수 있다. 이를 잘 이용한다면 자동차 비용을 지불하지 못해 차를 뺏기는 경우를 막을 수 있다. 지금은 모두가 힘든 시기이다. 또한 생활이 힘들다고 하면 그 누구도 괜히 그렇게 말하는 꾀병이라 생각하지도 않는다. 이 위기를 잘 극복해 나간다면 오히려 기회가 될 수 있는 상황이 많다. 모두가 희망을 가지고 2010년을 잘 극복해 나갔으면 한다. ▷문의: 703-994-7177

2010.01.06. 16:19

[오문식의 융자 이야기] 주택관련 세금 계산법

요즘같이 숏세일로 집의 거래가 많은 경우 세금에 대해서 오해하고 계신 고객 분들이 많다. 모기지를 내지 않고 있는 상황이어도 세금은 지불돼야 하며, 숏세일을 통해서 집을 융자받은 금액보다 낮은 가격에 처분했다면 처분된 융자금액과 실질적인 집 매매가격의 차액에 대해서는 자신의 수입으로 간주되어 이에 대한 세금을 지불하여야 한다. 이번 칼럼에서는 어떤 경우 어느 정도의 세금을 지불하여야 하며 세금을 공제받을 수 있는 경우는 어떤 경우가 있는지 간단하게 알아보자 ▷재산세와 소득세- 재산세와 소득세는 엄연히 다른 세금의 종류이다. 재산세는 현재 보유하고 있는 자신의 부동산에 관한 세금이고 소득세는 어떠한 방법으로든 발생된 소득에 관한 세금이다. 복잡한 부분의 재산세가 아니라 소득세이다. 집을 팔 경우 어디까지가 소득으로 계산되며 또한 손해를 본 경우에는 어느 정도까지 세금공제를 받을 수 있는지에 대해서 대부분 자세히 알고 있는 분들이 없다. ▷집을 팔아서 이득이 남는 경우- 어떠한 방법이든 집을 팔아서 이득이 남았다면 세금보고에 적용을 시켜야 한다. 세금보고에 적용한다는 말은 세금을 반듯이 지불해야 한다는 뜻이 아니라 세금을 환산해야 한다는 뜻이다. 따라서 세금을 지불하지 않아도 되는 경우가 있고 세금을 많이 지불해야 하는 경우도 있다. 일단, 거주하던 주택을 처분하여 이득이 발생한 경우, 5년의 기간 동안 3년 이상 거주한 주택의 경우 독신자는 최대 25만 달러까지, 그리고 기혼자는 최대 50만 달러까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 이런 경우가 아니라면 자신의 세율로 계산된 세금을 지불하여야 하는데 1년 미만 거주자인 경우에는 수입의 15%에서 20%까지, 1년 이상 거주자에게는 5%에서 10%까지의 세금을 지불하게 된다. 이때 적용되는 자신의 세율이라 함은 자신의 전체 수입에서 세금이 적용되는 범위내의 수입에 따라서 결정된다. 세금이 적용되는 수입이 많은 경우 많이 지불이 되어야 하고, 상대적으로 적은 경우 그만큼 적은 세금이 적용된다. ▷숏 세일로 집을 처분한 경우- 숏세일로 집을 처분한 경우, 대부분 자신이 보유하고 있던 융자금액보다 낮은 가격으로 거래된다. 이때 은행의 손실로 기록된 융자금액과 실 매매가격의 차액은 자신에 세는 수입으로 처리된다. 즉, 현재 융자받은 금액이 30만 달러인데 집을 숏세일을 통해서 20만 달러로 매매되었다면 10만 달러의 차액은 자신의 수입으로 간주된다. 이 수입에 대해서는 세금을 환산하여야 하는데 집을 팔았을 때와 같은 적용을 받는다. 또한 대부분의 경우 숏세일을 진행하는 동안에는 모기지를 지불하지 않는 경우가 많은데 이때 지불되지 않았던 세금에 관해서는 반듯이 지불되어야 한다. 융자금액은 숏세일을 하면서 은행과 협상이 가능하지만 세금은 협상으로 삭감되고 없어지는 금액이 아니다. 물론 적지 않은 금액인 경우 한번에 일시불로 지불하지 않아도 크게 문제가 되지는 않지만 늦으면 늦을수록 이자와 벌금이 가산된다. ▷양도세- 재산세와 소득세와는 다른 개념이다. 모든 경우 집을 팔 때 현 시세와 매매가격 중 높은 가경의 1%를 양도세로 지불하게 된다. 이 양도세는 세금보고 시 지불하는 금액이 아니라 집을 팔 때 세틀먼트에서 지불되어야 한다. 양도세는 집이 거주목적의 집이었는지 투자목적의 집이었는지 또 얼마나 오래 거주하였는지에 관계없이 같은 세율로 지불되어야 한다. 요즘은 도대체 모기지를 잘 지불하고 있는 분들이 얼마나 될까 궁금할 정도로 많은 분들이 모기지를 늦게 지불하거나 수개월 동안 지불하지 못하고 있는 분들이 많다. 상황이 이렇게 되자 숏세일과 재조정을 전문으로 하는 업체들도 늘어나고 모기지 뿐 아니라 모든 빛을 삭감해주는 일을 도와주는 회사들이 늘어나고 있다. 하지만 세금은 협상할 수 있는 금액이 아니다. 반듯이 지불되어야 하는 금액이며 크레딧을 포기하고 몇 년 후에 없어지는 그런 금액도 아니다. 숏세일 등으로 집을 처분할 계획이 있다면 세금문제도 적지 않은 부담이 될 수 있으므로 받듯이 자신의 회계사를 통해서 자세한 내용을 알아놓는 것이 바람직하겠다. ▷문의: 703-994-7177

2009.12.30. 17:14

[오문식의 융자 이야기] 이자율은 선택사항

고객들을 상담하다 보면 자신이 생각했던 프로그램이나 주위에서 권유했던 프로그램에 시선을 고정시키고 있는 경우가 대부분이다. 하지만 융자에 관한 모든 사항들은 고객의 선택사항임을 분명히 하여야 한다. 은행의 선택, 프로그램의 선택, 세틀먼튼 회사의 선택, 보험회사의 선택, 그리고 이자율까지 통상적으로 편이상 융자회사에서 알아서 일을 진행시키지만 이 모든 사항들이 고객의 선택사항이라는 것을 알고 있어야 한다. 일반적으로 다른 모든 사항이 자신에게 선택권한이 있다는 것은 알고 있지만 이자율에서도 자신에게 선택사항이 있다는 것을 알지 못하는 분이 많다. 이자율에 관해 어떤 선택사항이 있으며 또한 상황에 따른 올바른 선택 방법에 대해 알아보자. ▷기본적인 이자율의 선택- 가장 일반적인 경우라고 생각하면 된다. 쉽게 말해서 주는 것도 없고 받는 것도 없다. 예를 들어 어떠한 이유로 융자승인을 위함이라든지 이자율을 낮추기 위해서 포인트를 사는 경우나 클로징때 약간의 도움을 받고자 이자율을 올려 받는 경우가 아니라면 대부분 이러한 경우에 속한다. 이 이자율은 기본적인 이자율에서 자신의 상황에 맞게 이자율이 감산 또는 가산돼서 정해진다. 가장 기본적인 이자율이라 생각하면 된다. ▷포인트를 사는 경우- 포인트라는 말이 정확한 설명을 한마디로 한다는 것은 쉽지 않다. 편이상 선이자라고 말은 하지만 정확한 설명은 아니다. 먼저 포인트의 계산은 융자금액을 기준으로 한다. 1포인트를 산다는 것은 융자금액의 1%를 지불한다는 뜻이다. 이는 세틀먼트때 클로징비용에 같이 계산이 되어서 지불하게 된다. 일단 포인트를 사는 목적은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫 번째는 어떠한 이유로 융자승인을 받기 위해서 포인트를 사는 경우이다. 특히 융자를 받기에 수입이 조금 모자라거나 크레딧 점수가 조금 낮은 경우 일정한 포인트를 사면서 융자승인에 도움이 되는 경우가 있다. 두 번째로 이자율을 낮추기 위해서 포인트를 사는 경우이다. 이 경우에는 포인트를 사지 않아도 융자승인이 가능하지만 받을 수 있는 이자율보다 낮은 이자율을 받기 위해서 일정 금액을 세틀먼트에서 더 지불하는 경우이다. 보통 1포인트를 지불하게 되면 이자율은 0.375%에서 0.5%까지 차이를 보인다. 하지만 이 융자금액의 1%라는 금액이 일시불로 지불되기에는 적지 않은 금액이므로 가능하면 포이트 지불을 꺼려하는 경우가 많다. 하지만 장기적인 안목으로 볼 때 오래 거주할 목적의 주택을 구입하는 경우라면 매월 절약되는 금액과 지불되는 비용을 잘 따져봐서 결정하여야 한다. 보통 30만 달러를 융자받을 경우 1포인트, 즉 3천 달러를 지불함으로써 매월 약 100달러를 절약할 수 있다. 이 계산이라면 향후 2년 반 정도 이후부터는 이득이 발생한다는 뜻이며 나중에 세금보고에서 지불된 포인트에 대해서는 세금혜택도 받을 수 있으므로 이득이 될 수 있다. ▷기본적인 이자율보다 이자율을 높이는 경우- 이 부분이 다소 생소한 부분일 수 있다. 많은 경우 집을 구입할 때 자금이 부족한 경우 선택되는 사항이다. 쉽게 생각해서 포인트를 구입하는 경우와 반대의 개념으로 생각하면 된다. 자신이 받을 수 있는 이자율보다 높은 이자율을 받으면서 은행으로부터 특정한 금액을 돌려받는 경우이다. 월 지불액은 충분히 감당할 수 있으나 집 구입시 들어가는 다운페이와 클로징 비용이 부담되는 경우 선택사항이 될 수 있다. 이러한 선택사항을 마치 자신들의 스페셜한 세일기간인 것처럼 크로징비용이 무료라고 광고하는 곳도 간혹 있으나 이 모든 것은 고객의 선택사항 중 하나임을 분명하게 알아야 한다. 이러한 방법으로 융자를 받게 되면 실질적으로 클로징 비용은 거의 들이지 않고도 융자가 가능하므로 지금처럼 이자율이 좋은 시기에는 재 융자에도 많이 활용되고 있는 실정이다. 주택융자에는 숨겨져 있는 비용이 없다. 만약 있다면 불법행위이다. 하지만 은행에서 백화점 세일하듯이 무료로 지불해주는 비용도 없다. 하나를 얻으려면 받듯이 다른 하나를 지불해야 한다. ▷문의: 703-994-7177

2009.12.23. 16:30

[오문식의 융자 이야기] 융자시장, 변해야 한다

미 전체의 부동산 경기가 침체의 늪에서 벗어나지 못하면서 날로 늘어나는 차압은 더 이상 막을 길이 없는 것 같다. 요즘 정부의 정책들을 보면 현재 주택시장에 나와있거나 지속적으로 쏟아져 나오는 매물들의 수습에 급급하다. 거의 대부분의 집들은 은행소유의 집이거나 숏세일로 거래를 희망하는 집들이다. 이도 어쩔 수 없는 것이 지금 쏟아져 나오는 물량을 소화시켜내지 못한다면 주택시장 침체의 끝은 보이지 않을 것이기 때문이다. 하지만 필자의 관점에서는 이 많은 물량을 소화시켜내기 위해서는 융자승인 절차가 변화해야 한다고 생각한다. 주택구입을 희망하는 고객 중 상당수는 융자문제로 구입을 포기하는 실정이다. 이 중 많은 분들이 주택구입 후 충분히 모기지를 지불할 수 있는 상황이 되면서도 서류상의 이유로 융자를 받지 못하는 경우가 많다. 이러한 많은 고객들이 집을 구입할 수 있게 된다면 주택시장의 매물들이 좀 더 빠른 시일 내에 소진될 수 있을 것이다. 이제는 집을 구입하는 고객들의 구입목적이 예전과는 많이 변화했다는 것에 주목해야 한다. 예전에는 급속하게 올라가는 주택경기를 믿고 단기간에 투자성 이익을 목적으로 하는 고객들이 많았다면 지금은 단순한 거주목적과 장기적인 안목으로 집을 구입하려는 고객들이 대부분이다. 이렇게 목적이 다르다면 같은 상황에 처하더라도 결과는 정반대일 수 있다. 단기간의 투자목적으로 집을 무리하게 구입했다면 상황이 조금 나빠진다면 집을 포기할 확률이 그만큼 높을 수 밖에 없다. 그리고 이러한 이유가 주택시장 침체의 가장 큰 문제가 되었다. 하지만 거주를 목적으로 하는 구입자들은 집을 쉽게 포기하지 않는다. 그들에게 주택의 가치는 금전적인 이익보다는 가족의 보금자리이기 때문이다. 물론 주택시장의 침체의 시작은 무리한 투자자들과 그러한 투자자들로 인한 거품시세, 그리고 실질적인 수입으로는 도저히 감당할 수 없는 무리한 융자승인 절차가 가장 큰 문제였다. 또 다른 제 2의 주택침체를 막기 위해서는 융자승인 절차가 까다로워 져야 한다는 것은 필자도 동의한다. 하지만 모기지를 갚을 수 있는 고객들에게는 단순한 서류상의 문제로 융자승인을 거부하지 말아야 한다. 예를 들어 실질적인 세금보고상의 수입 외에 다른 방법으로 증명될 수 있는 또 다른 수입이 있다면 인정해 주어야 한다. 또한 현재 수입과 지출의 비율이 45%이하만 승인을 해주는 기준도 완화 하여야 한다. 수입과 지출의 비율이 60%가 된다 하여도 자신의 가족이 거주하고 있는 집을 쉽게 포기할 분들은 많지 않다. 많은 경우 자신의 총 수입에서 60%로 모든 페이먼트를 지불할 수 있다면 충분히 생활이 가능하다. 또한 크레딧상의 오점도 좀 더 완화되어야 한다. 부부가 함께 거주할 집을 구입한다면 두 부부의 수입으로 모기지를 지불한다는 것은 초등학생도 알고 있다. 하지만 부부 중 한 사람이 크레딧에 문제가 있다면 크레딧이 좋은 다른 한 사람의 이름으로 융자를 받을 수 밖에는 방법이 없다. 물론 크레딧이 나빠진 이유가 버릇처럼 미지급되는 페이먼트의 문제라면 필자가 심사한다 하여도 승인을 해주기는 어려울 것이다. 하지만 특별한 이유가 있는 경우에는 좀 더 유도리 있는 승인절차가 필요하지 않을까 생각한다. 만약 이러한 이유로 융자승인을 받을 수 없어서 집 구입을 포기한 구입희망자들이 집을 구입할 수 있는 기회가 생긴다면 주택시장의 회복이 좀 더 빨라지지 않을까 생각한다. 그렇다고 무조건 많은 고객들에 대해서 승인을 해줘야 한다고 주장하는 것은 물론 아니다. 무리한 투자의 목적으로 구입하는 경우나 수입이 불안정하거나 수입이 불안정할 것이 예상되는 경우는 철저하게 융자승인을 막아야 한다. 이런 경우들은 미국 경제에 조금이라도 흔들림이 있으면 가장먼저 문제가 될 것임이 불 보듯 뻔하기 때문이다. 요즘 융자승인 절차에 있어서 이유를 알 수 없이 요구되는 추가서류 중 제출하기 힘든 서류들도 많다. 하지만 일단 은행에서 그 서류를 요구했다면 다른 서류로 대처하기는 하늘의 별 따기보다 힘들다. 제 2의 주택시장 침체기를 피하기 위해서 정확하고 확실한 승인절차를 잡아놓는 것은 옳지만 충분히 다른 방향으로 설명되는 문제점을 담 넘어가는 도둑 쳐다보듯이 할 필요는 없지 않겠는가? ▷문의: 703-994-7177

2009.12.16. 15:36

[오문식의 융자 이야기] 융자시장의 부익부 빈익빈

요즘 각종 언론의 뉴스를 보면 최저의 이자율과 주택차압 방지를 위한 대책이 세워졌다는 기사를 하루건너 한번씩 등장하는 듯 하다. 하지만 그 어느 곳에도 융자승인 절차가 변화한다는 내용을 찾아보기 힘들다. 많은 분들이 많은 희망적인 기사에 자신들의 상황도 좀 더 좋아지지 않을까 기대하는 마음으로 문의를 해 보지만 기대만큼의 희망적인 답변을 드리지 못하는 경우가 많다. 요즘의 융자시장은 ‘부익부 빈익빈’의 시대이다. 말인 즉 자산이 충분하고 수입이 충분한 고객에게는 이래 없을 정도의 특혜를 주고 자산도 부족하고 수입도 충분하지 않은 경우에는 매몰차게 거절한다. 많은 분들의 융자승인에 관한 인식이 조금씩 변화하고 있지만 아직 현 주소를 느끼지 못하는 분들이 많다. 오늘은 더 까다로워진 융자승인 조건에 대해서 간단하게 이야기하려 한다. ▷수입과 지출의 비례- 불과 몇 주 전만해도 정부보조 융자 즉 FHA융자인 경우 수입과 지출의 비례가 55%까지 가능했다. 크레딧이 좋고 집 가격에 비례해서 다소 낮은 융자금액을 신청하는 경우에는 그 이상이 되어도 승인이 나오는 경우가 많았다. 하지만 지금은 45%이상이 되면 일단 시스템상에서 승인이 거부된다. 즉, 월 수입이 5천달러였던 고객이 융자를 받으려 한다면 전에는 모게지를 포함한 모든 월 지불액이 2,750달러 이상만 되지 않으면 가능했으나 지금은 2,250달러 이하가 되어야 한다는 이야기이다. 언뜻 보기에는 고작 500달러 차이지만 이로 인해서 융자승인이 거부되는 경우가 아주 많다. ▷크레딧 점수- FHA융자가 고개를 들면서 가장 주목을 받았던 부분이 크레딧점수에 대한 관대함이었다. 특별히 심각한 문제사항이 아니라면 580점 이상만 되면 융자승인이 가능할 수 있었다. 또한 융자승인만 받을 수 있다면 이자율도 큰 손해 없이 승인 받을 수 있었다. 하지만 지금은 크레딧 점수의 한계도 620점으로 올라갔다. 이 40점의 기준상승으로 융자의 승인이 좌지우지 되는 경우 또한 적지 않다. ▷주택차압- 주택을 차압 당한 기록이 있다면 향우 2년 동안은 융자를 받을 수 없다고 대부분 알고 있다. 하지만 이도 5년 이상 지나야 융자가 가능하다. 물론 앞으로 융자시장이 안정을 찾는다면 어떻게 변화할지 알 수 없으나 이러한 기준은 좀처럼 쉽게 바뀌지 않는다는 것을 고려한다면 만약 지금 주택을 차압 당했다면 향후 2014년까지 기다려야 자신의 이름으로 주택융자를 받을 수 있다는 뜻이다. ▷파산신청- 챕터 13신청을 하였다면 최소 2년 이상을, 그리고 챕터 7을 신청했다면 최소 4년을 기다려야 한다. 현재 주택을 차압 당하거나 개인파산을 신청하였다면 앞으로 2년 동안은 주택융자 신청자체가 어려운 실정이다. 하지만 앞으로 숏세일을 통해서 집을 처분한 경우에 어느 정도까지 기다려야 하는지에 대한 정확한 답은 없다. 내년 하반기쯤에나 되어야 지금 주택을 숏세일로 처분하였던 고객들이 집 구입을 희망하는 시점이 되면 이에 대한 정확한 기준이 세워질 듯 하다. 현재 미국은 경재를 통제로 흔들어 놓았던 주범인 주택시장의 끝없는 추락을 막기 위해서 수많은 대책을 내세우고 아직도 지속적으로 새로운 정책들을 펼치고 있다. 하지만 이미 밝혀진 주택시장의 거품은 완전히 가시기 전에는 정책상으로 막기에는 역부족인 듯 하다. 정부가 보조해주는 융자를 내세워 이 상황을 극복하려 하지만 만약 승인된 융자에 문제가 발생한다면 은행의 손해가 없을 수 없다. 이에 각 은행들은 자신들의 방어정책에 급급하다. 이러한 방어체제는 조건이 충분한 가진 고객에게는 더욱 관대하고 일반 어려운 시민들에게는 차가울 수밖에 없다. 만약 지금 융자승인 조건에 맞는다면 더 어려워지기 전에 충분한 상담을 받아보는 것이 현명할 것이다. ▷문의: 703-994-7177

2009.12.09. 15:59

[오문식의 융자 이야기] 지금은 이자율 세일기간

요즘 추수감사절이라 많은 품목들이 경쟁을 하듯 파격적인 세일을 실시하고 있다. 또한 추수감사절 다음날에는 일명 ‘블랙 프라이데이 세일(Black Friday Sale)’이라는 명목 아래 연중 가장 큰 세일을 한다. 이 날은 가게마다 새벽부터 줄을 서는 장사진을 연출한다. 주택융자로 시장에서는 지금은 유래 없는 이자율 세일기간이다. 그것도 블랙 프라이데이 세일 수준의 큰폭의 세일을 한다. 미국내 재융자 신청비율은 큰 폭으로 상승하고 있지만 한인사회에서의 재융자 신청률은 이에 비하면 크게 저조하다. 이는 세금보고의 문제로 융자신청이 힘들거나 집 가격의 하락으로 힘든 경우 등 재융자 자체가 힘든 경우를 제외한다 하여도 예상 밖으로 저조한 것 같다. 물론 부동산 시장이 붕괴되기 시작한 시점과 비교한다면 많이 좋아졌지만 아직 회복세라 말할 수 있을 단계는 아닌 듯 하다. 필자의 생각으로는 많은 분들이 재융자가 불가능할 거라는 판단을 하고 있는 듯 하다. 물론 요즘 같은 경우에는 재융자를 신청하려는 분들 중 30%이상은 융자가 불가능한 분들이다. 하지만 ‘융자가 안될 줄 알지만 한번 전화 드려봅니다’라며 상담하는 많은 분들이 성공적으로 융자승인을 받는다. 예전에 비해 융자승인이 까다로워진 것은 사실이다. 하지만 융자가 안되는 상황은 아니다. 많은 은행이 문을 닫고 많은 프로그램이 없어졌지만 아직도 융자은행은 융자승인을 위해서 존재하고 있다. 이 은행들은 조건이 안 되는 고객에게는 냉정하지만 어느 정도의 조건을 갖춘 고객이라면 많이 관대해졌다. 특히 이자율로 봐서는 지금 같은 기회는 두 번 다시 오기 힘들 정도로 좋다. 필자는 아침에 출근하면 각 은행들의 이자율부터 검토한다. 이자율만 보고 있어도 흐뭇할 정도로 이자율이 좋다. 조건만 만족시킨다면 4%대의 이자율로 30년 동안 이자율을 고정시킬 수 있다. 불과 1년 전만해도 6%를 훌쩍 넘겼던 프로그램들이었다. 또한 단기 고정프로그램들은 3%대의 이자율도 가능하다. 1년이 지나기도 전에 이자율은 2% 이상 떨어진 셈이다. 모기지에서 2%의 변화는 결코 작은 변화가 아니다. 예를 들어 융자금액이 30만 달러인 경우 매월 366달러를 절약할 수 있다. 1년이면 4천 달러가 넘는 금액을 절약하는 셈이다. 재융자 비용을 감안해도 장기적인 이득을 창출할 수 있는 좋은 기회가 아닐 수 없다. 하지만 이에 대한 관심은 예상 밖으로 미미하다. 많은 분들이 숏세일이나 재조정에는 무한 관심을 보이지만 재융자 자체에 대해서는 그냥 ‘어려운 일’이라고 못 밖아 놓는 것 같다. 틀린 말은 아니다. 하지만 어렵게 만드는 걸림돌이 많다는 것이지 안 된다는 것은 아니다. 생각보다 많은 경우 융자승인을 받는다. 또한 융자승인은 복잡한 퍼즐과 같아서 모두 비슷해 보이는 조각일지라도 어떻게 끼우냐에 따라서 완전한 그림이 될 수도 있고 엉망이 될 수도 있다. 은행의 승인기준을 변화시킬 수는 없다. 하지만 융자승인에는 한가지 방법만 있는 것은 아니다. 수입이 조금 모자라는 경우에 사용할 수 있는 프로그램이 있고 융자금액이 큰 경우에 사용되는 프로그램이 있다. 어떠한 프로그램이 맞추어 넣느냐에 따라서 융자가 승인될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 재융자는 실질적으로는 비용이 들어가지만 많은 경우 그 비용만큼 더 융자를 받아 지불하는 형식을 택하므로 비용에 관한 부담도 지지 않아도 된다. 물론 이렇게 융자를 받는다면 융자금액은 오히려 올라간다. 하지만 이만큼의 융자금액이 올라가도 월 지불액이 줄어든다면 실질적으로 손해볼 것은 없다. 필요 이상으로 많이 지불하던 이자의 일부를 매월 재융자의 비용으로 지불한다고 생각하면 된다. 융자승인이 까다로워졌지만 크레딧상의 늦은 기록 또는 점수에 대해서는 오히려 예전보다 관대하다. 현금화할 수 있는 자금소유한도액에 대한 확인절차는 까다로워졌지만 예전처럼 자주 있는 것은 아니다. 융자은행들도 현재의 고객의 상황들을 이해하고 있다. 따라서 많은 사람들이 가지고 있는 오점은 더 이상 오점이 아닐 수 있으므로 좋은 기회를 포기하지 말고 전문가와 충분한 상의를 하는 것이 바람직하겠다. ▷문의: 703-994-7177

2009.11.25. 16:39

[오문식의 융자 이야기] 융자의 변수

부동산 시장은 아직 불안정하다. 각종 언론에서는 미국의 부동산에 대해서 희망적인 메시지를 지속적으로 전달하고 있지만 필자의 소견으로는 아직은 안정적이지 못하다. 융자의 조건을 충족시킨다면 지금이 집 구입의 적기라는 사실은 틀리지 않다. 또한 첫 주택구입자인 경우 적지 않은 세금혜택도 받을 수 있어 욕심부리지 않고 자신의 수입에 맞는 주택을 구입한다면 좋은 기회가 될 것은 확실하다. 하지만 아직 차압직전의 집과 숏세일을 통해서 집의 처분을 기다리는 주택들이 많이 남아있다는 것이 문제이다. 이는 지역에 따라서 아직도 집 가격이 춤을 출 수 있다는 이야기이다. 지역을 잘 설정하여 구입한다면 다시올 수 없는 기회를 잡을 수 있을 것이다. 이를 위해서는 일단 자신이 어느 정도까지 융자가 가능한지 또한 이자율은 어느 정도인지 알아보는 것이 중요하다. 요즘은 고객들의 생각도 많이 변화하여 집 구입 전 융자에 대해서 먼저 문의하는 경우가 많아졌다. 그도 그럴 것이 이제는 융자가 순조롭게 진행되는 경우보다 융자가 힘든 경우가 더 많기 때문에 예전처럼 덜컥 집 구입 계약한 후 어떻게든 융자를 밀어붙이는 방법은 통하기 힘들기 때문이다. 요즘 융자승인에 가장걸림돌이 되는 것이 세금보고상의 수입이다. 정상적으로 융자를 받기 위해서는 집 구입 후 모든 페이먼트가 현 수입의 54%이상을 넘어서는 안 된다. 예를 들어 현재 세금공제전의 세금보고상의 수입이 월 5000 달러라면 모기지와 자동차 월 지불액, 크레딧 카드의 최소지불액, 그리고 학생융자 지불액 또는 그 외의 융자에 대한 지불액을 모두 합한 금액이 2700 달러 이상이 되어서는 안 된다는 것이다. 따라서 자신이 크레딧 점수가 높다 해도 자신의 이름으로 되어있는 자동차 지불액이 많다거나 또는 크레딧 카드 등의 지불액이 많은 경우 융자승인이 어려울 수 있다. 또한 비즈니스를 운영하는 경우 세금보고상의 보고금액이 적다면 실질적으로는 충분한 수입이 있어도 융자승인에는 문제가 있을 수 있다. 이러한 계산으로 충분한 수입이 없다면 다운페이를 늘리고 다소 높은 이자율로 승인이 나거나 그나마 승인자체가 힘들 수 있다. 두 번째로 문제가 많은 사항은 현재 집 가격이다. 불과 몇 년 전만해도 자고 일어나면 훌쩍 뛰어버렸던 집 가격이 지금은 그 반대가 되었다. 지역에 따라서 아직도 숏세일등의 방법으로 헐값에 집을 팔아버리는 곳이 많기 때문에 하루아침에 집 가격이 떨어지는 경우가 많다. 상황이 이렇다 보니 은행에서도 현재 집 가격측정에 대해서 상당히 까다로운 절차를 거친다. 예를 들어 집을 30만 달러에 구입하기로 계약서를 작성하였어도 집 감정이 25만 달러밖에 나오지 않는다면 융자승인 시 모든 계산은 25만 달러로 계산된다. 따라서 10%를 다운할 계획이었다면 7만5000달러를 다운페이해야 한다는 계산이다. 이렇게 집 감정이 실질적인 거래가격보다 적은 경우 방법은 두 가지가 있다. 셀러와 상의해서 집의 실질적인 가격이 낮으니 거래 가격을 조정하자고 다시 의뢰하던가 아니면 차액 분을 더 다운페이해서 집을 구입하던가 그것도 여의치 않으면 집 계약을 파기하는 방법밖에는 없다. 다음은 크레딧상의 문제점 들이다. 문제는 크레딧상의 조그마한 오점이 있어도 아무 문제가 없는 경우가 있고 같은 문제라도 문제가 되는 경우도 있다. 이는 융자승인을 심사하는 사람의 결정권일 때가 많다. 예를 들어 은행계좌에 월급 이외에 다른 적지 않은 금액이 입금되었다면 이를 문제 삼을 수도 있고 문제삼지 않을 수도 있다. 만약 이를 문제 삼게 된다면 이미 융자승인의 중간단계이므로 포기할 수 없다. 이런 이슈를 해결하기 위해서 추가서류를 요구하는데 이러한 추가서류를 제출할 수 없다면 융자승인이 취소될 수 있다. 마지막으로 이자를 고정시키는 단계이다. 흔히 이자를 lock한다고 이야기 하는데 요즘에는 융자승인에 시간이 많이 걸리므로 이 또한 문제가 되는 경우가 많다. 예를 들어 11월 1일에 15일 lock했다면 11월 15일 이전에 세틀먼트를 안 하게 되면 어느 정도의 손해를 감수하여야 한다. 예전에는 은행들이 융자를 해줄 테니 신청하라고 했다면 지금은 융자 좀 승인해달라고 조르고 있는 듯한 느낌이다. ▷문의: 703-994-7177 또는 301-302-1927

2009.11.18. 15:22

[오문식의 융자 이야기] 나의 융자, 무엇이 문제인가?

필자가 융자 업무를 시작한 이후 지금처럼 머리가 지끈지끈하게 아플만큼 어려운적이 없었다. 부동산 경기가 좋지않아 고객이 줄어 금전적인 어려움을 얘기하는것이 아니다. 금전적인 부분도 점점 어려워 지고 있는것은 사실이나. 지금은 융자 한 건을 마무리 하려면 예전의 10건이상의 신경을 써야한다. 그만큼 일은 많아졌고 변수도 많아졌다. 가끔 은행에서 요구하는 서류들은 융자를 신청하라는 말인지 하지 말라는 말인지 의문이 갈 정도이다. 이러한 은행들의 무리한 요구조건들은 고스라니 필자와 같은 브로커의 잘못처럼 되어버린다. 어쩔 수 없는것이 고객들은 은행과 고객의 중간역할을 하는 브로커에만 의지할 수 밖에 없는 처지이기 때문이다. 알고있지만 그리고 이러한 일들도 필지와 같은 융자인들의 업무 중 하나이지만 속이 상하는것은 어쩔수가 없다. 오늘은 예전과 다른 은행의 요구들, 하지만 자주 요구되는 사항이라 이제는 더이상 예상밖의 상황이 아닌 예외사항들에 대하여 이야기하려 한다. ▶집 감정의 추가서류: 집 감정은 공인된 감정사가 측정하게 된다. 예전에는 브로커가 지정하는 감정사 자격증이 있는 회사라면 어느곳이든 감정의뢰가 자유로웠다. 따라서 브로커와 많은 업무를 하는 감정사는 급한경우 시간적으로도 도움을 줄 수 있었고, 만약 집에 작은 문제가 있더라도 살짝 눈감아주는 관습도 없지 않았다. 하지만 지금은 은행에서 지정한 감정사에게 의뢰되며 또한 이도 은행에서 직접 의뢰하게 된다. 따라서 브로커 또는 융자회사와 감정사와는 아무런 관계도 없다. 오랜시간 같이 도와가며 일을하던 동료의 관계도 아니며 신청자와 접수자와의 관계도 아니다. 문제는 감정서류상의 문제도 문제이지만, 은행에서 요구하는 추가서류이다. 가장많은 추가서류는 비교대상 주택의 추가요청이다. 감정서류에는 기본적으로 최근에 거래가 된 비슷한 크기의 비슷한 집을 3곳을 선정하여 이와 비교하여 가격을 측정하게 된다. 만약 은행에서 비교대상이 부족한면이 있어 더 많은 비교대상 선정을 요구한다면 무조건 받아들여져야 한다. 하지만 이때 제안되는 사항이 문제이다. 예를들어 융자받을 집의 1마일 이내의 3개월안에 거래가 완료된 집을 비교대상에 넣어라는 조건이 들어간다면 여간 까다로운 사항이 아니다. 이를 추가하여 보충자료를 제출하지 못한다면 다른 회사에 집 감정을 의뢰하거나 다른 약식감정을 통해서 해결할수밖에는 없다. 이런경우 들어가는 비용도 비용이지만 시간적인 문제가 말목을 잡는경우가 많다. ▶자금의 출처: 현재의 융자승인의 가장많은 변화 중 하나는 자금의 출처파악이다. 예전에는 세틀먼트를 할 충분한 비용이 있다는것만을 증명해도 가능했다면 지금은 그 자금의 출처가 어디인지까지 정확히 증명해야 한다. 예를들어 은행에서는 현재 현금화 가능한 자금을 은행 잔고증명서로 확인을 한다. 이때, 월 수입 이상의 금액이 입금된 내역이 있다면 융자를 위해서 어딘가에서 끌어온 자금으로 여기게 된다. 이 자금이 또다른 빚의 일부인지를 확인한다고 보는것이 이해가 빠를것 같다. 융자승인을 위해서 부모,또는 형제로 부터 갚지 않아도되는 자금을 받는것 까지는 받아들여진다. 하지만 이때 자금을 제공하는자의 은행도 증명서류로 요구되는 경우가 있다. 이때도 마찬가지다. 돈을 주는 사람의 통장에 월 수입보다 큰 입금현황이 보인다면 이에대한 추가서류가 또 필요하게 된다. 다시말해서 처음부터 일을 잘못 끌고 간다면 추가서류 보충하다가 허무하게 시간을 다 보내는 경우도 발생하게 된다. 특히 집 구입융자인 경우 시간을 맞추지 못해서 계약이 파기되는 경우도 생긴다. ▶세금과 보험비의 계산: 대부분의 주택융자에는 세금과 보험비도 계산되어야 한다. 하지만 이의 예상금액을 정확하게 처음부터 환산하기는 쉬운 일이 아니다. 대부분의 경우 평균적이 세금과 보험비로 예상금액을 짜게되는데 이러한 예상금액과 실질적인 금액의 차이로 융자가 무산되는 경우도 있다. 세금이나 보험비가 예상밖으로 많은 경우 수입과 지출이 맞지 않아 조건부 융자승인을 받은 경우라도 취소되는 상황이 발생할 수 있다.

2009.11.04. 15:08

[오문식의 융자 이야기] 내가 받을 수 있는 이자율은

많은 분들이 자신이 받을 수 있는 이자율을 궁금해 하면서도 문의하기를 어려워한다. 필자도 다른 일에 대해서는 마찬가지인 듯 하다. 어떠한 일에 궁금한 사항이 있어도 인터넷이나 주변사람들에게 물어보는 경우가 더 많다. 이러한 방법으로 얻은 지식들은 지식이라 할 수 없다. 그것이 실속 있을 수도 있겠지만 그렇지 않은 경우도 많기 때문이다. 필자는 이러한 이유로 자신이 받을 수 있는 융자에 대해서조차 오해를 하고 있는 분들을 위해서 비교적 간단하게 알아볼 수 있는 파일을 만들어 보았다. 단, 융자승인에는 복잡한 승인절차가 있으며 경우에 따라 차이를 보일 수 있으므로 정확하다 말할 수 없지만 그래도 어느 정도의 힌트를 얻기에는 충분하리라 믿는다. 오늘은 이 파일을 어떻게 사용해서 어떠한 답을 얻을 수 있는지에 대해서 간단하게 설명하려 한다. ▶파일다운: 로드일단 www.maxoh.com으로 들어가서 자료실에 들어간다. 거기에서 ‘GetRate V3.0’이라는 파일을 다운로드 받는다. 이 파일은 날짜 별로 업데이트 할 예정이다. ▶파일 사용하기: 일단 다운받은 파일을 열면 흔히 사용하는 엑셀파일로 만들어졌다. 엑셀은 누구나 가지고 있는 프로그램이므로 파일을 여는 데 문제가 되는 경우는 없으리라 믿는다. 파일을 열면 Input(입력)“이라는 박스가 보인다. 그 박스의 항목만 남김없이 기제하면 바로 아래 위치한 표에 프로그램 별로 가능여부와 이자율이 나타나며 그 이자율에 따른 월 지불액도 계산이 되어 나온다. ▶파일 사용하기: ‘입력’란에는 먼저 Purchase Price/Current Value가 있다. 주택구입융자인 경우 구입가격을 재 융자인 경우에는 현재 시세를 입력하면 된다. 그 다음 Loan Amount에는 융자받을 금액을 입력하면 된다. 다음 Credit Score에는 융자를 받을 분의 크레딧 점수를 입력하고 다음 Current Payment에는 현재 지불하고 있는 월 지불액의 합을 계산해서 넣으면 된다. 이때 크레딧카드는 최소지불액만 계산하면 되고 재융자인 경우에는 현재 지불하고 있는 모게지는 입력하지 않는다. 다음은 Monthly Income을 입력한다. 이때 실질적인 세금보고상의 수입을 입력해야 한다. 비즈니스를 운영하는 경우라면 연 수입을 12로 나누어 월수입으로 계산해서 입력하면 된다. 다음은 Condo Fee항목이다. 구입융자 또는 재융자를 받으려는 주택이 콘도인 경우 Condo Fee를 입력시키면 된다. 콘도가 아닌 경우에는 ‘0’로 놔두면 된다. 다음은 Point Charge항목이다. 포인트는 이자율을 낮추는 목적으로 주로 사용된다. 이곳에는 0 에서 2까지 입력이 가능하며 포이트를 지불 함으로서 가능한 프로그램도 생길 수 있고 이자율도 더 좋아질 수 있다. 마지막으로 How many Borrowers? 라는 항목은 융자를 받으려는 분이 총 몇 명인지 입력하면 된다. 여기에 입력사항이 한 명 이상이라면 Current Payment와 Monthly Income난에 모든 채무자의 수입과 지출을 합한 금액을 입력하여야 한다. ▶결과보기: 모든 입력을 마친 후 최종적으로 엔터키를 누르면 아래에 표에 가능한 프로그램이 기제된다. ‘#VALUE’라고 쓰여지는 항목은 가능하지 않은 프로그램이며 모든 것이 다 기제되어도 ‘DTI’항목에 Not Enough Income이라고 기제된다면 수입과 지출의 비율이 맞지 않아 해당융자 프로그램에 승인을 받기 어렵다는 뜻이다. 이 프로그램은 이자가 큰 변동이 있을 때마다 업데이트를 할 예정이다. 아직은 초기단계라 계산이 힘든 부분도 있겠지만 앞으로 지속적으로 수정해 나갈 계획이다. 보다 많은 분들이 이용해서 많은 도움이 되었으면 한다. ▷문의: 703-994-7177

2009.10.28. 15:07

[오문식의 융자 이야기] 숏세일·재조정의 손익계산법

아직도 숏세일로 집을 처분할 것인지, 융자재조정을 통하여 어렵지만 집을 지키고 있을것인지에 대하여 고민하고 계신분들이 많은 듯 하다. 이런 문제는 쉽게 결정할 수 있는 문제가 아님은 틀림없다. 또한 그 어떤누구도 어떤것이 정답이라 속 시원하게 대답할 수 없다. 자신의 상황의 알맞는 추후에 후에없을 자신이 하여야 한다. 하지만 가만이 고민만 하고 앉아서 시간만 허비할수는 없는 현실이다. 발빠르게 대처해야 손실을 최소화 할 수 있다. 오늘은 숏세일, 융자재조정, 그리고 주택차압으로 발생될 수 있는 득과 실을 숫자의 계산으로 간단하게 설명해보려 한다. 물론 계산상의 득과 실 이므로 개개인의 사정을 고려하지 않았으며 각 계산되는 결과도 하나의 예를 들었을뿐 개개인의 차이는 분면히 있을 수 있다는것을 미리 말해둔다. 일단, 현재 주택소유자들의 평균치를 예로 들기로 하자. 집을 3년전에 50만달러에 구입을 해서 지금은 35만달러로 하락한 상태이며 집 구입시 100%융자를 1차와 2차의 두 가지 융자로 나누어 받았다고 가정하자. 현재 1차 융자금액은 32만달러이며 30년 고정으로 5.5%의 이자율을 가지고 있으며, 2차 융자는 80만달러이며 4%이자율로 에쿼티융자를 활용하여 융자를 받았다. 이런경우 1차 융자의 월 지불액은 2,271달러이며 2차 융자는 333달러 그리고 세금은 550달러 그리고 보험비는 65달러로 총 3,219달러를 매월 지불하고 있는상황이라 가정하고 계산을 해보자. ◇융자 재조정의 경우= 일단, 융자 재 조정은 성공률이 높지만은 않다. 만약 성공을 한다고 가정해서 1차 융자의 이자율을 3%로 조정을 했다고 가정하자. 이러하다면 1차 융자의 월 지불액이 1,686달러로 매월 약 585달러를 절약할 수 있다. 이때 융자조정을 통해서 2차 융자 월 지불액도 줄이고 원금도 줄일 수 있다는 생각은 버려야 한다. 거의 모든 경우 2차 융자의 이자율은 이미 최저치를 기록하고 있으며 2차 융자 은행에서는 융자재조정을 받아들이는 경우가 거의 없다. 또한 융자 재조정을 통해서 원금자체를 조정받은 경우는 거의 불가능하다. 따라서 융자 재조정을 통해서 막을 수 있는 손실은 월 585달러라는 금액이 전부이다. 보통 융자 재조정인 경우 이자율을 약 5년 정도만 고정시켜 주므로 5년후에는 계산이 달라질 수 있지만 거기까지는 계산에 넣지 않겠다. 이러한 계산이라면 연간 7천달러정도를 절약할 수 있으며 5년동안 3만 5천달러 정도를 절약하는 샘이된다. ◇숏세일의 경우= 일단, 숏세일이 진행되는 동안 월 지불액을 지불하지 않는경우가 많다. 일단 숏세일의 진행기간을 6개월로 잡아보자. 그렇다면 1차 융자와 2차 융자를 합쳐서 2600달러를 지불하지 않고 6개월간 숏세일을 진행시킨다. 이렇게 지불하지 않은 금액의 합계만 1만5000달러가 훌쩍 넘어버린다. 6개월 후 숏세일이 현 시가인 35만달러로 성사가 되서 집을 팔았다고 가정하자. 1차 융자은행에 총 32만달러의 융자금액 중 37만달러를 지불했으며 2nd융자은행에 1만달러를 지불하고 나머지 2만달러는 비용으로 지불되었다 가정하자. 일단 이로 인해서 15만달러의 빛을 청산했다. 이런 계산이라면 총 16만달러를 숏세일로 처분하면서 득이 생겼다. 하지만 2차 융자은행에서 나머지 7만달러에 대하여 갚을 것을 요구하는 서류를 추후에도 받을 수 있다. 이를 해결하기 위해서 2만달러 가량을 지불했다면 총 14만달러 정도의 득을 보았다. 하지만 여기에 세금도 한 몫한다. 이렇게 처분된 부채는 자신의 수입이 된다. 세금보고 시 약 4만달러의 세금이 측정되었다면 총 득이 될 수 있는 금액은 약 10만달러 정도이다. 물론 재조정에 비해서 적지않은 금액이다. 하지만 이로인하여 망가진 크레딧으로인한 손실도 적지않을 수 있다. 특히 비지니스를 운영하는 분이라면 망가진 크레딧에따른 파장은 10만달러가 아닌 그 이상일 수 있다.

2009.10.14. 15:54

[오문식의 융자 이야기] 알면 득이 되는 융자 Q&A

요즘에는 융자문의가 들어오면 반 이상은 가능하지 않은 경우이다. 예전에는 문의만 들어오면 이자율, 시간, 비용 등의 문제로 문의를 했지만 지금은 융자가능 여부에 대해서 문의한다고 봐야 한다. 이렇게 융자승인이 어렵다 보니 크고 작은 융자사기 건수도 갈수록 늘어가고 있다. 융자업무에 종사하는 소수의 잘못된 생각을 가진 사람들로 인하여 융자를 받으려는 고객들의 의심이 늘어나는 것도 당연한 이치이다. 오늘부터 몇 주간의 칼럼을 통하여 모르고 있어도 큰 문제는 없겠지만 알고 있으면 득이 되는 몇 가지 유용한 질문에 답하려 한다. ▶융자회사마다 이자율과 융자비용이 다른 이유는? 자신의 융자를 알아보려고 몇 군데의 융자회사에 문의를 해보면 각기 다른 이자율과 조건 그리고 융자비용을 제시한다. 중요한 것은 같은 조건이라면 크게 차이를 보여서는 안 된다는 것이다. 모두가 알고 있듯이 지금은 작은 은행들은 모두 문을 닫았다. 다시 말해서 예전처럼 많은 선택사항이 없다. 만약 특별히 좋은 조건을 제시한다면 일단은 멀리하여야 한다. 특히 주택융자 시 선금을 요구한다면 더 이상 문의할 필요도 없다. ▶모두가 불가능하다는 융자가 유독 한곳에서 가능하다? 세가지 중 한가지의 이유이다. 첫 번째는 추 후에 고객에게 무슨 일이 발생하건 상관없이 무리수를 두는 경우이다. 특히 요즘에는 이렇게 무리수를 두면서 융자를 승인 받으려 하다가 걷잡을 수 없는 수렁에 빠지게 된다. 어떻게 운이 좋게 융자승인을 받아낸다 하여도 끝나는 것은 결코 아님을 명심하여야 한다. 두 번째로 1%의 가능성을 보는 경우이다. 일단 융자승인이 나오지 않을 것 이란 걸 알면서도 한번 찔러나 보자는 마음으로 진행을 하는 경우이다. 정말 운 좋게 승인을 받으면 좋겠지만 그렇지 못할 경우에 고객들이 짊어져야 할 손해에 대해서는 아무도 대신해줄 수 없다. 마지막으로 무조건 가능하다며 선불을 요구하는 경우이다. 주택융자 시 초기에 들어가는 비용은 거의 없다. 요즘에는 크레딧 비용, 집 감정비용이 융자신청 초기에 들어가지만 그 외에 다른 비용은 없다. ▶일명 오바마융자, 가능한가요? 한동안 미 정부가 추진하던 경제활성화의 방안으로 현재 집의 125%까지 융자가 가능하다는 뉴스를 여기저기에서 볼 수 있었다. 하지만 이러한 오바마플랜은 오바마의 전설로 남을 만큼 승인되기 힘들다. 또한 어렵게 어렵게 승인된다 하여도 특별히 이득 되는 상황이 없는 경우가 많다. ▶첫주택 구입자, 세금혜택 미리 받을 수 있나요? 올 11월까지 처음 집을 구입하는 구입자는 8천 달러의 세금혜택을 받게 된다. 작년부터 쏟아져 나오는 정부의 경기부양 정책에 많이 속아왔던 필자는 이 또한 믿기 어려웠다. 하지만 정말 8천 달러를 세금보고 시 돌려준다. 단, 정부의 정책처럼 집 구입 시 미리 받을 수는 없다. 아직은 그 어떠한 은행에서도 이 8천 달러를 집 구입시 미리 지불해 주는 것을 승인해주는 은행은 없다. ▶사촌이 집을 구입하는데 코사인이 필요하다고 하네요. 집을 구입할 때 융자승인에 자신의 이름이 들어간다면 솔직히 코사인이란 개념은 없다. 차입자(Borrower)와 공동 차입자(Co-Borrower)로 구분짓기는 하지만 수입이 많은 사람이 바로어가 될 뿐 어떠한 차이도 없다. 만약 자신의 명의로 다른 집을 구입했다면 추후에 자신의 집을 구입하거나 재융자를 할 때 큰 걸림돌이 될 수 있으므로 신중해야 한다. 특히, 요즘 같은 시기에는 융자승인에 예외상황을 만들기 힘들다. 또한 정부의 새로운 정책이 등장했다고 모든 은행에서 그 정책을 받아들인다고 믿어서도 안 된다. 상황이 어려워지는 만큼 모든 일에 있어서 더 신중을 기해야 할 때이다. 주변의 달콤한 말만 듣고 이끌려 다녀서는 안 된다.

2009.10.07. 16:51

[오문식의 융자 이야기] 융자 재조정과 숏세일, 차압

작년부터 모게지를 일정기간 지불하지 못하여 차압 되는 집이 급격하게 늘어났다. 이렇게 차압으로 발생되는 손해는 주택 구입자뿐만 아니라 은행에도 큰 손해를 끼친다. 이러한 손해를 줄이기 위해서 융자 재조정 또는 숏 세일 등의 생소한 단어들이 지금은 모두에게 익숙한 단어가 되었다. 오늘은 이 세 가지의 차이점에 대해서 간단하게 이야기해 보자. 가능하다면 융자 재조정이 가장 좋은 방법일 수 있다. 하지만 성공 율이 많이 떨어지는 것도 사실이다. 융자 재조정은 집 구입시에는 모게지 지불이 가능해서 융자를 받았지만 경기가 어려워지면서 현 시점에서 모게지 지불이 가능하지 않은 주택 소유자들에게 실질적인 모게지 지불액을 낮추어 주면서 모게지 지불을 가능하게 해주는 방법이다. 모게지 연체 율이 급격하게 늘어나면서 주택 차압을 막아보려는 은행의 움직임이 바빠졌다. 그러면서 거의 모든 모게지 은행들이 이러한 주택 재조정 상담을 접수 받고 있다. 문제는 답변을 받으려면 최소 3개월 정도의 시간이 소요되며 또한 성사되리라는 보장도 없다. 따라서 이렇게 융자 재조정이 진행되는 기간 동안 마음을 놓을 수 없다. 만약 융자 재조정이 승인되지 못한다면 숏 세일 등의 방법으로 빨리 전환을 하여야 한다. 하지만 만약 융자 재조정 승인을 받는다면 다른 어떠한 방법보다 만족할 수 있다. 일단 집을 포기할 필요가 없다는 것이 가장 큰 장점이며 짧게는 1년 길게는 5년 정도의 이자율 고정기간만 받지만 사실상 그 고정기간 이후에도 큰 변화가 없는 경우가 대부분이다. 또한 크레딧의 손상도 세가지 방법 중에 가장 적다. 물론 모게지를 지불하지 못해서 발생되는 크레딧 손상은 막을 수 없지만 재조정 후에 이로 인한 손상은 더 이상 발생하지 않는다. 하지만 이미 집 시세가 많이 내려가있는 상황 이여서 그만큼의 융자금액을 계속 안고 가야 하는 것에 대해서 부담을 느끼는 분들도 많다. 융자 재조정으로 월 지불액을 낮출 수 있어도 원금을 줄일 수 없기 때문이다. 융자 재조정 승인에 실패했거나 집 가격이 너무 큰 폭으로 하락해서 더 이상 집을 지켜야 할 이유가 없다고 판단된다면 처음부터 숏 세일을 시도하는 것이 바람직하겠다. 숏 세일은 말 그대로 집 시세보다 융자금액이 더 많아서 집을 처분할 수 없으며 현재의 모기지를 감당할 수 없을 때 가능하다. 융자 재조정보다는 성공률이 훨씬 높다. 단 숏 세일의 경우에 은행과의 협상과정에서 많은 문제점이 발생하므로 숏 세일을 맡은 에이전트의 경험이 무엇보다 중요하다. 숏 세일의 가장기본적인 조건은 바이어이다. 집을 특정가격에 구입하겠다는 바이어가 받듯이 있어야 시작할 수 있다. 만약 이미 몇 개월 동안 모기지를 지불하지 못해서 차압일정이 잡혔다 해도 포기할 필요는 없다. 차압날짜를 연기시키면서 일을 진행할 수 있는 가능성이 크다. 만약 특정가격에 구입을 희망하는 바이어가 있다면 은행과의 가격협상에 들어간다. 은행이 팔기를 원하는 가격과 구입하려는 바이어의 가격이 적당 선에서 조정이 되어야 한다. 이렇게 가격만 조정이 된다면 사실상 숏 세일은 성사 된 거나 다름없다. 하지만 이 과정이 시간도 오래 걸리며 힘겹다. 그 기간 동안 주택소유자들은 집이 차압 될 수 있다는 불안함 속에서 생활하게 된다. 각 은행들은 은행마다 요구하는 조건들이 다르며 승인 방식도 다르다. 따라서 각 은행마다 많은 경험이 있는 에이전트를 찾아야 한다. 숏 세일 등의 업무는 열심히 일하는 에이전트보다 경험 많은 에이전트가 더 유리하다. 현재의 주택차압은 특별히 정말 방법이 없었던 분들에게는 죄송스러운 이야기지만 게으름의 결과라 하겠다. 충분히 차압을 막을 방법이 있었던 분들도 대처를 못해서 차압까지 가는 경우가 대부분이다. 차압의 자신의 크레딧을 심각하게 손상시킬 뿐 아니라 차압 후에도 해결해야 할 문제점이 많이 남게 된다. 나는 방법이 없을 거야 하는 아니한 생각으로 아무것도 시도해보지 않은 체 차압날짜만을 기다리는 분들은 적지 않은 손해를 감수해야 한다.

2009.09.30. 16:19